Судья Большакова Ю.В. УИД 57RS0022-01-2023-000503-88
Дело № 33-2503/2023, №2-1067/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
13 сентября 2023 г. город Орёл
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
в составе:
председательствующего Хомяковой М.Е.,
судей Раковой Н.Н., Золотухина А.П.,
при секретаре Касторновой О.Ю.
в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Заводского районного суда г.Орла от <дата>, которым исковые требования ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств удовлетворены.
Заслушав доклад судьи Хомяковой М.Е., выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и взыскании денежных средств.
Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. В рамках заключенного договора покупатель передал продавцу денежные средства в размере <...>
По условиям договора стороны обязались в срок до <дата> заключить основной договор. В указанный срок ни одна из сторон не предложила другой заключить основной договор.
Истец неоднократно обращалась к ответчику с просьбой о возврате переданных по предварительному договору денежных средств, однако ответчик отвечал отказом. Истец указывает, что предварительный договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности, отчуждаемой одним из участников долевой собственности, подлежал нотариальному удостоверению, несоблюдение формы договора влечет его недействительность.
По изложенным основаниям, просила суд признать предварительный договор купли-продажи от <дата> недействительным, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в сумме <...>
Рассмотрев возникший спор, суд постановил обжалуемое решение.
В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Считает, что при разрешении настоящего спора суд не дал оценки действиям истца по иску на предмет добросовестности.
Полагает, что отказываясь от сделки, ФИО1 уже нашла другой объект недвижимости для приобретения в собственность, и ее отказ от заключения договора купли-продажи с ФИО2 был предопределен, что свидетельствует о недобросовестности покупателя.
Суд первой инстанции не принял во внимание, что у истца пропал интерес к объекту недвижимости, собственником которой является ФИО2, в результате чего устно без уведомления продавца ФИО1 отказалась от заключения основного договора.
Приводит доводы о том, что вывод суда о том, что предварительный договор требует нотариального удостоверения является ошибочным.
Для того, чтобы предварительный договор имел юридическую силу, его составляют письменно и с учетом ст. 429 ГК РФ, в той же форме, что и основной договор.
Обращает внимание на то, что руководствуясь ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать обязательства, предусмотренные предварительным договором от <дата>, прекращенными, поэтому требование о признании предварительного договора купли-продажи недействительным удовлетворению не подлежит.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), судебная коллегия считает, что оснований для отмены или изменения решения суда не имеется, поскольку судом первой инстанции при разрешении спора правильно применены нормы материального и процессуального права, определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда в решении мотивированы.
По правилам ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
На основании ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления одного документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченным лицом.
Положения, регулирующие требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы, содержатся в ст.ст. 158-163 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Договор продажи недвижимости может быть признан недействительным по ряду оснований, связанных с его формой, содержанием и волей участников сделки на его заключение.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации ).
Согласно п. п. 1, 2 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Как следует из положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
В силу п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
На основании ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением, в том числе, сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 на основании договора дарения доли земельного участка с долей жилого дома от <дата> принадлежало 42/91 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес> ? доля в праве на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по тому же адресу.
Другими сособственниками жилого дома и земельного участка являлись ФИО8, ФИО9, ФИО9, ФИО10 в размере 49/363 долей в праве за каждым.
<дата> между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи 42/91 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером № и ? доли земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Цена недвижимости, которую покупатель обязуется уплатить продавцу составляет <...>
Пунктом 1.5 договора установлен срок заключения основного договора до <дата>
Согласно п. 1.6 договора в счет причитающихся покупателю платежей по основному договору и обеспечения обязательств по договору и в доказательство его заключения покупатель передал продавцу денежные средства в размере <...> Факт передачи денежных средств сторонами не оспаривался, и подтверждается соответствующей записью в предварительном договоре.
В соответствии с п. 1.9 предварительного договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств по договору, денежная сумма ему не возвращается.
<дата> между сособственниками жилого дома заключено соглашение о реальном разделе жилого дома на квартиры.
Из п. 7.1 предварительного договора следует, что стороны договорились о том, что продавец переделает правоустанавливающие документы на долю в праве долевой собственности на квартиру.
<дата> в ЕГРН внесена о запись о принадлежности ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
<дата> между сособственниками жилого дома и земельного участка было заключено соглашение о реальном разделе жилого дома, на основании которого <дата> в ЕГРН внесена о запись о принадлежности ФИО2 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Проанализировав условия спорного договора в совокупности с другими материалами дела, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве на жилое помещение и земельный участок.
Судом первой инстанции указано, что в случае если по сделке об отчуждении свои доли в праве на недвижимое имущество отчуждают не все участники общей долевой собственности, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Установив указанное обстоятельство, суд первой инстанции, пришел к выводу, что предварительный договор в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным и в соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет юридических последствий, поскольку в нарушение действующего законодательства договор не прошел нотариального удостоверения, следовательно, не возникло обязанности по его исполнению, в связи с чем, денежные средства, переданные ФИО2 в счет причитающихся покупателю платежей по основному договору в размере <...> подлежат возврату покупателю.
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку по своей правовой природе спорный договор является предварительным договором купли-продажи одним из сособственников принадлежащей ему доли, данный договор требовал нотариального удостоверения и несоблюдение установленной законом формы к оформлению сделки влечет ничтожность данной сделки и является основанием для возврата полученных по сделке денежных средств.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что материалы дела не содержат доказательств совершения сторонами действий, направленных на заключение основного договора в срок не позднее <дата>, дополнительных соглашений об изменении срока заключения основного договора не заключалось, доказательств направления сторонами предложения заключить основной договор, уклонения истца от заключения основного договора также не представлено, требования о понуждении к заключению договора стороны друг другу не предъявляли, в связи с чем, обязательства по заключению основного договора являются прекращенными, а значит оснований удерживать у продавца полученные по предварительному договору денежные средства отсутствуют.
Доводы апелляционной жалобы о недобросовестности поведения истца, которая утратила интерес к покупке дома и земельного участка, судебной коллегией отклоняются как несостоятельные, поскольку доказательств того, что истец при заключении договора изначально не имела намерение заключать спорный договор, материалы дела не содержат.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение основного договора не состоялось по вине истца, как не имеющие правового значения судебной коллегией во внимание не принимаются.
В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют правовую позицию ответчика, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела, были предметом проверки и оценки суда первой инстанции, которые правомерно отвергнуты, как несостоятельные.
Несогласие ответчика с установленными по делу обстоятельствами и выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены законного и обоснованно решения суда.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Заводского районного суда г.Орла от <дата> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.
Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен <дата>
Председательствующий
Судьи