Судья Папушина Г.А. Дело № 2-4657/2023
УИД 35RS0010-01-2023-003962-15
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 сентября 2023 года № 33-4750/2023
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Образцова О.В.,
судей Белозеровой Л.В., Махиной Е.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кустовой Д.Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 22 июня 2023 года по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности на долю в квартире.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Образцова О.В., объяснения представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2, представителя ответчика ФИО3 по доверенности ФИО4, судебная коллегия
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просил признать за ним право собственности на ... долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: <адрес>.
Исковые требования мотивированы тем, что 24 июня 2019 года между сторонами по делу достигнуто соглашение по купле-продаже ... доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Цена доли в квартире составила 350 000 рублей. Срок заключения основного договора купли-продажи определен соглашением – после полной оплаты доли квартиры. 27 февраля 2023 года ФИО1 выполнил обязательства перед ответчиком, произвел окончательный платеж 27 февраля 2023 года. Этим же число истец направил ответчику предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры, однако 07 марта 2023 года ответчик отказался от заключения договора. Полагал, что из соглашения усматриваются условия предварительного договора купли-продажи, и в течение срока, установленного для заключения основного договора купли-продажи, ФИО1 совершал действия, направленные на его заключение.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 22 июня 2023 года ФИО1 в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Выражает несогласие с выводом суда о заключении между сторонами по делу предварительного договора купли-продажи доли в квартире. Указывает, что истцом выбран надлежащий способ защиты права, поскольку договор фактически исполнен на дату заключения основного договора, следовательно, вывод суда о том, что договор между сторонами является предварительным, необоснованный. Истец, в отличие от ответчика, всегда проживал и проживает в квартире, нес и несет бремя ее содержания, поэтому он как покупатель является законным владельцем доли в праве собственности на квартиру. Полагает, что между сторонами по делу сложились отношения по продаже имущества с рассрочкой платежа. Выводы суда о том, что в договоре не указан срок для заключения основного договора, из чего сделан вывод, что годичный срок для заключения основного договора истек и договор прекратил свое действие, являются ошибочными. Полагает, что суд должен квалифицировать договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поэтому судом не применены нормы, подлежащие применению.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, полагает, что решение принято судом в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции, проанализировав условия, изложенные в расписках от 24 июня 2019 года, приняв во внимание, буквальное толкование условий договора, исходил из выводов, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи доли в праве на спорную квартиру, в которой стороны определили цену договора в размере 350 000 рублей и предусмотрели рассрочку платежа, а также условия прекращения договора на случай просрочки оплаты ежемесячного платежа; сторонами в предварительном договоре не был определен срок заключения основного договора, равный одному году в силу части 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (основной договор должен быть заключен до 24 июня 2020 года), в течение которого ни одна из сторон не обращалась с предложением заключить основной договор, с таким предложением истец обратился лишь в феврале 2023 года, спустя более 2,5 лет, следовательно, предварительный договор купли-продажи от 24 июня 2019 года прекратил свое действие в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для удовлетворения иска не имеется.
Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются верными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, требованиям законодательства, кроме выводов о квалификации договора.
В силу положений пунктов 1, 4, 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Аналогичные разъяснения содержатся в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которым если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (часть 1 статьи 429 Гражданского кодекса).
Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательства по передаче имущества или оказанию услуги, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что необходимо установить действительное содержание предварительного договора купли-продажи, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и его условий, при этом учитывать, что, если в предварительном договоре купли-продажи предусмотрена обязанность одной стороны внести своему контрагенту покупную цену или ее существенную часть до заключения основного договора, такой договор следует квалифицировать как основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Также имеет правовое значение установление исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности без понуждения в судебном порядке продавца к заключению основного договора.
Как следует из материалов дела, квартира <адрес> принадлежала на праве собственности ФИО1 в соответствии со свидетельством о праве на наследство по завещанию от <ДАТА> №... (л.д.90).
23 марта 2007 года между дарителем ФИО1 и одаряемым ФИО3 в лице действующей от имени несовершеннолетнего сына ФИО8 заключен договор дарения, по условиям которого даритель безвозмездно передал в собственность одаряемого ... доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, общей площадью 32 кв.м, а одаряемый в дар от дарителя принял названное имущество (л.д. 19).
Право собственности ФИО1 на ... доли в праве на квартиру зарегистрировано <ДАТА>, что подтверждается соответствующим свидетельством (л.д.17).
24 июня 2019 года ФИО1 выдана расписка о том, что он обязался выплатить денежные средства в размере 350 000 рублей за 1/3 долю в праве за квартиру <адрес>, подаренную им сыну ФИО3, с рассрочкой платежа, ежемесячной суммой в размере не менее 5000 рублей в срок не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 01 июля 2019 года на счет получателя №... в ПАО Сбербанк. В случае задолженности платежа обязался выплатить проценты в размере 0,2 % от минимального ежемесячной суммы за каждый просроченный день. В случае продажи квартиры обязался выплатить оставшуюся на момент продажи часть задолженности с учетом выплаченной ранее суммы (л.д.20).
В этот же день ФИО3 дана расписка, в соответствии с которой он выразил согласие на выплату ему денежных средств в размере 350 000 рублей за ... долю в праве на квартиру <адрес>, подаренную ему его отцом ФИО1 с рассрочкой платежа, ежемесячно суммой не менее 5000 рублей, в срок не позднее 1 числа каждого месяца, начиная с 01 июля 2019 года на счет №... в ПАО Сбербанк. В случае необходимости согласен на продажу квартиру, и выплату ему оставшейся на момент продажи части задолженности с учетом выплаченной ранее суммы. После выплаты всей суммы в размере 350 000 рублей обязался сделать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае своевременной ежемесячной выплаты ФИО1 обязался не продавать 1/3 долю в квартире третьим лицам. В случае задолженности ФИО1 более трех месяцев оставляет за собой право на продажу ... доли в праве на квартиру (л.д.21).
Таким образом, из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в текстах расписок, следует, ФИО1 берет на себя обязательство о выплате денежные средства в размере 350 000 рублей за ... долю в праве за квартиру <адрес>, с рассрочкой платежа, не менее 5000 рублей в месяц, а в свою очередь ФИО3 выразил согласие на выплату ему указанных денежных средств в размере 350 000 рублей за ... долю в праве на квартиру <адрес>, и в случае необходимости на продажу указанной квартиру, из чего, по мнению судебной коллегии, в полной мере не следует о том, что стороны пришли к соглашению о купле-продажи ... долю в праве за квартиру <адрес> и оговорили все существенные условия договора, как предварительного так и основного.
Далее, согласно чекам по операциям ПАО «Сбербанк онлайн» за период с августа 2019 года по 27 февраля 2023 года ФИО1 произведена оплата в размере 340 100 рублей. За период за июль 2019 года, с сентября 2019 года по июль 2020 года имела место просрочка платежей (л.д. 22-56).
27 февраля 2023 года ФИО1 в адрес ФИО3 направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи ... доли в праве на квартиру <адрес> по цене 350 000 рублей, приложен экземпляр договора (л.д.57-62).
ФИО5 в ответ на предложение выразил согласие на заключение договора купли-продажи доли стоимостью 700 000 рублей (л.д.63).
17 июня 2023 года ФИО1 произведена оплата доли в размере 10 000 рублей за период июнь, июль 2019 года, что подтверждается копией платежного поручения №..., а также проценты за просрочку уплаты за период с 24 июля 2019 год по 25 августа 2019 года, с 01 сентября 2019 года по 13 августа 2020 года в размере 3850 рублей (платежное поручение №... от 7 июня 2023 года) (л.д.121,122).
Делая вывод о квалификации договора как предварительного, суд первой инстанции указал на достижение между сторонами по делу договоренностей об определении цены договора в размере 350 000 рублей, рассрочки платежа, условий прекращения договора на случай просрочки оплаты ежемесячного платежа, следовательно, условие о рассрочке платежа отвечает требованиям основного договора, которым указанные расписки являться не могут в силу следующего.
В силу пункта 2 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.
На основании положений части 4 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 13 сентября 2023 года представитель истца ФИО2 не могла пояснить с достоверной точностью каким из договоров (основным или предварительным), являются расписки, указав на то, что по сути это основной договор, потому что по предварительному договору сумма не выплачивается. Основной договор в виде одного документа отсутствует. По оплате - основной договор, но поскольку имеют место быть два экземпляра с обязательствами сторон полагает, что это предварительный договор.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что иных соглашений, договоров, оформленных в виде единого документа, сторонами не заключалось. Расписки, выраженные в письменной форме, не могут быть доказательством заключения основного или предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества, по основаниям перечисленным выше, а так же поскольку закон требует совершения таких сделок не просто в письменной форме, но и путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Кроме того, как указал суд первой инстанции, истцом выбран неверный способ защиты права, поскольку положения действующего законодательства не предусматривают признание права собственности на объект недвижимости на случай уклонения стороны от заключения основного договора, с чем судебная коллегия полагает возможным согласится, а доводы апелляционной жалобы в этой части подлежат отклонению.
Так, как указывалось ранее, согласно абзацу 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
В соответствии с пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее Постановление Пленума №10/22) если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 61 Постановления Пленума № 10/22, следует, что, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, как в случае квалификации спорного договора в качестве предварительного, так и в случае квалификации его как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, закон не предусматривает заявленный истцом способ защиты права - признание права собственности на объект недвижимости.
То обстоятельство, что истец, в отличие от ответчика, всегда проживал и проживает в квартире, нес и несет бремя ее содержания, поэтому он как покупатель является законным владельцем доли в праве собственности на квартиру, не имеет правового значения при разрешении поставленного перед судом вопроса при установлении факта несоблюдения сторонами по делу формы договора купли-продажи.
Как указано выше, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 27, 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Таким образом доводы подателя жалобы об ошибочности выводов суда о том, что в договоре не указан срок для заключения основного договора, из чего сделан вывод, что годичный срок для заключения основного договора истек и договор прекратил свое действие, судебной коллегией отклоняются как противоречащие вышеприведенным нормам законодательства. Как верно указал суд первой инстанции, ссылка истца, о том, что договор был заключен на срок 70 месяцев, до полной выплаты стоимости доли, несостоятельная, поскольку из буквального толкования теста расписок следует, что на данный срок истцу была предоставлена рассрочка выплаты денежной суммы.
Утверждение апеллянта о том, что суд должен квалифицировать договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, поэтому судом не применены нормы, подлежащие применению, не может быть принято во внимание, поскольку правовых оснований квалифицировать договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате у суда не имеется ввиду не соблюдения сторонами формы договора в виде одного документа, подписанного обеими сторонами сделки.
Исследовав представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и системной связи, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сторонами не был составлен и подписан письменный договор купли-продажи квартиры виде одного документа, такой договор не прошел государственную регистрацию, а расписки не могут быть признаны таковым.
Приведенные в апелляционной жалобе доводы по существу повторяют позицию ответчика, изложенную при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда, направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных и исследованных судом в соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и не могут служить основанием для отмены принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм материального либо процессуального права, влекущих отмену состоявшегося по делу судебного постановления, не допущено.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 22 июня 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО1 по доверенности ФИО2 – без удовлетворения.
Председательствующий О.В. Образцов
Судьи: Л.В. Белозерова
Е.С. Махина
Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 20 сентября 2023 года.