УИД 47RS0009-01-2025-001599-02 17 декабря 2025 года

Дело № 2- 2017/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Кировск Ленинградская область

Кировский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Пупыкиной Е.Б.,

при помощнике судьи Самохваловой О.В.,

с участием представителей истца ФИО1, Верховной Н.Д.,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании сведений в ЕГРН, восстановлении права собственности, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ссылаясь на то, что 18.01.2025 между ней и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м, расположенного на землях населенных пунктов, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства по адресу: <адрес>, за 1 400 000 руб. При приобретении земельного участка обременения согласно сведениям ЕГРН зарегистрированы не были. После заключения договора она (истец) обратилась в администрацию МО Мгинское городское поселение с уведомлением о планируемом строительстве жилого дома на приобретенном земельном участке. По результатам рассмотрения уведомления, ей было сообщено о недопустимости строительства в связи с нахождением земельного участка на землях лесного фонда. О наличии данного обременения в виде запрета строительства жилого дома ответчик не сообщала, что является существенным изменением обстоятельств. Просила расторгнуть договор купли-продажи, аннулировать реестровую запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности, восстановить право собственности ФИО4 на земельный участок площадью 1500 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, взыскать с ответчика 1 402 700 руб., расходы по уплате госпошлины 32 027 руб. (л.д. 2-6).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечён Департамент лесного хозяйства по Северо-Западному федеральному округу, представитель которого в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен.

Истец в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена. Её представители ФИО1, Верховная Н.Д., исковые требования поддержали.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена, её представитель ФИО2 иск не признала, просила в иске отказать.

Представители Управления Росреестра по Ленинградской области, администрации МО Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены.

Суд, выслушав представителей истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 18.01.2025 между ФИО4 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1 500 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, расположенный на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, за 1 400 000 руб. (л.д. 72-73).

В п. 11 договора указано, что на участок ограничений (обременений) прав не зарегистрировано, сделками и правами третьих лиц он не обременён, в споре не состоит, арестов и запрещений не имеет (л,д. 73).

Данный договор подписан сторонами спора, зарегистрирован Управлением Росреестра по Ленинградской области (л.д. 71-73).

Как усматривается из п. 4 договора, расчет между сторонами произведен в следующем порядке: 100 000 руб. до подписания договора, 1 300 000 руб. передаются покупателю в течение трех дней с момента перехода права собственности на участок с использованием аккредитива. Факт получения денежных средств в сумме 1 400 000 руб. от покупателя ответчиком не оспаривался, подтверждён также распиской и справкой ПАО Сбербанк (л.д.14, 15).

Таким образом, покупателем было выплачено продавцу 1 400 000 руб., переход права с истцу зарегистрирован регистрирующим органом.

После заключения договора истец направила в администрацию МО Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области уведомление о предстоящем строительстве на земельном участке по вышеуказанному адресу, 16.04.2025 администрация МО Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области уведомила истца о том, что земельный участок не входит в границу населенного пункта <адрес> (л.д. 25).

5 мая 2025 г. истцом было направлено требование ответчику о расторжении договора купли-продажи (л.д. 26).

Ответчик данное требование оставила без ответа.

Ссылаясь на то, что ответчиком были не сообщены те обстоятельства, что земельный участок имеет обременения, которые не позволяют использовать его в целях строительства жилого дома, истец просила расторгнуть договор купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или иное недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать вещь (товар) в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Таким образом, на основе вышеуказанных норм закона, по договору купли-продажи истица должна была передать ответчику земельный участок по передаточному акту или иному документу о передаче, а покупатель должен был уплатить продавцу деньги в счет оплаты недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Абзац 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ устанавливает, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Так, существенное изменение обстоятельств должно не только иметь непредвиденный характер, но и нарушать эквивалентность встречных предоставлений таким образом, что договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, и изменение обстоятельств должно носить такой характер, что причины таких изменений не могли быть преодолены истцом, в том числе за счет использования экономически обоснованных и разумных мер. Изменение должно настолько подрывать баланс интересов сторон и причинять истцу такой ущерб, что он в значительной степени лишился бы того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то есть деструктивное влияние изменения обстоятельств на интересы истца должно быть очень значительным. Изменение обстоятельств должно носить внешний по отношению к истцу характер и находиться вне сферы его контроля. Кроме того, из обычаев или существа договора не должно следовать, что риск изменения обстоятельств возлагается на истца.

Как следует из письма администрации МО Мгинское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером № находится на землях лесного фонда и не входит в территорию <адрес>.

В силу п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исходя из смысла приведенных норм материального права, продажа земельных участков имеет свою специфику, поэтому пункт 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации выступает специальной нормой, регулирующей спорные правоотношения.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации суд обязан установить, что покупателю земельного участка была предоставлена продавцом заведомо ложная информация о характеристиках земельного участка, что обуславливает право на расторжение договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков.

Суд, полагает, что обязанность предоставить покупателю соответствующую информацию о наличии обременений земельного участка в части его местоположения лежит на продавце.

Продавец знала о целях приобретения покупателем земельного участка, располагала сведениями о невозможности использования участка в соответствии с оглашенным покупателем при заключении договора целями, однако соответствующую информацию при заключении договора умышленно скрыла, предоставив ложные сведения о предмете договора.

При этом доводы стороны ответчика об отсутствии у неё такой информации, судом отклоняются, поскольку еще в декабре 2018 г. ФИО4 обращалась с заявлением в орган местного самоуправления с целью включения участка в состав населенного пункта, однако ей было отказано со ссылкой на его неверное местоположение и отнесение к землям лесного фонда (л.д. 146).

Как следует из письма Комитета по природным ресурсам Ленинградской области орт 21.10.2025 в отношении спорного земельного участка был рассмотрен вопрос о способе устранения несоответствия сведений ЕГРН, и принято решение об оспаривании возникновения прав (протокол от 24.07.2025, л.д. 120).

Договор не содержит в себе сведений о том, что покупателю сообщено о наличии обременения в виде отнесения земельного участка к землям лесного фонда, ответчиком не представлено допустимых и достоверных доказательств извещения покупателя об отсутствии возможности использования участка для строительства жилого дома.

Принимая во внимание, что ответчик, заключая договор купли-продажи, не сообщила истцу о наличии обременений, которые препятствуют истцу использовать земельный участок для строительства жилого дома, полагает, что данное ограничение является существенным нарушением договора, поскольку покупатель в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при его заключении, суд, руководствуясь ст. 450 ГК РФ, ст. 37, 56, 99 Земельного кодекса РФ, приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.

В связи с расторжением договора купли-продажи, ответчик обязана возвратить истцу денежные средства, уплаченные ею по договору в сумме 1 400 000 руб., а также возместить ей убытки, связанные с оплатой комиссии по открытия аккредитива 2 000 руб. и регистрацией права собственности 700 руб.

Кроме того, реестровая запись от 21.01.2025 № № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО3 должна быть аннулирована, при этом право собственности ответчика подлежит восстановлению.

Таким образом, суд исковые требования истца удовлетворяет в полном объеме.

В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку иск удовлетворен, суд взыскивает с ответчика судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 32 027 руб. 00 коп.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ суд

решил:

исковые требования ФИО3 к ФИО4 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, аннулировании сведений в ЕГРН, восстановлении права собственности, взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 1500 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер № от 18.01.2025, заключенный между ФИО3 (ИНН №) и ФИО4 (ИНН №).

Взыскать с ФИО4 (ИНН №) в пользу ФИО3 (ИНН №) денежные средства в размере 1 402 700 руб. 00 коп., судебные расходы 32 027 руб., всего 1 434 727 (один миллион четыреста тридцать четыре тысячи семьсот двадцать семь) руб. 00 коп.

Аннулировать реестровую запись от 21.01.2025 № № в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности ФИО3, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <адрес>, пол жен., гражданина России, паспорт <данные изъяты>, на земельный участок по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства.

Восстановить право собственности ФИО4, ДД.ММ.ГГ года рождения, уроженки <адрес>, гражданина России, пол жен., паспорт <данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес>, на земельный участок площадью 1500 кв.м по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, площадью 1500 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для личного подсобного хозяйства.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме посредством подачи апелляционной жалобы через Кировский городской суд Ленинградской области.

Судья Е.Б. Пупыкина

Решение составлено в окончательной форме 12.01.2026