Дело № 2-70/2023 УИД: 47RS0007-01-2022-002597-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2023 года г. Кингисепп
Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,
при секретаре Романовой Е.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании с участием истца ФИО1, представителя истца – ФИО2, действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ года сроком на три года, ответчика ФИО3, представителя ответчика – адвоката АПЛО ННО ЛОКА филиала «Адвокатская контора Пелевин и партнеры» Выборовой Л.В., действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ,
гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о разделе жилого дома, определении порядка пользования земельным участком, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым домом,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о разделе жилого дома, определении порядка пользования земельным участком, нечинении препятствий в пользовании жилым домом.
В обоснование требований указала, что решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10.09.2020 года, за нею признано право собственности на 1/3 долю неоконченного строительством жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №; за ответчиком признано право на 2/3 доли указанного недвижимого имущества. Площадь дома составляет 154,3 кв.м., степень его готовности – 77%. Истец также является собственником 1/3 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 530 кв.м.; в собственности ФИО3 находится 2/3 доли указанного земельного участка. Ссылается, что совместное пользование недвижимым имуществом невозможно в виду неприязненных отношений с ответчиком, который чинит ей препятствия в пользовании жилым домом. Соглашение о разделе жилого дома между ними не достигнуто.
Просит произвести реальный раздел жилого дома, неоконченного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №; выделив в ее собственность часть жилого дома в соответствии с вариантом раздела, предложенного специалистом ООО «Центр судебной экспертизы» от 18.07.2022 года № 256/16: помещения на первом этаже: комната площадью 10 кв.м., комната площадью 11,9 кв.м., помещения на втором этаже: комната площадью 10 кв.м., коридор площадью 3,4 кв.м., комната площадью 8,3 кв.м.,
ответчику выделить помещения на первом этаже: комнату площадью 14,7 кв.м., кухню площадью 8,6 кв.м., санузел площадью 7,6 кв.м., коридор площадью 10,6 кв.м., котельную площадью 3,9 кв.м., на втором этаже: комнаты площадью 11,4 кв.м. и 3,1 кв.м., коридор площадью 5,1 кв.м., комнату площадью 8,3 кв.м., санузел площадью 3,3 кв.м., коридор площадью 10,7 кв.м.
Определить порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, выделив истцу в пользование часть участка земли площадью, соответствующей 1/3 доле в праве собственности на участок, прилегающего к части дома, определенной истцу при его разделе.
Просит обязать ФИО3 не чинить препятствия в пользовании жилым домом, и передать истцу ключи от входной двери в жилой дом (л.д. 6-9 том 1).
В судебном заседании истец ФИО1 с участием представителя ФИО2 поддержала исковые требования, просила произвести раздел жилого дома по предложенному ею варианту. Оспаривала выводы судебной технической землеустроительной экспертизы. Полагала, что экспертами не предложены варианты раздела жилого дома при наличии технической возможности его раздела, что также не может являться препятствием к определению порядка пользования земельным участком. Пояснила, что ФИО3 фактически пользуется указанным жилым домом, проживает в нем, установил замок на входную дверь, не предоставив ей ключи.
Ответчик ФИО3 с участием представителя - адвоката Выборовой Л.В. в судебном заседании иск не признал, подержал доводы письменных возражений (л.д. 72- 74 том 1) указав, что проведенной по делу № 2-289/2020 судебной строительной экспертизой установлена невозможность выдела принадлежащей истцу доли в жилом доме. Пояснил, что спорный жилой дом является его единственным местом жительства, он проживет в части жилого дома, которая отремонтирована им и пригодна для проживания, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. Указал, что часть дома, которая предполагалась истцу, непригодна для проживания, поскольку требует проведения ремонтных работ, расходы на которые ФИО1 нести не желает. Комната площадью 24,7 кв.м., расположенная на первом этаже и комната площадью 13,1 кв.м., расположенная на втором этаже предполагалась к пользованию истца по согласовании с нею. Он готов перенести стенку на 5,8 м. для увеличения площади помещений истца. Остальные работы ФИО1 должна выполнить самостоятельно: вставить окна и двери, сделать лестницу на второй этаж, провести отделочные работы. Выразил согласие на раздел дома, предложенного специалистом ФИО6 в заключении № от 26.02.2022 (л.д. 75-136 том 1). Пояснил, что не чинит ФИО1 препятствий для пользования жилым домом и земельным участком, который не огорожен забором и находится в свободном доступе. Однако, поскольку часть дома, где он фактически проживает является его местом жительства, не согласен предоставлять ключи от входной двери в жилой дом истцу.
Представители третьих лиц – Управления Росреестра по Ленинградской области, Комитета по управлению имуществом МО "Кингисеппский муниципальный район" в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело № 2-289/2020 по иску по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на наследственное имущество, встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании принявшим наследство, включении жилого дома в наследственную массу, признании права собственности на наследственное имущество, суд приходит к следующему.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, прекращении или изменении правоотношений, иными способами, предусмотренными законом.
В соответствии с положениями статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно части 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ч. 2 ст. 244 ГК РФ).
В силу положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (ч. 1).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ч. 2).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (ч. 3).
В соответствии с абзацем вторым пп. "а" пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Согласно разъяснениями, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом" выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Таким образом, раздел жилого дома, находящегося в собственности нескольких лиц, предполагает возникновение у каждого из сособственников права на изолированную часть дома, то есть, на часть дома, обладающую свойствами самостоятельности и независимости от других частей дома.
Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно пункту 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (введен Федеральным законом от 30.12.2021 N 476-ФЗ) дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Согласно разъяснений п.35, 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
В силу пункта 1 статьи 64 Земельного кодекса Российской Федерации земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Таким образом, раздел (выдел доли) жилого дома допускается при совокупности следующих условий: наличие технической возможности выдела изолированной части жилого дома с отдельным входом, в том числе путем превращения ее в таковую в результате осуществления предлагаемых переоборудований в целях изоляции частей дома; отсутствие несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строения; возможность создания в результате раздела общего имущества самостоятельных объектов гражданских прав и их дальнейшего использования с сохранением прежнего целевого назначения.
Раздел (выдел доли) жилого дома может быть осуществлен либо в точном соответствии с размером долей в праве общей долевой собственности, либо с отступлением от размера этих долей, когда отсутствует техническая возможность выделить изолированные части строения в строгом соответствии с принадлежащими сособственникам долями. Выделяющемуся сособственнику жилого дома передается причитающаяся ему часть дома и надворных построек. Выдел на его долю только вспомогательных помещений (коридора, террасы) или хозяйственных построек (сарая, гаража и т.д.) недопустим.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу части 2 статьи 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что вступившим в законную силу 12 января 2021 года решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 сентября 2020 года по делу № 2-289/2020 за ФИО1 признано право собственности на 1/3 долю жилого дома, незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером №. За ФИО3 признано право собственности на 2/3 доли жилого дома, незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, находящегося на земельном участке с кадастровым номером № ( том 2 л.д. 15-20).
Право собственности ФИО1 на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на проектируемый жилой дом, незавершенный строительством, степенью готовности 77%, с кадастровым номером №, площадью застройки 154,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, д.б/н зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 19.10.2021 года (л.д. 43-46 том 1).
Строение расположено на земельном участке с кадастровым номером №.
28 ноября 2019 года за ФИО7 в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на 1/3 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, площадью 530+/-7 кв.м., по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство (л.д. 40-41 том 1).
Ответчик ФИО8 является собственником 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями законодательства.
Согласно техническому паспорту на жилой дом (объект, незавершенный строительством), расположенный по адресу: <адрес>, составленному Кингисеппским БТИ по данным инвентаризации на 06 мая 2019 года, процент готовности жилого дома составляет 77%. Здание (лит.Б) состоит из двух этажей. На первом этаже расположены: коридор площадью 10,6 кв.м., совмещенный санузел площадью 7,6 кв.м., кухня площадью 20,5 кв.м., комната площадью 24,7 кв.м., а также котельная площадью 3,9 кв.м. неоконченная строительством, процент готовности 80%. На втором этаже расположены: коридор площадью 10,7 кв.м., санузел площадью 3,3 кв.м., комната площадью 16,6 кв.м., коридор площадью 8,5 кв.м., комната площадью 13.1 кв.м., комната площадью 11,4 кв.м. Общая площадь строения 130,9 кв.м. жилая площадь 65,8 кв.м. (том 1 л.д. 21-29).
Таким обозом, истец ФИО1, являясь долевым собственником строения, на основании ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право требовать раздела жилого дома и выдела своей доли из общего имущества. В досудебном порядке соглашение о способе и условиях выдела доли имущества между сособственниками строения достигнуто не было.
При рассмотрении гражданского дела № 2-289/2020 судом была назначена судебная строительно-товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», на разрешение эксперта поставлен вопрос: возможен ли выдел в натуре 1/3 доли жилого дома незавершенного строительством и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 06.04.2018 и по состоянию на май 2020 года?
Согласно заключению экспертов ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» № 20-121-Ю-2-289/2020 от 10.07.2020 выдел в натуре 1/3 доли жилого дома незавершенного строительством и 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, ни по состоянию на 06.04.2018, ни по состоянию на момент производства экспертизы не представляется возможным. Степень готовности жилого дома незавершенного строительством, определенная на основании таблицы раздела XII Технического паспорта составляет: по состоянию на 06.04.2018 - 59%, по состоянию на момент производства экспертизы - 83% (том 2 л.д. 162-193 гражданского дела № 2-289/2020).
Вместе с тем, в исследовательской части данного заключения указано, что при осмотре объекта исследования 2 (жилого дома незавершенного строительством) установлено, что его объемно-планировочное решение соответствует зафиксированному в техническом паспорте по состоянию на 06.05.2019. С технической точки зрения выдел в натуре 1/3 доли жилого дома незавершенного строительством по состоянию на 06.04.2018 и по состоянию на момент производства экспертизы, т.е. раздел указанного дома с образованием двух объектов недвижимости: двух жилых автономных блоков, соответствующих определению п.3.2 СП 55.13330.2016. «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001» возможен. Однако, в соответствии с положением 5 п.1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, устанавливающего, что «...все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» вследствие невозможности выдела в натуре 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, выдел в натуре 1/3 доли жилого дома незавершенного строительством, расположенного на указанном земельном участке по адресу: <адрес>, ни по состоянию на 06.04.2018, ни по состоянию на момент производства экспертизы, не представляется возможным (том 2 л.д. 169-170 гражданского дела № 2-289/2020).
В целях определения возможного варианта раздела жилого дома, ФИО1 обратилась в ООО «Центр судебной экспертизы». В соответствии с заключением специалиста № 256/16 ООО «Центр судебной экспертизы» от 18 июля 2022 года, с технической точки зрения с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-технических, противопожарных и иных правил, нормативов, раздел дома, незавершенного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, с учетом размера долей совладельцев по предложенному заявителем варианту, возможен (л.д. 30-39 том 1).
ФИО1 был предложен эксперту вариант раздела жилого дома, согласно которому истцу выделяются: на первом этаже часть помещения 20,5 кв.м. и часть помещений 24,7 кв.м.; втором этаже – части помещений, расположенных над выделяемыми помещениями на 1-ом этаже.
Эксперт пришел к выводу, что указанный вариант предусматривает вертикальное зонирование выделяемых частей, соответствует нормативным требованиям. По данному варианту раздел происходит без изменения размера долей собственников.
Вариант раздела жилого дома представлен экспертом в рисунках (л.д. 35-36 том 1), согласно которому истцу предоставляется помещение на первом этаже в виде комнаты площадью 10 кв.м., образованной из помещения площадью 24,7 кв.м., а также комната площадью 11,9 кв.м., образованная из помещения площадью 20,5 кв.м.; на втором этаже: комната площадью 10 кв.м., коридор площадью 3,4 кв.м., комната площадью 8,3 кв.м.
При раздела жилого дома по данному варианту потребуется выполнить работы по перепланировке и переоборудованию, а именно:
- устройство новых дверных проемов, устройство новых разделяющих несущих перегородок и разборка несущих перегородок;
- устройство проемов в перекрытии и лестницы на второй этаж для владельца 1\3 доли;
- реконструкция инженерных сетей.
На указанном варианте раздела жилого дома ФИО1 основывает свои исковые требования реального раздела строения.
По смыслу пункта 3 статьи 252 ГК РФ суд не связан позицией сторон относительно вариантов раздела имущества и обязан в целях разрешения спора разделить общее имущество сторон при наличии реальной возможности для этого.
Поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть постройки, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба назначению строения.
Согласно п. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
Определением суда от 16.01.2023 для определения возможности раздела жилого дома и порядка пользования земельным участком по делу назначена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт».
По заключению экспертов № 003-стз/2023 ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт» от 26 февраля 2023 года по объемно-планировочному решению дом по адресу: <адрес> прямоугольный, двухэтажный, общей площадью 154,3 кв.м..
Экспертами произведено визуальное и визуально-инструментальное обследование объекта исследования.
Жилой дом как объект незавершенного строительства имеет электрическое отопление и эксплуатируется круглый год. По конструктивному решению наружные стены являются несущими, устроены из газобетонных блоков, фундамент - бетонный ленточный. Крыша двускатная, покрыта металлочерепицей. Заполнение оконных проемов выполнено оконными блоками из ПВХ со стеклопакетами, в дверных проемах установлены металлические двери.
Наличие коммунальных удобств: индивидуальная система отопления -электрический котел, холодное водоснабжение из скважины, горячее водоснабжение - электрический водонагреватель, электроснабжение 380 вольт, 15 квт, локальная канализация с септиком, газоснабжение отсутствует.
Техническое состояние незавершенного строительства. Несущие и ограждающие конструкции, внутренние конструктивные элементы и помещения, инженерные системы здания находятся в работоспособном конструктивном состоянии и пригодны для эксплуатации.
Экспертами выполнен анализ предложенного истцом ФИО1 варианта раздела объекта незавершенного строительства.
Экспертами отмечено, что анализ предложенного варианта раздела незавершенного строительства показывает, что по площади долей такой раздел практически абсолютно равен, но с технической точки зрения физический раздел дома повлечет за собой повреждение строительных элементов и конструкций. Это вызвано тем, что в ходе раздела необходимо устройство глухих противопожарных стен на 1 и 2 этажах. Отсюда вытекает, что с точки зрения объемно-планировочного решения дом разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки не представляется возможным.
По результатам проведенного исследования эксперты пришли к выводу, что в случае раздела жилого дома, по варианту, предложенному истцом ФИО1, делает регистрацию права собственности на изолированную часть разделенного жилого дома незавершенного строительством невозможной, поскольку Правилами землепользования и застройки МО «Кингисеппский муниципальный район» установлен минимальный предельный размер земельного участка под ИЖС – 400 кв.м., при площади исследуемого участка 530 кв.м., доли распределяются следующим образом: у ФИО1 – 176,7 кв.м., у ФИО3 – 353,3 кв.м. В обоих случаях площадь каждого выделяемого земельного участка будет меньше предельного минимального размера земельного участка, установленного ПЗЗ.
Эксперты пришли к выводу, что одним из путей реализации варианта раздела, предложенного ФИО1, может стать преобразование объекта незавершенного строительства в дом блокированной жилой застройки. Особенности блокированных домов учитываются в градостроительной документации. При образовании блокированных домов необходимо согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта, получить разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию вновь образованных объектов «Блокированных жилых домов», к заявлению на получение разрешения на образование 2-х домов блокированной застройки потребует проектная документация. Разработка такой проектной документации потребует существенных финансовых вложений.
При образовании 2-х домов блокированной жилой застройки необходимо, чтобы каждый блокированный дом, как самостоятельный жилой обособленный объект, отвечающий требованиям СНиП, должен состоять из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданских и иных нужд, обладать отдельным выходов на земельный участок.
Образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.
Таким образом, одним из условий при разделе здания необходимость обеспечения физической автономности и независимости образуемых в результате раздела блоков. Выполнение этих условий потребует также существенных финансовых вложений, что ставит под вопрос целесообразность такого раздела.
Эксперты отметили, что на момент проведения экспертизы, образование двух блокированных домов с самостоятельными участками технически возможно, но не осуществимо в силу отсутствия согласия собственников и согласованной проектной документации.
Вследствие невозможности выдела в натуре 1/3 доли земельного участка с кадастровым номером №, выдел в натуре 1/3 доли жилого дома, незавершенного строительством, расположенного на указанном земельном участке по адресу: <адрес> по состоянию на момент производства экспертизы, по мнению экспертов, не представляется возможным (том 1 л.д.154-202).
Определением суда от 12.05.2023 для определения возможности раздела жилого дома и порядка пользования земельным участком по делу назначена дополнительная судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт», поскольку по заключению экспертов № 003-стз/2023 ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт» от 26 февраля 2023 года раздел неоконченного строительством жилого дома по предложенному истцом варианту возможен, но повлечет за собой повреждение строительных элементов и конструкций, поскольку в ходе раздела необходимо устройство глухих противопожарных стен на 1 и 2 этажах. Между тем, экспертом не представлено суду для изучения вариантов такого раздела жилого дома. То есть поставленный на разрешение экспертов вопрос № 2 не нашел своего разрешения в ходе экспертного исследования. Невозможность такого раздела также не конкретизирована с учетом предложенных вариантов.
Кроме того, на разрешение экспертов судом был поставлен вопрос: предложить варианты передачи в пользование ФИО1 и ФИО3 отдельных частей земельного участка площадью 530 кв.м., кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес> с учетом отсутствия возможности его реального раздела. Между тем, экспертное заключение таких вариантов не содержит. Указано лишь на отсутствие возможности реального раздела данного земельного участка в связи с невозможностью реального раздела неоконченного строительством жилого дома (л.д. 235-239 том 1).
По заключению № 003-стз/2023 ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт» от 26 февраля 2023 года эксперты пришли к выводу, что с технической точки зрения, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, противопожарных и иных правил и нормативов, раздел жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, по варианту, предложенному истцом ФИО1 однозначно невозможен, поскольку согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ регистрация права собственности на помещения в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не допускается.
Предложить все возможные варианты раздела жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, с учетом размера долей собственников объекта недвижимости, указав размер затрат сторон на производство раздела жилого дома (оборудования перегородок, отдельных входов, очагов отопления, электроснабжения каждой половины строений и т.п., в случае, если раздел жилого дома возможен при отступлении от размера долей собственников домовладения не представляется возможным.
Также экспертами отмечено, что при отсутствии возможности реального раздела жилого дома, определение порядка пользования земельного участка, на котором расположено строение, является противоправным, нарушающим п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ, определяющей единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (л.д. 31 том 2).
В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.
Заключение ООО «ЭКЦ «СевЗапЭксперт» составлено квалифицированными специалистами, имеющими профильное образование, обладающими специализированными знаниями и квалификацией в области строительства жилых домов и землеустройства, а также достаточным стажем работы экспертной деятельности, экспертами проводилось визуально-инструментальное обследование объектов исследования с фотофиксацией. Выводы экспертов подробно изложены в описательной части заключения и не доверять им, у суда оснований не имеется.
Оценивая данное заключение экспертов, суд приходит к выводу, что оно выполнено в соответствии с требованиями статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 настоящего Кодекса. Экспертами соблюдены требования Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Оснований не доверять представленному заключению у суда не имеется.
Согласно разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016), для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
По смыслу статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, с учетом положений законодательства в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга.
Раздел жилого дома возможен при условии, что образующиеся в результате раздела жилые помещения должны быть изолированными (то есть иметь возможность эксплуатироваться независимо друг от друга, в том числе иметь раздельные входы и собственные коммуникации), пригодными для проживания, отвечать установленным для жилых помещений санитарным и техническим нормам (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Соответственно, выделяемые сторонам части жилого дома не могут иметь общих чердаков, вспомогательных помещений, наружных входов.
При этом, суд отмечает, что помещение это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пункт 14 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений").
Само по себе помещение, как составляющая (структурная) часть здания самостоятельным объектом регистрируемых вещных прав (объектом недвижимого имущества) наряду (одновременно) с объектом, в котором оно расположено (зданием), право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости не является.
Как следует из указанных выше норм, жилой дом, дом блокированной застройки, часть жилого дома и помещение в жилом доме обладают различными характеристиками.
Таким образом, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения в частном доме (объекте индивидуального жилищного строительства) не может быть осуществлен.
Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Следует учесть, что часть жилого дома не входит в перечень объектов недвижимости, в отношении которых осуществляется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав, и относится законодательством к жилым помещениям.
Вместе с тем, учитывая положения части 2 статьи 49 ГрК РФ, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует автономному блоку (индивидуальному жилому дому), то такие части жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как здания - блоки жилого дома блокированной застройки.
Принимая во внимание указанные разъяснения, суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, с учетом заключения судебной экспертизы, в которой содержится вывод о невозможности реального раздела жилого дома по предложенному истцом варианту и определению порядка пользования земельным участком, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований в указанной части, поскольку истцом не представлено допустимых доказательств возможности такого раздела жилого дома, неоконченного строительством, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № с образованием отдельного объект индивидуального жилищного строительства.
При этом, суд не принимает в качестве допустимого доказательства возможности такого раздела заключение специалиста № 256/16 ООО «Центр судебной экспертизы» от 18 июля 2022 года, поскольку указанное заключение является письменной консультацией, выполнено на основании представленных фотографий жилого дома и документов, без его натурного обследования и содержит выводы о предполагаемой возможности раздела дома без конкретизации необходимых для этого действий по разработке проектной документации по реконструкции жилого дома.
Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, исследовав заключения экспертов, указавших на возможность раздела жилого дома неоконченного строительством по варианту, предложенному истцом, без преобразования жилого дома в дом блокированной жилой застройки при наличии разрешения на строительства (реконструкцию) и оформления проектной документации в установленном законом порядке, а также последующего разрешения на ввод в эксплуатацию вновь образованных объектов, а также определения порядка пользования земельным участком, на котором расположено строение без реального раздела указанного жилого дома, суд приходит к выводу об отсутствии основании для удовлетворения заявленных ФИО1 исковых требований в указанной части.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно разъяснений п.п. 45, 47 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.
На основании пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Поскольку ФИО9 являясь долевым собственником жилого дома неоконченного строительством и земельного участка, на котором он расположен, она обладает правом использовать указанное недвижимое имущество по назначению. Однако, возможности посещать жилой дом, производить в нем строительные либо ремонтные работы, в том числе, в части помещений, которые ответчиком ей определены в пользование, она возможности не имеет, поскольку не обладает ключами от замка входных дверей, установленных ФИО3, который не пускает сестру в дом, в предоставлении ключей от замка входных дверей отказывает, препятствует пребыванию истца в жилом доме.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в том числе решением Кингисеппского городского суда Ленинградской области от 10 сентября 2020 года по делу № 2-289/2020, из которого следует, что у ФИО1 отсутствуют ключи от входной двери в жилой дом (л.д. 19 том 1). Факт отсутствия у истца ключей от входных дверей в ходе судебного заседания не оспаривался ответчиком.
Доводы ФИО3 о том, что ФИО1 не заинтересована в использовании спорного имущества опровергаются постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 31.05.2019 (том 1 л.д. 120 дела № 2-289/2020), которое было вынесено на основании заявления ФИО1, в которых она просила принять меры к ФИО3, который препятствует ее нахождению на <адрес>.
В силу положений ст. 30 ЖК РФ, ст. 209 ГК РФ истец, как собственник 1/3 доли жилого дома, обладает равными правами с ответчиком по владению, пользованию и распоряжению указанным жилым помещением.
Факт проживания ФИО3 в спорном жилом доме не может являться основанием для ограничения прав истца, к тому же, в доме имеются неиспользуемые ответчиком помещения для проживания.
С учетом изложенного, суд считает, что требования ФИО1 об обязании ФИО3 не чинить препятствия в пользовании жилым домом с передачей ключей от входной двери в дом подлежат удовлетворению, поскольку как установлено в судебном заседании, истец является собственником 1/3 долей в праве собственности на спорное жилое помещение, имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться принадлежащим ему имуществом, намерен использовать жилое помещение по его прямому назначению, однако свободного доступа в него не имеет.
Какие-либо достоверные доказательства о злоупотреблении истцом своими правами в материалы дела не представлены. По общему правилу, установленному пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, пока не доказано иное. Судом не установлено обстоятельств недобросовестности истца. Ответчиком обратное не доказано (ст. 56 ГПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56,67,194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 к ФИО3 о разделе жилого дома, определении порядка пользования земельным участком, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым домом, – удовлетворить частично.
Обязать ФИО3 (паспорт гражданина РФ №) не чинить ФИО1 (паспорт гражданина РФ №) препятствий в пользовании жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № и передать ключи от замка входной двери жилого дома в течение 10 дней со времени вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении иска в части требований ФИО1 к ФИО3 о разделе жилого дома, определении порядка пользования земельным участком - отказать.
Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппской городской суд.
Мотивированное решение составлено 04 августа 2023 года
Судья: Улыбина Н.А.