Судья Михайлова А.А. Дело № 33-7900/2023

№ 2-1708/2023

УИД 64RS0043-01-2023-001250-51

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

14 сентября 2023 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Бартенева Ю.И.,

судей Крапивина А.А., Негласона А.А.,

при секретаре судебного заседания Комнатной Е.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Город Саратов» о взыскании выкупной стоимости за аварийное нежилое помещение по апелляционным жалобам администрации муниципального образования «Город Саратов», ФИО1 на решение Волжского районного суда г. Саратов от 15 июня 2023 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Крапивина А.А., объяснения представителя истца ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее по тексту – администрация МО «Город Саратов») и с учетом уточнения заявленных требований просил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет возмещения за нежилое помещение площадью 56 кв.м, расположенное на 1 этаже многоквартирного дома расположенного по адресу: <адрес> в размере рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения в размере 3 043 000 рублей, компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 871 000 рублей, стоимость убытков в размере 213 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины.

Требования мотивированы тем, что истец является собственником вышеуказанного объекта недвижимости на основании договора купли-продажи от <дата>. <дата> дом, в котором расположено нежилое помещение, был признан аварийным, и в соответствии с постановлением администрации МО «Город Саратов» от <дата> подлежал сносу до <дата>. Однако до настоящего времени дом не снесен, соглашение о выкупе находящихся в нем помещений между истцом и ответчиком достигнуто не было, что послужило основанием для обращения в суд с исковым заявлением.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 15 июня 2023 года исковые требования удовлетворены частично. С администрации МО «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 взыскано возмещение за нежилое помещение площадью 56 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 3 144 290 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 23 921 рублей 45 копеек. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. После выплаты администрацией муниципального образования «Город Саратов» указанного возмещения за нежилое помещение постановлено прекратить право собственности ФИО1 на нежилое помещение площадью 56 кв.м, по адресу: <адрес>, и признать право собственности на указанное нежилое помещение за муниципальным образованием «Город Саратов». Управлению Судебного Департамента в Саратовской области постановлено перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный экспертный правовой центр» (далее по тексту - ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр») денежные средства, подлежащие выплате эксперту, в размере 23 000 рублей.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» не согласилась с указанным решением суда, в апелляционной жалобе просит его отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы ее автор ссылается на то, что решение об изъятии жилого помещения, принадлежащего истцу, не принималось, соответственно, не соблюдена установленная законом обязательная предварительная процедура. Кроме того, сторонами не достигнуто соглашение о выкупе жилого помещения, при этом такое соглашение заключается комитетом по управлению имуществом г. Саратова.

ФИО1 также не согласился с постановленным решением суда, в апелляционной жалобе просит его изменить и взыскать с администрации за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1 денежные средства за изымаемое нежилое помещение в сумме 4 127 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 835 рублей. Автор жалобы выражает несогласие с взысканной суммой денежных средств за спорное помещение, считает, что должна быть взыскана рыночная стоимость помещения без учета корректировки на то обстоятельство, что помещение является аварийным, либо взыскана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт.

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили. Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство). При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционных жалобах (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Во исполнение данной нормы Правительством Российской Федерации принято постановление от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее по тесту - Положение о признании помещений аварийными), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 49 Положения о признании помещений аварийными на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, Правительством Российской Федерации установлена процедура принятия решения о признании помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, включающая в себя принятие соответствующего решения межведомственной комиссией и распоряжение органа власти о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения жильцов.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, ч. 1 ст. 7 ЖК РФ должны применяться нормы закона, регулирующие сходные правоотношения, в частности, положения ст. 32 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу ч. 6 ст. 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО1 на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Решением от <дата> № многоквартирный дом, в котором расположено нежилое помещение истца, признан аварийным. Постановлением администрации МО «Город Саратов» от <дата> № утверждена ведомственная целевая программа «Переселение граждан г. Саратова из аварийного жилого фонда в 2013-2017 годах», в соответствии с которой вышеуказанный многоквартирный дом подлежал сносу - в срок до <дата>.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы копии вышеуказанного решения от <дата> №, ответа комитета по управлению имуществом г. Саратова от <дата> № и ответа администрации муниципального образования «Город Саратов» от <дата> № приняты судебной коллегией на основании ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в качестве новых доказательств и приобщены к материалам дела.

Соглашение о выплате возмещения за принадлежащий истцу объект недвижимости между сторонами не достигнуто.

В ходе рассмотрения дела судом была назначена и ООО «Межрегиональный экспертный правовой центр» проведена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта от <дата> № рыночная стоимость изымаемого нежилого помещения составляет 3 043 000 рублей, величина убытков, причиненных собственнику изъятием помещения, экспертом определено в размере 213 000 рублей, размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составил 871 000 рублей.

Доказательств иной рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения, размера убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт материалы дела не содержат.

С учетом изложенных обстоятельств, руководствуясь положениями ст. ст. 15, 32 ЖК РФ, ст. ст. 56.2, 56.3, 56.8 ЗК РФ, п. 49 Положения о признании помещений аварийными, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о взыскании в пользу истца ФИО1 возмещения за спорное нежилое помещение с администрации МО «Город Саратов», как с исполнительно-распорядительного органа местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию земельного участка с расположенным на нем аварийным жилым домом, для нужд МО «Город Саратов». Вместе с тем, суд не усмотрел оснований для взыскания с ответчика компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, а также расходов по оплате аренды временного нежилого помещения и услуг риэлтора по поиску такого помещения.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в части взыскания в пользу истца ФИО1 возмещения за спорное нежилое помещение с администрации МО «Город Саратов», однако не может согласиться с выводом суда первой инстанции в части отказа во взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в виду следующего.

По общему правилу жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).

На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Положениями ст. 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Исходя из вышеизложенных положений законодательства и разъяснений данных Верховным Судом Российской Федерации, собственник жилого помещения, вне зависимости от оснований его приобретения, имеет право требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену помещения, поскольку стоимость непроизведенного капитального ремонта в многоквартирном доме подлежит реализации только путем включения указанной компенсации в выкупную цену изымаемого помещения, а не в виде предоставления отдельной выплаты.

Выводы суда первой инстанции, что истец не имеет право на получение права на компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку возникновение права собственности не связано с приобретением помещения в порядке приватизации, являются несостоятельными, противоречат нормам материального права - ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, не содержащей исключения для категории собственов, приобретших жилое помещение по договору купли-продажи (до момента введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ)

Следовательно, выкупная цена изымаемого нежилого помещения определяется по правилам, установленным ст. 15 ГК РФ и ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и должна включать в себя рыночную стоимость помещения, доли в земельном участке (как убытки, причиненные собственнику их изъятием), а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Судебная коллегия полагает, что сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, и приходит к выводу о необходимости включения в выкупную стоимость нежилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, в связи с чем полагает неправильными выводы суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания в пользу истца расходов по оплате аренды временного нежилого помещения и услуг риэлтора по поиску такого помещения, поскольку доказательств необходимости несения вышеуказанных расходов представлено не было.

Учитывая, что требования ФИО1 о взыскании суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт являются обоснованными, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании в пользу истца с ответчика возмещения за нежилое помещение в размере 4 015 290 рублей с учетом взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт (3 144 290 рублей + 871 000 рублей).

Доводы апелляционной жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов» о несоблюдении установленной законом предварительной процедуры, предшествующей разрешению вопроса о выкупе жилого помещения, на правильность выводов суда не влияют, поскольку совершение ответчиком указанных действий не зависит от действий (бездействия) истца.

В целом доводы апелляционной жалобы администрации муниципального образования «Город Саратов» повторяют позицию ответчика в суде первой инстанции, получившую надлежащую оценку суда, сводятся к несогласию с выводами, изложенными в судебном постановлении, иной оценке доказательств.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании ч. 3 ст. 98 ГПК РФ в случае, если суд вышестоящей инстанции, не передавая дело на новое рассмотрение, изменит состоявшееся решение суда нижестоящей инстанции или примет новое решение, он соответственно изменяет распределение судебных расходов.

Учитывая изменение решения суда первой инстанции в части суммы денежных средств, подлежащих взысканию в пользу истца, подлежит изменению размер взысканной государственной пошлины. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 28 053 рублей 57 копеек.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела, неправильным применением судом норм материального права, выразившимся в неприменении закона, подлежащего применению (п. п. 3, 4 ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 330 ГПК РФ) решение Волжского районного суда г. Саратова от 15 июня 2023 года подлежит изменению в части суммы взысканного возмещения за нежилое помещение и расходов по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327, 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 15 июня 2023 года изменить в части суммы взысканного возмещения за нежилое помещение и государственной пошлины.

Изложить абзац 2 резолютивной части решения Волжского районного суда г. Саратова от 15 июня 2023 года в следующей редакции:

«Взыскать с администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ФИО1, <дата> года рождения, (СНИЛС №), возмещение за нежилое помещение площадью 56 кв.м, по адресу: <адрес>, в размере 4 015 290 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 28 053 рублей 57 копеек».

В остальной части решение Волжского районного суда г. Саратова от 15 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 21 сентября 2023 года.

Председательствующий

Судьи