ОКТЯБРЬСКИЙ РАЙОННЫЙ СУД ГОРОДА КИРОВА
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 февраля 2025 г. по гражданскому делу № 2-146/2025 (2-5235/2024)
(43RS0002-01-2024-005636-83)
Октябрьский районный суд города Кирова в составе председательствующего судьи Гродниковой М.В., с участием:
помощника прокурора Октябрьского района города Кирова Чагиной Е.О.,
истца ФИО1,
представителя истца ФИО1 адвоката Зяблецева К.С.,
представителя ответчика ФИО2 ФИО3,
при секретаре судебного заседания Юденко В.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кирове гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании соглашения недействительным, выселении и снятии с регистрационного учета,
УСТАНОВИЛ :
Истец обратилась в суд с названным иском к ответчику, указав, что по договору купли-продажи от 21.07.2022 приобрела у ответчика квартиру по адресу: <адрес>. 01.03.2024 между сторонами заключено соглашение, по условиям которого ответчик обязался с 01.03.2024 производить платежи по кредитному договору от 21.07.2022 № согласно графику, а также оплачивать страховой полис заемщика и коммунальные платежи. Ответчиком условия соглашения не исполняются: страховой полис не оплачен, из шести исполненных платежей вовремя внесен лишь один. Истцу поступали звонки, смс-уведомления от ПАО Сбербанк о необходимости погашения просроченной задолженности. Также ответчиком коммунальные платежи вносились несвоевременно. Письмом от 25.12.2024 ответчик уведомлен об одностороннем расторжении соглашения. При заключении договора ответчик обязался сняться с регистрационного учета в срок не позднее 14 календарных дней с момента подписания договора. До настоящего времени ответчик не освободил квартиру и не передал ключи, а также не снялся с регистрационного учета. Претензия истца оставлена без удовлетворения. С учетом уточнений, истец просит признать недействительным соглашение от 01 марта (апреля) 2024, признать ответчика утратившим право пользования квартирой по адресу: <адрес>, выселить ответчика из квартиры, снять его с регистрационного учета по данному адресу, указать, что решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета ответчика.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от 25.11.2024, к участию в деле привлечено ПАО Сбербанк в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Истец ФИО1 в судебном заседании на удовлетворении требований с учетом уточнений настаивала на основании позиции, изложенной в иске и уточнениях к нему. Пояснила, что в период заключения договора купли-продажи она и ответчик проживали вместе в квартире, принадлежащей ей на праве собственности. В собственности ФИО2 находилась спорная квартира, доставшаяся ему от родителей. Поскольку ему были необходимы денежные средства для приобретения автомашины и постройки дома, он предложил ей купить квартиру по адресу: <адрес>, за счет средств ипотечного кредита. Она решила приобрести квартиру для своего сына. При этом, она понесла расходы на оформление сделки, оплаты по договорам страхования имущества, жизни и здоровья, оплатила имеющийся долг по коммунальным услугам, начала ремонтные работы, на общую сумму 598 000 руб., также уплатила ипотечные платежи за период с 21.07.2022 по 21.12.2022, с 21.01.2023 по 21.12.2023, с 21.01.24 по 21.02.2024, с 18.10.2024 по 21.01.2025, на общую сумму 272 311, 85 руб. Поскольку совместная жизнь не сложилась, ФИО4 предложил ей подписать соглашение, согласно которому он брал на себя обязательство исполнять ее кредитные обязательства перед ПАО «Сбербанк», уплачивать страховые взносы и коммунальные платежи, а она, после полного погашения кредита, передавала квартиру ответчику. Текст соглашения был подготовлен ответчиком, им же была исправлена его дата с 01 марта 2024 на 01 апреля 2024. Учитывая сложившиеся между ними конфликтные отношения, испытывая давление со стороны ответчика, она подписала указанное соглашение. Впоследствии ФИО4 допускал просрочки по кредиту, не оплачивал договоры страхования, в связи с чем, она получала претензии от кредитора, была повышена процентная ставка по кредиту. В настоящий момент не желает передавать квартиру ответчику, поскольку намерена предоставить ее своему сыну. ФИО4 фактически проживает в квартире, ключи не передает, в каком состоянии находится квартира, ей не известно.
Представитель истца адвокат Зяблецев К.С. в судебном заседании поддержал позицию доверителя. Дополнительно пояснил, что фактически стороны соглашения составили предварительный договор купли-продажи, что невозможно без согласия залогодержателя.
Ответчик ФИО2 не явился, извещен, причины неявки суду не известны. 04.02.2025 в судебном заседании пояснял, что с исковыми требованиями не согласен, поскольку условия соглашения от 01 марта 2024 не нарушал, вносил ипотечные платежи после получения заработной платы с опозданием на 1-2 дня, оплачивал коммунальные платежи. Соглашение составляла ФИО1, давления на нее, при его подписании, не оказывал. В настоящее время готов полностью выплатить кредит.
Представитель ответчика ФИО3 пояснил, что истец искусственно лишила ответчика возможности вносить платежи по кредиту, исполняя обязанности досрочно, в связи с чем, при попытке внести ежемесячный платеж, ФИО4 получал отказ от банка из-за отсутствия задолженности, о чем представил справки.
В судебное заседание третьи лица ОВМ УМВД России по г. Кирову, Управление Росреестра по Кировской области представителей не направили, извещены, причины неявки суду не известны, ходатайств не поступало.
При указанных обстоятельствах, с учетом мнения участвующих лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выслушав истца, заключение помощника прокурора, полагавшего исковые требования подлежащими удовлетворению, исследовав собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему:
Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.07.2022 истцом (на тот момент ФИО5) по договору купли-продажи объекта недвижимости приобретена квартира по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (л.д. 13-16).
Данная квартира приобретена за 1 000 000 руб. - за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору от 21.07.2021 № (п. 2.1, 2.2.1).
ФИО5 19.10.2022 сменила фамилию на ФИО1 (л.д. 29).
Ответчик дал обязательство освободить объект, передать ключи от квартиры в день подписания договора, то есть 21.07.2022 (п.3.1.1).
На момент подписания договора в квартире зарегистрирован ответчик, что отражено в п. 4.7 договора, который обязался сняться с регистрационного учета в срок не позднее 14 календарных дней с момента подписания договора.
01 марта (апреля) 2024 между сторонами подписано соглашение (л.д. 103), по условиям которого ответчик ФИО2 (покупатель) обязуется с 01.03.2024 производить платежи по кредитному договору от 21.07.2021 №, согласно графику платежей до полного погашения кредита за квартиру, либо досрочного его погашения, где заемщиком является продавец (истец). Также покупатель обязуется оплачивать страховой полис заемщика, необходимый по условиям кредитного договора (п. 1).
Истец (продавец), в свою очередь, обязался после полного погашения кредита средствами покупателя (ответчика) передать ему в собственность квартиру и заключить договор купли-продажи в день полного погашения ипотечного кредита квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (п. 2).
Также условиями соглашения на ответчика возложена обязанность по оплате расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией квартиры с 01.03.2024 (п. 5).
Указанным соглашением за ответчиком сохранено право на проживание и регистрацию в квартире (п. 9).
Из пояснений представителя истца следует, что соглашение является предварительным договором купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.п. 1 и 2 ст. 223 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой, в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Договор купли-продажи считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 549 ГК РФ).
К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся сведения о предмете сделки и цене.
Заключенное между сторонами соглашение содержит только условия, позволяющие установить предмет основного договора купли-продажи, который стороны планировали заключить в будущем.
Однако данное соглашение не содержит других существенных условий, таких как стоимость, способ, сроки и порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества (ст. 486 ГК РФ).
Давая юридическую оценку данному соглашению, суд не может признать его заключенным предварительным договором купли-продажи квартиры, поскольку в нем не указаны существенные условия договора купли-продажи недвижимости.
Доводы ответчика ФИО2 об отсутствии с его стороны нарушений условий соглашения, опровергнуты доказательствами, представленными истцом, сведениями ПАО Сбербанк: о внесении платежей по кредитному договору (л.д. 118-120, 136, 159), увеличении процентной ставки (л.д. 135), уведомлениями о наличии просроченной задолженности (л.д. 137, 144-152), заключенными договорами страхования, оплаченными истцом (л.д. 130-134).
Доказательств наличия денежных средств для досрочного исполнения условий соглашения об оплате жилого помещения (л.д. 240) (внесения денежных средств на депозит УСД в Кировской области, выписки по банковскому счету и т.д.) ответчиком не представлено, справки об отсутствии задолженности по кредитному договору от 21.07.2022 не свидетельствуют о невозможности внесения денежных средств для его погашения (л.д. 158, 159, 243).
В судебном заседании ответчик пояснял, что в связи с задолженностью по исполнительным производствам, судебным приставом-исполнителем на его счета наложен арест, поэтому он использует карту своего знакомого А.С.Ю. (л.д. 160-161).
В связи с чем, требования истца о признании недействительным соглашения от 01 марта (апреля) 2024, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным, подлежат удовлетворению.
Истец является собственником жилого помещения – квартиры по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу ст. 288 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В силу п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им).
В соответствии со справкой ООО «Актив-Комфорт» до настоящего времени в спорной квартире зарегистрирован ответчик (л.д. 22), что также подтверждается данными МВД (л.д. 31).
Требование истца об освобождении названного жилого помещения, снятии с регистрационного учета (л.д. 25) ответчик не исполнил.
Учитывая, что соглашение от 01 марта (апреля) 2024, согласно которому ответчик сохранял за собой право проживания недействительно, суд приходит к выводу о том, что право пользования квартирой по адресу: <адрес>, ответчика прекращено, что является безусловным основанием для прекращения всех прав, в том числе, и права пользования имуществом.
Таким образом, законных оснований для пользования спорной квартирой у ответчика не имеется, поэтому суд, в соответствии с приведенными выше нормами права, признает его прекратившим право пользования названной квартирой.
Поскольку законное или договорное право пользования квартирой по адресу: <адрес>, у ответчика отсутствует, то и права на проживание в этой квартире ответчик не имеет, поэтому, в силу ст. 35 ЖК РФ, он обязан освободить жилое помещение, поэтому требование о выселении суд признает законным и обоснованным.
Регистрация ответчика в указанном жилом помещении нарушает права истца, как собственника жилого помещения.
Признание ответчика прекратившим право пользования жилым помещением является основанием для снятия его с регистрационного учета по данному адресу.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 900 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) удовлетворить.
Признать соглашение от 01 марта (апреля) 2024, заключенное между ФИО1 и ФИО2 недействительным.
Признать ФИО2 (<данные изъяты>) утратившим право пользования жилым помещением – квартирой, расположенной по адресу: <адрес>, и выселить его из данной квартиры.
Решение суда является основанием для снятия ФИО2 <данные изъяты>) с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
Взыскать с ФИО2 (<данные изъяты>) в пользу ФИО1 (<данные изъяты>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 900 руб.
Решение может быть обжаловано в Кировский областной суд через Октябрьский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.В. Гродникова
Мотивированное решение изготовлено 24 февраля 2025 г.