К делу № 2-327/2023
23RS0024-01-2022-004481-37
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Крымск 19 января 2023 г.
Крымский районный суд Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Савкина Ю.В.,
при секретаре Богдан Е.А.,
с участием истца ФИО2, его представителя адвоката Морозовой В.В., ответчика ФИО1, ее представителя адвоката Козуля А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании задатка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в суд к ФИО1 о взыскании задатка.
Требования мотивирует тем, что 06.08.2020 между ним и ответчиком ФИО1, действующей в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключен предварительный договор купли-продажи квартиры общей площадью 44,4 кв.м., с кадастровым №, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора стороны обязались в срок до 10.10.2020 заключить основной договор купли-продажи и определили стоимость квартиры в размере 1 100 000 рублей. В качестве задатка за приобретаемую квартиру покупатель передает продавцу денежную сумму в размере 200 000 рублей, которая является обеспечением исполнения сторонами своих обязательств. Квартира принадлежит ФИО1, ФИО5 и ФИО5 (продавцам) на праве общей долевой собственности в размере 1/3 доли каждому. Договором установлено, что до его заключения объект недвижимости никому не продан, не подарен, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой или каким-либо обязательством не обременен, а также свободен от всех имущественных прав и претензий третьих лиц. В целях обеспечения исполнения договора и заключения в будущем основного договора 06.08.2020 между ним и ответчиком ФИО1 заключено соглашение о задатке, которое является неотъемлемой частью договора. Согласно п. 1 соглашения он передал ответчику ФИО1 денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве задатка, что подтверждается выпиской по счету из ПАО «Сбербанк» и распиской от 06.08.2020. Оставшиеся 900 000 рублей он должен был выплатить за счет кредитных средств ПАО «Сбербанк». Ответчик ФИО1, вопреки условиям заключенного договора, скрыла наличие обременений, о которых ему стало известно уже после передачи задатка. В соответствии со статьей 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 24.10.2020 следует, что в отношении спорной квартиры зарегистрированы ограничения (обременения) прав на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации судебного пристава-исполнителя Крымского РОСП УФССП России по Краснодарскому краю № 78917421/2346 от 07.09.2020. Впоследствии выяснилось, что на квартиру наложен запрет на регистрационные действия. Таким образом ответчик уклонилась от заключения договора и не предприняла никаких действий по освобождению объекта недвижимости от запрета от регистрационных действий, в связи с чем, в соответствии с законом она обязана возвратить задаток в двойном размере в сумме 400 000 рублей. Кроме того, в рамках подготовки документов к совершению сделки им был заказан отчет об оценке № 09-9912196181 от 21.08.2020 ООО «Оценочная фирма «Спектр», который был необходим для предоставления кредитных средств для покупки именно этой квартиры. За подготовку отчета об оценке он оплатил 5 350 рублей, что также является убытками, понесенными в связи с тем, что основной договор купли-продажи квартиры так и не был заключен. Просит суд взыскать с ответчика задаток с учетом статьи 381 ГК РФ, в размере 400 000 рублей, убытки в размере 5 350 рублей, расходы на оплату юридических услуг в размере 5000 рублей и на оплату государственной пошлины в сумме 7 253 рублей 50 копеек.
В судебном заседании истец ФИО2 и его представитель адвокат Морозова В.В. исковое заявление поддержали по изложенным основаниям.
Ответчик ФИО1 и ее представитель адвокат Козуля А.Н. в судебном заседании просили в иске отказать по следующим основаниям. 06.08.2020 между сторонами с помощью агентства недвижимости «Золотая Арка» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. При заключении сделки она сразу указала, что имеется задолженность за поставку газа и стоит блокиратор, поэтому цена на квартиру и составила 1 100 000 руб. Сотрудник агентства недвижимости пояснил, что покупатель предлагает внести задаток, так как ему квартира понравилась. Предложил задаток в размере 200 000 руб., умолчав, что всей суммы не имеется и он намерен оформлять ипотеку. После оформления соглашения о задатке сумму в размере 100 000 руб. агентство оставило в счет оплаты услуг, несмотря на то, что сделка не была еще оформлена. Она начала подбирать квартиру для себя и детей с целью выполнения условий органа опеки. Внесла 50 000 рублей задатка за приобретаемую квартиру и в сентябре 2020 года получила разрешение органа опеки на сделку. Однако сделка постоянно переносилась, поскольку истцу не разрешили оформление кредита. Таким образом, сделка не состоялась по вине ФИО2
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.
Согласно пунктам 1 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 указанного кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 данного кодекса) задаток должен быть возвращен.
В соответствии с пунктом 2 той же статьи, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как установлено судом, 06.08.2020 между ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ФИО5 и ФИО5, и истцом ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, принадлежащей ФИО1, ФИО5 и ФИО5 на праве общей долевой собственности. Кроме этого 06.08.2020 заключено соглашение о задатке.
По условиям соглашения, истец выдает ответчице задаток в размере 200 000 руб. из причитающихся 1 100 000 руб. по предстоящему договору купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен до 17.09.2020.
Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 10.10.2020. Дополнительными соглашениями от 18.09.2020 и от 13.10.2020 указанный срок сторонами продлевался соответственно до 12.10.2020 и до 02.11.2020 (л.д. 12-15).
Согласно заявлению о переводе от 06.08.2020 и квитанции (л.д. 16) ФИО1 получила от Пешего К.В. задаток в размере 200 000 рублей.
Договор купли продажи квартиры между сторонами заключен не был ни в срок до 12.10.2020, ни до 02.11.2020, при этом предложение другой стороне заключить такое соглашение кем-либо из участников соглашения о задатке другой стороне не направлено.
Изложенные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Применительно к положениям пункта 4 статьи 380 ГК РФ задаток доказывает заключение предварительного договора, обеспечивает исполнение обязанности по заключению основного договора и засчитывается в счет платежей, указанных в предварительном договоре, в случае заключения основного договора.
Незаключение основного договора не может свидетельствовать о неосновательности обогащения получившей задаток стороны за счет средств, внесенных в качестве задатка по предварительному договору. Судьба задатка в силу положений пункта 2 статьи 381 ГК РФ должна определяться исходя из оценки поведения сторон при принятии решения о заключении основного договора.
Задаток является согласно статье 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора. Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (статья 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.
При этом, в соглашении о задатке сторонами достигнута договоренность, что в случае его неисполнения продавцом полученный задаток она возвращает покупателю в двойном размере.
Таким образом, задатком в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон на согласованных условиях в определенный срок.
То есть, в данном случае переданная истцом ответчику денежная сумма в размере 200 000 руб. выполняла не только платежную, но и обеспечительную функцию, а поэтому являлась задатком, а не авансом.
Никто из участников обязательства не направил предложение заключить основной договор.
Положениями пункта 6 статьи 429 ГК РФ предусмотрено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По смыслу указанной правовой нормы, ненаправление оферты одной из сторон предварительного договора другой стороне с целью заключить основной договор не является противоправным поведением.
Судом установлено, что ответчик ФИО1 действовала добросовестно, предприняла зависящие от нее действия, направленные на заключение сделки – подыскала жилье для себя и своих несовершеннолетних детей, являющихся собственниками спорной квартиры, и обратилась управление по вопросам семьи и детства администрации МО Крымский район с целью получения разрешения на отчуждение долей.
24.09.2020 администрацией МО Крымский район принято постановление № 2098 о разрешении осуществления сделки.
Истец ФИО2, в свою очередь, также имел интерес в заключении сделки, поскольку 03.08.2020 подал заявку с целью получения в ПАО «Сбербанк России» заемных средств на сумму 900 000 рублей.
При таких обстоятельствах оснований для вывода о виновности какой-либо из сторон, в том числе, ФИО1 в незаключении основного договора и возложении на нее негативных последствий на основании пункта 2 статьи 381 ГК РФ не имеется.
Задаток в размере 200 000 руб. подлежит возвращению ответчицей истцу на основании пункта 1 статьи 381 ГК РФ, то есть в однократном размере.
Доводы истца о том, что при заключении соглашения о задатке ФИО1 знала о запрете регистрационных действий в отношении квартиры, судом отклоняются, поскольку материалы дела не содержат доказательств осведомлённости ответчика в наличии такого запрета на дату совершения сделки. Более того, сведения в ЕГРН о запрете регистрационных действий внесены на основании постановления судебного пристава-исполнителя от 07.09.2020, то есть после заключения предварительного договора купли-продажи.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 1, пункта 2 статьи 10 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. В случае несоблюдения требований, касающихся необходимости следования добросовестному поведению, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2005 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства, уплаченные истцом за составление иска, в размере 5000 рублей, государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части требований в размер5200 рублей.
Не подлежат удовлетворению требования Пешего К.В. о возмещении расходов на оценку квартиры в сумме 5350 рублей, поскольку из представленного платежного документа (л.д. 101) невозможно установить получателя платежа и его назначение.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании задатка, удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) в пользу ФИО2 (паспорт серии <данные изъяты>) сумму задатка в размере 200 000 рублей, расходы за составление искового заявления в размере 5000 рублей, расходы на оплату государственной пошлины в размере 5200 рублей, а всего 210 200 (двести десять тысяч двести) рублей
В остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Крымский районный суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья: Ю.В. Савкин
Решение изготовлено в окончательной форме 20.01.2023.