производство № 2-387/2023

УИД 67RS0003-01-2022-003864-58

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 12 апреля 2023 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Шахурова С.Н.

при секретаре Варламовой К.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Спутник - Е» к ФИО1, ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Спутник - Е», уточнив требования, обратилось в суд с данным иском к ФИО1 и ФИО2, указав в обоснование, что 20 мая 2011 года между ООО «Спутник - Е» и ФИО1 заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества: «здания конторы», «здания № 3 материальный склад с рампой», земельного участка с кадастровым номером №, на основании которых переход права собственности к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако ни по одному из договоров ответчиком ФИО1 не была произведена оплата, то есть им нарушены существенные условия договоров. В дальнейшем вышеназванное спорное имущество было реализовано на торгах в рамках сводного исполнительного производства №, возбужденного в отношении ФИО1, и по итогам торгов передано ФИО2, который, по мнению истца, не может считаться добросовестным приобретателем.

Просит суд расторгнуть договор № 1 купли-продажи объекта недвижимого имущества «здания конторы», а именно здание конторы площадью 181,2 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; договор № 2 купли-продажи объекта недвижимого имущества «здание № 3 материальный склад с рампой», а именно здание № 3 материальный склад с рампой, площадью 4287,7 кв.м, кадастровый №; договор № 3 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №; прекратить право собственности ФИО2 на данные объекты недвижимости и признать право собственности на них за ними (ООО «Спутник - Е»).

Представитель истца ООО «Спутник - Е» по доверенности ФИО3 в судебном заседании уточненные требования поддержала в полном объеме, ответив, что ответчики являются недобросовестными приобретателями, и срок исковой давности для заявления данных требований не истек. Просила удовлетворить исковое заявление в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО4 в судебное заседание не явился, в представленном отзыве на иск просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, по существу заявленные требование не признал, заявив о пропуске истцом срока исковой давности. Кроме того отметил, что решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2022 по делу № установлено, что ООО «Спутник - Е» подтверждало оплату по договорам. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО1, привлеченные судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, ФИО5, ФИО6 в судебное заседание не явились и явку своих представителей не обеспечили по неизвестной суду причине, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, в силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца и третьих лиц.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В силу статьи 309 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании установлено, что 20.05.2011 между ООО «Спутник-Е» (продавец) и ФИО1 (покупателем) заключены:

- договор №1 купли-продажи объекта недвижимого имущества - «здание конторы» (далее – договор №1), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимого имущество, обозначенное в п. 1.2. договора;

- договор №2 купли-продажи объекта недвижимого имущества - «здание №3 материальный склад с рампой» (далее – договор №2), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимого имущество, обозначенное в п. 1.2. договора;

- договор №3 купли-продажи земельного участка (далее – договор №3), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимого имущество, обозначенное в п. 1.2. договора.

В соответствии с пунктом 1.2. договора №1 недвижимое имущество представляет собой здание конторы общей площадью 181,2 кв.м., этажность:2, кадастровый (условный) №, расположенное по адресу: <адрес>. Пунктом 3.1. договора №1 предусмотрено, что цена объекта составляет 355 586,28 рублей без НДС.

В соответствии с пунктом 1.2. договора №2 недвижимое имущество представляет собой здание №3 материальный склад с рампой общей площади 4 287,7кв.м., этажностью:1, кадастровый (или условий) №, расположенное по адресу: <адрес> Пунктом 3.1. договора №2 предусмотрено, что цена объекта составляет 357 431, 89 рублей без НДС.

В соответствии с пунктом 1.2. договора №3 недвижимое имущество представляет собой земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием №3 материального склада с рампой и зданием конторы, площадь 25 525 квадратных метров, кадастровый и №, расположенный по адресу: <адрес>. Пунктами 3.1.договора №3 цена объекта составляет 525 201,72 рублей без НДС.

Пунктами 2.2. договоров предусмотрено, что продавец обязан передать объект покупателю по акту приема-передачи в течение пяти рабочих дней с моментом подписания настоящего договора.

Пунктами 3.2-3.4. договора №1 предусмотрено, что покупатель оплачивает стоимость объекта в течение трех дней с момента передачи его продавцом по акту приема-передачи путем перечисления денежных средств, указанных в п. 3.1. договора на счет продавца № в Смоленском филиале ОАО АКБ «Смолевич» город Смоленск. Оплата производится в валюте Российской Федерации. Продавец принимает на себя обязанности налогового агента и перечисляет налог на доходы с физического лица в налоговые органы, согласно платежного поручения.

В соответствии с пунктом 4.1. договора №1 объект передает продавцом покупателю по акту приема-передачи в срок, согласованный в п.2.1.1. договора. Точная дата и время передачи объекта согласовываются сторонами дополнительно. В акте приема-передачи объекта отражаются характеристики объекта и его состояние на момент передачи.

С момента подписания акта приема-передачи объекта ответственность за сохранность объекта, равно как и риск случайной гибели или его поврежден несет покупатель.

Обязательства продавца передать объект считается исполненным после подписания сторонами акта приема-передачи объекта (п.4.2-4.3. договоров).

На основании указанных договоров за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорные объекты, указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В 2018 году ответчиком на основании договоров купли-продажи, спорные объекты были отчуждены ФИО7.

После отчуждения земельный участок с кадастровым номером № площадью 25 525 кв.м был разделен на два земельных участка: с кадастровым номером № площадью 14 700 кв.м. и кадастровым номером № площадью 10 825 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером № был отчужден ООО «Альпина».

Вступившим в законную силу решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 10.06.2019 по делу № договоры купли-продажи, заключенные ответчиком с ФИО7, признаны недействительными, ООО «Альпина» признано добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером №.

Указанное обстоятельство подтверждается решением Промышленного районного суда г. Смоленска от 10.06.2019 по делу №, выписками из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 02.07.2020 и сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, в рамках сводного исполнительного производства №-СД в отношении должника ФИО1 в пользу в том числе взыскателей ФИО5 и ФИО6, на публичных торгах было реализовано, принадлежащее должнику имущество: здание конторы, площадью 182,2 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; здание №3 материального склада с рампой, площадью 4 287,7 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>; на земельный участок площадью 14 700 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

По итогам проведенных торгов их победителем признан ФИО2, предложивший наибольшую цену, которая оплачена в полном объеме.

В настоящее время за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорные объекты недвижимости, что подтверждается выписками из ЕГРН от 29.12.2022.

Истец в обоснование заявленных исковых требований указывает на то, что оплата по договорам от 20.05.2011 ФИО1 не осуществлялась, что является нарушением существенных условий договоров, и основанием в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 450 ГК РФ для их расторжения. ФИО2 же в силу п.1 ст. 302 ГК РФ является недобросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку знал о наличии в отношении него спора.

Разрешая, заявленные требования о расторжении договоров купли-продажи от 20.05.2011, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 27 декабря 2017 г.

Согласно пункту 4 статьи 453 Гражданского кодекса РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Из содержания приведенных норм права следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора. При неисполнении покупателем обязанности уплатить цену договора у продавца возникает право требовать взыскания неосновательного обогащения.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, решением Арбитражного суда Смоленской области от 06.06.2022 по делу № по иску ООО «Спутник-Е» к ФИО1 о признании недействительными договоров купли-продажи имущества, вступившим в законную силу 17.11.2022 после обжалования в Двадцатом арбитражном апелляционном суде, установлено, что в соответствии с представленными в регистрационную службу справками ООО «Спутник-Е» оплата по спорным договорам произведена в полном объеме. Данное обстоятельство также подтверждается копиями материалов кадастровых дел, представленных суду. Таким образом, выдав указанные справки, общество подтвердило фактическую оплату сделок, что не может свидетельствовать об их фактическом невнесении.

При таких обстоятельствах, доводы истца об отсутствии оплаты ответчиком ФИО1 в ходе рассмотрения дела опровергнуты, доказательств не исполнения договора купли-продажи не представлено. Представленные в регистрационную службу справки ООО «Спутник-Е» об оплате по спорным договорам, являются надлежащим доказательством исполнения обязательств по оплате.

Исходя из приведенных законоположений, с учетом установленных по данному делу обстоятельств, в соответствии с которыми условия договоров на момент их регистрации исполнены, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров купли-продажи от 20.05.2011, в связи с чем отказывает в удовлетворении данного требования.

При этом суд также принимает во внимание довод ответчика о пропуске истцом сроков исковой давности для предъявления данных требований.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятие из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами (ст. 200 ГК РФ).

Разрешая заявление ответчика о применении к иску исковой давности суд исходит из того, что начало течения срока исковой давности для предъявления требований о расторжении договоров купли-продажи объектов недвижимости от 20.05.2011, заключенных между сторонами, должно определяться с 24.05.2011, то есть с даты регистрации договоров в ЕГРН и условием п. 3.2 оспариваемых договоров об оплате стоимости имущества в течение 3-х дней с момента передачи имущества по акту приема-передачи.

Таким образом, на дату предъявления иска – 06.07.2022 - срок исковой давности истек.

Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что трехлетний срок исковой давности для защиты нарушенного права истек, каких-либо допустимых доказательств, подтверждающих уважительность причин пропуска истцом срока исковой давности для обращения в суд, материалы дела не содержат, в связи с чем иск ООО «Спутник-Е» в части расторжения договоров купли-продажи недвижимого имущества не подлежат удовлетворению как по существу требований, так и в связи с пропуском срока исковой давности.

Не установив отсутствие оснований для удовлетворения основного требований истца о расторжении договоров купли-продажи, суд также полагает, что не имеется оснований и для удовлетворения производных требований о прекращении права собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости и признании права собственности на нах за ООО «Спутник-Е».

Таким образом, суд приходит к выводу, что требования истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ООО «Спутник - Е» (ОГРН <***>; ИНН <***>) к ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженец <адрес> Республики <адрес>, паспорт № выдан ОВД <адрес> ДД.ММ.ГГГГ), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., уроженец <адрес>, паспорт № выдан УМВД России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) о расторжении договоров купли-продажи недвижимости, прекращении права собственности, признании права собственности на объекты недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.Н. Шахуров