Решение по делу № 2А-2323/2025 от 30.07.2025 - о признании отказа незаконным, заинтересованные лица - председатель КУИ г.Таганрога <ФИО>, Администрация г.Таганрога, Комитет по охране объектов культурного наследия.

УИД 61RS0022-01-2025-002105-64

№ 2а-2323/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«21» июля 2025 г. г. Таганрог

Таганрогский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Фатыховой Е.М.,

при секретаре судебного заседания Гребеньковой М.Р.,

при участии административного истца - ФИО1, представителя административного ответчика КУИ г.Таганрога ФИО2, представителя заинтересованного лица - Администрации г.Таганрога ФИО3, действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к КУИ г.Таганрога о признании отказа незаконным, заинтересованные лица - председатель КУИ г.Таганрога ФИО4, Администрация г.Таганрога, Комитет по охране объектов культурного наследия

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к КУИ г. Таганрога о признании отказа незаконным. В основание иска, указав, что административный истец является собственником нежилых зданий, общей площадью 263,3 кв.м., расположенных по адресу: <...>, данный земельный участок находится у него в аренде в соответствии с договором.

Имея намерение выкупить в собственность вышеуказанный земельный участок, он обратился с соответствующим заявлением в КУИ г. Таганрога.

Однако, в соответствии с письмом от 04.03.2025г., исх. №60.03.4/2602, ему было отказано в заключении договора ввиду того, что площадь испрашиваемого земельного участка превышает площадь, необходимую для его обслуживания и эксплуатации, а также, что участок ограничен в обороте, так как на нем расположен объект археологического наследия – «Стоянка «Центральный (Собачий) Пляж». Кроме того, одним из мотивов отказа в выкупе стало наличие нежилого здания, поименованного как летнее кафе, что было расценено ответчиком как несоответствие вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию. Административному истцу указано на необходимость переоформления права аренды на земельный участок.

Административный истец считает отказ в заключении договора противоречит закону и нарушает его права.

Административный истец считает доводы КУИ г.Таганрога о том, что препятствием для приобретения заявителем спорного участка является расположение в его границах памятника археологического наследия, является несостоятельным. Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно. Допускается приватизация земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия (как включенного в реестр, так и выявленного), с обязательным включением в договор купли-продажи обязанности покупателя по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, или соблюдению особого режима использования такого участка. При этом объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно, а сам объект археологического наследия после приватизации земельного участка сохраняется в государственной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001097:602, расположенный по адресу: г.Таганрог, Дуровский Спуск, 2б расположен за границей водоохранной зоны (береговой полосы) и не входит в границы земельного участка с разрешенным использованием «эксплуатация пляжа».

Довод КУИ о несоразмерности площади земельного участка считает противоречащим ПЗЗ г.Таганрога, которые не устанавливают минимальный процент застройки испрашиваемого земельного участка.

На основании изложенного, административный истец просит суд признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом г.Таганрога, выраженный в письме от 04.03.2025г., исх. №60.03.4/2602 в заключении с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 844 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0001097:602, расположенного по адресу: <...>, обязав КУИ г.Таганрога устранить допущенные нарушения.

В судебном заседании административный истец ФИО1 административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить. Договор аренды был заключен с предыдущим собственником, и в силу ст. 35 ЗК РФ после приобретения им объектов недвижимости, договор аренды должен был быть перезаключен автоматически, чего сделано не было. В настоящее время это несоответствие устранено, договор аренды заключен с административным истцом, оплата производится своевременно. Пояснил, что к материалам дела приобщено экспертное заключение, в котором указана необходимая площадь земельного участка. На испрашиваемом земельном участке находятся кафе, магазины, пункт спасателей , объекты введены в эксплуатации. в 2004 году, и с учетом назначения этих объектов для их использования необходима вся площадь земельного участка.

В судебном заседании административный ответчик - представитель КУИ г.Таганрога ФИО2 административные исковые требования не признал, предоставил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором также просил в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на доводы, указанные в отказе. Пояснил, что оспариваемый отказ КУИ г.Таганрога соответствует требованиям действующего законодательства. В данном случае несоразмерность площади земельного участка и площади расположенных объектов недвижимости, которые занимают 31,2% от общей площади земельного участка. При таком соотношении, у истца нет исключительного права на выкуп. Большая часть участка не застроена. Закон не позволяет выкупать участок при такой несоразмерности. Согласно выписке имеется обременение спорного земельного участка, а именно нахождение на территории объектов культурного наследия, что также является самостоятельным основанием для отказа. Представленное административным истцом экспертное заключение не опровергают выводы КУИ и не дают право для выкупа.

Представитель Администрации г.Таганрога ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования не признала, поддержала возражения представителя КУИ г.Таганрога. Пояснила, что ст. 27 Земельного кодекса РФ не предусматривает выкуп земельного участка, который имеет обременение, объекты находятся на территории объектов культурного наследия. Кроме этого, если границы данного объекта не определены, участок земной поверхности считается объектом культурного наследия. Обратила внимание, что оспариваемый земельный участок находится в 1 подзоне охранной территории, что является федеральной собственностью. Водный кодекс вступил в силу в 2006 году, в ст.65 ВК РФ установлен императивный запрет на приватизацию земельных участков в водоохраной зоне, необходимое расстояние от морей 500 метров. испрашиваемы земельный участок расположен на расстоянии - первая зона залива 51,2 метра. При этом право аренды данного земельного участка административным ответчиком не оспаривается, как и право собственности за возведенные на нем объекты. Земельный участок является объектом археологического наследия и водоохранной зоной, не допускается приватизация земель водного назначения. При этом, должен быть разрешен беспрепятственный допуск граждан на территории находящихся в муниципальной собственности. Просила в удовлетворении административного иска отказать.

Заинтересованные лица - председатель КУИ г.Таганрога ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщила.

Заинтересованное лицо - представитель Комитета по охране объектом культурного наследия Ростовской области в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором указал, что спор не затрагивает интересы Комитета, просит принять решение на усмотрение суда и рассмотреть дело в свое отсутствие.

Дело рассмотрено в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ст. 150 КАС РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, заключение специалиста, акт обследования земельного участка, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административный истец ФИО1 является собственником нежилых зданий, общей площадью 263,3 кв.м., расположенных по адресу: <...>, данный земельный участок находится у него в аренде в соответствии с договором.

Имея намерение выкупить в собственность вышеуказанный земельный участок, он обратился с соответствующим заявлением в КУИ г. Таганрога.

Письмом от 04.03.2025г., исх. №60.03.4/2602, ему было отказано в заключении договора.

В соответствии с частью 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов.

Одним из оснований оспариваемого отказа является то, что согласно выписке из ЕГРН право на земельный участок зарегистрирован за ФИО5

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Несмотря на то, что объекты незавершенного строительства не поименованы в подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

Из чего следует вывод о незаконности данного основания отказа. так как договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Основанием для отказа также послужило то, что предоставление всего земельного участка не соответствует целям правового регулирования ст. 39.20 ЗК РФ, а также не соответствует принципам, установленным земельным законодательством.

В подпункте 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О указал, что в целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Развивая указанный принцип, Земельный кодекс Российской Федерации в оспариваемых нормах предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

Таким образом, условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При обращении в соответствующие органы государственной власти либо органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель обязан обосновать площадь земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования.

При этом статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К их числу, в частности, относится превышение площади земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, его площади, указанной в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов (пункт 25).

По смыслу приведенных норм, собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду, занятого таким объектом и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из функционального использования этого участка исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В связи с этим лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью. При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению земельного участка возлагается на лицо, желающее его получить.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 23.04.2020 N 935-О указал, что собственник здания или сооружения, расположенного на публичном земельном участке, вправе приватизировать его в границах и площади, определенных с учетом необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, при том, что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны.

По смыслу действующего земельного законодательства (статей 1, 39.1, 39.3, 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации) размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, от назначения этого объекта и целей его использования.

Административным истцом в материалы дела представлен Акт экспертного исследования №233/03-2024, уполномоченным органом указанное заключение специалиста не оспорено, ходатайства о назначении судебной экспертизы не заявлено.

В связи с чем суд приходит к выводу о недоказанности административным ответчиком факта несоответствия разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка и его площадей, а следовательно, незаконности отказа в этой части.

Одним из оснований отказа является, что земельный участок с кадастровым номером 61:58:0001097:602, расположенный по адресу: <...> земельный участок 2б, расположен в границах территории объекта археологического наследия федерального значения «Стоянка «Центральный (Собачий) Пляж», состоящего на государственной охране на основании постановления Главы Администрации РО от 21.02.1997 № 51 «О принятии на государственную охрану памятников истории и культуры области и мерах по их охране».

Границы территории объекта археологического наследия утверждены постановлением комитета по охране объектов культурного наследия РО от 05.04.2021 № 20/01-01/1390 «Об утверждении границ территории объекта археологического наследия федерального значения — «Стоянка «Центральный (Собачий) Пляж». Согласно ответа Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области от 16.05.2025г. испрашиваемый земельный участок находится в границах территории объекта археологического наследия Федерального наследия.

В соответствии с абзацем вторым ст. 3 Федерального закона № 73-ФЗ под объектом археологического наследия понимаются частично или полностью скрытые в земле или под водой следы существования человека в прошлых эпохах (включая все связанные с такими следами археологические предметы и культурные слои).

В соответствии с п. 1 ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ в границах территории объекта культурного наследия запрещаются строительство объектов капитального строительства, проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ, за исключением работ по сохранению объектов культурного наследия.

Вместе с тем, согласно ст. 5 Федерального закона № 73-ФЗ определено, что земельные участки в границах территорий объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - реестр), а также в границах территорий выявленных объектов культурного наследия, относятся к землям историко-культурного назначения, правовой режим которых регулируется земельным законодательством Российской Федерации и Федеральным законом № 73-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом.

В п. 2 ст. 49 Федерального закона № 73-ФЗ закреплено, что объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находится в гражданском обороте раздельно.

Согласно п. 1 ст. 47.1 Федерального закона № 73-ФЗ ограничениями (обременениями) права собственности, других вещных прав, а также иных имущественных прав на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, устанавливаемыми в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, являются установленные п. 1 - 3 ст. 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ требования к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, а также требования, установленные охранным обязательством в соответствии с п. 2 и 3 ст. 47.6 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ.

В соответствии с п. 7 ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ охранное обязательство утверждается актом регионального органа охраны объектов культурного наследия - в отношении объектов культурного наследия федерального значения, земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия (за исключением отдельных объектов культурного наследия федерального значения, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, и земельных участков, в границах которых располагаются объекты археологического наследия, включенные в указанный перечень), объектов культурного наследия регионального значения, объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

В соответствии с п. 6 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ установленные ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу.

В соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре, предусмотренного настоящим пунктом, существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом п. 7 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ.

В соответствии с п. 9 ст. 48 Федерального закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в п. 7 настоящей статьи договоров в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ или п. 8 настоящей статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные п. 1 - 3 ст. 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ, соблюдать установленный ст. 5.1 Федерального закона № 73-ФЗ особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ. После получения указанного охранного обязательства лицом, которому объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежат на праве собственности или ином вещном праве, указанное лицо обязано обеспечить внесение в договоры, предусматривающие передачу третьим лицам права владения и (или) пользования таким объектом, изменений, предусматривающих в качестве существенного условия обязательство лица, во владении и (или) в пользовании которого находится указанное имущество, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, а также порядок и условия их выполнения.

В соответствии с п. 11 ст. 47.6 Федерального закона № 73-ФЗ в случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, находится соответственно в федеральной собственности, государственной собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной собственности и не передан на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления унитарному предприятию или учреждению либо не передан в безвозмездное пользование, от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования охранное обязательство подлежит выполнению федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления, уполномоченными на осуществление полномочий собственника соответствующего имущества.

Указанные положения закона свидетельствуют о том, что законодатель предусмотрел возможность приобретения земельного участка в собственность гражданами либо юридическими лицами, в пределах которого расположен объект археологического наследия при условии соблюдения ряда правил, в связи с чем отказ административного ответчика по данному основанию также не соответствует закону.

В оспариваемом отказе также содержится указание на невозможность выкупа земельного участка, так как он находится в территориальной зоне Р1. Судом установлено и следует из материалов дела, что спорный земельный участок фактически образован из земель общего пользования и расположен в территориальной зоне Р-1 - Зеленые насаждения общего пользования (Решение Городской Думы г. Таганрога от 25.12.2012 N 506 (ред. от 19.04.2024, с изм. от 26.02.2025) «Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Таганрог» (принято Городской Думой г. Таганрога 25.12.2012)).

Согласно частям 1, 2 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно положениям статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В силу положений пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и статьи 262 ГК РФ названные выше объекты, перечень которых не является закрытым, представляют собой территории общего пользования; в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования, имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П, определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Из совокупного толкования указанных принципов земельного законодательства следует, что правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания являются взаимосвязанными и взаимообусловленными, при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

В соответствии с пунктом 34 Обзора практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, собственник объекта недвижимости вправе использовать свой объект и земельный участок, на котором он расположен, в соответствии с фактическим видом разрешенного использования, правомерно сложившимся до установления градостроительного регламента (внесения в него изменений).

Между тем, на испрашиваемом заявителем земельном участке расположен объект недвижимости – «кафе», что не соответствует установленному виду разрешенного использования этого земельного участка.

Хотя обстоятельство нахождения участка в прибрежной полосе и не было оговорено в оспариваемом отказе, однако, озвучено в судебном заседании представителем заинтересованного лица. Факт нахождения участка в пляжной зоне (территории общего пользования) прямо подтверждается материалами градостроительного плана участка, согласно которому он полностью находится в зоне регулирования застройки и реконструкции ландшафта южного берега таганрогского мыса, водоохранной зоне Таганрогского залива, и частично - в прибрежной защитной полосе Таганрогского залива.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Согласно пункту 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии с пунктом 8 статьи 27 ЗК РФ запрещается приватизация земельных участков в границах территорий общего пользования. Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Изложенное исключало возможность предоставления заявителю земельного участка с кадастровым номером 61:58:0001097:602 в собственность путем выкупа. При таких обстоятельствах спора отсутствует нарушенное право заявителя, подлежащее судебной защите в настоящем споре, как необходимая составляющая для удовлетворения требований в порядке главы 227 КАС РФ, что исключает удовлетворение заявленных требований. С учетом установленных обстоятельств дела и подлежащих применению норм права, регулирующих отношения сторон, заявленные требования административного истца удовлетворению не подлежат.

На основании выше изложенного и руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Административные исковые требования ФИО1 к КУИ г.Таганрога о признании незаконным отказа от 04.03.2025 г. №60.03.4/2602 в заключении договора купли-продажи земельного участка, общей площадью 844 кв.м., с кадастровым номером 61:58:0001097:602, расположенного по адресу: <...>, обязании КУИ г.Таганрога устранить допущенные нарушения – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ростовский областной суд через Таганрогский городской суд.

Председательствующий Фатыхова Е.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 30.07.2025 года.