УИД 77OS0000-02-2021-028350-91Дело № 3А-32/2023
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 августа 2023г. Московский городской суд в составе председательствующего судьи Лоскутовой А.Е., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску адрес Напитков» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ:
адрес Напитков» обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37.
В административном исковом заявлении адрес Напитков» просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «ПрофиЭксперт», по состоянию на 15 декабря 2020 года, а именно в размере сумма
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является арендатором земельного участка, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 15 декабря 2020 года установлена в размере сумма В свою очередь несоответствие внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендной платы, поскольку её размер также исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Представитель административного истца по доверенности фио в судебное заседание явился, представил письменные возражения относительно выводов, содержащихся в заключении судебного эксперта.
Представителем Департамента городского имущества адрес представлены возражения относительно заявленных требований.
Представитель ГБУ «Центр имущественных платежей» фио в суд явилась, поддержала позицию представителя Департамента городского имущества адрес.
Представители других сторон в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.
Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37, что подтверждается договором аренды №М-02-055923 от 25 ноября 2020г. и дополнительным соглашением. (т.1 л.д.34-73)
Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 15 декабря 2020 года определена в размере сумма, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости. (т1 л.д14)
Административный истец в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в адрес» уплачивает арендную плату за земельный участок, расчет которой производится в процентах от его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности адрес Напитков» как плательщика налога.
В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ).
Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный истец 20 декабря 2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
адрес Напитков» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка был представлен отчет, подготовленный ООО «ПрофиЭксперт», в котором по состоянию на 15 декабря 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 определена в размере сумма.
Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки. Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ РФ Центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 по состоянию на 15 декабря 2020 года составляет сумма
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ПрофиЭксперт», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости земельного участка. При этом суд находит, что эксперты, проводившие судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответили на поставленные перед ними вопросы, подробно мотивировали свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.
Представителем административного истца выражено несогласие с заключением экспертов в части определения рыночной стоимости земельного участка, в обоснование чего представлены письменные возражения.
В ответ на возражения административного истца экспертом фио представлены письменные пояснения, в котором экспертом даны ответы на дополнительно поставленные перед ним вопросы.
Эксперт пояснил, что общая площадь используемого при проведении расчетов объекта-аналога №3 принята с учетом информации из объявления о продаже, а также уточнения данных из открытых источников (кадастровые карты Росреестра, проектная документация), согласно которым были уточнены также и кадастровые номера, из которых состоит реализуемый земельный участок единым лотом. Стоимость предложения используется из объявления максимально приближенного по дате публикации к дате оценки, но не после нее.
Эксперт дополнительно указал, что невозможность применения доходного подхода при проведении исследования, основывается прежде всего на том, что результатам исследования основанный на прогнозировании будущих потоков зависит от множества факторов, связанных с политико-экономической ситуацией в стране, влияния изменения тенденций на рынке жилой и коммерческой недвижимости. Проанализировав объём и качество доступной информации, необходимой для проведения расчета рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости доходным подходом, эксперт пришел к выводу о невозможности применения в рамках настоящего заключения метода предлагаемого использования в рамках доходного подхода.
Эксперт разъяснил, что колебания цен реализации во времени, в виду изменения внешних факторов и конъектуры рынка, свойственны коммерческой недвижимости, приведенные на стр. 58 заключения эксперта, используемого при проведении расчетов, максимально приближены по дате публикации к дате оценки, соответственно стоимость, используемая из данного объявления корректная.
Эксперт указал, что в рамках сравнительного подхода при расчете корректировки на близость объектов, повышающих стоимость для аналога №3 допущена техническая ошибка, однако проведенная коррекция расчетом показала, что данная ошибка привела к незначительному изменению конечной итоговой рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости (менее чем на 6%), при этом, данное расхождение находится в границах допустимого уровня погрешности.
Выводы при устранении данной технической ошибки в заключении эксперта не изменятся, полученное значение рыночной стоимости земельного участка останется выше кадастровой стоимости.
При корректировке расчетов, с учетом исправления технической ошибки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 по состоянию на 15 декабря 2020 года составит сумма
Экспертом даны ответы и на иные поставленные перед ним вопросы, письменные пояснения эксперта на поставленные перед ним вопросы приобщены к материалам дела. Указанные пояснения эксперта являются полными, мотивированными, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов не имеется.
Не могут быть приняты во внимание и иные доводы представителя административного истца о недостоверности результатов судебной оценочной экспертизы. Так, все выводы судебных экспертов были сделаны в рамках их профессиональных знаний; экспертное заключение подготовлено лицами, обладающими правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у экспертов соответствующей специальности; материалами дела подтверждается, что эксперты фио и фио имеют высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.
Оснований сомневаться в обоснованности заключения экспертов, а также полагать о наличии противоречий в выводах экспертов у суда не имеется, в связи с чем отсутствуют и основания для назначения по делу повторной экспертизы, о чем было заявлено представителем административного истца. Напротив, суд находит, что суждения экспертов основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательствами.
Позиция административного истца о неверном определении результатов рыночной стоимости земельного участка в рамках экспертного исследования основана на субъективном толковании законодательства об оценочной деятельности и методологии проведения такой оценки.
В названной ситуации, проверив и оценив собранные по делу доказательства, суд находит, что итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта сделано экспертами на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
Учитывая, что определенная экспертами рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 превышает его кадастровую стоимость, а также принимая во внимание, что исходя из общих принципов действующего законодательства правовое положение административного истца при рассмотрении спора, возбужденного в целях защиты его прав, не может быть ухудшено, суд приходит к выводу о том, что установленная в рамках государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость указанного земельного участка отвечает интересам заявителя, в то время как установление решением суда кадастровой стоимости в размере рыночной, превышающей первоначальную кадастровую стоимость, нарушит права административного истца. В такой ситуации суд отказывает в удовлетворении требований адрес Напитков» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 .
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований адрес Напитков» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:02:0021005:37 отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.
Судья
Московского городского суда А.Е.Лоскутова
Решение в окончательной форме изготовлено 30 августа 2023 года