УИД 23RS0042-01-2024-007732-32

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Новороссийск 22 мая 2025 года

Приморский районный суд г. Новороссийска Краснодарского края в составе судьи Литвинова А.Н.,

при секретаре Тесленок А.А., с участием сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №2-1035/2025 по иску <ФИО1 к <ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

<ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит - расторгнуть договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <№> и 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, заключенный 29 апреля 2022 года, взыскать с <ФИО2 уплаченную по договору купли-продажи от 29 апреля 2022 года денежную сумму 1 750 000 рублей, возмещение убытков в размер 300 000 рублей и судебные расходы, указать, что решение суда является основанием для погашения записей в ЕГРН о государственной регистрации права за номером 23:47:0117052:13-23/261/2022-15 от 4 мая 2022 года и 23:47:0117052:1269-23/261/2022-21 от 4 мая 2022 года и осуществления государственной регистрации права собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <№> и 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, на имя <ФИО2

В обоснование заявленного искового требования указано, что между истцом гр. <ФИО1 (ранее <ФИО17 (покупатель) и ответчиком <ФИО2 (продавец) 29 апреля 2022 года был заключён договор купли-продажи 1/16 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <№> общей площадью 438.9 кв.м. и 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> общей площадью 800 кв.м. по адресу: <адрес>. Истцом продавцу выплачена сумма в полном объеме в размере 1 750 000 руб., что подтверждается распиской по 29 апреля 2022 года на сумму 1 550 000 руб., и чеком по операции сбербанк онлайн от 29 марта 2022 года на сумму 200 000 руб. Основному договору купли-продажи от 29 апреля 2022 года предшествовал заключённый сторонами предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли расположенного на нём жилом дома от 29 марта 2022 года, соглашение о задатке от 29 марта 2022 года, дополнительное соглашение №1 от 12 апреля 2022 года о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи. <ФИО2 на момент заключения вышеуказанного договора купли-продажи уже знал, что жилой дом с кадастровым номером <№> подлежал сносу, что подтверждается претензией администрации муниципального образования город Новороссийск от 29 марта 2022 года №23-04-161/22, составленной на имя <ФИО2, в которой содержалось требование прекратить нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером <№>, снести самовольно возведённый объект капитального строительства (многоквартирный дом) без разрешительной документации в 30-дневный срок. Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи 29 апреля 2022 года, продавец осведомлённый о том, что вышеуказанный жилой дом подлежал сносу, утаил от истца данную информацию. Если бы она знала, что дом подлежит сносу, то она бы не заключила договор купли-продажи. О том, что дом подлежал сносу истец узнала, когда ее уже вызвали в суд по гражданскому делу №2-163/2023 по иску администрации муниципального образования город Новороссийск о сносе. Решением Приморского районного суда города Новороссийска от 26 апреля 2023 года иск администрации муниципального образования город Новороссийск был удовлетворён частично, и <ФИО1 вместе с остальными ответчиками обязали привести объект капитального строительства, расположенной на земельном участке с кадастровым номером <№>, в части вида его разрешенного использования и назначения в соответствие с требованиями действующего законодательства, а также в соответствие с его фактическим использованием. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 июня 2024 года решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 26 апреля 2023 года отменено. По делу принято новое решение, которым иск администрации муниципального образования город Новороссийск к <ФИО18 сносе самовольной постройки - удовлетворено. Суд признал объект капитального строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> - самовольной постройкой. Обязал ответчиков в течение 90 дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести снос объекта капитального строительства с кадастровым номером <№>. В случае неисполнения решения суда в 90-дневный срок, взыскал солидарно с ответчиков в пользу администрации муниципального образования город Новороссийск судебную неустойку в размере 6000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения. Таким образом, истец со своей семьёй лишилась жилья, где они были зарегистрированы по месту жительства. Сейчас они вынуждены снимать другое жильё и за свой счёт производить снос объекта. К ответчику истец обращалась с досудебной претензией от 27 октября 2024 года, в которой просила в добровольном порядке расторгнуть договор и выплатить ей денежную сумму по договору, однако претензия осталась без ответа. Согласно акту о совершении исполнительных действий от 05 ноября 2024 года установлено, что начаты работы по сносу дома. Истец и другие совладельцы заключили договор на оказание услуг от 28 октября 2024 года, предметом которого является демонтаж жилого дома по адресу: <адрес>. Согласно пункту 3.1 договора, цена оказываемых услуг составила 1 200 000 руб. Истцом оплачена сумма в размере 300 000 руб.

Истец её представитель в судебном заседании поддержали заявленные исковые требования, ссылаясь на изложенные в исковом заявлении обстоятельства. Также просили суд взыскать судебные расходы в виде госпошлины в размере 45 000 руб. Кроме того, истец пояснила, что риэлтора видела один раз, когда он показывал ей жилой дом. Риэлтор её не уведомлял, что жилой дом может быть снесён, в виду его не соответствует целевому использованию земельного участка. Договор с ответчиком заключали у нотариуса без риэлтора, ответчик её не уведомлял о том, что имеется претензия администрации о сносе дома, а также о том, что строение не соответствует целевому использованию земельного участка.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что он уведомлял покупателя о несоответствии строения целевому использованию земельного участка через риэлтора. Кроме того, спорный жилой дом был построен первым собственником <ФИО13, которая впоследствии продала его <ФИО14, считает, что именно на истца возлагается обязанность использовать приобретённую недвижимость в соответствии с целевым назначением. При этом между совладельцами спорного жилого дома было составлено соглашение о порядке пользования. Также в представленных представителем ответчика возражениях подтверждается, что на момент составления договора купли-продажи ответчик был осведомлен о требовании администрации по сносу дома.

Выслушав стороны, исследовав представленные документы, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Из представленных суду документов видно, что между гр. <ФИО1 (ранее <ФИО22 (покупатель) и ответчиком <ФИО2 (продавец) 29 апреля 2022 года был заключён договор купли-продажи 1/16 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом с кадастровым номером <ФИО20 общей площадью 438.9 кв.м. и 1/16 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <ФИО21 общей площадью 800 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Свидетельством о перемене имени от 8 августа 2023 года серии <...> подтверждается смена фамилии истца <ФИО23 на <ФИО1.

Согласно пункту 2.1 договора стороны оценили отчуждаемое недвижимое имущество в 1 750 000 руб., из которых долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в 730 000 руб., долю в праве общей долевой собственности на жилой дом в 1 020 000 руб.

Покупатель уплатила продавцу сумму в размере 1 750 000 руб.

Согласно пункта 2.3 договора расчёт между сторонами произведён полностью наличными денежными средствами перед подписанием настоящего договора, о чём покупатель и продавец подписывая договор подтверждают факт передачи и получения денежных средств по договору, продавец подтвердил нотариусу, что претензий не имеет.

Истцом продавцу выплачена сумма в полном объеме в размере 1 750 000 руб., что подтверждается распиской по 29 апреля 2022 года на сумму 1 550 000 руб., и чеком по операции сбербанк онлайн от 29 марта 2022 года на сумму 200 000 руб.

Согласно пункта 3.4 договора продавец подтверждает, что отсутствуют неисполненные обязательства в отношении продаваемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.5 договора продавец сообщает, что какие-либо ограничения обременения в ЕГРН отсутствуют, никто их не оспаривал и не собирается оспаривать в частности судебном порядке.

Согласно пункту 3.6 договора продаваемые объекты недвижимости свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора продавец не мог не знать.

Согласно пункту 4.5 договора сторона, которая при заключении договора дала другой стороне недостоверные данные об обстоятельствах, имеющих значение для заключения настоящего договора, его исполнения или прекращения, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причинённые недостоверностью таких заверений.

Основному договору купли-продажи от 29 апреля 2022 года предшествовал, заключённый между сторонами, предварительный договор купли-продажи доли земельного участка и доли расположенного на нём жилом дома от 29 марта 2022 года, соглашение о задатке от 29 марта 2022 года, дополнительное соглашение № 1 от 12 апреля 2022 года о продлении срока действия предварительного договора купли-продажи.

<ФИО2 администрацией муниципального образования город Новороссийск от 29 марта 2022 года № 23-04-161/22 было направлено требование прекратить нецелевое использование земельного участка с кадастровым номером <№>, снести самовольно возведённый объект капитального строительства (многоквартирный дом) без разрешительной документации в 30-дневный срок.

В представленных письменных возражениях ответчика подтверждается, что он знал о вышеуказанном требовании администрации о сносе дома на момент заключения договора купли-продажи.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи 29 апреля 2022 года, продавцу направлялось требования о том, что вышеуказанный жилой дом подлежал сносу. При этом ответчиком не представлено допустимых доказательств о том, что покупатель была осведомлена о сносе дома.

Доводы представителя ответчика о том, что покупатель была осведомлена через риэлтора о сносе дома, либо нецелевом использовании земельного участка судом во внимание не принимаются, поскольку риэлтор не являлась стороной договора, в связи с чем, обязанность уведомлять покупателя обо всех обстоятельствах сделки лежит на продавце.

Само по себе соглашение совладельцев жилого дома об определении порядка пользования, не отменяет вины продавца в несообщении покупателю о поступлении от администрации в адрес продавца требования о сносе дома.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ч. 2 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Последствия существенного нарушения продавцом условий договора предусмотрены пунктом 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Решением Приморского районного суда города Новороссийска от 26 апреля 2023 года по гражданскому делу № 2-163/2023 иск администрации муниципального образования город Новороссийск был удовлетворён частично, и меня вместе с остальными ответчиками обязали привести объект капитального строительства, расположенной на земельном участке с кадастровым номером <№> в части вида его разрешенного использования и назначения в соответствие с требованиями действующего законодательства, а также в соответствие с его фактическим использованием.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 июня 2024 года решение Приморского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 26 апреля 2023 года отменено. По делу принято новое решение, которым иск администрации муниципального образования город Новороссийск к <ФИО4, <ФИО5, <ФИО6, <ФИО7, <ФИО8, <ФИО9, <ФИО24 <ФИО11, <ФИО12 о сносе самовольной постройки - удовлетворено.

Суд признал объект капитального строительства с кадастровым номером <№>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> - самовольной постройкой.

Обязал ответчиков в течение 90 дней с момента вступления в законную силу решения суда произвести снос объекта капитального строительства с кадастровым номером <№>.

В случае неисполнения решения суда в 90-дневный срок, взыскал солидарно с ответчиков в пользу администрации муниципального образования город Новороссийск судебную неустойку в размере 6000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента вступления решения суда в законную силу и до его фактического исполнения.

Определением Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 15 октября 2024 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 20 июня 2024 года оставить без изменения.

Истец обращалась к ответчику с досудебной претензией от 27 октября 2024 года, в которой просила в добровольном порядке расторгнуть договор и выплатить денежную сумму по договору, однако претензия осталась без ответа.

Постановлением от 14 февраля 2025 года возбуждено уголовное дело <№> по факту мошеннических действий в отношении <ФИО1 и др., а именно неустановленное лицо под предлогом продажи доли домовладения и доли земельного участка по адресу: <адрес>, ввело в заблуждение покупателей, сообщив заведомо ложные сведения о введении в эксплуатацию данного домовладения, чем убедило последних приобрести доли.

Как следует из постановления о приостановлении предварительного следствия в связи с тем, что обвиняемый скрылся от следствия, либо его местонахождения не установлено по иным причинам от 14 мая 2025 года, в ходе предварительного следствия установлено, что <ФИО2 29 апреля 2022 года под предлогом продажи доли домовладения и доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> вёл заблуждение <ФИО1 и др., сообщив заведомо ложные действия о введении в эксплуатацию данного домовладения, чем убедил последних приобрести доли. В ходе расследования проводились следственно-оперативные мероприятия, в ходе которых установить местонахождение <ФИО2 не представилось возможным, и последний объявлен в розыск.

Пункт 5 статьи 453 ГК РФ предусматривает возмещение убытков, причиненных изменением или расторжением договора, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса).

Согласно акту о совершении исполнительных действий от 05 ноября 2024 года установлено, что начато работы по сносу дома.

Истец и другие ответчики заключили договор на оказание услуг от 28 октября 2024 года, предметом которого является демонтаж жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласна пункта 3.1 договора, цена оказываемых услуг составила 1 200 000 руб. Истцом по данному договору оплачена сумма в размере 300 000 руб.,

При подаче искового заявления, истцом оплачена госпошлина в размере 45 000 руб., которая в порядке статьи 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск <ФИО1 к <ФИО2 удовлетворить полностью:

- расторгнуть договор купли-продажи 1/6 доли в праве общей собственности на жилой дом с кадастровым номером <№> и 1/6 доли в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, заключенный 29 апреля 2022 года;

- взыскать в пользу <ФИО1 с <ФИО2 уплаченную по договору купли-продажи от 29 апреля 2022 года денежную сумму 1 750 000 рублей, возмещение убытков в размер 300 000 рублей и судебные расходы 45 000 рублей, всего 2 095 000 (два миллиона девяносто пять тысяч).

- данное решение является основанием для погашения записей в ЕГРН о государственной регистрации права за номером 23:47:0117052:13-23/261/2022-15 от 4 мая 2022 года и 23:47:0117052:1269-23/261/2022-21 от 4 мая 2022 года и осуществления государственной регистрации права собственности на 1/6 долю в праве общей долевой собственности на здание с кадастровым номером <№> и 1/6 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, на имя <ФИО2.

Решение может быть обжаловано в Краснодарской краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья А.Н. Литвинов