Решение по делу № 2-2351/2022 от 15.11.2022 - о продаже с публичных торгов жилого помещения и встречному иску <ФИО> к Администрации городского округа Серпухов Московской области о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.

Дело № 2-2351/2022

РЕШЕНИЕ.

Именем Российской Федерации

15 ноября 2022 года. г.Серпухов Московской области

Серпуховский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Крючкова С.И., с участием представителя истца/ответчика по встречному иску Администрации городского округа Серпухов Московской области ФИО1, представителя ответчика/истца по встречному иску адвоката Барановой О.С., при секретаре судебного заседания Горбачевой Л.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Серпухов Московской области к ФИО2 о продаже с публичных торгов жилого помещения и встречному иску ФИО2 к Администрации городского округа Серпухов Московской области о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация городского округа Серпухов Московской области обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о продаже с публичных торгов жилого помещения – квартиры с кадастровым <номер>, расположенной по <адрес>, принадлежащей ФИО2 на праве собственности, так как данное жилое помещение было ФИО2 самовольно переоборудовано и до настоящего времени не приведено в первоначальное состояние.

В ходе судебного разбирательства ответчиком ФИО2 заявлен иск к истцу Администрации городского округа Серпухов Московской области о сохранении вышеуказанного жилого помещения, в перепланированном состоянии, так как произведенное переоборудование не нарушило соответствующих строительных норм, не затронуло несущие стены квартиры, а также не нарушает права и интересы иных лиц.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен КУИ городского округа Серпухов Московской области.

Из текста искового заявления, объяснения представителя истца/ответчика по встречному иску ФИО3, данного в судебном заседании от 13 июля 2022 года, представителя ФИО4, данного в судебном заседании от 05 сентября 2022 года и представителя ФИО1, данного в настоящем судебном заседании, видно, что ответчику ФИО2 принадлежит на праве собственности жилое помещение – квартира, расположенная по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчиком произведена перепланировка и переустройство указанного жилого помещения при отсутствии документа, являющегося основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с ч. 6 ст. 26 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 1 ст. 29 Жилищного кодекса РФ данное переустройство и (или) перепланировка являются самовольными. Нарушение законодательства было выявлено Главным управлением Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» при осмотре жилого помещения. Согласно письму ГУ МО «ГЖИ МО» от 25.10.2021 в результате мероприятия по региональному государственному жилищному надзору факт самовольной перепланировки и переустройства указанной квартиры подтвердился. Собственник ФИО2 была привлечена к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 7.21 КРФ об АП. В связи с этим ответчику Администрацией городского округа Серпухов было направлено письмо-предупреждение от 01.11.2021 с указанием срока приведения жилого помещения в прежнее состояние или обращения в суд с иском о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Ответчик также была уведомлена, что в случае неисполнения ею законных требований истца, Администрация городского округа Серпухов будет вынуждена принять меры, предусмотренные ч.5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ. Ответчиком в установленный срок указанное жилое помещение не приведено в прежнее состояние, проведенная перепланировка (переустройство) жилого помещения в судебном порядке не узаконена. Таким образом, при отсутствии соответствующего решения суда указанное нежилое помещение не может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Кроме того, проведенные работы могут затрагивать несущие конструкции здания, влиять на его надежность и безопасность. Неконтролируемое производство данных работ может привести объект капитального строительства в процессе его эксплуатации к аварийной ситуации.

Ответчик/истец по встречному иску ФИО2 в настоящее судебное заседание не явилась, будучи извещена надлежащим образом, передав полномочия своему представителю.

Из текста встречного искового заявления, объяснения представителя ответчика/истца по встречному иску адвоката Барановой О.С., данных в ходе судебного разбирательства, видно, что на основании договора купли-продажи от 01.10.2021 истец ФИО2 является собственником квартиры с кадастровым <номер>, расположенной по <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГPH от 04.10.2022. Приобретенная ею квартира представляла собой двухкомнатную квартиру общей площадью 48,6 кв.м, расположенной на шестом этаже, состоящей из следующих помещений: помещение <номер> - кухня, площадью 5,9 кв.м., помещение <номер> - туалет, площадью 0,8 кв.м., помещение <номер> - ванная, площадью 2,1 кв.м., помещение <номер> - жилая, площадью 14,5 кв.м., помещение <номер> - жилая, площадью 8,9 кв.м., помещение <номер> - жилая, площадью 10,6 кв.м., помещение <номер> - коридор, площадью 5,8 кв.м., помещение <номер> - балкон, площадью 1,4 кв.м. Купив вышеуказанную квартиру, истец решила проводить ремонтные работы, поскольку квартира была после пожара в ужасном техническом состоянии: на стенах и потолках имелась сажа и копоть от пожара, где-то остались старые, грязные и ободранные обои, перегородка между ванной и туалетом была повреждена и шаталась. Перед началом ремонтных работ ФИО2 обратилась в ООО «ГК КапиталСтройПроект» за составлением проекта перепланировки квартиры и данный проект был подготовлен, однако в Администрацию г.о. Серпухов за получением разрешения на проведение указанных работ в проекте она не обращалась, так как считала, что поскольку при проведении работ не затрагиваются несущие конструкции квартиры, не вносят изменения в параметры объекта, его частей (высоты, количества этажей, объема), разрешение не требуется, в связи с чем, приступила к проведению ремонта без согласования с органами местного самоуправления. В настоящее время ремонтные работы завершены, проведены следующие виды работ: помещения <номер> и 3 (по плану БТИ) объединены с помещением <номер> (частично) путем демонтажа межкомнатной перегородки с дверными проемами помещений <номер> и <номер>; устройство нового дверного проема в межкомнатной перегородке между помещением <номер> и помещением <номер>; дверной проем перенесен между помещением <номер> и <номер>; демонтировано сантехническое оборудование в помещениях №<номер>,2,3. Проведенные работы не угрожают безопасности жизни и здоровью, как лиц, проживающих в квартире, так и соседей. В октябре 2021 года в квартиру приходили сотрудники государственного жилищного надзора ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области», которые установили факт проведения ремонтных работ и 22 октября 2021 года составили акт проверки и протокол об административном нарушении. 26 октября 2021 года ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» было вынесено постановление по делу об административном правонарушении о признании истца ФИО2 виновной в совершении правонарушения, предусмотренного ст. 7.21 ч. 2 КоАП РФ и ей было назначено наказание в виде штрафа в размере 2 500 рублей. Данный штраф истцом был оплачен 30.11.2021. ФИО2 было разъяснено о необходимости узаконить перепланировку. Она пояснила, что, когда доделает работы, то сразу всё узаконит. Также истцу было разъяснено о том, что узаканивание необходимо провести в судебном порядке. На основании изложенного, ФИО2 просит сохранить вышеуказанное жилое помещение в перепланированном состоянии, так как произведенное переоборудование не нарушило соответствующих строительных норм, не затронуло несущие стены квартиры, а также не нарушает права и интересы иных лиц.

Представители третьих лиц ГУ МО «Государственная жилищная инспекция Московской области» и КУИ городского округа Серпухов в настоящее судебное заседание не явились, будучи извещены надлежащим образом; письменных ходатайств и объяснений по существу иска не представлено.

В соответствии с копией выписки из ЕГРН собственником квартиры, расположенной по <адрес>, является ФИО2; на данное жилое помещение зарегистрировано ограничение прав и обременение в виде залога в силу закона (л.д. 14, 36-37).

Из копии письма Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» от 25.10.2021 в адрес Главы г.о. Серпухов Московской области следует, что ГУ МО «ГЖИ МО» рассмотрело обращение А. по вопросу привлечения собственника квартиры № 21 по <адрес>, к административной ответственности за незаконную перепланировку. По результатам мероприятия по региональному государственному жилищному надзору факт самовольной перепланировки и переустройства жилого помещения подтвердился. Собственник жилого помещения № 21 ФИО2 привлечена к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 7.21 КРФ об АП. На основании вышеизложенного, руководствуясь Положением о «Главном управлении Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области», утвержденном постановлением Правительства Московской области № 485/27 от 02.07.2013, в соответствии с п. 3 ст. 29 Жилищного кодекса РФ просит узаконить или установить сроки приведения жилого помещения № 21 в прежнее состояние. В случае, если жилое помещение № 21 не будет приведено в прежнее состояние в установленный срок, просит принять меры, предусмотренные ч. 5 ст. 29 Жилищного кодекса РФ (л.д. 7).

Из копий актов обследования помещения от 06.04.2022, 26.07.2022 Управления архитектуры и строительства Администрации г.о. Серпухов видно, что обследование жилого помещения по <адрес>, не было осуществлено, в связи с тем, что отсутствует доступ в помещение (л.д. 8, 63).

Администрацией городского округа Серпухов в адрес ФИО2 12.11.2021 посредством почтовой связи было направлено письмо от 01.11.2021 с необходимостью в срок до 31 января 2022 года привести жилое помещение в прежнее состояние или обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии (л.д. 9, 10-11, 12, 13).

В обоснование возражений ответчиком/истцом по встречному иску ФИО2 представлены копии: технического паспорта на спорное жилое помещение до перепланировки; проекта перепланировки трехкомнатной квартиры, расположенной по <адрес>; актов освидетельствования скрытых работ от 07.12.2021, 09.12.2021, 15.12.2021, 16.12.2021, 22.12.2021, 28.12.2021; акта выполненных работ от 28.12.2021; справки о стоимости выполненных работ и затрат от 28.12.2021; договора подряда № 46/Р-21 (л.д. 38-39, 40-49, 101-107, 108, 109, 110-114).

Из копий протокола № 08ОБ-63565-33-8-2021 от 22.10.2021, акта проверки от 22.10.2021, постановления № 08ОБ-63565-33-8-2021 от 26.10.2021 Главного управления Московской области «Государственная жилищная инспекция Московской области» следует, что собственник жилого помещения ФИО2 была привлечена к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 7.21 КРФ об АП. Административное наказание исполнено (л.д. 50-51, 52, 53-54, 55).

В соответствии с копией выписки из домовой книги в жилом помещении, расположенном по <адрес>, зарегистрированы: ФИО2 и К., <дата> рождения, с 02.02.2022 (л.д. 56).

В соответствии с заключением судебной строительно-технической экспертизыООО «Геоэксп» по результатам обследования спорного жилого помещения - квартиры с кадастровым <номер> расположенной по <адрес>, не выявлено визуально определяемых нарушений строительных, противопожарных и санитарных норм в отношении работ по переустройству и перепланировке указанного объекта недвижимости. В материалах дела не представлены акты на скрытые работы (усиление проемов металлоконструкциями, гидроизоляцию пола совмещенного санузла), которые составляются организацией, выполняющей такие работы, и подписываются заказчиком работ, в связи с чем невозможно определить соответствие скрытых работ предъявляемым к ним требованиям. На момент проведения экспертизы квартира, расположенная по <адрес>, состоит из следующих помещений: помещение <номер> площадью 5,4 кв.м. (кухня); помещение <номер> площадью 4,5 кв.м. (совмещенный санузел); помещение <номер> площадью 14,2 кв.м. (жилое); помещение <номер> площадью 8,7 кв.м. (жилое); помещение <номер> площадью 9,1 кв.м (жилое); помещение <номер> площадью 5,5 кв.м. (коридор). Указанная квартира также оборудована приставной лоджией. Общая площадь жилых помещений квартиры на момент проведения экспертизы составляет 47,4 кв.м., в том числе жилая - 32,0 кв.м. Изменение общей и жилой площади квартиры по сравнению с первоначальной связано с произведенной перепланировкой и проведением работ по отделке помещений (л.д. 74-92).

Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, из судебных решений, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;…иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии с п. 2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии со ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 ст.26 ЖК РФ, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 ст.26 ЖК РФ. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние; в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Согласно положений ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ст.140 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, встречные требования ФИО2 подлежат удовлетворению, поскольку перепланировка спорной квартиры в составе многоквартирного жилого дома не нарушает прав и законных интересов граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, была произведена без нарушений строительных, противопожарных и санитарных норм при отсутствии возражений всех собственников помещений данного многоквартирного дома, а в удовлетворении иска Администрации городского округа Серпухов Московской области к ФИО2 о продаже с публичных торгов спорного жилого помещения должно быть отказано.

Исходя из изложенного, на основании ст.ст.8, 12, 209, 218, 219 ГК РФ, ст.ст.15, 16, 29, 36, 40 Жилищного кодекса РФ и руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации городского округа Серпухов Московской области к ФИО2 о продаже с публичных торгов самовольно перепланированного (переустроенного) жилого помещения - квартиры с кадастровым <номер>, расположенной по <адрес>, принадлежащего ей на праве собственности с выплатой ФИО2 вырученных от продажи денежных средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние - оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Сохранить жилое помещение с кадастровым <номер>, расположенное по <адрес>, состоящее из следующих помещений: помещение <номер> (кухня) площадью 5,4 квадратных метров; помещение <номер> (совмещенный санузел) площадью 4,5 квадратных метров; помещение <номер> (жилая комната) площадью 14,2 квадратных метров; помещение <номер> (жилая комната) площадью 8,7 квадратных метров; помещение <номер> ( жилая комната) площадью 9,1 квадратных метров; помещение <номер> (коридор) площадью 5,5 квадратных метров; помещение <номер> (приставная лоджия) площадью 1,4 квадратных метров, в перепланированном состоянии.

Настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Серпуховский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Крючков С.И.

Мотивированное решение составлено 30 декабря 2022 года.