Дело № 2-48/2025 (2-2179/2024;)

УИД 75RS0023-01-2024-003928-93

РЕШЕНИЕ (не вступило в законную силу)

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Чита

Черновский районный суд г. Читы в составе:

председательствующего судьи Левиной А.И.,

при секретаре Парыгиной Н.А.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор мены, встречному исковому заявлению ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора мены недействительным, расторжении предварительного договора мены,

УСТАНОВИЛ:

Истец по первоначальному иску ФИО1 обратилась в суд с указанным исковым заявлением, ссылаясь при этом на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 был заключен предварительный договор мены, в соответствии с которым ФИО3 обязуется передать в собственность ФИО1 квартиру по адресу: <адрес>, а ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО3 жилой дом по адресу: <адрес>. Меняемые жилые помещения переходят в собственность каждой из сторон соответственно после государственной регистрации основного договора мены. Также сторонами согласованы стоимость указанных объектов недвижимости. Срок заключения сторонами основного договора мены не определен. До заключения основного договора мены стороны фактически произвели обмен жилыми помещениями, подписав акты приема-передачи. Однако после зимы ФИО3 стала уклоняться от заключения основного договора мены, ссылаясь на выявленные недостатки жилого дома, о которых ФИО1 ей сообщено не было. Претензия ФИО1 о заключении основного договора меня ФИО3 оставлена без удовлетворения.

На основании изложенного, просит суд обязать ФИО3 заключить с ФИО1 основной договор мены объектами недвижимого имущества, а именно: квартиры общей площадью <данные изъяты> кв. м., состоящей из двух комнат, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый № и жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м., состоящего из двух комнат, кадастровый №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес>.

В ходе судебного разбирательства стороной истца по первоначальному иску ФИО1 заявленные требования были уточнены, в случае расторжения предварительного договора мены просит суд взыскать с ФИО3 в ее пользу денежную сумму, оплаченную в качестве задатка, в двойном размере в сумме 600000 рублей.

С предъявленным иском ФИО3 не согласилась и заявила встречный иск, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был подписан предварительный договор мены, согласно которому истец обязуется передать в собственность ответчику квартиру по адресу<адрес>, а ответчик ФИО1 обязуется передать в собственность истца ФИО3 жилой дом по адресу: <адрес>. В ходе эксплуатации дома были выявлены существенные недостатки, что свидетельствует о том, что сделка была совершена под влиянием заблуждения. ФИО3 предлагала ФИО1 альтернативные решения, путем увеличения доплаты разницы стоимости меняемых жилых помещений, с учетом необходимости осуществления значительного ремонта жилого дома, готова была рассмотреть вопрос о рассрочке платежей, однако от предложенных вариантов ФИО1 отказалась. Исходя из изложенного, ФИО3 просит суд признать предварительный договор мены, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, недействительным, расторгнуть предварительный договор мены от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречный иск ФИО3 принят к производству суда для совместного рассмотрения с первоначальным иском ФИО1 (том 1 л.д. 83).

В судебном заседании истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску ФИО1, ее представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, заявленные требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме по изложенным в иске доводам, встречный иск не признали. Дополнительно ФИО1 суда пояснила, что жилой дом по адресу: <адрес> находится в состоянии, пригодном для проживания, но данному дому нужен постоянный уход. Перед заключением предварительного договора мены ФИО3 была предоставлена возможность осмотреть дом, его техническое состояние. Вода в подполье бывает только тогда, когда идут дожди, в остальное время в подвале сухо. Электропроводка в доме находилась в нормальном, рабочем состоянии, ее сын сам осматривал электропроводку, и пояснял, что все сделано хорошо. Какой-либо недобросовестности в действиях ФИО1 не было, техническое состояние дома она не скрывала, о состоянии фундамента дома ей самой не было ничего известно. Истец полагает, что необходимо оценивать не только состояние дома, но и земельного участка, участок ухоженный, имеется теплица, скважина, гараж, в доме была оставлена практически вся мебель, в связи с чем полагает, что цена дома соответствовала его состоянию. Просит суд обязать ФИО3 заключить основной договор мены, в случае отказа в заключении договора и расторжении предварительного договора мены, взыскать с ФИО3 оплаченный задаток в размере 300000 рублей в двойном размере, что составляет 600000 рублей.

Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО3, ее представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования ФИО1 не признали в полном объеме, встречные исковые требования поддержали в полном объеме по доводам, изложенным во встречном иске. Дополнительно ФИО3 суду пояснила, что перед заключением предварительного договора мены она действительно осматривала дом, дом ей понравился, так как был сделан косметический ремонт, поклеены обои, установлены натяжные потолки, на полу был постелен линолеум, имелась мебель. Снаружи дом был окрашен, выглядел опрятно. Дефекты были ей выявлены только в процессе проживания в доме, поскольку были скрыты косметическим ремонтом. На момент осмотра дома в подполье было сухо, однако в процессе проживания ей был установлено, что подполье подвергается подтоплению. Снаружи дома завалинки были покрашены, в процессе проживания на завалинках образовалась трещины. Кроме того, зимой в доме очень холодно, при постоянном отапливании дома, температура в доме не поднималась. Впоследствии ей было установлено, что печь необходимо полностью перекладывать. При проживании в доме обнаружилось, что электропроводка находится в неудовлетворительном состоянии, искрит. Дефекты пола и стен были обнаружены, только после того, как была отодвинута мебель, которая скрывала эти дефекты. Установив, что требуются значительные вложения для ремонта дома, и получив отказ ФИО1 от увеличения стоимости доплаты за дом, ФИО3 от заключения основного договора купли-продажи отказалась. Готова вернуть ФИО1 оплаченные ей 300000 рублей, однако возражает против возврата указанной суммы в двойном размере, поскольку основной договор мены не заключен не по ее вине, а в связи с тем, что ФИО1 скрыла от нее существенные недостатки дома при заключении предварительного договора мены.

Заслушав пояснения сторон, их представителей, пояснения экспертов, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из п. 2 ст. 469 ГК РФ следует, что при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно положениям ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно положениям статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 указанной статьи).

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор мены, согласно которому ФИО3 обязуется передать в собственность ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, а ФИО1 обязуется передать в собственность ФИО3 жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 16-18).

Согласно п. 1.1 предварительного договора жилое помещение по адресу: г. Чита, мкр. Молодежный <адрес> является собственностью городского округа «Город Чита». ФИО3 владеет и пользуется данным жилым помещением на основании типового договора социального найма № от ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из пояснений сторон и их представителей, стороны договорились о том, что ФИО3 в установленном законом порядке оформит право собственности на указанное выше жилое помещение, после чего будет заключен основной договор мены.

Согласно п. 4.2 предварительного договора ФИО3 обязуется оформить право собственности на жилое помещение путем приватизации объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью.

Согласно п. 1.2 предварительного договора жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес> принадлежат ФИО1 на праве собственности, что подтверждается записями в Едином государственном реестре недвижимости (том 1 л.д. 27-33).

Пунктом 3.1 предварительного договора определено, что стоимость квартиры составляет 4500000 рублей.

Пунктом 3.2 предварительного договора определено, что стоимость жилого дома с земельным участком составляет 3700000 рублей. ФИО1 обязуется выплатить ФИО3 800000 рублей разницу стоимости меняемых жилых помещений (п. 3.3).

Согласно пункту 3.4 предварительного договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оплачивает ФИО3 300000 рублей задатка. При заключении основного договора мены задаток засчитывается в счет оплаты стоимости жилого помещения.

В соответствии с п. 3.5 предварительного договора в день подписания основного договора мены ФИО1 передает ФИО3 денежные средства в размере 500000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписаны акты приема – передачи меняемых жилых помещений (том 1 л.д. 19-20).

Денежные средства в размере 300000 рублей переданы ФИО1 ФИО3 по расписке от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 21).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 оформила право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 50-53).

В дальнейшем ввиду уклонения ФИО3 от заключения основного договора мены ФИО1 обратилась к ней с претензией о заключении договора либо в случае отказа о возвращении денежных средств, оплаченных в качестве задатка, в двойном размере в сумме 600000 рублей, а также о возмещении убытков в размере 100000 рублей (том 1 л.д. 22-23).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес ФИО1 направлена встречная претензия, в которой она указывает, что в ходе эксплуатации дома ей были выявлены существенные дефекты, устранение которых требует значительного ремонта, в связи с чем было предложено внести изменения в предварительный договор, увеличив размер денежной суммы, подлежащей оплате в счет разницы стоимости меняемых жилых помещений до 2300000 рублей, с учетом внесения задатка в размере 300000 рублей, размер доплаты составит 2000000 рублей с возможностью рассрочки платежей. С учетом безуспешности переговоров по вопросу согласования суммы доплаты, ФИО3 просила расторгнуть предварительный договор мены (том 1 л.д. 24-26).

Из пояснений ФИО3, ее представителя ФИО4 следует, что, ФИО1 перед продажей дома был осуществлен косметический ремонт, что визуально улучшило состояние жилого дома. С июля 2023 года ФИО3 проживает в доме по адресу: <адрес>, в котором в процессе проживания стали выявляться недостатки, такие как: разрушена внешняя стена дома со стороны огорода, часть досок сгнила (при осмотре дома данные участки были заставлены бочками и тележками), неровные полы (уровень наклона пола 45 градусов), неровность полов была скрыта мебелью. Трещины стен были скрыты под поклеенными обоями, протечки кровли скрыты натяжным потолком, Во время осмотра дома перед заключением предварительного договора ФИО3 неоднократно уточнялся вопрос о заполнении подполья водой, на что ФИО1 отвечала, что воды почти не бывает, но если бывает, то сразу уходит, но при эксплуатации дома было установлено, что подполье постоянно подтапливает и нужно откачивать воду. После выявления данных обстоятельств и сообщения о них ФИО1, последняя пояснила, что в 2021-2022 году подполье она не просушивала, поэтому в доме было холодно, а также проинформировала о том, что под окнами стоят бочки, из которых необходимо вычерпывать воду, чтобы она не уходила под дом. Данные обстоятельства были сообщены после заключения предварительного договора мены. Кроме того в зимний период времени в доме очень холодно, электропроводка в доме находится в непригодном состоянии. С целью планирования реконструкции и капитального ремонта дома ФИО3 запросила у ФИО1 технический паспорт на дом, на что ФИО1 пояснила, что технического паспорта у нее нет. ФИО3 запросила в КГБУ «ЗабГеоИнформЦентр» копию технического паспорта, из архива ей была предоставлена копия технического паспорта по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно техническому паспорту здания в 2007 году зафиксировано техническое состояние конструктивных элементов здания и его основных построек, такие как: трещины в фундаменте, растрескивание древесины, нарушение конопатки, гниль на уровне нижних венцов наружных и внутренних капитальных стен, в перегородках трещины в местах сопряжения со смежными конструкциями.

При заключении предварительного договора мены ФИО6 не указала, что жилой дом имеет скрытые недостатки, которые существенно влияют на оценку его технического состояния.

Поскольку ФИО3 приобретала дом для круглогодичного проживания, недостатки, выявленные в процессе проживания в доме, являются существенными.

По ходатайству сторон определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения эксперта ФБУ Читинская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ДД.ММ.ГГГГ экспертом ФИО7 был осуществлен экспертный осмотр жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в ходе которого установлены следующие недостатки: искривление горизонтальных и вертикальных линий, выпучивание стен, отклонение стен или отдельных их участков от вертикали, просадки пола, протечки кровли с растрескиванием, разрушением деревянных конструкций гнилью, деформации в стыках конструкций оконных, дверных проемов и стен, увлажнение нижних венцов стен, деревянных столбчатых фундаментов, увлажнение внутренней поверхности стен по всей площади или в различных зонах, высолы на поверхности деревянных конструкций, шелушение, растрескивание или отслаивание лакокрасочных покрытий, отслоение штукатурных покрытий или фактурных слоев с выпадением отдельных кусков, мелкие трещины в материалах под опорами и опорными частями балок, шелушение поверхностей, выветривание наружных слоев, повышенная пористость, пониженная плотность, рыхлая структура, выкрашивание, выпадение отдельных частей материала.

В результате проведенного исследования зафиксированы дефекты и повреждения несущих конструктивных элементов, текущее состояние которых препятствует нормальной эксплуатации здания. На основании результатов экспертного расчета физический износ здания составил 60 %. Эксплуатация здания возможна только при проведении мероприятий по обеспечению механической безопасности, восстановлению и замене конструкций, усилению грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния. Следовательно, указанное здание с учетом имеющихся на дату проведения исследования дефектов и повреждений, в соответствии с п. 33 МДС 13-21.2007 «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», непригодно для постоянного (круглогодичного) проживания.

С учетом имеющихся на дату проведения исследования дефектов и повреждений общее техническое состояние конструкций исследуемого жилого дома характеризуется как «неудовлетворительное», на основании анализа технического состояния несущих конструктивных элементов и инженерных систем здания установлена категория технического состояния - «ограниченно работоспособное».

В результате проведенного исследования установлено, что индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>:

- соответствует требованиям, содержащимся в табл. 5.27, 5.29 разд. V СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»;

- соответствует требованиям п.п. 8.1.2, 8.1.4, 8.1.6, 8.1.8 СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям»;

- не соответствует требованиям п. 8.5 СП 7.13130.2013 «Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности».

Под скрытыми дефектами в строительстве понимаются дефекты, для выявления которых в нормативно-технической документации не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства. Скрытые дефекты, как правило, выявляются после поступления продукции к потребителю (пользователю жилым помещением) или при дополнительных, ранее не предусмотренных проверках, в связи с обнаружением других (явных) дефектов, таких как нарушение температурно-влажностного режима, конденсат на поверхности строительных конструкций в холодный период года, подтопление фундамента поверхностными или грунтовыми водами, протечки крыши. Определить наличие скрытых дефектов жилого дома на момент заключения сделки не представляется возможным ввиду отсутствия научно разработанных методик определения.

На основании результатов проведенных натурных исследований установлено, что температура воздуха в помещениях прихожей, кухни, жилой комнаты № 2 находится в допустимых пределах. В помещении жилой комнаты № 1 зафиксировано снижение нормативных показателей температуры воздуха на 0,7 °С. Учитывая тот факт, что указанное помещение согласно имеющемуся на дату осмотра объемно-планировочному решению здания не входит в число отапливаемых печным отоплением помещений, то есть обогрев помещения осуществляется за счет рециркуляции воздуха из помещения кухни, а также в связи с отсутствием технической возможности объективной оценки причин снижения температуры воздуха в помещениях исследуемого жилого дома, установить причину низкой температуры в жилом помещении не представляется возможным.

Экспертным осмотром установлено, что в подполье исследуемого жилого дома имеются следы неоднократных подтоплений. При этом у жильцов дома отсутствуют документальные сведения о ранее установленных фактах подтопления. Предполагаемой причиной указанных дефектов и повреждений конструкций фундамента являются влагонасыщение конструкций и грунта основания вследствие подтопления грунтовыми и (или) талыми водами. Для достоверной оценки инженерно-геологических условий грунта основания под зданием требуется проведение инженерных изысканий.

Подтопление подполья может привести к гниению и плесени нижних венцов здания вследствие влагонасыщения конструкций и развития в деревянных конструкциях деструктивных процессов.

Подтопление подполья может привести к ухудшению технического состояния фундамента здания вследствие влагонасыщения конструкций и развития деструктивных процессов, вызванных повременным замораживанием и оттаиванием увлажненных участков, биокоррозией.

Ввиду необходимости проведения работ, выходящих за рамки понятия «капитальный ремонт», предусмотренного п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и п. 3.3 СП 255.1325800.2016, а именно: полная замена несущих конструкций - фундамента и перекрытия; инженерные изыскания и мероприятия для устранения дефектов грунтового основания под зданием в соответствии с п. 4.4 СП 22.13330.2016, а также экономической нецелесообразности ввиду п. 12 Методики определения физического износа гражданских зданий и п. 4.4 СП 368.1325800.2017, индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, не подлежит капитальному ремонту, требуется проведение мероприятий по укреплению грунтового основания под зданием и разработка мероприятий инженерной защиты от опасных природных процессов.

Определить стоимость устранения имеющихся дефектов и повреждений не представляется возможным ввиду значительного износа конструктивных элементов здания, а также выявленного дефекта грунтового основания здания, для разработки мероприятий по укреплению которого требуется проведение инженерных изысканий (том 2 л.д 3-77).

В судебном заседании эксперт ФИО7 суду пояснила, что к скрытым недостаткам в данном случае относятся изменение температурно-влажностного режима в помещении, затопление подполья, трещины цокольной части здания, деформации фундамента, неровности пола, протечки кровли, дефекты грунтового основания. Часть этих дефектов невозможно установить в результате визуального осмотра ввиду скрытых элементов конструкций, часть из них может быть установлена лишь в процессе эксплуатации (проживании в жилом помещении). Капитальный ремонт жилого помещения экономически не целесообразен и не возможен, ввиду значительного износа конструктивных элементов здания, а также выявленного дефекта грунтового основания здания, для разработки мероприятий по укреплению которого требуется проведение инженерных изысканий.

Оценивая представленное в материалы дела заключение, с учетом пояснений эксперта ФИО7, суд приходит к выводу, что компетенция эксперта, подготовившего заключение, а также применённые им методы, сомнений не вызывают, в связи с чем указанное заключение принимается судом в качестве допустимого доказательства.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае ФИО1 перед заключением предварительного договора мены должна была сообщить ФИО3 о недостатках дома, которые влияют, в том числе, на температуру воздуха в доме в зимний период, о затоплении подполья, для того, чтобы ФИО3 имела возможность правильно сделать свой выбор. Доказательств, свидетельствующих о том, что скрытые недостатки жилого дома были оговорены продавцом при заключении предварительного договора мены, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ ФИО1 суду не представлено.

С учетом изложенного, требования ФИО1 об обязании ФИО3 заключить договор мены являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Встречные требования ФИО3 о расторжении предварительного договора мены объектами недвижимого имущества являются обоснованными и подлежат удовлетворению, в связи с установлением наличия скрытых существенных недостатков жилого дома, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов, и не были оговорены продавцом ФИО1 при заключении предварительного договора мены. При этом от предложенных ФИО3 альтернативных вариантов заключения основного договора мены путем увеличения стоимости доплаты разницы меняемых жилых помещений ФИО1 отказалась.

Оснований для признания предварительного договора мены недействительным по изложенным основаниям, при расторжении указанного предварительного договора, не имеется. В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 в данной части надлежит отказать.

Разрешая вопрос о возвращении ФИО1 денежных средств в размере 300000 рублей, оплаченных при заключении предварительного договора мены, в двойном размере, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

В соответствии со статьей 380 ГК РФ задаток по своей правовой природе предназначен для выполнения платежной, удостоверяющей и обеспечительной функций. Аванс подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей, то есть выполняет платежную функцию, а также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора, однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, а также условия, установленные законом для задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации). При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Поскольку в данном случае основной договор мены не заключен сторонами не по вине ФИО3, предварительный договор мены расторгнут судом, в связи с наличием скрытых существенных недостатков жилого дома по адресу: <адрес>, не оговоренных ФИО1, оснований для возвращения оплаченной по предварительному договору денежной суммы в размере 300000 рублей в двойном размере с ФИО3 не имеется.

С учетом изложенного, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежат взысканию денежные средства в размере 300000 рублей, оплаченные по предварительному договору мены от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, поскольку в удовлетворении иска ФИО1 отказано, при этом встречный иск ФИО3 удовлетворен частично, с ФИО1 в пользу ФИО3 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 об обязании заключить договор мены отказать.

Встречный иск ФИО3 к ФИО1 о признании предварительного договора мены недействительным, расторжении предварительного договора мены удовлетворить частично.

Расторгнуть предварительный договор мены объектами недвижимого имущества: квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3.

Взыскать с ФИО3 (паспорт № №) в пользу ФИО1 (паспорт № №) денежные средства в размере 300000 рублей, оплаченные по предварительному договору мены от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 (паспорт № №) в пользу ФИО3 (паспорт № №) судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Забайкальский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Черновский районный суд г. Читы.

Судья А.И. Левина

Мотивированное решение изготовлено 4 июня 2025 года.