Решение по делу № 2-А258/2023 от 29.08.2023 - о расторжении договора купли-продажи.

УИД: 48RS0№-30 Дело № 2-А258/2023

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2023 года с. Измалково

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Лазаревой О.В.,

при секретаре Поляковой Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-А258/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, указывая, что 22.10.2014 между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи, согласно которому она продала, а ответчик купил у нее земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., здание гражданского назначения магазин (помещение № 1) площадью <данные изъяты> кв.м. и здание гражданского назначения магазин (помещение № 2) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Земельный участок был продан ответчику за 100 000 рублей и оплачен им полностью до подписания договора. Здание гражданского назначения магазин (помещение №1) площадью <данные изъяты> кв.м. и здание гражданского назначения магазин (помещение №2) площадью <данные изъяты> в.м. были проданы ответчику за 900 000 руб. с рассрочкой платежа до 1.11.2015 с выплатой по 80 000 руб. ежемесячно. Однако ФИО2 выплатил ей за указанные помещения только 200 000 руб.. Задолженность ответчика перед ней на сегодняшний день составляет 700000 руб.. ФИО2 добровольно свою задолженность не погашает. С учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просит суд расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 22.10.2014, возвратить стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на недвижимое имущество: земельный участок и здания, расположенные по адресу: <адрес>, возвратив ФИО2 200000 руб., уплаченные ответчиком ФИО2 истцу ФИО1 по договору купли-продажи от 22.10.2014.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в заявлении в адрес суда просила рассмотреть дело в ее отсутствие. В предыдущем судебном заседании исковые требования поддержала, указала, что ответчик ФИО2 отдал ей 100000 руб. за земельный участок, которые она в случае удовлетворения исковых требований согласна возвратить ответчику. В письменном заявлении также указала, что примерно в январе 2015 получила от ответчика 50000 руб., письменного подтверждения не имеется, а также 25.05.2015 получила 50000 руб. в счет оплаты по договору от 22.10.2014.

Ответчик ФИО2, извещенный о судебном заседании, в судебное заседание не явился. Судебные извещения возвратились в суд с отметкой об истечении срока хранения.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, Управление Росреестра по Липецкой области, извещенный о судебном заседании, в суд не явился.

Изучив материалы гражданского дела, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Частью 2 статьи 45 Конституции Российской Федерации установлено, что каждый вправе защищать свои права и свободы всем способами, не запрещенными законом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права; прекращения или изменения положения.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из положений статей 549, 554, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель оплатить обусловленную по договору цену этого имущества.

По смыслу закона существенными условиями такого договора являются предмет и цена продаваемого имущества.

Согласно пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного суда Российской Федерации 27.12.2017), неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

В соответствии с пунктами 1, 3, 5 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Согласно пункту 2 статьи 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата переданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно статье 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 22.10.2014 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи недвижимости, по которому ФИО1 продала, а ФИО2 купил земельный участок из земель населенных пунктов площадью <данные изъяты> кв.м., здание гражданского назначения магазин (помещение № 1) площадью <данные изъяты> кв.м. и здание гражданского назначения магазин (помещение № 2) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Земельный участок был продан ответчику за 100 000 руб. и оплачен им полностью до подписания договора. Здание гражданского назначения магазин (помещение №1) площадью <данные изъяты> кв.м. и здание гражданского назначения магазин (помещение №2) площадью <данные изъяты> в.м. были проданы ответчику за 900 000 руб. с рассрочкой платежа до 1.11.2015 с выплатой по 80 000 руб. ежемесячно.

Согласно пункту 7 договора купли-продажи, заключенного между ФИО1 и ФИО2 22.0.2014, после государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, здание гражданского назначения магазин (помещение № 1), здание гражданского назначения магазин (помещение № 2), расположенные по адресу: <адрес>, в собственность покупателя, он принимает на себя все права и обязанности собственника, предусмотренные законодательством Российской Федерации, в том числе принимает на себя обязанности по оплате налогов на землю, недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию недвижимости.

Согласно пункту 8 указанного договора купли-продажи, в соответствии со статьей 566 ГК РФ продавец передал, а покупатель принял земельный участок, здание гражданского назначения магазин (помещение № 1), здание гражданского назначения магазин (помещение № 2), расположенные по адресу: <адрес>.

Переход права на земельный участок, помещения № 1 и № 2, был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 7.11.2014, что подтверждается выписками из ЕГРН.

Таким образом, установлено, что сторонами согласованы все существенные условия договора, и у ответчика возникла обязанность уплатить истцу полную стоимость имущества в установленный договором срок. В свою очередь истец выполнила свои обязательства по договору купли-продажи по передаче спорных объектов недвижимого имущества ответчику.

На момент обращения в суд ответчиком нарушен установленный договором 12-месячный срок для рассрочки платежа в размере 800000 руб..

24.03.2015 в адрес ответчика была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи, однако несмотря на то, что все предусмотренные договором обязательства истцом были выполнены в полном объеме, ответчиком до настоящего времени не произведен расчет по сделке в размере 700000 руб., что является существенным нарушением условий договора купли-продажи от 22.10.2014.

Решением Токаревского районного суда Тамбовской области от 10.08.2016 взыскана с ФИО2 в пользу истицы задолженность по договору купли-продажи недвижимости от 22.10.2014 года в сумме 700000 руб., судебные расходы в размере 253000 руб., а всего 725300 руб., обращено взыскание на заложенное имущество здание гражданского назначения магазин (помещение № 1) площадью <данные изъяты> кв.м. и здание гражданского назначения магазин (помещение № 2) площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные по адресу: <...>. Установлено, что с момента заключения договора ответчиком ФИО2 по указанному договору выплачено всего 200 000 рублей. Судом установлено, что ответчик не выполнил условия договора. Решение вступило в законную силу 16.09.2016.

В соответствии с ответом УФССП России по Тамбовской области от 29.09.2020 года № 68905/20/21161-ЕМ, указанное решение исполнено не было в связи с отсутствием денежных средств у ответчика и невозможностью установить его место нахождения для совершения исполнительных действий.

Согласно ответу УФССП по Тамбовской области от 18.07.2023, в производстве находится исполнительное производство №-ИП, возбужденное 12.01.2017 на основании исполнительного документа № ФС010385484 от 20.09.2016, выданного Токаревским районным судом о взыскании задолженности с ФИО2 в пользу ФИО1 в размере 725300 руб.. Взысканий с должника в пользу ФИО1 за весь период нахождения исполнительного документа на исполнении не производилось.

При таких обстоятельствах, вышеизложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что неполучение истцом ФИО1 до настоящего времени полной оплаты за проданное имущество лишило ее как продавца того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, так как спорное недвижимое имущество выбыло из ее владения, и истец лишена возможности пользоваться данными объектами недвижимости, в связи с чем допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер и является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 65 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10 «О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104.

Кроме того, из содержания абз. 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Вышеизложенные нормы закона свидетельствуют о том, что неоплата имущества в установленный договором срок является существенным нарушением условий договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами. Заинтересованное лицо свободно в выборе способа защиты нарушенных прав, который определяется спецификой охраняемого права и характером нарушений.

Кроме того, положения Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 этого Кодекса.

Так, согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным при установлении очевидного отклонения действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Согласно положениям статьи 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3).

Таким образом, обязанность доказывания указанных обстоятельств истцом следует из взаимосвязи приведенных положений ГПК РФ и положений пункта 3 статьи 123 Конституции РФ, закрепляющей принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон.

Из положений части 2 статьи 12 ГПК РФ следует, что суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

При таких обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, пришел к выводу, что отсутствуют основания для отказа в удовлетворении требований ФИО1, так как невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи служит основанием к расторжению этого договора.

Поскольку условия договора купли-продажи ответчиком не исполнены, а земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости неразрывно связаны между собой, и являются предметом сделки, требования ФИО1 о взыскании с нее в пользу ФИО2 200000 руб., уплаченных им по договору купли-продажи от 22.10.2014, являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198, 235-237 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.10.2014, заключенный между ФИО1 и ФИО2 в отношении недвижимого имущества: земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м., здания гражданского назначения магазин (помещение № 1) площадью <данные изъяты> кв.м, здания гражданского назначения магазин (помещение № 2) площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, с погашением записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности:

- на земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для торгово-коммерческих целей, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с КН №, расположенный по адресу: <адрес>;

- на здание гражданского назначения магазин (помещение № 1), назначение нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, с КН №, расположенное по адресу: <адрес>;

- на здание гражданского назначения магазин (помещение № 2), назначение нежилое, площадью <данные изъяты> кв.м, с КН №, расположенное по адресу: <адрес>.

Вернуть стороны в первоначальное положение, восстановив право собственности ФИО1 на земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв.м., с КН № на здание гражданского назначения магазин (помещение № 1), площадью <данные изъяты> кв.м, с КН №, на здание гражданского назначения магазин (помещение № 2), площадью <данные изъяты> кв.м, с КН № расположенные по адресу: <адрес>.

Данное решение является основанием для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес>, паспорт: № выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, код подразделения: №, в пользу ФИО2 денежные средства в размере 200 000 (двести тысяч) рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья: О.В. Лазарева

Мотивированное решение изготовлено 5 сентября 2023 года.

Судья: О.В. Лазарева