Дело № 2-131/2023
УИД 26RS0010-01-2022-005973-11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 января 2023года город Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:
председательствующего судьи Курбановой Ю.В.,
при секретаре Мартынюк Е.В.,
с участием представителя истца ФИО1, действующей по доверенности,
представителя ответчика Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка,
установил:
ФИО3 обратилась в суд с иском к Администрации Георгиевского городского округа <адрес>, в котором просит возложить на ответчика обязанность заключить с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 357840, <адрес>, с кадастровым номером №, площадью 1553 кв.м, из категории земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную».
В обоснование заявленных исковых требований истец указала, что на основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №25 от 24.05.2011 года, в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2014 года к договору аренды земельного участка №25 от 24.05.2011 года и дополнительного соглашения от 24.04.2015 года к договору аренды земельного участка №25 от 24.05.2011 и дополнительному соглашению от 21.02.2014 года от 11 июня 2015 года ей были переданы все права и обязанности по договору аренды 25 от 24 мая 2011 года, в связи с чем, она приняла в аренду земельный участок общей площадью 1553 кв.м., кадастровый №, носящийся к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование: «под жилую застройку индивидуальную», расположенный по адресу: <адрес>.
Указанный договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю 24 июня 2015 года.
21 октября 2015 года она получила разрешение на строительство на участке расположенном по адресу: <адрес>, сроком действия до 21 октября 2025 года.
В настоящее время на спорном земельном участке возведен жилой дом (договора на коммунальные услуги заключены и оплачиваются коммунальные услуги своевременно).
29 июня 2022 года ее представитель ФИО1 обратилась в администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края с заявлением предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду.
На данное заявление администрация Георгиевского городского округа Ставропольского края ответила отказом в письме №03-01/7278 от 05 июля 2022 года, который мотивирован тем, что в соответствии с постановлением администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края от 30 июня 2022 №2196, договор аренды земельного участка №25 от 24 мая 2011 года, был расторгнут в одностороннем порядке. Кроме того, в едином государственном реестре недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости отсутствуют сведения о регистрации права на уже построенный жилой дом н объект незавершенного строительства, расположенные по адресу: <адрес>.
Считает отказ администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края незаконным, так как она до настоящего времени продолжает пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением, возражений со стороны арендодателя при этом не имелось, хотя срок истечения срока аренды 24 мая 2021 года.
Отсутствие надлежащим образом оформленных арендных отношений в отношении спорного участка приводит к невозможности регистрации уже возведенных построек и окончание строительства жилого дома и регистрации прав на него.
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, воспользовалась правом на ведение дела через представителя ФИО4
Представитель истца ФИО1 в судебное заседание исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации Георгиевского городского округа ФИО2 просила в удовлетворении иска отказать.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела и поступившие возражения, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, регламентируя судебный процесс, наряду с правами его участников предполагает наличие у них определенных обязанностей, в том числе обязанности добросовестно пользоваться своими правами (ст. 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). При этом реализация права на судебную защиту одних участников процесса не должна ставиться в зависимость от исполнения либо неисполнения своих прав и обязанностей другими участниками процесса.
На основании ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Как установлено судом, на основании постановления администрации Александрийского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края от 24 мая 2011 года № 206 ФИО5 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 26:25:061204:37, площадью 1553 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, из категории земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную», сроком на десять лет, а именно с 24 мая 20211 года по 24 мая 2021 года.
24 мая 2011 года между Администрацией Александрийского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края и ФИО6 заключен Договор № 25 аренды вышеуказанного земельного участка сроком на десять лет.
Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1553 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> передан арендатору ФИО5 на основании акта приема-передачи земельного участка к договору аренды № 25 от 24 мая 2011 года.
21 февраля 2014 года между арендодателем – Администрацией Георгиевского муниципального района Ставропольского края и арендатором – ФИО6 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 25 от 24 мая 2011 года.
24 апреля 2015 года между арендодателем – Администрацией Александрийского сельсовета Георгиевского района Ставропольского края и арендатором – ФИО6 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.
11 июня 2015 года между ФИО6 и ФИО3 заключен договор уступки прав и обязанностей, на основании которого истец ФИО3 приняла на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1553 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Срок действия аренды земельного участка определен до 24 мая 2011 года. Договор уступки зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24 июня 2015 года.
21 октября 2015 года ФИО3 получила разрешение на строительство на участке расположенном по адресу: <адрес>, сроком действия до 21 октября 2025 года и начала строительство жилого дома на данном земельном участке.
Как указала истец ФИО3 и не оспаривала представитель Администрации Георгиевского городского округа, договор аренды земельного участка № 25 от 24 мая 2011 года прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
29 июня 2022 года представитель ФИО3, действующая по доверенности ФИО1, обратилась в администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края с заявлением предоставлении в аренду земельного участка площадью 1553 кв.м., с кадастров номером №, расположенного по адресу: 357840, <адрес> в, носящегося к категории земель «земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную», но в этом Бегларян было отказано, поскольку право собственности истца на объект незавершенного строительства в ЕГРН не зарегистрировано, ввиду чего основания для предоставления земельного участка по подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации отсутствуют.
В настоящее время истцом на испрашиваемом земельном участке возведен жилой дом площадью застройки 114,4 кв. м, что подтверждается техническим планом здания от 25 июня 2022 года. ФИО3 заключены договора с ресурсоснабжающими организациями.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЭ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке,. предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
В силу пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства и регистрации прав на возведенное домовладение.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах, с учетом нахождения на земельном участке жилого дома, возведенного истцом ФИО3 на законных основаниях, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, и не может быть предметом аукциона, в связи с чем у ФИО3 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Таким образом, суд приходит к окончательному выводу о том, что исковые требования ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.
При этом суд с целью соблюдения правовой не определенности, считает правильным указать о необходимости заключения сторонами договора аренды земельного участка сроком на 3 года с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО3 к Администрации Георгиевского городского округа Ставропольского края о возложении обязанности по заключению договора аренды земельного участка, - удовлетворить.
Возложить обязанность на Администрацию Георгиевского городского округа Ставропольского края заключить с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: 357840, <адрес>, кадастровый №, площадью 1553 кв.м, из категории земель «Земли населенных пунктов», разрешенное использование «под жилую застройку индивидуальную» на 3 года с момента вступления настоящего решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд.
(Мотивированное решение изготовлено 23 января 2023 года)
Судья Курбанова Ю.В.