УИД 81RS0006-01-2025-000811-26
Дело № 2-434/2025
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
5 мая 2025 года с.Юрла
Кудымкарский городской суд Пермского края в составе председательствующего судьи Дереглазовой Н.Н.,
при секретаре судебного заседания Трушевой Е.А., с участием:
представителя процессуального истца заместителя прокурора Юрлинского района Пермского края Нартымова А.М.,
представителя ответчика – Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края – ФИО1,
ответчика ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Юрлинского района Пермского края в интересах Российской Федерации, Пермского края, Юрлинского муниципального округа и неопределённого круга лиц к Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края, ФИО2, ФИО3 о признании договоров купли-продажи земельного участка недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок,
установил:
прокурор Юрлинского района, ссылаясь на положения п. 1 ст. 35, п.п. 6 п. 2 ст. 39.3, п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), ст.ст. 273, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой собственности и других вещных прав», определение Верховного Суда Российской Федерации от 6 мая 2019 года № 308-ЭС19-4777 по делу № А32-36629/2017, представил на разрешение суда требования: о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённых 14 ноября 2023 года Администрацией Юрлинского муниципального округа и ФИО2 и 6 февраля 2025 года ФИО2 и ФИО3; применении последствий недействительности ничтожных сделок в том числе путём погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей № от 6 февраля 2025 года о праве собственности ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес>, и № от 15 ноября 2023 года о праве собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес>.
В обоснование занятой позиции истец указал, что прокуратурой Юрлинского района проведена проверка законности распоряжения Администрации Юрлинского муниципального округа земельными участками, в ходе которой установлено, что 18 июня 2019 года администрацией Юрлинского муниципального района с ФИО2 заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель; земли населённых пунктов, разрешённый вид использования: животноводство, общей площадью 7552 кв.м. расположенного по адресу: <адрес>.
27 января 2020 года Администрацией Юрлинского муниципального округа ФИО3 выдано разрешение на строительство на земельном участке нежилого здания.
30 марта 2022 года ФИО2 зарегистрировано право собственности на здание (ферму) общей площадью 16, 4 кв.м., возведённое на земельном участке.
27 октября 2023 года ФИО2 на имя главы Администрации Юрлинского муниципального округа подано заявление о выкупе земельного участка.
14 ноября 2023 года Администрацией Юрлинского муниципального округа и ФИО3 заключён договор купли-продажи земельного участка, стоимость которого определена в размере 13650, 24 рублей.
Переход права зарегистрирован 15 ноября 2023 года.
При обращении за предоставлением спорного земельного участка в собственность без проведения торгов ФИО2 доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимости, в том числе в заявленных целях, не представлено.
Площадь полученного ФИО2. земельного участка в 460 раз превышает площадь построенного объекта. Свободная от строения площадью 16, 4 кв.м. площадь земельного участка не используется.
Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нём объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих обоснованность предоставления заявленной площади.
В дальнейшем право собственности на земельный участок передано ФИО2 ФИО3 по договору купли-продажи от 4 февраля 2025 года. Регистрация сделки состоялась 6 февраля 2025 года.
ФИО3 не относится к числу добросовестных приобретателей, поскольку при заключении сделки ему было известно, что использование земельного участка не связано только с эксплуатацией расположенного на нём объекта недвижимостью площадью 16, 4 кв.м., который в последующем снесён.
В судебном заседании представитель истца заместитель прокурора Юрлинского района Пермского края Нартымов А.М., поддержав иск, дополнительно пояснил, что о нарушении, допущенном при заключении сделок купли-продажи, прокурору стало известно за месяц до обращения в суд, что исключает применение положений о пропуске срока исковой давности.
Мотивом обращения с названным иском явилось то, что площадь земельного участка значительно превышает площадь строения. По мнению представителя истца с учётом физических параметров здания для его эксплуатации достаточно земельного участка площадью 30 кв.м. Нартымов А.М. полагает целесообразным применение при разрешении данного вопроса норм, устанавливающих параметры земельных участков для эксплуатации зданий, предназначенных для хранения имущества, к числу которого относится и скот, отмечает, что эксплуатация гаража и эксплуатация коровника не имеют отличий.
В результате заключения сделки по продаже земельного участка муниципальное образование утратило источник получения средств в виде арендной платы, чем ему причиняется ущерб.
При положительном разрешении иска ФИО3 сможет реализовать право на использование земельного участка, являющегося предметом спора, на правах аренды.
Представитель ответчика – Администрации Юрлинского муниципального округа, - ФИО1, заявив о непризнании иска, пояснил, что договор купли-продажи земельного участка с ФИО2 был заключён в соответствии с правилами землепользования, под животноводство, предполагающего выпас и сенокошение.
Арендатор имел право выкупа земельного участка без торгов.
Передачей спорного земельного участка в собственность физического лица ущерб муниципальному образованию не причинён, напротив, принадлежность территорий, форма собственности которых не была разграничена, определённому лицу, позволяет контролировать их надлежащее содержание (уничтожение борщевика, стихийных свалок и прочее).
При принятии решения по иску необходимо учитывать положения о единстве судьбы земельного участка и расположенного на нём строения.
Аннулирование оспариваемых сделок приведёт к тому, что земельный участок может быть выставлен на аукцион, выиграть который может третье лицо, собственник расположенного на земельном участке строения будет иметь право на участие в торгах на общих основаниях.
Ответчик ФИО2, заявив о несогласии с иском, показал суду, что с 2019 года содержал в строении на арендуемом земельном участке двух коров. При этом площадь участка для обеспечения нужд животных была недостаточной даже для выпаса. Содержание скота было прекращено в декабре 2024 года.
Ответчик ФИО3 в слушание 5 мая 2025 года не явился по неизвестной причине, был уведомлён о нём в установленном порядке, в ранее проведённых заседаниях заявил о непризнании иска, пояснил, что приобрёл земельный участок со строением для целей животноводства. Соответствующие работы будут начаты при благоприятных погодных условиях.
Из возражений ответчиков ФИО2 и ФИО3, представленных в письменном виде, следует, что основанием для первоначального предоставления земельного участка без проведения торгов являлось нахождение на нём объекта недвижимости, принадлежащего заявителю на праве собственности, соответствие данного объекта целям использования земельного участка.
Ни администрацией муниципального образования, ни заявителем ФИО2 нарушений при проведении процедуры предоставления земельного участка в собственность не допущено.
Прокурором неверно толкуются нормы права. ФИО2 в заявлении от 27 октября 2023 года указывается, что предоставление земельного участка необходимо ему не для использования здания, а для животноводства, которое предполагает наличие не только здания (фермы), но и земельного участка для получения кормовой базы и территории для выпаса и выгула животных.
Здание находится на земельном участке.
Истцом пропущен срок исковой давности, который для аналогичных требований составляет один год.
В иске не указаны последствия применения недействительности сделок, порядок реституции, требования о реституции не заявлены, что нарушает интересы ФИО2
Иск прокурора Юрлинского района не подлежит удовлетворению.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Пермскому краю, ФИО4 в заседание не явилась, ходатайствовала об его проведении в её отсутствие. Из письменного отзыва третьего лица по делу следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельном участке общей площадью 7 552 кв.м., кадастровый № для животноводства, по адресу: <адрес>, который принадлежит на праве собственности ФИО3 (реестровая запись № от 6 февраля 2025 года) на основании договора купли-продажи здания и земельного участка под ним от 4 февраля 2025 года № 1.
Земельный участок расположен на землях населённых пунктов, имеет связь с нежилым зданием (фермой) общей площадью 16, 4 кв.м., кадастровый № по адресу: <адрес>. Объект недвижимости принадлежит ФИО3 (реестровая запись № от 6 февраля 2025 года) на основании договора купли-продажи здания и земельного участка под ним от 4 февраля 2025 года № 1. Запись актуальна, сведения о сносе здания отсутствуют.
В отношении земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости были внесены записи:
27 июня 2019 года об ограничении прав и обременении (аренда), запись погашена 15 ноября 2023 года;
15 ноября 2023 года о государственной регистрации права собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 14 ноября 2023 года № 37. Запись погашена 6 февраля 2025 года.
Размеры образуемых земельных участков определяются в соответствии с правилами землепользования и застройки и документами по планировке территории.
Привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, супруга ФИО3 – ФИО5 на слушание не явилась по неизвестной причине, о времени и месте его проведения была извещена надлежащим образом.
Оценив доводы иска, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.
В частях 2 и 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землёй и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землёй определяются на основе федерального закона.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Согласно подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.2 данного кодекса.
В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершённого строительства и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ).
Исходя из п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворён, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.
Судом установлено, что 18 июня 2019 года администрацией Юрлинского муниципального района и ФИО2 заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес>, с разрешённым видом использования: животноводство (л.д. 18 – 15).
27 января 2020 года ФИО2 отделом по архитектуре, строительству и дорожному хозяйству Администрации Юрлинского муниципального округа выдано разрешение на строительство на арендуемом земельном участке нежилого здания общей площадью 18, 5 кв.м. (л.д. 16). 1 марта 2022 года получено компетентное разрешение на его ввод в эксплуатацию (л.д. 17 – 18). 30 марта 2022 года право на здание зарегистрировано в установленном порядке (л.д. 54).
27 октября 2023 года ФИО2 обратился в главе Администрации Юрлинского муниципального округа с заявлением о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов, для использования в целях животноводства (л.д. 15, оборотная сторона).
14 ноября 2023 года Администрацией Юрлинского муниципального округа и ФИО2 заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого покупатель ФИО2 приобрёл земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес> по цене 13650, 24 рублей (л.д. 19 – 21). В этот же день оформлен акт приёма-передачи земельного участка (л.д. 20, оборотная сторона).
Как следует из выписок из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 17 февраля 2025 года, нежилое здание (ферма) с кадастровым номером 81:04:0820036:218, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес>, из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования: животноводство, 6 февраля 2025 года зарегистрированы на праве собственности за ФИО2 (реестровые записи № и № соответственно (л.д. 21 – 31).
Таким образом, спорный земельный участок предоставлен ФИО2 в аренду для использования в соответствии с разрешённым использованием: животноводство.
На момент предоставления земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на участке имелось принадлежащее ФИО2 на праве собственности нежилое здание, строительство которого было завершено, введённое в эксплуатацию в установленном законом порядке и зарегистрированное в компетентном государственном органе.
Подпунктами 1 и 14 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешённое использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Возведение на земельном участке объекта, соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешённого использования земельного участка, зарегистрированного в установленном порядке, является основанием для возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.
Наличие нежилого здания на спорном земельном участке на момент разрешения спора подтверждено обеими сторонами, а также актом осмотра земельного участка от 11 марта 2025 года (л.д. 35 – 37).
О факте использования земельного участка в соответствии с установленным видом разрешённого использования заявлено ответчиками ФИО2 и ФИО3 Истцом данных, свидетельствующих о недостоверности данного факта, не представлено.
Законных оснований для отказа в предоставлении ФИО2 земельного участка без проведения торгов не имелось.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Как обозначено в п. 3 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Прокурором заявлено о ничтожности оспариваемых сделок.
Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Истцом указано на нарушение заключением оспариваемых сделок прав неопределённого круга лиц, Юрлинского муниципального округа, Пермского края и Российской Федерации. В обоснование занятой позиции заявлено об утрате права муниципального образования на получение арендной платы за земельный участок в связи с его отчуждением.
Представителем Администрации Юрлинского муниципального округа факт причинения вреда опровергнут, отмечены положительные стороны передачи земельного участка во владение определённого лица.
Рассматриваемая сделка заключена с соблюдением действующего законодательства. Основания для признания договора купли-продажи земельного участка от 14 ноября 2023 года недействительным отсутствуют.
4 февраля 2025 года нежилое здание (ферма) с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 7552 кв.м., по адресу: <адрес>, из земель населённых пунктов, с видом разрешённого использования: животноводство, проданы ФИО2 ФИО3
Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 38 – 53) 6 февраля 2025 года право собственности на приобретённые объекты недвижимости зарегистрировано за ФИО3 в установленном порядке.
Переход права подтверждён выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 8 марта 2025 года (л.д. 54).
Вывод о правомерности сделки от 4 февраля 2025 года является закономерным в связи с правомерностью сделки от 14 ноября 2023 года и соответствием действующим нормам права, включая положения ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которым отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.
В совокупности изложенное является, по мнению суда, основанием к отказу в удовлетворении иска, заявленного прокурором Юрлинского района, в полном объёме.
Кроме того, истцом для удовлетворения заявленных требований, по сути, приводится единственное основание – несоразмерность площадей строения и земельного участка.
Как следует из правил землепользования и застройки Юрлинского муниципального округа Пермского края, утверждённых постановлением Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края от 15 ноября 2021 года № 949, минимальная и максимальная площади земельного участка не подлежат установлению. Ограничения введены исключительно к земельным участкам для ведения огородничества и садоводства.
Приведённые положения, с учётом индивидуальных особенностей спорного объекта недвижимости, исключают вывод о превышении размера земельного участка, предоставленного в собственность физического лица, допустимым параметрам.
При этом суд принимает во внимание и фактическое истребование ФИО2 и последующее предоставление земельного участка для использования в целях животноводства (л.д. 15, оборотная сторона), что не равнозначно использованию земельного для эксплуатации здания.
В целом предметное рассмотрение требования об уменьшении площади земельного участка физического лица до площади принадлежащего ему строения предполагает наличие межевого дела, которое истцом не представлено.
Оценивая правомерность заявления ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности, суд руководствуется следующим.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Заявлено представителем истца, соответствует материалам дела, включая сообщение Администрации Юрлинского муниципального округа от 5 марта 205 года (л.д. 10), что о заключении оспариваемых сделок прокурору Юрлинского района Пермского края стало известно в 2025 году. Истец не являлся стороной сделок. Со времени их заключения истекло менее десяти лет.
Таким образом, основания для отказа в удовлетворении искового заявления в связи с пропуском истцом срока исковой давности отсутствуют.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении иска прокурора Юрлинского района Пермского края в интересах Российской Федерации, Пермского края, Юрлинского муниципального округа и неопределённого круга лиц к Администрации Юрлинского муниципального округа Пермского края, ФИО2, ФИО3 о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённого 14 ноября 2023 года Администрацией Юрлинского муниципального округа и ФИО2, договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключённого 6 февраля 2025 года ФИО2 и ФИО3, применении последствий недействительности ничтожных сделок отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кудымкарский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 21 мая 2025 года.
Судья Н.Н. Дереглазова