Дело № 2-499/2023

УИД 32RS0003-01-2022-002601-66

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2023 года город Брянск

Брянский районный суд Брянской области в составе

председательствующего судьи

ФИО2,

при секретаре

ФИО4,

с участием старшего помощника прокурора Брянского района Дружининой А.М.,

истца ФИО5,

ответчиков ФИО3, ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО3, ФИО1 о признании недействительным договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что он является собственником 24/50 долей жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> Другим участником общей долевой собственности на данный объект недвижимости (23/50 доли) является ФИО3

С середины 2014 года ответчик ФИО3 в жилом помещении не проживает, регулярно без согласования с истцом сдает свою долю жилого помещения квартирантам, которые регулярно нарушают права истца как собственника жилого помещения.

В конце 2021 года ответчик снова без согласования с истцом сдала свою долю жилого помещения квартирантам, которые регулярно нарушают права как истца - собственника жилого помещения и земельного участка, так и права соседей, проживающих в близлежащих домах по пер. Комсомольскому и <адрес>, регулярно нарушают общественный порядок, по данному факту истец обращался с заявлениями в правоохранительные органы, Супоневской сельскую администрацию, а также устно к ответчику, на что она никак не отреагировала.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление с требованием выселить лиц, проживающих в её доле жилого помещения, на что ответчик каких-либо мер не предприняла.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, положения статей 246, 247, 253 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом принятых судом уточнений требований в окончательной редакции, истец просит суд признать договор найма жилого помещения от 1 января 2023 года, составленный между ФИО3 и ФИО1, недействительным; выселить ФИО1 и ФИО6 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>; запретить ФИО3 сдавать в найм жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, без согласия истца.

В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО6

Определением Брянского районного суда Брянской области от 31 мая 2023 года производство по гражданскому делу по иску ФИО5 к ФИО6 о признании недействительным договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, прекращено.

Истец ФИО5 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям, просил иск удовлетворить. Пояснил, что лица, приезжающие к нанимателю ФИО1 постоянно перекрывают въезд в его двор, чтобы создать невыносимые условия для проживания, при этом помимо ответчика ФИО1 в жилом помещении не на постоянной основе проживают иные лица. Также указал, что ФИО3 целенаправленно заключила договор найма жилого помещения с лицами цыганской национальности, чтобы сделать условия его проживания в жилом помещении невыносимыми, ввиду его отказа от продажи части дома.

Ответчик ФИО3 исковые требования не признала, пояснила, что при заключении договора найма жилого помещения согласия истца ФИО5 она не получала, также указала, что жалобы ФИО5 на ФИО1 необоснованны, наниматель ни каким образом не нарушает общественный порядок. Также указала, что всех предыдуших нанимателей ФИО5 выселял.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, указала на необоснованность доводов истца о нарушении его прав и законных интересов, в части требований о выселении пояснила, что согласна добровольно выехать из жилого помещения в конце августа к окончанию строительства её дома в Московской области.

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, прокурора, давшего заключение о наличии оснований для удовлетворения иска, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Частью 1 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

В силу ч. 2 и ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, данным Кодексом. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Согласно ч. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Положениями п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

По смыслу названных норм закона, для осуществления правомочия владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников.

Учитывая, что сдача собственником части жилого помещения находящегося в общей долевой собственности внаем, является реализацией права распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Исходя из анализа вышеизложенных норм, участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в наем без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор найма в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) жилой дом, площадью 162,4 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО3 (23/50 долей в праве общей долевой собственности), ФИО7 (3/50 долей в праве общей долевой собственности) и ФИО5 (24/50 долей в праве общей долевой собственности).

Кроме того, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 921 кв.м., по адресу: <адрес>, по сведениям ЕГРН принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО7 (1/50 доля в праве общей долевой собственности) и ФИО5 (49/50 долей в праве общей долевой собственности).

Также из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ФИО7 При жизни ФИО7 составлено завещание в пользу ФИО5 на все имущество, которое ко дню смерти окажется ей принадлежащим, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось.

По общему правилу, предусмотренному п. 1 ст. 1153 Гражданского кодекса Российской Федерации, принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно материалам наследственного дела № к имуществу ФИО7, находящегося в производстве нотариуса Брянского нотариального округа Брянской области ФИО8, единственным наследником, обратившимся к нотариусу с заявлением о принятии наследства по завещанию, является ФИО5

Заявлений о праве на обязательную долю в наследстве материалы наследственного дела не содержат.

05 марта 2018 года ФИО5 выдано свидетельство о праве на наследство после смерти ФИО7 в виде денежных вкладов.

В силу п.2 ст.1152 Гражданского кодекса Российской Федерации принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик ФИО5 принял наследство, открывшееся после смерти матери ФИО7, умершей ДД.ММ.ГГГГ.

1 января 2023 года между ФИО3 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения (далее – Договор), согласно условиям которого наймодатель предоставляет, а наниматель принимает во временное пользование за плату жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (п.1.1 Договора). В соответствии с п.п. 1.2, 1.3 Договора одновременно с нанимателем в квартире будет постоянно проживать ФИО6, квартира принадлежит наймодателю на праве собственности. Срок действия договора определен сторонами до 1 ноября 2023 года (п.3.1 Договора). За пользование квартирой наниматель ежемесячно в срок до 25 числа уплачивает наймодателю плату в размере 5000 рублей.

Согласно акту приема-передачи к договору найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передала, а ФИО1 приняла во временное пользование жилое помещение – квартиру, состоящую из 5 комнат, расположенную по адресу: <адрес>, перечень комнат (жилых и общего пользования) согласно поэтажного плана: комната №2, комната №3, комната №4, комната №5, комната №6, прихожая №1, туалет №9, кухня №7, душевая №8).

Из записи акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умерла ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений, данных сторонами в ходе рассмотрения дела, следует, что спорный жилой дом в натуре не разделен, въездные ворота и двор домовладения принадлежат истцу, в то же время, как указала ответчик ФИО3 предоставленное ФИО1 по договору найма жилое помещение имеет обособленный вход и оснащено индивидуальными коммуникациями.

Решением Брянского районного суда Брянской области от 19 сентября 2022 года по гражданского делу № по иску ФИО3 к ФИО5 о признании дома жилым домом блокированной застройки, выделении в собственность блоков в составе жилого дома блокированной застройки, прекращении права долевой собственности в удовлетворении иска ФИО3 к ФИО5 о признании дома жилым домом блокированной застройки, выделении в собственность блоков в составе жилого дома блокированной застройки, прекращении права долевой собственности отказано, указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В рамках гражданского дела № по иску ФИО3 к ФИО5 о признании дома жилым домом блокированной застройки, выделении в собственность блоков в составе жилого дома блокированной застройки, прекращении права долевой собственности, судом была проведена судебная строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> <адрес>, по своему функциональному назначению (фактическому использованию) и по существующим объемно-планировочным характеристикам не является жилым домом блокированной застройки. Указанный дом не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому блокированной застройки. Допрошенный в ходе рассмотрения дела эксперт ФИО9 пояснил, что спорный жилой дом представляет собой бревенчатую избу, разделенную деревянной перегородкой и является индивидуальным жилым домом с двумя квартирами.

Как установлено судом, истец свое согласие на заключение сособственником - ответчиком ФИО3 договора найма с ФИО1 в отношении части жилого дома, находящегося в общей долевой собственности не давал, что не оспаривалось ответчиком ФИО3 При этом истец неоднократно обращался в правоохранительные органы с заявлениями по факту нарушения нанимателями спорного жилого помещения его прав и законных интересов, что также не оспаривалось сторонами.

Согласно материалу проверки КУСП № от 31 марта 2023 года, 31 марта 2023 года в МО МВД России «Брянский» от ФИО5 поступило сообщение о перекрытии проезда к дому, расположенному по адресу: <адрес>, автомашиной Лада, по данному факту в отношении ФИО10 вынесено постановление № по делу об административном правонарушении от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО10 привлечен к административной ответственности по ч.4 ст.12.19 КоАП РФ с назначением штрафа в размере 2000 рублей.

Из материала проверки КУСП № от 24 марта 2023 года, 24 марта 2023 года в МО МВД России «Брянский» от ФИО5 поступило сообщение о том, что цыгане угрожают расправой, также в указанную дату от ФИО5 поступило сообщение, что соседи угрожают сломать ворота, которое приобщено к первому зарегистрированному сообщению. По результатам проверки, 27 марта 2023 года вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, ввиду отсутствия в действиях ФИО1 признаков составов преступлений, предусмотренных ст.ст.119, 167 УК РФ.

Кроме того, ранее ФИО1 также проживала в спорном жилом помещении на основании договоров найма жилого помещения от 1 октября 2021 года, 1 июля 2022 года, заключенных с ФИО3, в отсутствие согласия второго сособственника ФИО5, что не оспаривалось сторонами.

Согласно материалу проверки КУСП № от 1 августа 2022 года, в прокуратуру Брянского района 19 июля 2022 года поступило обращение ФИО5 по факту неправомерных действий соседей, бездействия. Также ДД.ММ.ГГГГ в МО МВД России «Брянский» поступило сообщение от ФИО5 о том, что сестра сдает половину дома цыганам, которые шумят, распивают, ведут аморальный образ жизни (КУСП № от 9 июля 2022 года), по результатам проведения проверки по сообщению 11 июля 2022 года вынесено определение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении ввиду отсутствия в действиях ФИО1 признаков состава административного правонарушения, предусмотренного ст.15.1, ст.15.2 Закона Брянской области №88-З от 15.06.2007 года, ст.20.20 КоАП РФ. По результатам проведения проверки по сообщению от 1 августа 2022 года 9 августа 2022 года вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием события какого-либо преступления, предусмотренного особенной частью УК РФ.

Оценив представленные доказательства по правилам ст.67 ГПК РФ, с учетом вышеприведенных положений закона, суд, установил, что договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, в нарушение п. 1 ст. 247 ГК РФ, без согласия сособственника спорного жилого помещения ФИО5, при этом действиями нанимателя нарушаются права и законные интересы истца.

В силу п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2).

В связи с установленными в ходе рассмотрения дела обстоятельствами, договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, в нарушение п. 1 ст. 247 ГК РФ, без согласия сособственника спорного жилого помещения ФИО5, в силу 168 ГК РФ, является недействительным.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании недействительным договора найма жилого помещения от 1 января 2023 года, применяя последствия недействительности данной сделки с учетом ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в виде выселения ФИО1 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Кроме того, поскольку спорный жилой дом в натуре не разделен, въездные ворота и двор домовладения принадлежат истцу, передача ответчиком жилого помещения во владение и пользование другим лицам без согласия истца, свидетельствует о нарушении прав и интересов истца на владение и пользование жилым помещением, в связи с чем суд признает исковые требования истца в части запрета ответчику ФИО3 сдавать в найм жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, без согласия истца, обоснованными и подлежащими удовлетворению, при этом суд полагает необходимым отметить, что согласие третьего лица на совершение сделки может быть выражено любым способом, в том числе в письменной форме, за исключением случаев, когда законом установлена конкретная форма согласия.

Таким образом, иск ФИО5 подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО5 (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ) к ФИО3 (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1 (паспорт серии № выдан ДД.ММ.ГГГГ) о признании недействительным договора найма жилого помещения, выселении из жилого помещения, – удовлетворить.

Признать недействительным договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1.

ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>.

Запретить ФИО3 предоставлять во владение и пользование иным лицам жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, без согласия ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Брянский районный суд Брянской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Брянского районного суда

Брянской области ФИО2

Мотивированное решение составлено 5 июля 2023 года.