Решение по делу № 2-128/2025 от 23.07.2025 - об оспаривании предварительного договора купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.

Дело № 2-128/2025

УИД 76RS0013-02-2024-003281-64

Мотивированное решение изготовлено 23 июля 2025г.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Рыбинский городской суд Ярославской области

в составе председательствующего судьи Медведевой Т.В.,

при секретаре Павловой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Рыбинске 14 июля 2025 года гражданское дело по иску ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об оспаривании предварительного договора купли-продажи, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда

установил:

ФИО1 обратился в суд с учетом уточненного иска на л.д. 208-217 к ИП ФИО2 с требованиями:

- признать предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ничтожным;

- взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 442069,77 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 50000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 8041 руб.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в будущем (в срок не позднее 30 календарных дней с момента постановки объекта на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера) заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении квартиры площадью 61,79 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента для лоджий -0,5), расположенной на 3 этаже в многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером №. Истец выполнил условия по данному договору и перевел ДД.ММ.ГГГГ на расчетный счет ИП ФИО2 <данные изъяты> руб. Однако ранее, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 был заключен агентский договор, по которому данная квартира должна быть передана ФИО3 Т.е., ответчик не имел права заключать предварительный договор с истцом, объект недвижимости ему не принадлежал, в связи с чем полагает, что данный договор является ничтожным. Определением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 запрещено совершать любые сделки, направленные на отчуждение права требования передачи жилых помещений, возводимых в составе многоквартирного дома с инженерными коммуникациями по адресу: <адрес>. Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. В течение длительного времени ответчик вводил истца в заблуждение, обещал, чтобы подождал совершение сделки. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлено соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры, по условиям которого предварительный договор считать расторгнутым со дня получения истцом денежных средств на расчетный счет, не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Деньги были переведены истцу ДД.ММ.ГГГГ. Полагает, что поскольку ответчик не имел право заключать договор, он неправомерно удерживал денежные средства в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ответчик выплатил проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. Таким образом, размер процентов составляет 442069,77 руб. Неправомерными действиями ответчика истцу причинен моральный вред, размер компенсации которого оценивает в 100000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, направил представителя адвоката Румянцеву А.В., которая поддержала требования в полном объеме по доводам, изложенным в уточненном иске.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 в судебном заседании требования не признала по доводам, изложенным в отзывах (л.д.60-62, 70-72, 112, 140-141). Указала, что Стороны пришли к соглашению о расторжении договора, в отношении которого истец стал ставить требования о ничтожности. Соглашение о расторжении было исполнено, денежные средства истцом получены. То, что квартира после расторжения договора с истцом зарегистрирована за иным лицом, не свидетельствует, что ответчик не смог бы исполнить обязательства перед ФИО1 Предварительный договор купли-продажи не может быть признан ничтожным. Пояснила, что проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют <данные изъяты> руб., которые истцу выплачены. Возражала против взыскания компенсации морального вреда и штрафа.

Третье лицо ИП ФИО3 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещался надлежащим образом.

Суд, выслушав явившиеся стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу п. 2 ст. 1 и ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права по своей воле и своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Пунктом 3 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (основной договор) в отношении квартиры типа 2Г общей приведенной площадью 61,79 кв.м., расположенной на 3 этаже в многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями по адресу: <адрес>. Основной договор стороны обязуются заключить в срок не позднее 30 календарных дней с момента постановки объекта на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера (л.д. 17).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора стоимость указанной квартиры составила <данные изъяты> руб., которая была уплачена ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ.

При этом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 (агент) и ФИО3 (принципал) заключен агентский договор, по которому агент обязуется за вознаграждение от своего имени, но в интересах и за счет принципала осуществить юридические и фактические действия по организации строительства объектов недвижимости (жилых помещений), возводимых в «Многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями» по адресу: <адрес>.

Пунктом 3.1 агентского договора предусмотрено, что агент обязуется по окончании строительства оформить право собственности на квартиры на себя и затем передать объекты принципалу по акту приема-передачи.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 и ФИО1 подписали соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.4 данного соглашения внесенная покупателем сумма оплаты по договору в размере <данные изъяты> руб. подлежит возврату не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.20). Денежные средства перечислены истцу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 21).

Абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ установлено, что в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Как следует из статьи 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В пункте 65 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из смысла вышеприведенных норм следует, что неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно трех условий: факт приобретения или сбережения имущества, то есть увеличения стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества; приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, а также отсутствие правовых оснований для приобретения или сбережения имущества одним лицом за счет другого.

Таким образом, отсутствие установленного законом, иными правовыми актами или сделкой основания для обогащения за чужой счет является важнейшим условием возникновения кондикционного обязательства.

В соответствии с особенностью предмета доказывания по делам о взыскании неосновательного обогащения и распределением бремени доказывания, на истце лежит обязанность доказать, что на стороне ответчика имеется неосновательное обогащение, обогащение произошло за счет истца, размер данного обогащения. В свою очередь, ответчик должен доказать отсутствие на его стороне неосновательного обогащения за счет истца, либо наличие обстоятельств, исключающих взыскание неосновательного обогащения, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установлено, что ранее ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО3 и ИП ФИО2 заключен агентский договор, согласно которому ФИО2 (агент) обязался за вознаграждение, действуя от своего имени, но в интересах ФИО3 (принципал) осуществить юридические и фактические действия по организации строительства объектов недвижимости (жилых помещений), возводимых в многоквартирном жилом доме с инженерными коммуникациями в соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ № на земельном участке с кадастровым номером № площадью 5 513+/-26 кв.м., принадлежащем агенту на праве аренды в соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ. А именно, агент обязался осуществлять функции технического заказчика, выполнять все необходимые действия и заключить хозяйственные договоры с целью организации строительства квартир в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, получать необходимые согласования уполномоченных органов, приобретать материалы и оборудование для строительства, осуществлять приемку работ от подрядчиков, контролировать качество и сроки строительства, соблюдение строительных нор и правил, техники безопасности, обеспечить строительство и ввод дома в эксплуатацию с качеством, техническими и иными показателями в соответствии с проектом, в срок, не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункты 1.1., 3.1.).

Принципал, в свою очередь, обязался перечислить на расчетный счет агента денежные средства в размере <данные изъяты> руб. на организацию строительства в рамках исполнения договора, в соответствии с определенным графиком.

ИП ФИО3 перечислено ИП ФИО2 <данные изъяты> руб. Согласно акту сверки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, окончательный платеж совершен ДД.ММ.ГГГГ.

Принципал направил агенту требование от ДД.ММ.ГГГГ о передаче по акту приема-передачи квартир.

Поскольку обусловленные договором денежные средства ИП ФИО3 перечислял ответчику с нарушением сроков, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО2 направлено ИП ФИО3 уведомление об отказе от исполнения договора.

Многоквартирный жилой дом по адресу <адрес> завершен строительством и введен в эксплуатацию. Согласно выпискам из ЕГРН собственником спорных квартир с ДД.ММ.ГГГГ является ИП ФИО2

Решением Арбитражного суда Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения постановлением Второго Арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ, отказ ИП ФИО2 от исполнения агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, заявленный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным.

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд исходил из недопустимости одностороннего отказа ИП ФИО2 от договора, несоответствие отказа требованиям закона, злоупотребления ИП ФИО2 правом (ст. 10 ГК РФ). Отказывая в части удовлетворения требований о признании права собственности на квартиры, судом было учтено, что ИП ФИО3 не является фактическим владельцем квартир и за ИП ФИО2 на них уже зарегистрировано право собственности в ЕГРН, согласно условиям договора. Полагая себя собственником квартир, ИП ФИО3 между тем требования об исполнении продавцом обязанности по передаче и о регистрации перехода права собственности не заявлял.

В силу п. 2 ст. 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ч.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доказательств отсутствия у ответчика намерения исполнить заключенный с истцом договор от ДД.ММ.ГГГГ в материалах дела не имеется. ДД.ММ.ГГГГ ответчик выразил отказ от исполнения агентского договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ИП ФИО3

Таким образом, требования о признании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежат.

Оценка правоотношений сторон при заключении договоров в отношении квартир в МКД по адресу: <адрес> - дана в Определении судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГг. по делу №.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО2 и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, поименованного как предварительный договор купли-продажи.

Обязательства сторон прекращаются с момента вступления в силу настоящего соглашения (п. 2 соглашения о расторжении).

В силу п. 4 соглашения о расторжении внесенная покупателем сумма оплаты по договору в размере <данные изъяты> руб. подлежит возврату продавцом не позднее ДД.ММ.ГГГГ путем перевода денежных средств на расчетный счет покупателя, указанный в разделе «Подписи сторон».

Согласно п. 6 соглашения соглашение о расторжении предварительного договора вступает в законную силу с момента его подписания.

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере <данные изъяты> руб. возвращены истцу ответчиком.

По смыслу ст. 395 ГК РФ в случае неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате, подлежат уплате проценты на сумму долга. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

В соответствии с п.3 ст.453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи заключено на основании добровольного взаимного волеизъявления сторон. Истец, подписывая ДД.ММ.ГГГГ данный договор, согласился с подлежащей возврату суммой денежных средств <данные изъяты> руб. за весь период действия предварительного договора, согласно п. 3 соглашения стороны никаких взаимных претензий друг к другу не имеют.

При таких обстоятельствах, заключение ИП ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ агентского договора, отказ ответчика от исполнения которого от ДД.ММ.ГГГГ в последующем признан решением суда ДД.ММ.ГГГГ недействительным, правового значения в части определения периода взыскиваемых процентов за пользование чужими денежными средствами не имеет, поскольку именно с предусмотренного соглашением о расторжении момента возврата денежных средств (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) отпали правовые основания для владения данными денежными средствами в сумме <данные изъяты> руб.

Таким образом, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составляет сумму в размере 40518,03 руб. (<данные изъяты>). В период рассмотрения дела ДД.ММ.ГГГГ ответчиком денежные средства в размере <данные изъяты> руб. выплачены истцу, что подтверждается справкой по операции (л.д. 189).

Исходя из того, что отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами, владельцами агрегаторов информации о товарах (услугах) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд при определении размера подлежащего взысканию с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда учитывает, что предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут истцом и ответчиком по обоюдному согласию, отсутствия у истца претензий в связи с расторжением данного договора, период просрочки ответчика в исполнении соглашения о расторжении предварительного договора, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы компенсации морального вреда в размере 5000 руб.

Согласно п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку требование истца о выплате процентов за пользование денежными средствами ответчиком удовлетворено в период рассмотрения гражданского дела, суд, исходя из требований законности, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы штрафа в размере 2500,00 руб. (5000/2). Оснований для уменьшения размера штрафа суд не усматривает.

В силу ст.ст. 94, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям.

Кроме того, к спорным правоотношениям подлежит применению ч. 1 ст. 101 ГПК РФ, согласно которой в случае, если истец не поддерживает свои требования вследствие добровольного удовлетворения их ответчиком после предъявления иска, все понесенные истцом по делу судебные расходы, в том числе расходы на оплату услуг представителя, по просьбе истца взыскиваются с ответчика. Таким образом, при определении пропорции суд учитывает выплаченную в период рассмотрения дела истцу сумму изначально взыскиваемых процентов (40518,03 руб).

Таким образом, суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы на оплату услуг представителя 4198,00 рублей, на оплату госпошлины 7000,00 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 (СНИЛС <данные изъяты>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН №) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 компенсацию морального вреда 5000,00 рублей, штраф за неудовлетворение требований потребителя 2500,00 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя 4198,00 рублей, на оплату госпошлины 7000,00 рублей.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Т.В. Медведева