РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

от 03 июля 2025 года по делу № 2-774/2025

город Пермь

УИД: 59RS0005-01-2024-007507-22

резолютивная часть принята – 03 июля 2025 года

мотивированная часть составлена – 17 июля 2025 года

Мотовилихинский районный суд г.Перми в составе:

председательствующего судьи Нигаметзяновой О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бондарчук Ю.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании сделки купли-продажи недействительной,

установил:

ФИО1 (далее – истец или ФИО1) обратилась в суд с исковыми требованиями к ФИО2, ФИО3 (далее – ответчики или ФИО2, ФИО3) о признании сделки купли-продажи недействительной. В обоснование заявленных исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому ответчик обязался построить дом по <адрес>, и передать в собственность истцу <адрес> общей площадью приблизительно 20,9кв.м. за согласованную цену в размере 955 200 рублей. Истцом финансовые обязательства по договору выполнены. Ответчик обязался построить дом в срок до ДД.ММ.ГГГГ, однако, до настоящего времени приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта не осуществлена. Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 признано право собственности на объект, незавершенный строительством в виде жилого помещения, общей площадью приблизительно 20,9кв.м. многоквартирного <адрес> г.Перми. Предварительный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком, признан фактически договором участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: <адрес>. Решение суда вступило в законную силу. 15.06.2024 ФИО1 обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с целью регистрации принадлежащего на праве собственности объекта, расположенного по адресу: <адрес>. 27.06.2024 истец получила Уведомление о приостановлении государственной регистрации права по причине того, что право собственности на объект, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрировано за иным собственником. При заключении истцом предварительного договора купли-продажи квартира никому продана не была, в связи с чем являлась свободной. Право требования на указанный объект недвижимости истец никому не передавала, самостоятельно ее не отчуждала, денежных средств от ее продажи не получала, доверенность на ее продажу (распоряжение) не выдавала, квартира выбыла из ее собственности помимо ее воли. Считает, что иная сделка купли-продажи квартиры является недействительной на основании положений статьи 168 ГК РФ.

Истец просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный с иным лицом, применить последствия недействительности ничтожных сделок, признать недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности на квартиру за иным лицом.

Определением суда от 14.03.2025 к участию в деле в качестве 3-го лица без самостоятельных исковых требований на стороне ответчика привлечена ФИО3 (далее – ФИО3)(л.д.49).

Определением суда от 04.06.2025 ФИО3 привлечена к участию в деле в качестве соответчика (л.д.85).

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом в предусмотренном законом порядке.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещались надлежащим образом в предусмотренном законом порядке, судебные извещения возвращены в связи с истечением срока хранения.

В соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения дела размещена заблаговременно в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на официальном сайте Мотовилихинского районного суда г.Перми.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 63, 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю.

Учитывая, что судом были предприняты исчерпывающие меры к извещению ответчиков о судебном заседании, ответчики судебную корреспонденцию не получили, риск неполучения которой несут они сами в силу выше приведенных норм права, суд считает, возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Ранее ответчиком ФИО2 был представлен письменный отзыв, считает истца недобросовестным приобретателем, поскольку предварительный договор купли-продажи был расторгнут в одностороннем порядке по причине неоплаты. Обращения по предоставлению реквизитов для возврата денежных средств истец проигнорировала. В настоящее время им обжалуется решение суда, которым за истцом признано право собственности на квартиру. ФИО3 является добросовестным приобретателем. Считает, что истцом пропущен срок исковой давности (л.д.74).

Исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат в силу следующего.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец обязался перед покупателем на земельном участке построить трехэтажный жилой дом, ввести его в эксплуатацию, получить все необходимые согласования ресурсоснабжающих организаций, и передать в собственность жилое помещение, далее квартиру, находящуюся в данном доме, а покупатель принять и оплатить квартиру в соответствии с условиями настоящего договора: <адрес> (2 этаж), общей площадью – 20,9кв.м., расположенная по адресу <адрес> (л.д.17). Сторонами согласована цена квартиры – 955 200 рублей (п.2.1 Договора). Также стороны договорились, что продавец обязан заключить основной договор купли-продажи квартиры с покупателем в Управлении Росреестра по Пермскому краю в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.4.1.2 Договора).

Факт передачи денежных средств ФИО1 ФИО2 подтверждается актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 590 200 рублей, актом передачи денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 365 000 рублей, в котором ФИО2 указал, что получил сумму 100 000 рублей, о чем расписался в акте, а также актом о передаче денег от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 130 000 рублей. Всего в размере 1 185 200 рублей (л.д.22-24).

Вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры и регистрации, о возложении обязанности по передаче <адрес> трехэтажном <адрес> г.Перми по передаточному акту отказано (л.л.76).

Решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № предварительный договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ, признан договором долевого участия в долевом строительстве жилого помещения по адресу <адрес>, за ФИО1 признано право собственности на незавершенный строительством объект - <адрес> общей площадью 20,9кв.м., на 2-м этаже многоквартирного <адрес> г.Перми (л.д.9). Решение суда в настоящее время обжалуется ответчиком ФИО2

Вступившим в законную силу решением Мотовилихинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № с определением суда от ДД.ММ.ГГГГ об исправлении описки, за ФИО3 признано право собственности на незавершенный строительством объект - 1 комнатную <адрес> общей площадью 20,9кв.м., на 2 этаже многоквартирного <адрес> г. Перми (л.д.41-45).

Как следует из выписки ЕГРН от 24.01.2025, право собственности на незавершенный строительством объект – 1 комнатную <адрес> г.Перми ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за ФИО3 (л.л.39).

ФИО1 обратилась в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю с целью регистрации прав в отношении жилого помещения по <адрес>.

Государственная регистрация права была приостановлена в связи с тем, что право собственности на указанный объект зарегистрировано за иным собственником, что подтверждается Уведомлением о приостановлении государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.25).

Согласно п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. п. 34, 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ (п. 34). Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ (п. 35 Постановления).

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).

Из пункта 61 указанного Постановления Пленума следует, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В данном случае, учитывая, что оба договора долевого участия в строительстве не имеют явных пороков, свидетельствующих об их недействительности, само по себе наличие двух договоров купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи, не влечет недействительности одного из них.

При этом суд учитывает, что истец не представила доказательств возникновения у нее права собственности на спорный объект, поскольку право ФИО1 на спорную квартиру никогда не регистрировалось, оно зарегистрировано за ФИО3

По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права.

Учитывая, что спорное имущество приобретено добросовестным приобретателем, признание недействительными сделок, на основании которых спорное имущество им получено, в силу положений ст. ст. 301, 302 ГПК РФ не приведет к восстановлению прав истца на приобретение квартиры в собственность. В силу изложенного спорная квартира в настоящее время не может быть истребована у ФИО3, как у добросовестного приобретателя, недобросовестность которой ничем не подтверждена.

Также суд учитывает пояснения ответчика ФИО2, который в своем письменном отзыве указал, что предварительный договор со ФИО1 был расторгнут в одностороннем порядке, он готов был возвратить денежные средства, однако истец проигнорировала его обращения.

Также ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно п.2 ст.181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

О заключенном между ФИО2 и ФИО4 договоре купли-продажи квартиры при должной степени осмотрительности и заботливости истец узнала или должна была узнать из состоявшегося 30.08.2021 приговора Мотовилихинского районного суда г.Перми в отношении ФИО2 (л.д.81).

При таких обстоятельствах, суд полагает, что истцом пропущен срок исковой давности для признания недействительной оспоримой сделки, что является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина <адрес> №) в удовлетворении исковых требований к ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина <адрес> серии №), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (СНИЛС №)(паспорт гражданина <адрес> серии №) о признании сделки купли-продажи квартиры по адресу <адрес> недействительной, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий: подпись

Копия верна

Судья:

Решение суда в законную силу не вступило

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела Мотовилихинского районного суда г.Перми 2-774/2025

Секретарь: