УИД: 50RS0№-35

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 июля 2025 года <адрес>

Домодедовский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего Никитиной А.Ю.

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, признании договора недействительным в части, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с уточненным иском к ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» о взыскании стоимости устранения недостатков квартиры в размере 233 884,78 руб., признании недействительным п. 3.5 договора участия в долевом строительстве, взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 125 258,13 руб., штрафа, компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., расходов на оплату проведения досудебной экспертизы в размере 70 000 руб., почтовых расходов размере 351,64 руб.

В обоснование исковых требований указали, что на основании договора долевого участия приобрели у ответчика - застройщика для проживания <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, с. Ям, <адрес>. В процессе эксплуатации квартиры выявлены строительные недостатки, стоимость устранения которых составляет 978 277 руб. Претензия истцов о возмещении стоимости устранения строительных недостатков застройщиком оставлена без удовлетворения.

Истцы, и их представитель в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» в судебном заседании возражал в удовлетворении требований, представил письменные возражения.

Выслушав представителя ответчика, исследовав и оценив собранные по делу письменные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Статьи 309, 310 ГК РФ устанавливают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу требований ч.ч. 1, 2, 3, 4, 6, 7 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

В силу требований ч. 5 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации":

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором.

Из материалов дела следует, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный парк» и ФИО1, ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве № ЯМ-1№-670И, объекта недвижимости – двухкомнатной <адрес> проектной площадью 53,48 кв.м, расположенного по строительному адресу: <адрес>, г.о. Домодедово, с. Ям, корпус 2.1, корпус 2.2.

Цена договора (стоимость квартиры) составила 7 796 159 руб. 31 коп. и была оплачена истцами в полном объеме.

Квартира передана истцам по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, из материалов дела достоверно усматривается, что после передачи квартиры истцам, в объекте были выявлены множественные строительные недостатки, которые были зафиксированы в досудебном заключении специалиста.

Так, согласно выводам досудебного заключения № ДД.ММ.ГГГГ/01, выполненного экспертами ИП ФИО4 и предоставленного в материалы дела истцами, стоимость устранения выявленных в указанной квартире строительных недостатков составила 978 277 руб.

Истцы ДД.ММ.ГГГГ направили в адрес ответчика претензию с требованием о выплате стоимости устранения выявленных недостатков, которая оставлена без удовлетворения.

С учетом изложенного, поскольку в материалах дела имеется досудебное заключение специалиста, подтверждающие наличие в квартире строительных недостатков, указанное заключение представителем ответчика не оспорено, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлено, суд приходит к выводу о том, что истцами подтверждено наличие строительных недостатков.

Так как ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что данные дефекты возникли в результате нормального эксплуатационного износа квартиры, либо в результате ненадлежащей эксплуатации истцами своего недвижимого имущества, то основания для освобождения ответчика от ответственности за передачу объекта долевого строительства ненадлежащего качества у суда отсутствуют.

Согласно условиям названного договора участия в долевом строительстве Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации.

Таким образом, поскольку ответчик не исполнил свое обязательство по передаче истцам квартиры, качество которой соответствует условиям договора, требованиям проектной документации, суд считает исковые требования о взыскании с ответчика расходов на устранение выявленных недостатков квартиры обоснованными.

При этом, взыскивая в пользу истцов данные расходы, суд исходит из следующего.

Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в числе прочих статья 10 дополнена частью 4 следующего содержания:

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Из п. 5 указанного Федерального закона следует, что положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после ДД.ММ.ГГГГ.

При этом обязанность застройщика по выплате стоимости устранения недостатков возникнет после получения правомерных требований потребителя. По истечении срока для добровольного удовлетворения этих требований застройщик будет считаться просрочившим обязательство.

Учитывая, что обязанность ответчика устранить недостатки строительства, в том числе путем возмещения расходов на устранение недостатков возникли после направления истцами претензии, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, суд считает необходимым применить положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к правоотношениям сторон в заявленной части.

Согласно договору долевого участия стоимость квартиры составляет 7 796 159 руб. 31 коп.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается, что переданная ответчиком квартира не соответствует действующим строительным нормам и правилам, принимая во внимание положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд находит требования истцов подлежащими удовлетворению в размере трех процентов от цены договора, что составляет 233 884 руб. 78 коп. (7 796 159,31 х 3%), т.е. по 116 942 руб. 39 руб. в пользу каждого истца.

Разрешая требование истцов о признании недействительным пункта 3.5 договора участия в долевом строительстве, суд исходит из нижеследующего.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Из пункта 3.5 Договора следует: "Если после ввода объекта в эксплуатацию на основании технического плана фактическая общее площадь жилого помещения окажется меньше общей площади жилого помещения, указанной в столбце 7 приложения № к договору более чем на 1 кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение стоимости 1 кв.м объекта долевого строительства, указанной в приложении № к договору, на разницу между общей площадью жилого помещения, указанной в приложении № к договору и фактической общей площадью жилого помещения".

Таким образом, стороны пришли к соглашению, и установили минимальное значение отклонений проектной и фактической площадей квартиры в размере 1 кв.м.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

Размер общей площади квартиры после ее передачи истцам изменился менее чем на 1 %, ответчик отступил от указанной в Договоре проектной площади, но при этом, не превысил допустимые законом максимальные пределы изменения площади квартиры.

Учитывая изложенное, суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части, поскольку условия договора, изложенные в пункте 3.5, не влекут ущемление прав потребителя (истца) по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.

Разрешая требования истцов о взыскании в счет соразмерного снижения стоимости переданного объекта долевого участия в размере 125 258,13 руб., суд учитывает следующее.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..." в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Как следует из материалов дела, п. 3.5 договора предусмотрено, что в случае, если разница между проектной и фактической площадями квартиры будет составлять более чем на 1 кв.м (в большую или меньшую сторону), стороны обязуются произвести перерасчет цены договора исходя из стоимости 1 кв.м.

В соответствии с приложением № к договору, застройщик обязался передать квартиру с проектной площадью 53,48 кв.м, однако фактическая площадь квартиры, согласно передаточному акту, составляет 52,80 кв.м, что на 0,68 кв.м меньше. Таким образом, уменьшение площади на 0,68 кв.м не выходит за рамки допустимого отклонения площади, установленного сторонами в договоре, что влечет отказ в удовлетворении требований истцов в данной части.

Разрешая данные требования, суд также учитывает положения ст.ст. 421, 422 ГК РФ, и те обстоятельства, что стороны свободны в заключении договора, определении его условий, при заключении Договора участия в долевом строительстве истцы были полностью ознакомлены с его условиями, самостоятельно подписали его, тем самым добровольно приняв на себя условие о недопустимости возврата денежных средств (п. 3.7. Договора). Кроме того, суд принимает во внимание, что квартира была передана по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым стороны претензий к качеству объекта не имеют, акт подписан сторонами, истцами не оспаривался. Допустимых доказательств нарушения указанным условием договора прав истцов как потребителей, суду не представлено.

Часть 2 ст. 10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ указывает, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Учитывая, что судом установлен факт нарушения ответчиком прав истца, как стороны договора об участии в долевом строительстве, принимая во внимание характер и объем допущенных нарушений, руководствуясь принципом разумности и справедливости, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу каждого истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.

Поскольку претензия истцов направлена и получена ответчиком в период действия моратория, установленного постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (вступившего в силу ДД.ММ.ГГГГ), оснований для взыскания с ответчика штрафа, предусмотренного ч. 3 ст. 10 Закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, суд не находит.

Понятие и порядок распределения судебных расходов содержатся в Главе 7 ГПК РФ.

Понесенные истцами расходы по оплате экспертного заключения в размере 70 000 руб. почтовые расходы и в размере 351,64 руб., подтверждены документально, связаны с обращением в суд и рассмотрением дела, в связи с чем подлежат взысканию с ответчика (по ? доли в пользу каждого истца).

С учетом положений Постановления Правительства РФ № от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №), суд полагает необходимым предоставить ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ, в случае продления моратория – на весь срок, до его окончания.

В силу положений ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.36 НК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в доход местного бюджета в размере 8 017 руб.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ИНН: <***>) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (ИНН: №) стоимость расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 116 942 руб. 39 коп.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 35 000 руб., почтовые расходы в размере 175 руб. 82 коп.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» (ИНН: <***>) в пользу ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> (ИНН: №) стоимость расходов на устранение строительных недостатков объекта долевого строительства в размере 116 942 руб. 39 коп.; компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб.; расходы на проведение строительно-технического исследования в размере 35 000 руб., почтовые расходы в размере 175 руб. 82 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований, превышающих взысканные суммы, отказать.

Отсрочить исполнение решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик «Прибрежный Парк» в доход бюджета городского округа Домодедово государственную пошлину в размере 8 017 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Домодедовский городской суд.

Председательствующий А.Ю. Никитина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.