Судья – Петухова Н.Е.

УИД-59RS0044-01-2023-000414-12

Дело № 33-7486/2023

(номер дела в суде первой инстанции 2-609/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Хузяхралова Д.О., Смирновой М.А.,

при секретаре Говорухиной Е.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 25 июля 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность истца,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Чусовского городского суда Пермского края от 14 апреля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Хузяхралова Д.О., пояснения ответчика ФИО2, настаивавшего на доводах жалобы, представителя истца ФИО3, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность истца.

В обоснование заявленных требований указала, что 22 июля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома, расположенного по адресу: ****. Переход права собственности по договору зарегистрирован в установленном законом порядке 2 августа 2021 года. В настоящее время титульным собственником дома является ответчик. В соответствии с договором ФИО2 сумму по договору в размере 420 000 рублей, должен был выплатить следующим образом: 20 000 рублей выплачивается при подписании договора, оставшуюся сумму в течение 20 месяцев после регистрации перехода права собственности равными платежами по 20 000 рублей до 20 марта 2023 года. В связи с тем, что оплата по договору предусматривает рассрочку платежа 2 августа 2021 года произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. Ответчик производил оплату нерегулярно, за период с июля 2021 года по август 2022 года выплатил 200 000 рублей. Позднее уточнил сумму - 240 000 рублей. Выплаты прекращена с сентября 2022 года. ФИО1 направила в адрес ФИО2 требование о погашении долга в течение 30 дней, а в случае невыполнения требований претензии оставила за собой право обратиться в суд с требованием о расторжении договора купли-продажи дома. До настоящего времени ответа на претензию не получила.

Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Управление Росреестра по Пермскому краю представителя в судебное заседание не направили, извещено надлежащим образом.

Решением Чусовского городского суда Пермского края от 14 апреля 2023 года договор купли-продажи жилого дома от 22 июля 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 расторгнут. Указано, что решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности в управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю.

Не согласившись с постановленным судом решением, ответчик ФИО2 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что уплатил истцу денежные средства в размере 240 000 рублей. Однако суд первой инстанции возвращая жилое помещение в собственность продавца не разрешил вопрос о возврате продавцом покупателю полученных по сделке денежных средств, не применив к правоотношениям сторон двустороннюю реституцию. Кроме того, ответчиком в спорном доме произведены неотделимые улучшения, в результате чего стоимость имущества, перешедшего обратно в собственность истца, значительно увеличилась за счет ответчика, что является неосновательном обогащением истца. Обращает внимание на то, что судом суду первой инстанции не разрешен вопрос относительно земельного участка, расположенного под спорным домом. Полагает, что в данном случае ответчик должен выплатить компенсацию истцу. Считает, что суду необходимо было назначить по делу строительно-техническую (оценочную) экспертизу в отношении неотделимых улучшений и стоимости земельного участка.

Относительно доводов апелляционной жалобы от ФИО1 поступили письменные возражения, в которых указано на отсутствие оснований для отмены решения суда.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции на удовлетворении апелляционной жалобы настаивал по доводам, изложенным в ней, дополнительно указал, что против расторжения договора купли-продажи, его задолженность является не значительной, и он готов погасить задолженность перед истцом.

Представитель истца ФИО3, в свою очередь, в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом с учетом положений статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией принято решение о рассмотрении дела при данной явке.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 22 июля 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: ****.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, стоимость объекта недвижимости составляет 420 000 рублей; сумма в размере 20 000 рублей уплачена покупателем наличными продавцу при подписании настоящего договора (пункт 3.1.1).

Денежные средства в размере 400 000 рублей уплачиваются покупателем продавцу наличными денежными средствами в течение 20 месяцев с момента регистрации права собственности на объект недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю. Сумму в размере 400 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу 20 равными ежемесячными платежами до 20 марта 2023 года по 20 000 рублей в месяц. Ежемесячный платеж должен быть совершен не позднее 20 числа каждого месяца путем передачи денежных средств наличными с подписями сторон на расписке о получении денежных средств (пункт 3.1.2).

Переход права собственности на основании договора купли-продажи от 22 июля 2021 года, а также ипотека в силу закона зарегистрированы управлением Росреестра по Пермскому краю, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии с пунктом 3.1.3 договора, в случае не поступления ежемесячного платежа /или поступление неполной суммы ежемесячного платежа/ в течение 30 календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, продавец имеет право обратиться в суд для признания настоящего договора утратившим силу. В случае признания настоящего договора утратившим силу по причине задержки очередного ежемесячного платежа, объект недвижимости передается продавцу.

Судом первой инстанции установлено, что ФИО2 выплатил ФИО1 240 000 рублей. С сентября 2022 года платежи от ФИО2 в адрес ФИО1 перестали поступать. При этом, как пояснил ответчик в судебном заседании суда апелляционной инстанции, платежи перестал выплачивать в связи с потерей работы, в настоящее время его финансовое положения стало налаживаться, и он готов продолжить выплачивать образовавшийся долг.

31 октября 2022 года ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия с требованием оплаты задолженности в полном объеме на условиях настоящего договора, которая оставлена ФИО2 без удовлетворения.

Разрешая заявленные требования и удовлетворяя их, суд первой инстанции исходил из того, что стоимость приобретаемого имущества на момент расторжения договора не выплачена ответчиком в полном объеме, и последний уклоняется от принятого на себя обязательства, намерен исполнять его впредь по мере возможности.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 за 2017 год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Относительно договора купли-продажи в рассрочку пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Судом первой инстанции установлено, что покупатель уплатил продавцу по указанному договору денежные средства в сумме 240 000 рублей, то есть более половины стоимости жилого дома.

Наличие задолженности по договору купли-продажи (менее половины стоимости жилого помещения) не может быть признано судом апелляционной инстанции существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которое позволяло бы продавцу отказаться от договора.

В любом случае, по смыслу пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец не вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и требовать возврата проданного товара в случае, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (как в настоящем деле).

Доводы истца об отсутствии иного способа защиты нарушенного права подлежат отклонению, поскольку не имеют правового значения для разрешения спора.

В данном случае, суд апелляционной инстанции исходит из того, что покупателем оплачено за приобретенных объект более половины его стоимости, продавец не имеет право на отказ от исполнения упомянутого договора купли-продажи имущества, что предусмотрено пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки истца на положения пункта 3.1.3 договора, предусматривающего возможность признания договора «утратившим силу» в связи с не поступления ежемесячного платежа /или поступление неполной суммы ежемесячного платежа/ в течение 30 календарных дней с даты, указанной в настоящем договоре, не влекут удовлетворение исковых требований. В рассматриваемом случае возможность расторжения договора купли-продажи в одностороннем порядке ограничена требованиями закона и возможна только в случае, если покупателем товар оплачен в размере, не превышающем половину его стоимости.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований являются ошибочными, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Стороны, в сложившейся ситуации, не лишены возможности урегулировать конфликт миром, заключив соответствующее соглашение.

Тем самым, решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое при неправильном применении норм материального права, несоответствии выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела (пункт 3, 4 часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), с принятием нового решения об отказе истцу в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

определила:

решение Чусовского городского суда Пермского края от 14 апреля 2023 года отменить, принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, возвращении жилого помещения в собственность истца, отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в соответствии с главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в кассационном порядке в течение трех месяцев в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции (город Челябинск) через суд первой инстанции.

Председательствующий подпись

Судьи подписи