Судья суда первой инстанции Молитвина Т.А.
Гражданское дело № 2-936/2022
Апелляционное производство № 33-28863/2023
УИД № 77RS0027-02-2021-020728-64
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
адрес 24 июля 2023 года
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Максимовой Е.В.,
судей Мордвиной Ю.С., Бреховой С.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Азарцевой Е.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Мордвиной Ю.С. гражданское дело по апелляционным жалобам и дополнения к ним ответчиков ФИО1, ФИО2, в лице представителей действующих на основании доверенностей, на решение Тверского районного суда адрес от 7 октября 2022 года, которым постановлено:
Исковые требования ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от 20 декабря 2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО1.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес от 05 августа 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2.
Применить последствия недействительности сделок, прекратить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес и возвратить указанную квартиру в собственность ФИО3.
Решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО2 на квартиру по адресу: адрес и внесения записи о праве собственности ФИО3 на указанное имущество.
В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем – отказать.
УСТАНОВИЛА:
ФИО3 обратилась в суд с указанным иском к ФИО1, ФИО2 о признании недействительными договоров купли-продажи, квартиры расположенной по адресу: адрес, заключенный от 20 декабря 2018 года, между ФИО3 и ФИО1 и от 5 августа 2021 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2, применить последствия недействительности сделок.
В обоснование заявленных требований указано, что заключенная 20 декабря 2018 года сделка между ФИО3 и ФИО1 является мнимой по следующим мотивам: в декабре 2017 года истец заключила с банком «Держава» договор займа на сумму сумма, в качестве обеспечения исполнения обязательства истцом с банком «Держава» был заключен договор залога принадлежащей истцу квартиры, расположенной по адресу: адрес; к декабрю 2018 года у ФИО3 образовалась задолженность по оплате кредита; с лета 2018 года истцу звонили различные люди и предлагали помощь в получении денежных средств для погашения образовавшегося долга; самостоятельно выступать заемщиком и залогодателем истец не могла, поскольку в связи с просрочками по возврату долга перед банком «Держава» у неё образовалась плохая кредитная история; истцу было предложено заключить фиктивный договор купли - продажи квартиры с ФИО1, по условиям сделки ФИО1 должен был получить в адрес кредит в сумме сумма, после получения указанной суммы истец должна была погасить свой долг, а взятый ФИО1 кредит в размере сумма ФИО3 должна была выплачивать самостоятельно; в период с января 2019 года по июнь 2021 года истец выплачивала указанный кредит самостоятельно, вносила и перечисляла денежные средства на банковский кредитный счет ФИО1, по достигнутой договоренности, в случае невозможности уплаты взятого ФИО1 кредита, принадлежащая истцу квартира, титульным собственником которой на момент его получения выступал ФИО1, подлежала продаже по рыночной стоимости (примерно сумма); часть вырученных от продажи денежных средств истец должна была уплатить в качестве возврата полученных кредитных средств, оставшаяся вырученных от продажи квартиры денежных средств должна была пойти на приобретение для семьи истца квартиры меньшей площади; в мае 2021 года истец приняла решение продать квартиру по рыночной стоимости сумма и узнала, что ФИО1 в нарушение ранее достигнутых договоренностей, являясь титульным собственником квартиры, заключил 5 августа 2021 года договор купли-продажи с ФИО2 Полагая, что договор между истцом и ФИО1 является ничтожной сделкой, последний не имел права заключать договор купли-продажи с ФИО2, заключенная между ФИО1 и ФИО2 сделка также является недействительной; фактически указанные договоры исполнены не были, квартира из владения истца не выбывала, ответчики ею никогда не пользовались, ключи от квартиры истец никому не передавала и доступ посторонних лиц в квартиру невозможен, намерений о реальной передаче квартиры ФИО1 не имела, истец обратилась в суд за защитой своего нарушенного права.
ФИО2 предъявлен встречный иск к ФИО3, ФИО1 о признании добросовестным приобретателем.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, в своих апелляционных жалобах, просят ответчики ФИО1 и ФИО2
ФИО1 и его представитель – адвокат Зубарев А.А., в своих жалобах указывают на то, что в результате заключения договора купли-продажи квартиры от 20 декабря 2018 года для истца ФИО3 наступили именно те правовые последствия, которые она намеревалась достичь, а именно: погашение кредитной задолженности по первоначальному кредиту, предотвращения продажи квартиры с торгов, получение нового кредита, последствия продажи квартиры по рыночной цене, в связи с чем у суда не было оснований для признания договора купли-продажи квартиры от 20 декабря 2018 года мнимой сделкой; у суда не было оснований для истребования квартиры у ФИО2, поскольку не соблюдено правило статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о доказанности факта передачи квартиры в собственность ФИО1 помимо воли ФИО3; судом не оценен договор аренды квартиры, согласно которому о ФИО1 имелся доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей по кредитному договору; судом не дана оценка показаниям свидетеля ФИО4, которая показала, что осматривала квартиру для её покупки ФИО2 и присутствующая при данном осмотре ФИО3 никаких пояснений о принадлежности ей квартиры, а также о необходимости переговоров с ней по продаже квартиры, не высказывала.
Представители ФИО2 действующие на основании доверенностей, в своей апелляционной жалобе и дополнений к ней ссылались на то, что с момента заключения договора купли-продажи спорной квартиры от 20 декабря 2018 года до заключения второго договора от 5 августа 2021 года прошло более 2,5 лет и за это время ФИО3 не пыталась восстановить свои права на квартиру, признав эту сделку недействительной и только после заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО2, истец ФИО3 приняла решение о продаже квартиры; заключение договора купли-продажи квартиры осуществлялось по волеизъявлению ФИО3 с определенной целью: погасить кредитные обязательства и сохранить квартиру, находящуюся в залоге у банка, с последующей продажей этой квартиры по рыночной цене; при этом ФИО3 могла оценить все риски, связанные с заключением фиктивной сделки; у суда не было оснований для истребования квартиры у ФИО2, поскольку не соблюдено правило статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации о доказанности факта передачи квартиры в собственность ФИО1 помимо воли ФИО3, несмотря на фиктивность первоначальной сделки по отчуждению имущества, поскольку имеются доказательства волеизъявления ФИО3 на заключение договора купли-продажи; с учетом фактических обстоятельств дела и разъяснений законодательства, у суда было достаточно оснований для признания ответчика (истца по встречному иску) ФИО2 добросовестным приобретателем.
В заседание судебной коллегии явились ответчики и их представители, которые доводы жалоб поддержали; истец и её представитель, которые решение суда полагали законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения участников процесса, явившихся в судебное заседание суда апелляционной инстанции, судебная коллегия, приходит к следующему.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ФИО3 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: адрес.
20 декабря 2018 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи указанной квартиры с использованием кредитных средств.
Пунктом 1.4 договора определено, что цена квартиры составляет сумма, из которых ФИО1 уплачивает сумма за счет личных средств, а сумма за счет кредитных средств, представленных адрес. Кредитный договор заключен на срок 240 месяцев с ежемесячным платежом сумма и обеспечением кредитного обязательства залогом спорной квартиры, рыночная стоимость квартиры определена сумма.
20 декабря 2018 года ФИО3 составлена расписка о получении денежных средств в сумме сумма, подлинность своей подписи в данной расписке ФИО3 подтвердила в судебном заседании.
28 декабря 2018 года между ФИО1 и ФИО3 заключен договор аренды квартиры по адресу: адрес, на срок до 1 января 2024 года, с уплатой ежемесячной арендной платы сумма.
В период с января 2019 года по июнь 2020 года ФИО3 на счет ФИО1 в адрес ежемесячно вносились денежные средства в сумме сумма, в мае 2021 года перечислены сумма, в июле 2021 года – сумма, в качестве назначения платежа указано – погашение кредита. Также из материалов дела следует, что с банковской карты зятя и супруга истца на счет ФИО1 в счет погашения кредита с октября 2020 года по июль 2021 года ежемесячно переводились различные суммы.
Согласно имеющимся единым платежным документам, в период с января 2019 года по декабрь 2021 года ФИО3 ежемесячно производилась оплата за коммунальные услуги по вышеуказанной квартире, в том числе, потребленную электроэнергию, услуги связи.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 стоял на налоговом учете в УФНС России по адрес. Согласно ответу, на судебный запрос от 11 апреля 2022 года, ФИО1 в 2015 году имел доход сумма, в 2016 году – сумма, в 2017 году - сумма, в 2018 году - сумма
5 августа 2021 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: адрес. Рыночная стоимость квартиры определена сумма. Согласно пункту 9 договора часть стоимости квартиры сумма уплачена покупателем продавцу до заключения договора, сумма перечисляется ФИО2 на счет ФИО1 в адрес для погашения кредитной задолженности ФИО1 по кредитному договору от 20 декабря 2018 года, оставшиеся сумма перечисляются ФИО2 на другой счет ФИО1 Указанные денежные средства были перечислены ФИО2 ФИО1 в полном объеме, что подтверждается представленными платежными документами, обременение в виде ипотеки погашено.
6 сентября 2021 между ФИО1 и ФИО2 составлен акт приема-передачи квартиры по адресу: адрес и ключей.
17 февраля 2022 года следователем СО ОМВД России по адрес возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации. Постановлением от 2 марта 2022 года ФИО3 признана потерпевшей по уголовному делу, из данного постановления следует, что неустановленные лица, имея умысел на приобретение права на чужое имущество путем обмана в особо крупном размере, повлекшее лишение ФИО3 права на квартиру по адресу: адрес, с этой целью заключили с последней договор купли-продажи указанной квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому ФИО3 передала принадлежащую ей квартиру стоимостью сумма, однако взятые на себя обязательства не исполнили, денежные средства ей не передали, причинив тем самым ущерб на сумму сумма.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ в их совокупности, в том числе показания допрошенных свидетелей риелторов производившие осмотр спорной квартиры ФИО5 и ФИО4, руководствуясь статьями 154, 166, 167, 168, частью 1 статьи 170, частями 2-4 статьи 179, статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что стороны ФИО3 и ФИО1 заключая 20 декабря 2018 года сделку не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли, доказательств реальной возможности исполнения ФИО1 обязанности по оплате квартиры ФИО3 с учетом сведений о его явно недостаточном для приобретения недвижимости доходе, не представлено, пришел к выводу о наличии законных оснований для признания договора купли-продажи от 20 декабря 2018 года мнимой сделкой и применении последствий их недействительности.
При этом, учитывая, что договор между ФИО3 и ФИО1 является ничтожной сделкой, последний не имел права заключать договор купли-продажи с ФИО2, суд первой инстанции признал заключенную между ФИО1 и ФИО2 сделку также недействительной.
Одновременно суд не нашел оснований для признания ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, поскольку при заключении договора с ФИО1 ФИО2 не принял необходимых мер по проверке правового статуса спорной квартиры; ни разу не осмотрел данное жилое помещение, не ознакомился со сведениями о проживающих в квартире лицах и не выяснил, кто несет бремя содержания квартиры; несмотря на то, что истец с семьей постоянно проживают в указанной квартире, ФИО2 до заключения договора с ФИО1 не общался с ними и не пытался получить информацию о правовых основаниях, на которых они занимают жилое помещение, не выяснил, по каким причинам ФИО1 квартира приобретена по цене существенно ниже рыночной.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
Рассматривая доводы апелляционных жалоб о незаконности судебного решения, судебная коллегия находит их необоснованными.
Доводы апелляционных жалоб ФИО1 и его представителя – адвоката Зубарева А.А., в своих жалобах указывают на то, что у ФИО1 имелся доход, достаточный для внесения ежемесячных платежей по кредитному договору, несостоятельны, поскольку из представленных документов, установлено, что у ФИО1 отсутствовал доход, который мог бы позволить ему приобрести у ФИО3 квартиру, а полученный от имени ФИО1 кредит фактически оплачивался ФИО3
Ссылки в апелляционных жалобах ФИО1 и его представителя на то, что в результате заключения договора купли-продажи квартиры от 20 декабря 2018 года для истца ФИО3 наступили именно те правовые последствия, которые она намеревалась достичь, не могут служить основанием к отмене оспариваемого решения, поскольку по факту незаконного отчуждения принадлежащего ФИО3 спорной квартиры, следственным отделом ОМВД по адрес возбуждено и расследуется уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного статьей 159 Уголовного кодекса Российской Федерации,
Доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что у суда было достаточно оснований для признания его добросовестным приобретателем, также не могут служить основанием к отмене судебного решения, так как фактически квартира ФИО2 во владение не передавалась, спорная квартира по факту находится во владении ФИО3 из её владения не выбывала. При заключении с ФИО1 сделки купли-продажи квартиры ФИО2 указанный объект недвижимости фактически не принял. При этом, согласно предоставленным ФИО2 в качестве приложения к встречному иску документам, последний является специалистом в области сделок с недвижимостью и руководит организацией, осуществляющей деятельность агентства недвижимости и управление недвижимым имуществом (том 2 л.д. 134-147), однако при заключении договора с ФИО1 не принял необходимых мер по проверке правового статуса спорного жилого помещения.
Доводы апелляционных жалоб сводятся к несогласию с решением суда, основаны на предположении, направлены на иную оценку доказательств по делу, чем приведенная судом в решении и основанием к его отмене служить не могут.
Таким образом, апелляционная жалоба не содержит правовых оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к отмене постановленного судом решения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛ
А:
Решение Тверского районного суда адрес от 7 октября 2022 года - оставить без изменения, апелляционные жалобы и дополнения к ней ответчиков ФИО1, ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: