Дело № 2-227/2022

УИД 34RS0038-01-2022-000116-87

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 августа 2022 года р.п. Средняя Ахтуба Среднеахтубинский районный суд Волгоградской области в составе

председательствующего судьи Бескоровайновой Н.Г.

при секретаре Стрельцовой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В обоснование требований указал, что между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу , почтовый адрес ориентира , общей площадью кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый №. Стоимость отчуждаемого имуществ определена в размере 3 000 000 рублей и оплачена продавцу в полном объеме. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 обратились в филиал по работе с заявителями г. Волжского Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимого имущества. Однако ответчик обратилась с заявлением о приостановлении и прекращении государственной регистрации и о возврате документов без рассмотрения. В связи с указанным заявлением управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области были вынесены сообщения об отказе в государственной регистрации. Денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи ответчик возвращать отказывается, необоснованно уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. Просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от ФИО2 к ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №.

В судебное заседание ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, исковые требования поддерживает.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, с участием представителя ФИО4, иск не признала.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 иск не признала, суду пояснила, что оснований для регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок не имеется, поскольку денежные средства уплачены не в полном объеме, а именно по договору стоимость составила 3000 000, тогда как расписка представлена лишь на 2000 000 рублей, кроме того, сделка ничтожна в силу закона ввиду нарушения преимущественного права покупки сельскохозяйственных земель, также сделка обладает признаками мнимости, поскольку земельный участок ФИО1 фактически не передан и до настоящего времени находится в пользовании ФИО2, просила в удовлетворении требований отказать.

Представитель третьего лица Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области в судебное заседание не явился, представил письменные пояснения на иск, указав, что оборот сельскохозяйственных земель в Волгоградской области осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и Федеральным законом от 17.07.2003 года № 855-ОД «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области», требованиями Порядка, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 26.10.2009 № 386 - п «О реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области», согласно вышеуказанным требованиям продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан в письменной форме известить администрацию Волгоградской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, площади земельного участки и иных сведений, предусмотренных законом. Комитет по управлению государственным имуществом осуществляет функции покупателя земельных участков при реализации преимущественного права покупки Волгоградской области. ФИО2 с извещением о намерении продать земельный участок с кадастровым номером № в администрацию Волгоградской области не обращалась, отчуждение указанного участка осуществлено с нарушением установленного законом порядка.

Представитель третьего лица администрации Волгоградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, при разрешении заявленных требований полагаются на усмотрение суда.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя истца и представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, находит иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации основной обязанностью продавца по договору купли-продажи недвижимости является передача вещи в собственность покупателю.

В ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, статьи 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

Согласно пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Смысл приведенных выше правовых норм заключается в пресечении недобросовестного поведения стороны, уклоняющейся от обязательной регистрации сделки при соблюдении и исполнении всех условий договора обеими сторонами.

Таким образом, требование о государственной регистрации перехода права собственности может быть основано только на доказанности факта заключения между сторонами сделки, предполагающей переход права собственности к покупателю, фактического исполнения сторонами данной сделки и уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.

Судом установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью кв.м., расположенного по адресу (ориентиру): , кадастровый № (том 2 л.д. 5-6 выписка из ЕГРН).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу , общей площадью кв.м, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, кадастровый № (том 1 л.д. 14).

Документы представлены на регистрацию, однако по заявлению ФИО2 регистрация перехода права собственности прекращена и документы возвращены без рассмотрения, указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе пояснениями сторон в судебном заседании.

Стоимость земельного участка определена в размере 3 000 000 рублей.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в счет продажи земельного участка получила 2 000 000 рублей (том 2 л.д. 10).

Сам договор купли-продажи не содержит сведений о получении продавцом денежных средств за продаваемый земельный участок в полном объеме.

Таким образом, доводы истца о том, что с его стороны в полном объеме исполнены обязательства по оплате спорного объекта недвижимости в рамках договора купли-продажи суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела.

Пунктом 8 договора купли-продажи предусмотрено, что данный договор является актом приема – передачи имущества.

В силу пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО4 настаивают, что фактически договор купли-продажи не был исполнен, имущество ФИО1 не передавалось, сделка являлась мнимой и правоотношения носили иной характер.

Указанные обстоятельства подтверждаются, представленными в дело квитанциями об оплате электроэнергии ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, договором аренды спорного земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который продолжает действовать в настоящее время, обращением ФИО2 в отдел водных ресурсов по Волгоградской области Нижне-Волжского бассейнового водного управления Росводресурсов.

Таким образом, ФИО2 после заключения спорного договора продолжала пользоваться земельным участком.

Основная обязанность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была исполнена продавцом, а именно передача недвижимости покупателю не состоялась, что в рамках требований ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации является необходимым условием для регистрации перехода права собственности.

Тот факт, что спорный земельный участок из владения ФИО2, с момента заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не выбывал, ФИО1 не передавался и не поступал в его фактическое владение, стороной истца не оспорено и доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 при обращении в правоохранительные органы указала, что фактически спорный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не преследовал цель перехода права собственности на земельный участок от ФИО2 к ФИО1, суть договора купли-продажи земельного участка – это переход права собственности на этот земельный участок к покупателю без всяких условий, а согласно пояснениям ФИО1 отсрочка в регистрации обуславливалась возможностью для ФИО2 найти более выгодного покупателя.

Аналогичные пояснения даны и ФИО1 в рамках процессуальной проверки, что с очевидностью свидетельствует о мнимом характере сделки (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, суд полагает, что сделка ничтожна в силу закона по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 1) (далее Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков; установления максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица; преимущественного права субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности, что закреплено в статье 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт 1).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4).

Порядок извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации о намерении продать земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения установлен пунктами 2 и 3 названной статьи и представляет собой направление письменного извещения с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Продавец вправе продать в течение года земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении, в случае, если субъект Российской Федерации откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения.

Согласно п. 2 ст. 6 Закона Волгоградской области № 855-ОД продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме Администрацию Волгоградской области о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделками не может быть более чем 90 дней.

На основании п. 2.16 Постановления губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 № 222 «Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области» Комитет осуществляет от имени волгоградской области функции покупателя земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при реализации преимущественного права Волгоградской области на покупку таких земельных участков, предусмотренного законодательством об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из пояснений третьего лица Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области следует, что ФИО2 с соответствующим извещением о продаже земельного участка в установленном законом порядке не обращалась, что указывает на ничтожность договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истца о том, что в ходе рассмотрения дела ни Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области, ни Администрация Волгоградской области не выразили намерения приобрести земельный участок, значения для рассмотрения настоящего дела не имеют и не указывают на законность заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В обязанности Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Администрации Волгоградской области не входит контроль за реализацией прав собственников земельных участков.

Более того, обязанность направить исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующее письменного извещение с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет, в силу закона лежит на собственнике земельного участка сельскохозяйственного назначения, который намеревается его продать, чего ФИО2 выполнено не было, т.е. сделка по продаже спорного земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения совершена с нарушением преимущественного права покупки Волгоградской области, в связи с чем, и в силу положений статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», данная сделка является ничтожной, независимо от признания ее таковой судом.

Как указано судом выше в предмет доказывания по иску о государственной регистрации перехода права собственности подлежат включению: факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, фактическое исполнение сторонами данной сделки и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (п. 61 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Поскольку по делу установлено, что оспариваемая сделка купли-продажи земельного участка ничтожна, фактически земельный участок ФИО1 не передан, требования о передаче земельного участка ФИО1 не заявлены, сделка имеет признаки мнимой, учитывая, что ФИО1 обязательство по оплате в рамках договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме не исполнено, суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения требований истца о регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Руководствуясь ст.ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Среднеахтубинский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья подпись Бескоровайнова Н.Г.

Решение в окончательной форме принято 19 августа 2022 года.

Судья подпись Бескоровайнова Н.Г.

Подлинник данного документа

подшит в деле № 2-227/2022,

которое находится в

Среднеахтубинском районном суде