Дело № ***
УИД:№ ***
РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
8 февраля 2023 года г. Железногорск
Железногорский городской суд Курской области в составе:
председательствующего судьи Галкиной Т.В.,
с участием представителя истца ФИО1,
ответчика ФИО2,
при секретаре Липатовой Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 и ФИО4 о взыскании денежных средств,
установил :
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО4, в котором просила взыскать с ответчиков в солидарном порядке сумму задатка в размере 30 000 рублей, штраф за неисполнение обязательств по договору в размере 30000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины 2000 руб..
В обоснование требований истец указала, что между ней ( покупателем) и ответчиками (продавцами) **.**.** был заключен договор купли-продажи недвижимости и передачи задатка, по условиям которого стороны договорились в срок до **.**.** заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: ***, за цену 3 300 000 рублей, в обеспечение чего истец (покупатель) передала ответчикам задаток в размере 30 000 рублей.
Истец была готова в установленный срок заключить основной договор купли-продажи квартиры за цену 3 300 000 рублей, однако договор не был заключен по вине ответчиков, поскольку они не совершили действия по снятию обременения с квартиры, находившейся в залоге у ПАО Сбербанк.
Условиями договора от **.**.** предусмотрено, что если договор купли-продажи не будет заключен по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в течение 2-х рабочих дней с момента истечения срока заключения основного договора.
**.**.** истец обратилась к ответчикам с претензией о возврате денежных средств, уплаченных в качестве задатка и штрафа, однако ответ на претензию не получен, денежные средства не возращены, в связи с чем была вынуждена обратиться в суд с иском.
В судебное заседание истец ФИО3 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, о причине неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела от нее не поступило. Принимая участие в судебном заседании **.**.**, истец ФИО3, а также принимающий участие в настоящем судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные исковые требования поддержали и просили удовлетворить по указанным в иске основаниям.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, о причине неявки не сообщила, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявила.
В отзыве на иск ответчик ФИО4, а также в судебном заседании ответчик ФИО2, заявленные требования не признали, ссылаясь на то, что основной договор купли-продажи не был заключен по вине истца, поскольку ПАО Сбербанк отказал последней в выдаче ипотечного кредита, за счет средств которого должна была производиться оплата стоимости квартиры. Не смотря на это, они готовы были вернуть истцу одинарную сумму задатка, но она отказалась. В этой связи заявленные требования не признают, и готовы рассмотреть вариант возращения одинарной суммы, согласно положениям ст.416 ГК РФ.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 429 названного кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как указано в пункте 6 статьи 429 названного кодекса, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии со статьей 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
В силу положений статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как следует из материалов дела, **.**.** между ФИО2, ФИО4 (продавцами) с одной стороны и ФИО3 (покупатель) с другой стороны заключен предварительный договор, поименованный как договор купли-продажи недвижимости и передачи задатка.
В п.1.1 указанного договора стороны условились о передаче задатка в обеспечение обязательственного совершения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: курская обл., г.Железногорск, *** на условиях, оговоренных в настоящем договоре.
В п.1.3 договора продавцы проинформировали покупателя, что квартира находится в залоге у ПАО Сбербанк (№ ограничения права 46:30:000015:5184-46/031/2022-2 от 29.03.2022г.).
Стоимость квартиры определена в п.2.1 договора и составляет 3 300 000 руб., которую покупатель обязуется оплатить полностью следующим образом:
- сразу после подписания настоящего договора покупатель передает сумму 30 000 руб., которая является задатком, обеспечивающим исполнение обязательств по настоящему договору, и в случае совершения сделки купли-продажи войдет в стоимость квартиры;
- оставшуюся сумму в размере 3 270 000 рублей покупатель обязуется выплатить продавцу частично за счет собственных денежных средств в день подписания основного договора купли-продажи, частично за счет средств ипотечного кредита ПАО Сбербанк.
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что договор действует с даты подписания по **.**.** включительно. До указанной даты стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Продавцы обязуются провести сбор пакета документов, необходимых для проведения сделки отчуждения квартиры и предоставить их для юридической экспертизы не позднее, чем за три рабочих дня до предполагаемой даты проведения сделки, в том числе обеспечить оплату задолженностей по коммунальным платежам и предоставить справки об отсутствии задолженности. При выявлении задолженностей после сделки Продавцы обязуются оплатить их в течение трех дней со дня предъявления соответствующих счетов ( п.4.3 договора).
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца, то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в течение 2 рабочих дней с момента истечения срока, указанного в п.3.1. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то он утрачивает право на возврат суммы задатка.
В пункте 8 договора ФИО2 и ФИО4 подтвердили, что получили от ФИО3 денежную сумму в размере 30 000 руб. в качестве задатка, согласно условиям договора.
По делу также установлено, что основной договор купли-продажи в установленный договором от **.**.** срок заключен не был.
**.**.** ФИО3 обратилась к ФИО6 с требованием о возврате ей двойной суммы задатка, ссылаясь на то, что основной договор не заключен по вине продавцов, которые не совершили действия по снятию обременения с квартиры.
В отзыве на претензию от **.**.** Б-ны отказались возвращать двойную сумму задатка, указав, что основной договор не заключен по вине истца, которой ПАО Сбербанк отказал в предоставлении ипотечного кредита, и заявили о готовности вернуть одинарную денежную сумму, полученную в качестве задатка.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, истец ФИО3 приводит доводы аналогичные в претензии.
В судебном заседании свидетель ФИО5 показала, что как агент риэлтерского центра «Партнер» сопровождала сделку по продаже продавцами ФИО6 покупателю ФИО3 квартиры, расположенной по адресу: ***, г.Железногорск, ***. По заключенному между сторонами предварительному договору купли-продажи основной договор должен был быть заключен не позднее **.**.**, при этом стоимость квартиры должна была быть оплачена покупателем частично за счет собственных средств, а частично за счет ипотечного кредита в ПАО Сбербанк. Условие о порядке оплаты стоимости квартиры с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, являлось существенным, поскольку основной договор подписывается с согласия залогодержателя ПАО Сбербанк. Сделки на подобных условиях их агентством проводились неоднократно. Предварительное согласие Банка на продажу залоговой квартиры оформляется через приложение ПАО Сбербанк «Домклик», которое в данном случае покупателями было получено. Однако ПАО Сбербанк отказал истцу в предоставлении ипотечного кредита, о чем она поставила в известность риэлтерское агентство и продавцов, но от заключения договора не отказалась. В дальнейшем истец пояснила, что ей предварительно одобрили заявку на получение ипотечного кредита в Банке ВТБ (ПАО), с использованием средств которого она была готова оплатить стоимость квартиры, что в свою очередь предполагало другой порядок оплаты по договору. Однако к соответствующему соглашению стороны не пришли, в результате основной договор купли-продажи заключен не был.
Оснований не доверять показаниям свидетеля не имеется, ее показания получены соответствии с требованиями закона, последовательны не противоречивы и согласуются с пояснениями сторон, письменными материалами дела.
Так, в судебном заседании истец не отрицала, что действительно ПАО Сбербанк по ее заявке о предоставлении жилищного кредитования в сумме 1 300 000 руб. принял отрицательное решение.
Из копии справки о решении по ипотеке ПАО Сбербанк также следует, что по заявке ФИО3 от **.**.** о предоставлении жилищного кредитования в сумме 1 300 000 руб. Банк принял решение об отказе в предоставлении кредита без указания причин.
При этом договор от **.**.**, вопреки доводам истца, не предусматривал обязанность покупателей к определенному сроку снять обременение с квартиры.
Напротив, если следовать тексту договору, показаниям свидетеля, предметом договора купли-продажи являлась именно залоговая квартира.
При этом согласно представленной скриншот страницы личного кабинета ответчика в приложении ПАО Сбербанк «Дом Клик» в сети «Интернет», по состоянию на **.**.** Б-ными было получено предварительное согласие ПАО Сбербанк на продажу ответчиками залоговой квартиры, с указанием двух вариантов возможного заключения сделки.
Таким образом, проанализировав собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу, что ни одна из сторон не уклонялась от заключения основного договора в установленный срок, виновного нарушения обязательств по договору ни одной из сторон не допущено, основной договор купли-продажи не заключен по не зависящим от сторон обстоятельств - отказа банка в выдаче кредита покупателю, обязательства по предварительному договору прекращены, что в силу вышеприведённых норм закона не позволяет продавцам оставить за собой задаток при незаключении сторонами основного договора, а покупателю требовать возврата двойной суммы задатка в качестве возложения на ответчиков ответственности за незаключение основного договора.
Доводы истца о том, что она могла обратиться за предоставлением кредита в другие кредитные организации, подлежат отклонению, поскольку предварительный договор содержит условие о том, что приобретение объекта недвижимого имущества осуществляется в том числе за счет ипотечного кредита, предоставленного покупателю ПАО Сбербанк.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что сумма задатка в размере 30000 рублей должна быть возращена ответчиками истцу.
С учетом изложенного, суд считает правильным требования истца удовлетворить частично.
На основании ст.98 ГПК РФ с ответчиков в солидарном порядке в пользу истца подлежит взысканию в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 1200 руб. - пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск ФИО3 удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 и ФИО4 в солидарном порядке в пользу ФИО3 денежные средства в сумме 30000 рублей, в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины 1200 рублей.
В остальной части иска ФИО3 к ФИО2, ФИО4 о взыскании денежных средств отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Железногорский городской суд Курской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 15.02.2023 года.
Председательствующий: Т.В.Галкина