Дело №2-136/2025
УИД 23RS0002-01-2023-008352-82
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сочи 28 октября 2025 года
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Язвенко Р.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарём Щитниковой О.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании и владении недвижимым имуществом,
с участием сторон в соответствии с протоколом судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Адлерский районный суд г. Сочи к ФИО3 и ФИО11 об устранении препятствий в пользовании и владении земельным участком и расположенными в его границах объектом недвижимого имущества путём сноса либо переноса бани и переноса септика возведенных в примыкании к границе со смежным участком истца.
Впоследствии судом ФИО11 был исключён из состава ответчиков по делу и привлечён в качестве третьего лица, в связи с тем, что земельный участок, в границах которого расположены спорные объекты, зарегистрирован на праве собственности исключительно за ответчиком ФИО3
В окончательной редакции заявленных требований, с учётом исключения ФИО11 из состав ответчиков, истец ФИО2 просил устранить чинимые ответчиком ФИО3 препятствия в пользовании и владении земельным участком истца с кадастровым номером № по адресу: <адрес>» и расположенным в его границах объектом капитального строительства – индивидуальным жилым домом путём сноса самовольной капитальной бани возведенной ответчиком в примыкании к границе земельного участка истца со стороны смежного земельного участка с кадастровым номером № принадлежащим ответчику и переноса локального очистного сооружения – септика типа ФИО14-8 от границы вглубь земельного участка ответчика на расстояние не менее трех метров от смежной границы.
Исковые требования мотивированы тем, что истец – ФИО9 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, образованного в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером № также находившемся в собственности истца к моменту предъявления иска и предназначенного для индивидуального жилищного строительства. В границах участка, на основании выданного администрацией <адрес> уведомления о соответствии и разработанной проектной документации, с соблюдением всех нормативных расстояний и градостроительных параметров истцом производится возведение индивидуального жилого дома для собственного проживания вместе с семьей. В тоже время ответчик, в нарушение требований действующего законодательства РФ, игнорируя нормативные расстояния, обязательные к соблюдению градостроительные регламенты, правила пожарной безопасности, без учета противопожарных разрывов и с нарушением санитарно-эпидемиологических нормативов, построил и эксплуатирует в примыкании к границе участка истца, на расстоянии менее 50 см. от смежной границы самовольную капитальную дровяную баню, а также разместил на расстоянии менее 50 см от границы локальное очистное сооружение без подключения к централизованной канализационной сети. Истец настаивает на том, что в результате указанных действий ответчик создаёт препятствия в безопасной эксплуатации земельного участка и индивидуального жилого дома, устранение которых возможно путём сноса бани и переноса локального очистного сооружения вглубь участка ответчика на расстояние не менее 3 метров от смежной границы.
В судебном заседании представитель истца по доверенности настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований в окончательной редакции, по основаниям указанным в иске с учётом имеющихся в деле письменных доказательств и выводов проведенной по делу судебной экспертизы.
В судебном заседании представитель ответчика по доверенности исковые требования не признал, возражал против удовлетворения иска, указывая на несогласие с заключением экспертизы и выводами эксперта, в основном по процедурным основаниям и пределам специальных познаний эксперта, необходимостью проведения повторной экспертизы, возможностью сохранения спорных объектов в местах их фактического расположения без переноса и без сноса, в том числе посредством перепрофилирования бани и сохранения ЛОС, как не нарушающих права и охраняемые законом интересы истца, недоказанностью оснований иска, несоблюдением истцом нормативных отступов от границ при строительстве собственного дома, возведении его с нарушениями.
Третьи лица - администрация г. Сочи, ФИО12, ФИО11, финансовый управляющий ФИО11 – ФИО13 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания были извещены судом заблаговременно и надлежащим способом, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали.
До начала судебного заседания от финансового управляющего ФИО11 - ФИО13 поступил отзыв на иск, в котором она не возражала против удовлетворения иска, указывала, что фактическим владельцем участка с кадастровым номером 23:49:0420006:1970 и строений в его границах является сын ФИО1-ФИО10, который номинально оформил свои активы на мать для того, чтоб избежать возмещения конкурсным кредиторам в процедуре банкротства.
С учётом мнения явившихся участников спора, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела истцу ФИО9 принадлежит на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 920 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>, пгт Красная Поляна, мкр. «Садовый-2». Участок предназначен для индивидуального жилищного строительства.
Участок образован ДД.ММ.ГГГГ на основании решения ФИО9 о разделе исходного земельного участка № с кадастровым номером № площадью 1517 кв.м., также принадлежавшего на праве собственности ФИО9, на два земельных участка с кадастровыми номерами № площадью 920 кв.м. и № площадью 596 кв.м.. При этом, на момент предъявления иска в собственности ФИО9 находился исходный участок с кадастровым номером №.
Из приобщенной в материалы дела проектной документацией и выданного администрацией <адрес> уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома усматривается, что истцом ФИО9 в границах участка с кадастровым номером № ведется строительство двухэтажного индивидуального жилого дома площадью 299 кв.м.
Из имеющихся в материалах дела фототаблиц, сформированных на различные даты, видно, что к моменту разрешения спора по существу истцом фактически завершено строительство индивидуального жилого дома.
Ответчик ФИО1 владеет на праве собственности смежным земельным участком с кадастровым номером № площадью 450 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>, пгт Красная Поляна, мкр. «Садовый-2», предназначенным для индивидуального жилищного строительства.
Согласно материалам дела участок ответчика площадью 450 кв.м. с кадастровым номером № образован ДД.ММ.ГГГГ в результате раздела исходного земельного участка № с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м. на три обособленных земельных участка, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Как принадлежавший истцу исходный земельный участок № с кадастровым номером № площадью 1517 кв.м., так и земельный участок № с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м., часть из которого площадью 450 кв.м. после раздела принадлежит ответчику, являются смежными, а их границы установлены и длительное время существуют на местности.
В соответствии с поступившими в ответ на запрос суда материалами кадастровых дел на участки, исходный земельный участок № с кадастровым номером № площадью 1517 кв.м. был предоставлен в пожизненное наследуемое владение гр. ФИО4 постановлением Главы администрации Краснополянского поссовета <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ В качестве приложения к постановлению имеется схема выделения участка с отображением его местоположения на местности по смежеству с земельным участком №, принадлежавшим на тот момент ФИО5 В реестровом деле имеются акты установления размеров и точных границ землепользования участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в котором имеется подпись владельца смежного участка № ФИО5 Как усматривается из кадастровой карты (плана) земельный участок № поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ с присвоением ему кадастрового номера 23:49:004020 0006:0005. Сведения об участке внесены в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ с государственной регистрацией права на него за наследником ФИО4 – ФИО6
В соответствии с кадастровым делом смежный земельный участок № площадью 1500 кв.м. был предоставлен в пожизненное наследуемое владение ФИО5 постановлением поселковой администрации № от ДД.ММ.ГГГГ, а впоследствии постановлением Главы администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № в собственность. ДД.ММ.ГГГГ установлены размеры и точные границы землепользования с согласованием местоположения участка № владельцем смежного участка № ФИО6 Участок поставлен на кадастровый учёт ДД.ММ.ГГГГ
Из материалов дела усматривается, что право собственности ответчика ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 450 кв.м. возникло из договора купли-продажи и зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №3.
Впоследствии в границах участка ответчика был возведен индивидуальный жилой дом площадью 269,1 кв.м. с кадастровым номером №, сведения о котором внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №, год завершения строительства 2017 г., зарегистрированный на праве собственности за ФИО1
К моменту предъявления иска на земельном участке ответчика с кадастровым номером №, также была возведена дровяная баня, бассейн и септик, что было зафиксировано актом осмотра кадастрового инженера ФИО7 от ДД.ММ.ГГГГ При этом, согласно акту и произведенным замерам баня возведена на расстоянии 19 см., 45 и 44 см. от границы смежного земельного участка с кадастровым номером № конструкция бассейна примыкающего к бане пересекает границы земельного участка с кадастровым номером № на 9 см., а септик прилегает вплотную к границам участка истца и расположен на расстоянии 20 см. от границы. Результаты замеров и местоположение объектов отображены на схеме, являющейся приложением № к акту осмотра от ДД.ММ.ГГГГ, также к акту приложена фототаблица объекта, на которых зафиксирована дровяная баня с трубой покрытой следами копоти и гари, септик и бассейн.
Полагая, что размещение ответчиком дровяной бани и септика произведено с нарушением закона, а также его прав и законных интересов на использование земельного участка и строительство и дальнейшую эксплуатацию индивидуального жилого дома, истец обратился с вышеуказанным иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования ФИО9 суд руководствуется следующими правовыми и фактическими основаниями.
В соответствии с ч. 1 и 3 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Как предусмотрено ч. 1 и 3 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нём здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своём участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Последствия возведения самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.
Правилами пп. 2 п. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ установлено, что предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
В силу ст. 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Применительно к каждому муниципальному образованию градостроительные регламенты в пределах территориальных зон устанавливаются Правилами землепользования и застройки. Данным нормативным актом определяются и разрешенные параметры строительства и размещения зданий и сооружений на земельных участках расположенных в границах той или территориальной зоны (п.1-3, пп. 2 п.6 ст. 30 ГрК РФ).
На территории муниципального образования - <адрес> с 2011 г., т.е. с момента официального опубликования, действуют правила землепользования и застройки <адрес>, утвержденные решением Городского собрания Сочи от ДД.ММ.ГГГГ №.
Нормами Главы 12 Правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи установлены градостроительные регламенты в части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
В соответствии с таблицей 11 Главы 12 Правил землепользования и застройки на территории МО город-курорт Сочи градостроительным регламентом для территориальной зоны Ж-2, в которой расположены земельные участки истца и ответчика предусмотрено, что минимальные отступы от границ земельного участка для нежилых объектов – зданий, строений и сооружений должны составлять не менее 3 метров.
Для выяснения обстоятельств имеющих значение для правильного разрешения дела, в том числе связанных с фактическим расположением спорных объектов, описанием их технических характеристик, их соответствия требованиям градостроительных регламентов, специальных норм и правил, судом по ходатайству истца была назначена судебная землеустроительная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Геомаркер».
На разрешение экспертов судом были поставлены следующие вопросы:
Установить соответствуют ли фактические границы земельных участков с кадастровыми номерами № первичной землеотводной документации.
Установить и описать объекты некапитального строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> земельный участок №, определить назначение, индивидуальные характеристики.
Расположена ли баня в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> земельный участок №? Соответствует ли спорное строение-баня, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 23:49:О420006:1970‚ по адресу: <адрес>. пгт. Красная Поляна, микрорайон «Садовый-2», земельный участок № требованиям градостроительных и строительных норм и правил, пожарным и сейсмическим нормам, правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи? Если нет, то указать допущенные нарушения.
Соответствует ли баня, расположенная на земельном участке с к/н № требованиям пожарной безопасности? Соблюдены ли противопожарные разрывы? Установлено ли противопожарное покрытие?
Какие дополнительные работы требуются для устранения нарушений, если они имеются? Возможно ли устранение нарушений допущенных при возведении бани путём переноса строения, либо устранение препятствий возможно только путём сноса строения? Если возможно перенести баню, то на какую; часть участка она должна быть перенесена баня? Какие дополнительные работы необходимо провести для устранения нарушений допущенных при строительстве бани на границе земельного участка к/н №
Какой тип септика установлен на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> земельный участок №?
Соблюдены ли при установке септика на земельном участке с к/н № Правила землепользования и застройки в части соблюдения минимальных отступов от границ земельных участков для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений», санитарные требования. Является ли установка септика на земельном участке № с к/н № безопасной для окружающей среды и соседних землепользователей? Влечёт ли установка и эксплуатация септика на земельном участке неблагоприятные санитарно-гигиенические последствия?
На каком расстоянии согласно СНИП от соседнего участка должен располагаться септик, слив септика, труба септика от оседнего земельного участка? Соответствует ли септик требования ГСО?
Из каких материалов изготовлено изделие (септик), какой метод очистки используется? Герметичен ли септик? Подключен ли к центральной канализации? Соответствует ли эксплуатируемый ЛОС требованиям, предъявляемым ко второй горно-санитарной зоне в части обеспечения требований САНПиНа?
Если имеются нарушения в установке и эксплуатации Септика на земельном участке № каким образом можно устранить данные нарушения? Возможен ли перенос септика в другое место, при котором будут соблюдаться градостроительные нормы?
Из поступившей в материалы дела заключения экспертизы №-Э от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактические границы исследуемых земельных участков с кадастровыми номерами № соответствуют местоположению этих земельных участков, согласно их первичной землеотводной документации.
По результатам визуального обследования земельного участка с кадастровым номером № ответчика экспертом не установлены объекты некапитального строительства в границах участка, т.к. согласно исследовательской части заключения все исследуемые объекты являются капитальными, имеющими неразрывную связь с земельным участком.
Экспертом установлено, что исследуемая баня частично расположена в правомерных границах земельного участка с кадастровым номером № частично расположена в правомерных границах смежного земельного участка с кадастровым номером №. Площадь наложения границ бани на кадастровые границы земельного участка с кадастровым номером № составляет 3,15 кв. м. Наложение приведено на схеме.
Кроме того, на основании проведенного в исследовательской части анализа, эксперт делает вывод о том, что нарушены следующие градостроительные параметры бани:
- минимальный отступ от границ земельного участка, который должен составлять 3 м., фактически согласно исследовательской части и результатов экспертного осмотра, выполненных замеров баня расположена на минимальном расстоянии от границ земельного участка №. и на максимальном расстоянии в 1 м. и 1, 24 м.;
- коэффициент использования территории (КИТ), который для территориальной зоны Ж-2 составляет 0,6 или 270 кв.м. от 450 кв.м. общей площади участка. Площадь бани составляет 14 кв.м., а вместе с расположенным в границах участка № жилым домом с кадастровым номером № суммарная площадь составляет 283, 1 кв.м., что превышает допустимый КИТ.
Согласно исследовательской части заключения и сделанным выводам, баня представляет собой капитальное сооружение, имеющее прочную связь с землей, расположена на фундаменте, стены выложены из кирпича, противопожарное покрытие отсутствует, внутрь бани встроена дровяная печь, имеется дымоход. Действие печи основано на распространении огня снизу вверх. Топливо поджигается в нижней части, благодаря использованию воздухоподводящей трубы. При горении газы выбрасываются через дымоход. Труба дымохода расположена в непосредственной близости от кадастровых границ земельного участка с кадастровым номером №) и на расстоянии 4,52 м. от стены жилого дома истца на участке №.
Нарушение в отношении несоблюдения минимального отступа от границ земельного участка, а также коэффициента использования территории (КИТ), устранить не представляется возможным, ввиду того, что перенести баню без несоразмерного ущерба ее конструктиву не представляется возможным, также при частичном демонтаже бани будут затронуты ее несущие конструкции, что недопустимо.
Также, экспертом установлено, что баня не соответствует требованиям пожарных норм в части нарушения противопожарных разрывов между фактически размещенной по смежной границе баней и жилым домом истца. Согласно обязательным к применению нормам пожарной безопасности и положениям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» всего существует пять классов функциональной пожарной опасности, начиная с Ф1 и заканчивая Ф5.
Наибольшую функциональную опасность представляют собой сооружения класса Ф1, наименьшую – Ф5. Нежилое здание – бани относятся к классу Ф3.6 функциональной пожарной опасности. Класс конструктивной пожарной опасности здания бани- С3. Класс пожарной опасности строительных конструкций исследуемой бани – К3. Степень огнестойкости зданий и сооружений исследуемой бани – V. Нормативные минимальные противопожарные расстояния (разрывы) для нежилого здания бани указанной категории (С3, Ф3.6, К3) от жилых домов, расположенных в границах соседних участков должны составлять 10 метров. Фактически от трубы дымохода бани до стены соседнего жилого дома истца расстояние составляет 4, 52 м., т.е. значительно меньше минимального противопожарного разрыва.
Устранить допущенные нарушения градостроительных и пожарных норм и правил невозможно без сноса указанного объекта.
В отношении септика экспертом сделаны выводы о том, что он расположен в границах земельного участка с кадастровым номером на расстоянии 0,28 и 0,30 см. от границы участка истца, является объектом недвижимости, т.к. неразрывно связан с земельным участком, по типу представляет собой локальное очистное сооружение ФИО14 8., принцип работы которого заключается в том, что загрязненная вода поступает через трубопровод в септик, далее проходит и очищается через камеры расположенные внутри герметичного септика, выполненного из бетона, пластика или металла, после чего выходит из септика в очищенном виде по локальному водоотводу, т.е. в виде технической воды, на момент осмотра конструкция септика течей и нарушения герметичности не имеет, что исключает по данному параметру его опасность для окружающей среды и смежных землепользователей, размещение септика не соответствует градостроительным нормам, т.к. являясь сооружением, он должен быть установлен на расстоянии не менее 3 м. от границ участка истца, согласно п.8.7 СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства» принимается на расстоянии не менее 1 м. от границ соседнего участка. Устранение допущенных нарушении Правил землепользования и застройки <адрес> возможно путём установки септика на расстоянии три метра от смежной границы. Вывод о том, соответствует ли установленный септик санитарно-гигиеническим нормам эксперт сделать не может, т.к. ему не известны фактические особенности эксплуатации септика, подключен ли септик к централизованной канализации эксперту установить не удалось.
В ходе рассмотрения гражданского дела эксперт-строитель ФИО8 была допрошена судом по ходатайству сторон. В ходе допроса эксперт подтвердила сделанные выводы, дополнительно пояснила, что по тексту допущены опечатки при описании работы дровяной печи в части распространения горения и места поджигания топлива, указала, что дымоход дровяной бани расположен ниже дома истца и продукты горения распространяются непосредственно по участку истца и в сторону его жилого дома, противопожарные расстояния в этой части нарушены, баня является капитальной, дом истца возведен с трехметровым отступом, ответчик должен был возводить баню, также с соблюдением отступов от границы участка и противопожарного разрыва, что сделано не было.
На вопросы ответчика эксперт разъяснила, что ей не требуется специальное образование в сфере пожарной безопасности, т.к. применение НПБ во взаимосвязи с градостроительными нормами и СНиП входит в компетенцию эксперта строителя. Все дополнительные документы поступали в её распоряжение исключительно через суд, при наличии сопроводительных писем от суда, в том числе на основании заявленных ходатайств о предоставлении дополнительных доказательств, также эксперт пояснила, что ответчик срывал осмотры, не предоставлял доступ к септику, в связи, с чем пришлось проводить повторный осмотр в летнее и зимнее время, при повторном осмотре проводилась геодезическая съемка жилого дома истца с применением специальных приборов прошедших актуальную проверку, отступы не нарушены, результаты съемки имеются в заключении. Перепрофилирование бани не является способом устранения препятствий, тем более, что в бане установлена капитальная дровяная печь и здание, при ее эксплуатации представляет собой на будущее время потенциальную опасность для окружающих, т.к. всегда может возникнуть пожар.
Оценивая по правилам ст. 67 ГПК РФ заключение эксперта во взаимосвязи с иными, имеющимися в материалах дела доказательствами и по отдельности, сопоставив исследовательскую часть заключения со сделанными выводами, не содержащими, как между собой, так и с другими доказательствами по делу противоречий, суд, с учётом образования эксперта, документально подтвержденной компетенции эксперта и опыта работы, устраненных в ходе допроса эксперта неточностей, принимает выводы эксперта как достаточные и достоверные для определения описания и местоположения исследуемых объектов, их отнесения к капитальным постройкам, выявленных нарушений градостроительных норм и норм пожарной безопасности в отношении бани, несоблюдения градостроительных норм в отношении септика.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Критерии самовольной постройки исчерпывающе установлены ч. 1 ст. 222 ГК РФ, к которым относятся здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Каждый из указанных критериев является самостоятельным и одного из них достаточно для признания строения самовольным.
По правилам предусмотренным в ст. 51 ГрК РФ строительство вспомогательных сооружений, к каковым относится баня, при наличии основного здания, в данном случае жилого дома, не требует получения разрешения на строительство.
Вместе с тем, возведение вспомогательных сооружений также подчинено соблюдению градостроительных и строительных норм и правил установленных на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являющихся действующими на дату возведения самовольной постройки.
В подтверждение этого пунктом 19 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» разъяснено, что При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).
Материалами дела подтверждается, что баня является капитальным зданием, имеющим неразрывную связь с земельным участком, перенос которого без соразмерного ущерба объекту невозможен.
Размещая здание бани и сооружение септика по границе смежного земельного участка истца, ответчик заведомо знал и должен был понимать, что нарушает минимальные отступы от границ участка и возводит объект в зоне не подлежащей застройке, также должен был понимать, что при наличии жилого дома строительство объекта приведет к несоблюдению минимального коэффициента использования территории.
Участок истца и ответчика предоставлены в одно время, в 1994 году, поставлены на кадастровый учет с 2001 г. и 2003 г., т.е. ответчик, при возведении бани и размещении септика действовал недобросовестно, явно игнорируя законные интересы смежного землепользователя, не проявляя при этом должную осмотрительность и разумность и создавая для себя дополнительные риски оспаривания правомерности размещения такого рода объектов без соблюдения минимальных отступов, как и риски сноса либо переноса данных объектов. В данной ситуации именно ответчик должен нести риск наступления неблагоприятных последствий от предъявления иска.
Возведение бани и септика производилось примерно в одно время со строительством жилого дома в границах участка ответчика, т.е. не ранее 2017 г. – дата приобретения участка и не позднее 2018 г. - дата регистрации права на построенный дом.
Градостроительные нормы и требования к размещению нежилых объектов, включая объекты вспомогательного использования в территориальной зоне Ж-2, установленные в Правилах землепользования и застройки <адрес> не менялись и являлись идентичными, как в 2018 г., так и на момент вынесения решения по существу спора.
Следовательно, возведение и размещение капитальной бани с нарушением градостроительных норм влечет за собой отнесение указанного объекта к самовольным постройкам.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в п. 6, 12 постановлении от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения ( ст. 304 ГК РФ), а в случаях, когда такой объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе обратиться с иском о запрещении его эксплуатации ( ст. 1065 ГК РФ).
С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки
Применительно к нарушению строительных и градостроительных норм и правил в п. 29 указанного постановления Пленума Верховного суда РФ разъяснено, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.
Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные п. 9 ст. 1 ГрК РФ), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.
С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
По настоящему делу судом установлено, что капитальное здание бани возведено с нарушением минимальных противопожарных разрывов и сохранение такого объекта нарушает права и охраняемые законом интересы истца, а также создает угрозу жизни и здоровью гражданам и угрозу имуществу истца.
Так, в соответствии с ч. 1 и 2 ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» настоящий Федеральный закон принимается в целях защиты жизни, здоровья, имущества граждан и юридических лиц, государственного и муниципального имущества от пожаров, определяет основные положения технического регулирования в области пожарной безопасности и устанавливает минимально необходимые требования пожарной безопасности к объектам защиты (продукции), в том числе к зданиям и сооружениям.
Нормы закона подлежат применению и обязательны ко всем этапам проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции зданий, строений и сооружений.
Как предусмотрено правилами ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной при выполнении в полном объеме требований пожарной безопасности, установленных настоящим Федеральным законом, а также при выполнении требования пожарной безопасности, содержащиеся в нормативных документах по пожарной безопасности, указанных в пункте 1 части 3 статьи 4 настоящего Федерального закона.
Согласно п. 1 ч. 3 ст. 4 Закона №123-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ к нормативным документам по пожарной безопасности, в том числе относятся национальные стандарты, своды правил, а также иные содержащие требования пожарной безопасности документы, которые включены в перечень документов по стандартизации и в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований настоящего Федерального закона.
Сводом правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты, ограничение распространения пожара на объектах защиты, требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденным приказом МЧС России от ДД.ММ.ГГГГ № установлены обязательные правила пожарной безопасности и функциональные классы пожароопасности зданий, строений и сооружений, включая здания бани.
В соответствии с п. 4.2 и 4.3 СП 4.13130.2013 при определении класса функциональной пожарной опасности объекта защиты (здания, сооружения) следует исходить из его целевого назначения, а также характеристик основного функционального контингента (возраста, физического состояния, возможности пребывания в состоянии сна и т.п.) и его количества. Размещаемые в пределах объекта защиты - части зданий, группы помещений, а также вспомогательные помещения других классов функциональной пожарной опасности следует выделять противопожарными преградами в соответствии с требованиями настоящего свода правил. При этом, требования, предъявляемые к указанным частям, выделенным противопожарными преградами, следует определять исходя из их классов функциональной пожарной опасности.
Минимальные противопожарные расстояния (разрывы) между жилыми, общественными (в том числе административными, бытовыми) зданиями и сооружениями следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом пунктов 4.4-4.13.
Частью 3 п. 4.13 СП 4.13130.2013 предусмотрено, что противопожарные расстояния от хозяйственных построек на одном земельном участке до домов на соседних земельных участках, а также между домами соседних участков следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом требований подраздела 5.3 при организованной малоэтажной застройке. Противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются. Расстояния от домов и построек на участках до зданий и сооружений на территориях общего назначения должны приниматься в соответствии с таблицей 1.
Судом, на основании проведенной по делу экспертизы установлено, что баня ответчика относится к 3 классу функциональной пожароопасности, что согласно таблице № п. 4.13 упомянутых СП влечёт за собой размещение здания бани на расстоянии не менее 10 метров от жилых домов размещенных в границах соседних участков.
Материалами дела подтверждается, что капитальное здание дровяной бани расположено от угла жилого дома истца на расстоянии менее 4,5 метров, что создает потенциальную угрозу жизни и здоровью граждан и имуществу истца в случае возникновения при этом экспертом установлено, что перенос бани невозможен, а устранение препятствий возможно только путем сноса объекта. Судом также учитывается, что, согласно выводам эксперта, баня не имеет необходимого противопожарного покрытия.
При указанных обстоятельствах, поскольку нарушение отступов и коэффициента использования территории при строительстве бани ответчиком существенно нарушает права и охраняемые законом интересы истца, исковые требования о признании бани самовольной и её сносе подлежат удовлетворению.
В отношении исковых требований о переносе септика суд исходит из того, что данное сооружение размещено на минимальном расстоянии от границ земельного участка истца - 20-30 см. По градостроительным нормам сооружение подлежало размещению на расстоянии не менее 3 метра от границ участка. Сам по себе факт герметичности ЛОС, установленный экспертом не достаточен для вывода о правомерности эксплуатации и размещения объекта по границе участка истца, т.к. по своему типу и параметрам работы эксплуатация ЛОС предполагает сброс технической воды в почву в санитарной зоне участка истца, фактически по его границе. Из фотоматериалов, связанных со строительством ЛОС видно, что прокладка труб, по которым вода поступает в ЛОС и выводится из него осуществлялась на территории участка истца. Доказательства подключения ЛОС к системе централизованного водоснабжения либо иного отвода, герметичного накопления и вывоза технической воды специализированной организацией, в материалы дела ответчиком не предоставлено.
Из материалов дела видно, что техническая возможность подключения объектов ответчика к централизованной канализации не исключается, т.к. в отношении жилого дома истца, расположенного на смежном участке ресурсоснабжающей организацией выданы необходимые технические условия на водоотведение.
В ситуации, когда жилой дом в границах участка ответчика не подключен к централизованной канализационной сети, очистка стоков производится через ЛОС, а само локальное очистное сооружение размещено в примыкании к участку истца, именно на ответчике лежит бремя доказывания того обстоятельства, что эксплуатация ЛОС и сброс сточных вод после их очистки не влечёт за собой негативные последствия для окружающей среды и не нарушает права истца, а сточная вода поступает в систему централизованной канализации либо в герметичные накопители с последующим вывозом специализированной организацией.
Однако доказательства совершения соответствующих действий ответчиком в материалы дела не предоставлены.
Земельным кодексом РФ, статьями 1 и 77 Федерального закона №7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды», приказом Министерства природных ресурсов РФ от 08.07.2010 г. №238 «Об утверждении методики исчисления вреда, причинённого почвам как объекту охраны окружающей среды» предусмотрено, что негативное воздействие на окружающую среду через сброс сточных вод не подвергнутых абсолютной отчистке на поверхность земельных участков либо в грунт запрещается и влечёт за собой установленную законом ответственность, а также обязанность по возмещению вреда причинённого окружающей среде.
Действующие специализированные нормативные акты в области градостроительства и планировки территории городских и сельских поселений, которыми регламентировано расстояние размещение ЛОС от границ смежного земельного участка и соседнего жилого дома, на момент разрешения спора, включая СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства», носят рекомендательный характер. В тоже время Правилами землепользования и застройки г. Сочи установлены обязательные к соблюдению минимальные расстояния для размещения вспомогательных и иных сооружений на расстоянии не менее трех метров от границы участка.
Экспертом установлена техническая возможность размещения септика на расстоянии не менее трех метров от границы участка истца.
Таким образом, исковые требования истца в части переноса ЛОС на соответствующее расстояние вглубь участка, зарегистрированного на праве собственности за ответчиком подлежат удовлетворению.
Из материалов дела видно, что Адлерским районным судом г. Сочи рассматривается самостоятельный спор по иску финансового управляющего ФИО11 – ФИО13 к ФИО11 и ФИО3 о праве на земельный участок и жилой дом, в соответствии с которым финансовый управляющий просит признать ФИО11 собственником объектов.
В материалы рассматриваемого дела финансовым управляющим ФИО13 представлена определенная совокупность доказательств, касающихся того, что реальным владельцем участка и жилого дома является третье лицо по делу – ФИО11, а ФИО3 действует в качестве притворного владельца. Именно на такой оценке правоотношений настаивает финансовый управляющий.
Вместе с тем суд отмечает, что надлежащим ответчиком по иску ФИО2 по спору об устранении препятствий является лицо, за которым зарегистрировано право на земельный участок, т.е. мать ФИО11 – ФИО3
При наличии самостоятельного спора о праве собственности, суд не может предрешать в пределах негаторного иска вопрос о собственнике участка и разрешать обстоятельства, касающихся притворности субъекта правоотношений или мнимости владения. Иной подход создаст необоснованную конкуренцию между спорами и внесет неопределенность в итоговые правоотношения сторон.
В случае же признания ФИО11 собственником данного имущества в рамках отдельного спора, истец ФИО2 вправе ходатайствовать перед судом о процессуальном правопреемстве ответчика по делу. В тоже время ФИО13 не лишена возможности доказывать в отдельном споре факт принадлежности указанного имущества ФИО11, обстоятельства, установленные по настоящему делу в указанной части преюдициальными, не являются, а соответствующая совокупность доказательств судом не оценивалась.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 об устранении препятствий в пользовании и владении недвижимым имуществом – удовлетворить.
Обязать ФИО3 в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу устранить создаваемые ФИО2 препятствия в пользовании и владении земельным участком с кадастровым номером № по адресу: г<адрес> и расположенного в его границах объекта капитального строительства путём сноса капитальной бани - самовольно возведенной в примыкании к границе земельного участка с кадастровым номером № со стороны земельного участка с кадастровым номером № и переноса локального очистного сооружения – септика типа ФИО14-8 вглубь земельного участка с кадастровым номером № на расстояние не менее трех метров от смежной границы с земельным участком с кадастровым номером №.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Адлерский районный суд г. Сочи.
Мотивированное решение изготовлено 11.11.2025 года.
Судья Р.В. Язвенко