Дело №2а-6158/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владикавказ 27.10.2022 г.

Советский районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе:

председательствующего судьи Гагиева А.Т.

при секретаре судебного заседания Кабуловой Л.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «ОПТТОРГ» к АМС г. Владикавказа, заинтересованным лицам – ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РСО-Алания, УМИЗР АМС г. Владикавказа о внесении изменения в договор аренды земельного участка, а также перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка,

установил:

ООО «Оптторг» обратилось в суд с административным исковым заявлением о предоставлении ООО «ОПТТОРГ» в аренду 2-х контурный земельный участок общей площадью 7 186 кв.м., с кадастровым номером 15:09:0040305:58, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства многоквартирного жилого дома, сроком на 3 года согласно схеме расположения земельного участка, произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015г. за весь период срока аренды исходя из площади земельного участка - 7 186 кв.м.

В ходе рассмотрения настоящего административного иска, истец уточнил свои требования и просил суд внести изменения в договор аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. в части п.1 касательно общей площади земельного участка 15:09:0040305:58, указав вместо общей площади 0,7850 га, указать 0,7186 га., а также произвести расчет арендной платы по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. исходя из площади земельного участка площадью 7 186 кв.м.

В обосновании заявленных требований указано, что согласно договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015г. АМС г. Владикавказа и ООО «Лея» заключили договор аренды земельного участка расположенного по адресу <...>, с кадастровым номером 15:09:0040305:58. 16.06.2016 г. ООО «Лея» и ООО «Оптторг» заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015г. В целях приведения границ принадлежащих Обществу на праве договора аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0040305:58, 14.04.2022 г. ООО «Оптторг» обратилось в АМС г. Владикавказа с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного по адресу: <...> на кадастровом плане. Письмом от 25.04.2022 г., полученного, 24.05.2022г., АМС г. Владикавказа отказано ООО «Оптторг» в утверждении вышеуказанной схемы расположения земельного участка, в связи с тем, что 14.07.2021 г. Приказом УМИЗР от 28.07.2021 г. №323 была утверждена схема расположения земельного участка на КПТ по ул. Весенней площадью 664 кв.м. Однако, данный земельный участок (664 кв.м.) продолжает находиться в границах земельного участка, принадлежащий Обществу на праве аренды. В связи с указанным ответом Общество вынуждено обратиться в Советский районный суд г.Владикавказа РСО-Алания, с данным административным исковым заявлением для защиты своих прав и законных интересов, поскольку, расположение земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам. Согласно схеме расположения земельного участка, в него входит площадь земли под нежилым объектом (котельная), которая не является собственностью Общества. Более того, данный нежилой объект принадлежит другому юридическому лицу, из-за чего, ООО «Оптторг» не имеет право распоряжаться имуществом, расположенным на земельном участке принадлежащего Обществу на основании договора аренды. Также, за неиспользуемую Обществом землю, оно несет убытки в виде арендных платежей. Общество полагает указанный ответ незаконным и необоснованным в силу того, что причины отказа не конкретизированы, границы не соответствует действительным обстоятельствам дела, так как часть земельного участка, принадлежащего Обществу на основании аренды, не используется и не может быть используемым по вышеуказанным основаниям. Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. В соответствии с п.1 ст. 629 ГК РФ при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте, либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Согласно ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственной Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местно самоуправления. В соответствии со ст.ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требования закона, иных правовых актов. Согласно п. 3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при неисполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). По смыслу приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам по внесению арендной платы в той части, в которой пользоваться арендованным имуществом он не может. В этой связи административный истец просит суд предоставить ООО «ОПТТОРГ» в аренду 2-х контурный земельный участок общей площадью 7 186 кв.м., с кадастровым номером 15:09:0040305:58, расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства многоквартирного жилого дома, сроком на 3 года согласно схеме расположения земельного участка, произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015г. за весь период срока аренды исходя из площади земельного участка - 7 186 кв.м.

Представитель административного истца ФИО1, действующая на основании нотариально заверенной доверенности, в судебное заседание не явилась. В адрес суда направила заявление о рассмотрение дела в ее отсутствии. Исковые требования просила удовлетворить в полном объеме.

АМС г. Владикавказа, ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РСО-Алания, УМИЗР АМС г. Владикавказа, надлежаще извещенный о дате, месте и времени судебного заседания, в суд своих представителей не направили.

Суд, исследовав и проверив имеющиеся материалы дела, приходит к выводу об обоснованности заявленных ООО «Оптторг» административных исковых требований.

Из материалов дела следует, что на основании постановления АМС г. Владикавказа №1732 от 24.08.2015 г., между АМС г. Владикавказа и ООО «Лея» был заключен договор аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г., согласно которому АМС г. Владикавказа предоставила ООО «Лея» в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 15:09:0040305:58, находящийся по адресу: РСО-Алания, <...>, для завершения многоквартирного жилищного строительства, общей площадью 0,7850 га.

Срок аренды участка установлен с 01.09.2015 г. по 24.08.2018 г., договор прошел соответствующую государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания.

Согласно соглашению от 16.06.2016 г. о передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г., заключенного между ООО «Лея» и ООО «Оптторг» к последнему перешли права и обязанности по данному договору аренды вышеуказанного земельного участка.

В последующем, соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г., заключенным 16.06.2016 г. между ООО «Лея» (арендатор) и ООО «Оптторг» (новый арендатор), арендатор передал, а новый арендатор принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015г., заключенного между АМС г. Владикавказа и ООО «Лея», в отношении земельного участка с КН 15:09:0040305:58, находящийся по адресу: РСО-Алания, <...>, для использования в целях завершения многоквартирного жилищного строительства, общей площадью 0,7850 га.

Соглашение прошло соответствующую государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания, согласно п.3.2 размер годовой арендной платы составляет 210 150,31 руб.

Обратившись в АМС г. Владикавказа с целью согласования границ предоставленного в аренду земельного участка по адресу: <...>, письмом от 25.04.2022 г., истцу было отказано в этом со ссылкой на то, ранее Приказом УМИЗР от 28.07.2021 г. №323 была утверждена схема расположения земельного участка на КПТ по ул. Весенней площадью 664 кв.м.

Между тем, данный земельный участок (664 кв.м.) продолжает находиться в границах земельного участка, принадлежащего Обществу на праве аренды и предназначенного для завершения строительства многоквартирного жилого дома.

При этом, Общество несет расходы по содержанию данного участка в целом, в том числе оплачивает арендную плату с учетом неиспользуемой по назначению (под строительство МЖД) земельного участка площадью 664 кв.м. на котором расположена котельная, что в частности подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО2, а также схемой расположения данного земельного участка.

В соответствии с подп.8.1 ст. 1 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п.2 ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Согласно п.1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п.1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п.1 ст. 629 ГК РФ при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

Согласно п. 4 ст. 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить арендую плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ).

Таким образом, исполнение новым арендатором – ООО «Оптторг», обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (п. 1 ст. 328 ГК РФ, п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Поскольку ответчик в силу п.1.1. договора обязался передать истцу участок, на котором возможно проведение строительных работ по возведению многоквартирного дома, а переданный по Договору участок в силу ограничений, установленного на нем сооружения, не может быть использован в целях строительства, это свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих истцу пользоваться арендованной вещью.

Исходя из вышеприведенных, установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ответчик передал истцу имущество, которое не могло и не может использоваться в соответствии с целью заключенного Договора, т.е. не исполнил обязанность, установленную в п.1 ст. 611 ГК РФ, что нарушает права и интересы истца.

В этой связи, требования административного истца о внесении изменения в договор аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. в части п.1 касательно общей площади земельного участка 15:09:0040305:58. Вместо общей площади 0,7850 га, указать 0,7186 га., а также расчет арендной платы по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. исходя из площади земельного участка – 7 186 кв.м., подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 193 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

Административные исковые требования ООО «ОПТТОРГ» к АМС г. Владикавказа, заинтересованным лицам – ФГУ «Земельная кадастровая палата» по РСО-Алания, УМИЗР АМС г. Владикавказа о внесении изменения в договор аренды земельного участка, а также перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка, удовлетворить.

Внести изменения в договор аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. в части п.1 касательно общей площади земельного участка 15:09:0040305:58. Вместо общей площади 0,7850 га, указать 0,7186 га.

Произвести расчет арендной платы по договору аренды земельного участка №6468 от 01.09.2015 г. исходя из площади земельного участка – 7 186 кв.м.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда РСО-Алания в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.Т. Гагиев