№ Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
14 октября 2025 года <адрес>
Воскресенский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Севастьяновой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Нагорной О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АКБ «Пересвет» (ПАО) о признании обременения в виде ипотеки отсутствующим,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к АКБ «Пересвет» (ПАО) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, д.Ратчино, <адрес>, установленного в пользу АКБ «Пересвет» (АО), номер государственной регистрации № указав, что решение суда является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры.
В обоснование заявленных исковых требований ссылается на то, что <дата> между ней и ФИО4 был заключен договор купли-продажи указанной спорной квартиры, которая была приобретена ею частично за счьт собственных средств, частично за счет кредитных средств, предоставленных Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «ПЕРЕСВЕТ» (ЗАО) по кредитному договору № от <дата>. Кредит был предоставлен на 216 месяцев в размере 4000000 рублей, на квартиру было наложено обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу кредитора АКБ «Пересвет» на срок с <дата> на 216 месяцев, соответствующие данные внесены в ЕГРН. <дата> она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении информации об исполнении обязательств по указанному кредитному договору. По полученной <дата> информации по состоянию на <дата> задолженность у нее перед банком отсутствует. Из ответа от <дата> следует, что на основании договора купли-продажи ипотечных активов от <дата> закладная, удостоверяющая права кредитора по заключенному ею кредитному договору была передана ООО «РИА «Адмирал-ипотека». В связи с отсутствием задолженности по кредитным обязательствам она обратилась в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о прекращении обременения в виде ипотеки на спорную квартиру в связи с отсутствием задолженности по кредитным обязательствам. Согласно полученному ею <дата> уведомлению о приостановлении государственной регистрации прав, государственная регистрация приостановлена, поскольку на регистрацию не были представлены документы, необходимые для ее осуществления, в частности, совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным предоставлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена и выдавалась электронная закладная; заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Несмотря на указание ответчика о передаче прав по закладной, по сведениям ЕГРН держателем прав по закладной является ответчик. Согласно выписке из ЕГРЮЛ, юридическое лицо ООО «Ростовское ипотечное агентство «Адмирал-Ипотека» прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения Арбитражного суда <адрес> о завершении конкурсного производства. Считает, что поскольку согласно справок от <дата> и от <дата> ее обязательства перед банком исполнены, задолженности не имеется, передача прав по закладной «РИА «Адмирал-ипотека» не зарегистрирована, обременение подлежит прекращению.
В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель не явились, о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлена по указанному ею адресу, о перемене места жительства суду не сообщала, о рассмотрении дела судом ей известно, поскольку оно возбуждено на основании искового заявления, поданного ее представителем в Воскресенский городской суд, судом исчерпаны возможности к ее извещению о дне, месте и времени рассмотрения дела, дело рассмотрено в ее отсутствие.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, о дне, месте и времени рассмотрения дела уведомлен, об отложении дела слушанием не просил, дело рассмотрено в его отсутствие.
Представитель ответчика АКБ «Пересвет» (ПАО) ФИО2, действующая на основании доверенности, иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве ответчика на исковое заявление (л.д.112-113), в котором указывается, что аналогичное исковое заявление уже было предметом рассмотрения Воскресенского городского суда <адрес>, дело производством было прекращено определением Воскресенского городского суда от <дата> по делу № в связи с отказом от исковых требований. Апелляционным определением Московского областного суда от <дата> данное определение Воскресенского городского суда оставлено без изменения. Однако, содержащееся в отзыве ходатайство представитель ответчика сняла. Кроме того, указывает, что АКБ «Пересвет» (ПАО) не является надлежащим ответчиком по данному делу ввиду уступки прав требований по кредитному договору, поскольку между АКБ «Пеесвет» (ЗАО), в настоящее время АКТ «Пересвет» (ПАО) и ФИО3 действительно был заключен указанный истцом кредитный договор, по которому банк предоставил истцу целевой кредит на приобретение в собственность спорной кватиры. Обеспечением исполнения обязательств истца по кредитному договору является ипотека спорной квартиры в силу закона. В соответствии с п.1.5 кредитного договора права банка удостоверены закладной, зарегистрированной Управлением Росреестра по <адрес> <дата>. Между АКБ «Пересвет», ныне ПАО, и ООО «РИА «Адмирал-ипотека» был заключен договор №/СБУ/ДКП купли-продажи ипотечных активов, в том числе, права требования к истцу, что подтверждается банковской выпиской. Оплата по этому договору произведена <дата> в полном объеме, и с указанной даты ответчик выбыл из обеспечительных правоотношений с истцом, в связи с чем предъявление к нему требований о снятии обремения со спорной квартиры неправомерно, и он не может являться ответчиком по данному делу. Надлежащим ответчиком по делу является ООО «РИА «Адмирал-ипотека», к которому перешли права кредитора по кредитному договору и залогодержателя по закладной. С учетом выбытия из спорных правоотношений, отсутствия информации о надлежащем залогодержателе в настоящее время, отсутствия информации о надлежащем исполнении истцом обязательств по кредитному договору, исковое заявление удовлетворению не подлежит. При этом, истцом выбран неверный способ защиты права, что также влечет отказ в удовлетворении исковых требований, поскольку последний известный залогодержатель прекратил свою деятельность, и реализация права залогодателя на погашение записи об обременении в отношении спорной квартиры в подобной ситуации регламентирована ст.25.1 Закона об ипотеке, согласно которой в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в этот реестр записи о ликвидации юридического лица. Т.е. указанным законом регламентировано, что залогодатель вправе во внесудебном порядке обратиться с заявлением в регистрирующий орган для снятия обременения с приложением выписки из ЕГРЮЛ. Отказ Управления Росреестра по Москве в снятии обременения в данной ситуации может быть обжалован в судебном порядке, и надлежащим способом защиты права истца в этом случае будет являться признание незаконными действий Росреестра. Просит в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Пояснила также, что ответчиком никаких денежных средств от истца в счет погашения кредита получено не было, права требования сразу были проданы другому лицу.
Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд не находит оснований к удовлетворению заявленных исковых требований в силу следующего:
Судом установлено, что по договору купли-продажи квартиры от <дата>, заключенному в простой письменной форме (л.д.15-19), истец ФИО1 приобрела в собственность за 7000000 рублей квартиру по адресу: <адрес>, Воскресенский муниципальный район, сельское поселение Фединское, <адрес>. Договор исполнен, квартира по передаточному акту от <дата> передана истцу (л.д.20-21). По данным выписки из ЕГРН на л.д.61-65, спорная квартира имеет кадастровый № и расположена по адресу: <адрес>, д.Ратчино, <адрес>, пом.7. Таким образом, в исковом заявлении и отзыве ответчика на исковое заявление допущена описка в названии улицы в адресе спорной квартиры. Согласно разделу 2 договора купли-продажи квартиры, квартира приобретена за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» (ЗАО) по кредитному договору №/КДИ/50-03 от <дата>, по которому кредит истцу был выдан в размере 4000000 рублей сроком на 216 месяцев под 12,45% годовых при условии наличия личного страхования. Согласно п.2.4 договора, спорная квартира в обеспечение обязательств, принятых по указанному кредитному договору, считается находящейся в залоге у кредитора в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и права собственности истца на квартиру. Спорная квартира, согласно п.2.5 договора, оценена как предмет ипотеки на момент подписания договора в размере 7009000 рублей. Выписка из ЕГРН на спорную квартиру (л.д.63) содержит сведения об обременении квартиры ипотекой в силу закона в пользу Акционерного коммерческого банка содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» (АО).
Копией кредитного договора на л.д.165-173 подтверждается, что <дата> между истцом и Акционерным коммерческим банком содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» действительно был заключен кредитный договор на указанных условиях. Факт его исполнения подтверждается как текстом договора купли-продажи спорной квартиры, зарегистрированным в ЕГРН, так и актом приема-передачи квартиры. По данным выписки из ЕГРЮЛ на л.д.40-60), в настоящее время Акционерный коммерческий банк содействия благотворительности и духовному развитию Отечества «Пересвет» имеет наименование Акционерный коммерческий банк «Пересвет»(Акционерное общество).
Таким образом, спорная квартира находится в залоге (ипотеке) до исполнения ответчиком условий кредитного договора о возврате полученных по кредитному договору денежных средств и оплате причитающихся по кредитному договору иных платежей в полном объеме.
Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается: 1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства; 2) если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; 3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ; 4) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); 5) в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; 6) по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; 7) в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; 8) в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); 9) в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; 10) в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
При прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу.
Наличие какого-либо из приведенных в указанной норме оснований прекращения залога представленными суду доказательствами не подтверждено.
Согласно копий сообщений на л.д.14 и 13, <дата> и <дата> соответственно АКБ «Пересвет» (ПАО) истцу ФИО1 было сообщено, сто по состоянию на <дата> перед АКБ «Пересвет» (ПАО) задолженность у нее отсутствует и что на основании договора купли-продажи ипотечных активов от <дата> закладная, удостоверяющая права кредитора по заключенному ими кредитному договору была передана ООО «РИА «Адмирал-ипотека».
Исходя из содержания указанных сообщений, задолженность перед ответчиком у ФИО1 отсутствует в связи с продажей прав по кредитному договору другому лицу, а не в связи с исполнением ею обязательств и возвратом полученных по кредитному договору денежных средств. Доказательств исполнения ею обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, об отсутствии которой она заявляет, ФИО1 суду не представила.
Согласно данным лицевого счета на л.д.116-117, ипотечный актив по кредитному договору, заключенному с ФИО1, продан по договору купли-продажи от <дата>, т.е. по договору, заключенному до заключения кредитного договора с истцом, но оплата по которому произведена после заключения этого договора в августе 2011 года. По данным лицевого счета, за период до продажи ипотечных активов истец ФИО1 оплатила ответчику в счет полученных по кредитному договору денежных средств деньги в сумме 50219 рублей 18 копеек двумя платежами <дата> и <дата>. Иных оплат ею не производилось. Доказательств оплаты задолженности по кредитному договору в большем размере истец ФИО1 суду не представила.
Таким образом, доказательств исполнения обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, в полном объеме истец ФИО5 не представила, и оснований к прекращению залога в виде ипотеки спорной квартиры, предусмотренных вышеприведенными положениями ст.352 ГК РФ, не имеется.
В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, продав ипотечный актив по заключенному с истцом кредитном договору другому лицу, ответчик утратил права владения этим активом, в том числе, права требования исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, передав эти права другому лицу.
Исходя из изложенного, права требования к ФИО1 по остатку долга, обеспеченному ипотекой спорной квартиры, перешли к ООО «РИА «Адмирал-ипотека», приобретшему эти права по указанному договору, в полном объеме, за вычетом оплаченных истцом ФИО1 в счет возврата кредита и оплаты процентов денег в указанной выше сумме, отраженной в данных лицевого счета. Поскольку в результате продажи ипотечных активов по заключенному с ФИО1 кредитному договору ответчик АКБ «Пересвет» (ПАО) права требования, обеспеченные ипотекой спорной квартиры, утратило, данное лицо не имеет и прав на обращение в регистрирующие органы для исключения сведений об ипотеке в его пользу в отношении спорной квартиры. При этом, то обстоятельство, что в ЕГРН внесены сведения о залоге в пользу ответчика, а не в пользу лица, приобретшего права по ипотеке, и не внесены сведения об изменении залогодержателя, не свидетельствует о прекращении залога и не нарушает прав истца, поскольку при переходе прав к другому залогодержателю залог в виде ипотеки в силу закона сохранился на прежних условиях.
По данным выписки из ЕГРЮЛ на л.д.23-65 Общество с ограниченной ответственностью «Ростовское ипотечное агентство «Адмирал-ипотека» (ООО «РИА «Адмирал-ипотека) прекратило деятельность <дата> в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
Из представленного истцом уведомления о приостановлении государственной регистрации от <дата> (л.д.22) усматривается, что государственная регистрация погашения регистрационной записи об ипотеке в силу закона была приостановлена, поскольку заявителем истцом ФИО1 не было представлено предусмотренных ст.25 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» документов. Согласно положениям указанной статьи, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Таких документов истцом предоставлено быть не может в связи с ликвидацией залогодержателя.
Однако, порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае ликвидации залогодержателя предусмотрен ст.25.1 согласно которой в случае ликвидации залогодержателя, являющегося юридическим лицом, регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя и выписки из единого государственного реестра юридических лиц, подтверждающей внесение в указанный реестр записи о ликвидации данного юридического лица.
Доказательств того, что истец ФИО1, исходя из наличия у нее сведений о ликвидации залогодержателя, обратилась в регистрирующий орган в предусмотренном ст.25.1 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» порядке, представив указанные в данной норме документы, суду не представлено.
Поскольку истец не предприняла предусмотренных действующим законодательством действий по погашению регистрационной записи об ипотеке в отношении ее квартиры, полагать наличие нарушения ее прав каким-либо лицом в результате сохранения в ЕГРН регистрационной записи об ипотеке не имеется, и суд соглашается с доводами представителя ответчика об избрании истцом неверного способа защиты ее прав собственности на квартиру без обременений. В свою очередь ответчик не имеет права обратиться в регистрирующий орган в целях погашения записи об ипотеке квартиры, поскольку не является залогодержателем в отношении этой квартиры, и нарушения им права истца в связи с сохранением этой записи судом также не установлено.
Поскольку ипотека спорной квартиры в силу закона предусмотрена вышеприведенными положениями заключенных истцом договоров, зарегистрирована, данная запись имеется в сведениях ЕГРН, оснований полагать отсутствие ипотеки не имеется.
При таких обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к АКБ «Пересвет» (ПАО) о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, д.Ратчино, <адрес>, установленного в пользу АКБ «Пересвет» (АО), номер государственной регистрации № указании, что решение суда является основанием для прекращения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ипотеки в силу закона в отношении спорной квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Воскресенский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца.
Судья подпись Е.В. Севастьянова
Решение изготовлено в окончательной форме 24.10.2025
Копия верна.
Судья
Секретарь
Решение не вступило в законную силу.
Судья
Секретарь
Подлинник решения находится в деле № № на л.д.______