Дело № 2-3/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 января 2023 года г. Карталы
Карталинский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Конновой О.С.
при ведении протокола помощником судьи Хрусловой Ю.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4, администрации Карталинского городского поселения Челябинской области об оспаривании договора аренды, снятии земельного участка с кадастрового учета, возложении обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1, ФИО3, ФИО2 обратились в суд с иском с учетом неоднократного уточнения к ФИО4, администрации Карталинского городского поселения Челябинской области о признании ничтожным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 494+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> снятии данного земельного участка с кадастрового учета, возложении обязанности на ФИО4 демонтировать калитку, установленную на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, Центральный городок, 3-1 (т.1 л.д. 4-7, 189-193, 239-243,т.3 л.д. 226-227).
Требование обосновано тем, что ДД.ММ.ГГГГ в собственность истцов перешла <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>, Центральный городок, 3. Ответчик ФИО4 является собственником <адрес> указанном многоквартирном доме. Осенью 2021 года ФИО4 установила калитку, в результате чего истцы лишены возможности прохода к стене своей квартиры и своему строению – сараю. Из выписки из ЕГРН следует, что между ответчиками заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> общей площадью 494+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, часть данного земельного участка расположена вдоль жилого дома и захватывает часть квартиры, где проживают истцы. При составлении проекта межевого плана фактически занимаемого истцами земельного участка, кадастровым инженером установлено наложение границ, площадь которого составляет 37 кв.м. Полагают, что передача в аренду земельного участка нарушает права истца, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет недействительность сделки.
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО3, ФИО2 не явились, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель истцов адвокат Никифоров И.В. на уточненном исковом заявлении настаивали, дополнительно пояснив, что заключенная между ответчиками сделка является ничтожной, поскольку владение и пользование земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом осуществляется всеми собственниками помещений, расположенных в указанном многоквартирном доме и передача права единоличного пользования и владения земельным участком одному из собственников помещений многоквартирного дома нарушает требования закона, в связи с чем указанная сделка в силу закона является ничтожной.
В судебном заседании ответчик ФИО4, ее представители ФИО5, ФИО6 возражали против удовлетворения уточненных исковых требований в полном объеме, по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск и уточнениях к нему (т.1 л.д. 169-173, 197-202, т. 2 л.д. 6-13, т. Л.д.15-21).
В судебное заседание представитель ответчика администрации Карталинского городского поселения Челябинской области не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражал против удовлетворения исковых требований (т.4 л.д. 5-6, т.5 л.д. 2-3).
В судебное заседание представители третьих лиц Администрации Карталинского муниципального района, МУП «Межевой центр», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Управление по имущественной и земельной политике Карталинского муниципального района, кадастровый инженер ФИО7, третьи лица ФИО8, ФИО9 не явились, надлежащим образом извещены о слушании.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 2, частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их нормативном единстве с положениями статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации целью судебной защиты является восстановление нарушенного материального права или реальная защита законного интереса истца.
Статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации возлагает на каждое лицо, участвующее в деле, обязанность доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 6 статьи 16 Жилищного кодекса РФ, многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу частей 2,3 статьи 36 земельного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления. В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законом, проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.
Образование указанного в части 3 настоящей статьи земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления также при отсутствии обращения собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, в том числе в ходе выполнения комплексных кадастровых работ.
Из разъяснений, данных в пунктах 66-68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
Из технического паспорта на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, подготовленного ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по Челябинской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, указанный дом общей площадью 181 кв.м. является одноэтажным, многоквартирным, состоит из 4 квартир с отдельными входами.
Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке с кадастровым номером №.
Из сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости следует, что собственником <адрес> является ФИО4, <адрес> на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО1, ФИО3, ФИО2 расположена в многоквартирном доме, состоящим из четырех квартир, расположенных по адресу: <адрес>, Центральный городок 3.
Постановлением администрации Карталинского городского поселения Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО4 на основании поданного ею заявления, предоставлен в аренду земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на 49 лет, с кадастровым номером № площадью 494 кв.м., в категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>
На основании указанного постановления между администрацией Карталинского городского поселения и ФИО4 заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.
Указанный договор и право аренды ФИО4 зарегистрированы в установленном законом порядке.
Из пояснений стороны истца, данных в судебном заседании следует, что при подготовке проекта межевого плана земельного участка, прилегающего к принадлежащей истцам квартиры выявлено наложение границ площадью 37 кв.м. с земельным участком, переданным на правах аренды ответчику ФИО4
Из пояснений сторон, данных в судебном заседании, письменных материалов дела следует, что проход к <адрес>, принадлежащей истцам, осуществляется через земельный участок, принадлежащий третьему лицу, проход к части стены <адрес>, осуществляется через калитку и земельный участок, находящийся в пользовании на праве аренды ответчику ФИО4
Указанные обстоятельства следуют из заключения кадастрового инженера ФИО7, данного при подготовке проекта межевого плана земельного участка.
Таким образом, судом установлен факт нарушения прав собственников помещений в многоквартирном доме передачей части земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку земельный участок (часть земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом относится к общему имуществу собственников помещений и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома, администрация Карталинского городского поселения не является лицом, управомоченным на распоряжение спорным земельным участком (частью земельного участка), в том числе путем передачи земельного участка (части земельного участка) на любых основаниях ответчику ФИО4
Постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, площадью 494 кв.м. и заключение договора аренды данного земельного участка лишило иных собственников помещений в многоквартирном доме по указанному в иске адресу законного права использовать земельный участок в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
При таких обстоятельствах, суд полагает исковые требования истцов в части признания ничтожной сделкой договора аренды земельного участка, заключенного между истцами и снятие данного земельного участка с кадастрового учета подлежащим удовлетворению.
В соответствии с положениями статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав согласно положениям статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется в судебном порядке и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, что также указано в подпункте 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пунктам 45, 46, 47 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Таким образом, основанием предъявления иска, предусмотренного статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются обстоятельства, свидетельствующие о нарушении правомочий истца другими лицами, создающими препятствия в осуществлении прав собственника или иного законного владельца недвижимости, не связанные с нарушением владения. Условием удовлетворения данного иска является доказанный факт нарушения права собственности или законного владения истца либо реальность угрозы такого нарушения со стороны ответчика. Само по себе обращение в суд с соответствующим иском не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов лица, предъявившего иск. Факт заинтересованности лица, обратившегося в суд за защитой нарушенных прав, подлежит доказыванию.
Из материалов дела, пояснений сторон следует, что по сложившемуся порядку пользования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом вдоль стены дома (<адрес>) проходит тропинка ранее являющаяся местом общего пользования и позволяющая истцам осуществлять проход для обслуживания части стены, принадлежащей им квартиры.
После постановки на кадастровый учет спорного земельного участка и передачи в пользование этого земельного участка, ответчик ФИО4 установила деревянную калитку с запорным устройством.
Данный факт стороной ответчика не оспаривался.
Поскольку в судебном заседании установлен факт нарушения прав истца, в том числе установлением деревянной калитки на земельном участке, находящимся в пользовании ответчика на основании сделки, признанной ранее судом ничтожной, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца и возложении обязанности на ответчика ФИО4 осуществить демонтаж указанной калитки.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Иск удовлетворить.
Признать ничтожным заключенный между ФИО4 (...) и администрацией Карталинского городского поселения Челябинской области (ИНН №) договор № от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 494+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Снять с кадастрового учета земельный участок, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 494+/-8 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>
Обязать ФИО4 демонтировать калитку, установленную на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд через Карталинский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.
Председательствующий: О.С. Коннова
Мотивированное решение изготовлено 26 января 2023 года.
Председательствующий: О.С. Коннова