№
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
3 октября 2022 г. г. Оренбург
Оренбургский областной суд в составе:
председательствующего судьи Кучаева Р.Р.,
при секретаре Толкачевой М.С.,
с участием административного истца ФИО1, ее представителя ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительству Оренбургской области, государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Министерству природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность.
Установленная кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 866 335,88 рубля, определенная по состоянию на 13 января 2022 г., значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 2 295 000 рублей.
Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку выкупная стоимость зависит от кадастровой стоимости земельного участка.
Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.
В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО2, действующая на основании устного ходатайства, заявленные требования поддержали.
Определением судьи Оренбургского областного суда от 16 августа 2022 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Оренбургской области, Правительства Оренбургской области, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области, заинтересованного лица администрации города Оренбурга в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.
На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.
В письменном отзыве на исковое заявление Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области указало на несоответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, ссылаясь на использование объектов-аналогов, имеющих иной вид разрешённого использования, а также на то обстоятельство, что указанные аналоги, в отличие от оцениваемого участка, не застроены объектами недвижимости.
Изучив материалы дела, принимая во внимание представленный отзыв на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.
Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации, или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. №237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Постановлением Правительства Оренбургской области от 15 октября 2020 г. №858-пп утверждены результаты определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов и земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения на территории Оренбургской области, по состоянию на 1 января 2020 г. Постановлением также утверждены удельные показатели для расчёта кадастровой стоимости земельных участков на территории Оренбургской области.
Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность, что подтверждается выпиской из ЕГРН о зарегистрированных правах на земельный участок, а также договором купли-продажи земельного участка.
Согласно договору купли-продажи земельного участка от (дата). №, заключенному между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области и ФИО1, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять по цене и на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером №.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, расположенного на вышеуказанном земельном участке по адресу: (адрес)
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16 февраля 2022 г. кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 13 января 2022 г. в размере 3 866 335,88 рубля.
В силу части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).
Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.
Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.
В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет № от 2 августа 2022 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком *** которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 января 2022 г. определена в размере 2 295 000 рублей.
В письменном отзыве на исковое заявление Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области указало на несоответствие данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, ссылаясь на использование объектов-аналогов, имеющих иной вид разрешённого использования, а также на то обстоятельство, что указанные аналоги, в отличие от оцениваемого участка, не застроены объектами недвижимости.
В обосновании заявленных возражений, оценщиком ***. представлены письменные пояснения по отчету об оценке в отношении спорного земельного участка.
Согласно данным пояснениям установлено, что в соответствии с приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» определение сегмента рынка земельных участков и подбор объектов-аналогов произведены верно, и соответствуют фактическому использованию объекта оценки. Относительно объектов-аналогов оценщиком указано, что рыночная стоимость объекта оценки определяется без учета строений, сооружений, в связи с чем в качестве объектов-аналогов использованы незастроенные земельные участки.
Суд соглашается с доводами оценщика *** и находит отчет об оценке № от 2 августа 2022 г. соответствующим требованиям, предъявляемым законодательством об оценочной деятельности и ФСО.
Принимая данный отчет об оценке в качестве достоверного и допустимого доказательства, суд учитывает то, что отчёт о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в разных районах Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Оценив отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.
Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влияет на размер арендной платы, а также влечет увеличение выкупной стоимости арендуемого земельного участка.
Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.
В удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области следует отказать, поскольку указанным лицом кадастровая стоимость спорного земельного участка не утверждалась, к его полномочиям не относится внесение изменений в сведения, содержащиеся в ЕГРН.
В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.
Поскольку административный истец обратился в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 11 августа 2022 г., датой подачи заявления следует считать 11 августа 2022 г.
В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Таким образом, установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной – удовлетворит частично.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительная промышленность, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 января 2022 г. в размере 2 295 000 рублей до внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.
Датой подачи заявления считать 11 августа 2022 г.
В удовлетворении исковых требований к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области отказать.
Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев
В окончательной форме решение изготовлено 17 октября 2022 г.
Судья Оренбургского
областного суда Р.Р. Кучаев