Решение по делу № 2-3113/2023 от 03.08.2023 - о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании задолженности.

УИД: 50RS0010-01-2023-002545-11

Дело № 2-3113/2023

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2023 года г.о. Балашиха

Железнодорожный городской суд Московской области в составе судьи Васильевой М.В., при секретаре Бакаевой А.Ю., с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании задолженности,

установил:

Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха обратился в суд с названным иском, указав, что 19 марта 2008 года Комитет по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области заключил с ФИО3 договор аренды земельного участка №. По Договору аренды арендатору передается земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира – жилого дома по адресу <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Срок аренды установлен с 19 марта 2008 года до 17 марта 2057 года. На основании договора уступки прав и обязанностей от 26 июня 2014 года, ФИО3 переданы права и обязанности по Договору аренды ФИО4, который, в свою очередь, передал права и обязанности по договору аренды земельного участка ФИО2 на основании договора уступки прав и обязанностей от 11 ноября 2019 года. В соответствии с пунктом 4.4.2. Договора аренды, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления. Согласно п. 4.1.1. Договора аренды, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода. В результате осмотра арендуемого земельного участка выявлено, что ФИО2 не использует земельный участок по его целевому назначению. На земельном участке отсутствуют какие-либо строения. Также ФИО2 не исполняет своих обязательств по своевременному внесению арендной платы. Задолженность по арендной плате по состоянию на 02 марта 2023 года за период с января по февраль 2023 года составляет 1 877 рублей 47 копеек. Неисполнение ФИО2 принятых на себя обязательств по Договору аренды земельного участка влечет нарушение имущественных прав Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха. 24 марта 2023 года Комитет направил в адрес ФИО2 уведомление № с предложением расторгнуть договор аренды. До настоящего времени ответ на уведомление не поступал.

Просит суд расторгнуть договор аренды № от 19 марта 2008 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: <адрес>, обязать ФИО2 в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда освободить указанный земельный участок и возвратить его по акту приема-передачи, взыскать с ФИО2 в свою пользу задолженность по арендной плате за земельный участок за период с января по февраль 2023 года в размере 1 877 рублей 47 копеек, пени в размере 1 367 рублей 37 копеек.

Представитель истца Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании против удовлетворения требований возражала, поддержала доводы, изложенные в отзыве на иск, из которых следует, что в обоснование исковых требований истец указывает, что у ответчика по состоянию на 02 марта 2023 года за период с января по февраль 2023 года существует задолженность по оплате в размере 1 877 рублей 47 копеек. Данная сумма ничем не обоснована, не понятен период, так как исходя из уведомления № сумма арендной платы за квартал – 3350 рублей 81 копейка. Соответственно, аренда за месяц составляет 1116 рублей 93 копейки, за два месяца 2 233 рублей 87 копеек. При этом 2023 год оплачен в полном объеме, что подтверждается чеком по операции от 21.03.2023 года и письмом на портале «Госуслуги». При этом оплата за 2023 года была осуществлена только в марте 2023 года, поскольку 21 февраля 2023 года истцом по электронной почте в адрес ответчика было направлено письмо о том, что изменились реквизиты и тарифы на аренду в 2023 году, и будут направлены уведомления позже. Далее 28 февраля 2023 года от ответчика на электронную почту истец получил уведомление с новыми тарифами и реквизитами. Из указанного следует, что у ответчика не было возможности оплатить аренду ранее по уведомлению самого же ответчика, ввиду изменения реквизитов. Кроме того, ответчик не может приступить к освоению земельного участка, в связи с противоправными действиями со стороны местных жителей, которые активно препятствуют освоению ею земельного участка. Ни истец, ни Администрация не оказывают ответчику никакого содействия в освоении земельного участка. Для строительства на спорном земельном участке ответчиком было получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома, однако, она не может начать строительство, так как местные жители постоянно ломают заборы, препятствуют проезду строительной техники. Таким образом, ответчик не может приступить к строительству жилого дома по независящим от него причинам, которые выражаются в виде недовольства местных жителей, которые активно препятствуют началу строительных работ. Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, не предусмотрены.

В судебном заседании просила применить последствия пропуска срока исковой давности в отношении пени за период с 2014 года по 2020 год.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства по делу в их совокупности, приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст. 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств.

В соответствии со ст. 57 ГПК РФ, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

На основании ст. 9 Гражданского кодекса РФ, граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу положений ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Указанный основополагающий принцип осуществления гражданских прав закреплен также и положениями ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в силу которых не допускается злоупотребление правом.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Законом Московской области от 24 июля 2014 года N 107/2014-ОЗ "О наделении органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области отдельными государственными полномочиями Московской области" органы местного самоуправления городских округов наделяются государственными полномочиями в том числе по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Судом установлено, что 19 марта 2008 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Железнодорожный Московской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, являющийся государственной собственностью, общей площадью 1200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемых к договору и являющимся его неотъемлемой частью, который находится примерно в 18 м по направлению на восток от ориентира жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, для использования в целях – индивидуальное жилищное строительство (л.д. 9-14). Срок аренды участка устанавливается с 19 марта 2008 года до 17 марта 2057 года (п. 2.1. договора аренды).

26 июня 2014 года между ФИО3 (цедент) и ФИО4 (цессионарий) заключен договор уступки прав аренды земельного участка, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № от 19 марта 2008 года, заключенному между цедентом и Комитетом по управлению имуществом городского округа <адрес> на срок с 19 марта 2008 года по 17 марта 2057 года (л.д. 17-18).

11 ноября 2019 года между ФИО4 и ФИО2 был заключен договор уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка № от 19 марта 2008 года, заключенному на срок с 19 марта 2008 года по 17 марта 2057 года.

Таким образом, в настоящее время арендатором земельного участка является ФИО2

Из акта выездного обследования земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1200 кв.м., категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство от 14 марта 2023 года, произведенного Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха следует, что в ходе осмотра выявлено, что земельный участок не огорожен, доступ на территорию земельного участка свободный. Земельный участок представляет собой неблагоустроенную территорию с произрастающей на ней древесно-кустарниковой растительностью. Вся площадь земельного участка покрыта устойчивым снежным покровом. Какие-либо строения на земельном участке отсутствуют (л.д. 29-32).

29 марта 2023 года в адрес ответчика направлялось предупреждение от 24 марта 2023 года № о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период с января по февраль 2023 года в размере 1 877 рублей 47 копеек, пени 1 367 рублей 37 копеек, а всего 3 244 рубль 84 копеек и предложение о расторжении договора аренды в случае, если ответчик не представит в течение 30 календарных дней с момента отправки настоящего предупреждения доказательства погашения задолженности по арендной плате, а также доказательства использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением (л.д.40-41, 42).

Как указывает истец, данное предупреждение оставлено без ответа.

Истец ссылается на то, что при осмотре указанного выше земельного участка специалистами Комитета по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха установлено, что предоставленный ФИО4 в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют, более того у ответчика имеется задолженность по арендной плате в размере 3 244 рубля 84 копейки.

В силу пункта 4.1.1. договора аренды земельного участка, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев), либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

На основании пункта 4.4.2. договора аренды земельного участка, арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Статьей 7 (пункт 1) Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

В связи с этим, ссылку истца на положения пункта 4.4.2. договора аренды земельного участка нельзя признать правомерной.

Кроме того, договором аренды земельного участка конкретные сроки освоения земельного участка, переданного ответчику, предусмотрены не были.

01.06.2023 года Администрация г.о. Балашиха дала ответчику разрешение в виде уведомления на строительство жилого дома на арендованном земельном участке, а 09.06.2023 года ответчику было выдано разрешение на присвоение строящемуся зданию почтового адреса.

Из указанного следует, что в настоящее время ответчик осуществляет строительство жилого дома на арендованном им земельном участке.

Из представленного истцом расчета следует, что в результате несвоевременного внесения арендной платы у ответчика образовалась задолженность за период января по февраль 2023 года.

21 марта 2023 года ФИО2 оплатила сумму в размере 13 403 рубля 23 копейки, что подтверждается чеком по операции ПАО Сбербанк, а также письмом на портале «Госуслуги».

Поскольку ответчик не нарушает условий договора аренды земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № от 19.03.2008 года, обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда освободить спорный земельный участок.

Разрешая требование истца о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № от 19.03.2008 года за период с января 2023 года по февраль 2023 года в размере 1 877 рублей, суд исходит из того, что по состоянию на дату вынесения решения задолженности по арендной плате за земельный участок у ответчика перед истцом не имеется, что подтверждается представленным в материалы дела расчетом, согласно которому ответчик имеет переплату по арендным платежам в размере 5 941 рублей 08 копеек. Таким образом, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по арендным платежам в размере 1 877 рублей 47 копеек не имеется.

Для удовлетворения требования о взыскании с ответчика в пользу истца пени в размере 1 367 рублей 37 копеек оснований также не имеется ввиду следующего.

Согласно представленному в материалы дела расчету, указанная сумма пени начислена за период с 10 января 2014 года по 01 марта 2023 года.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности в отношении пеней за период с 2014 года по 2020 год.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса РФ, исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.

Согласно п.3.3. Договора аренды земельного участка от 19 марта 2008 года, арендная плата вносится арендатором в полном объеме ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.2 Договора).

Из представленного в материалы дела Комитетом расчета следует, что сумма пени начислена за период с 10 января 2014 года по 01 марта 2023 года и составляет 1 393 рублей.

Однако, учитывая ходатайство ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд находит подлежащим взыскать сумму пени за период с 05 июня 2020 года, отказав во взыскании пени в размере 1 288 рублей 14 копеек, начисленных за период с 10 января 2014 года по 04 июня 2020 года, поскольку срок исковой давности (3 года) в отношении указанной суммы истцом пропущен.

Расчет данной суммы выглядит следующим образом: по состоянию на 10.05.2020 года сумма пени, начисленных ответчику, составляла 1 245 рублей 78 копеек. За период с 11.05.2020 года по 10.06.2020 года ответчику были начислены пени в размере 52 рубля 50 копеек, следовательно, за один день пени составляют 01 рубль 69 копеек. Учитывая, что истец обратился с настоящим иском в суд 05 июня 2023 года, и суд пришел к выводу об удовлетворении ходатайства ответчика и применении последствий пропуска срока исковой давности, взысканию не подлежит сумма за период с 10.01.2014 года по 04.06.2020 года (включительно), которая составляет 1 288 рублей 14 копеек (1245,78 + (52,50 – (1,69*6).

Исходя из изложенного, сумма пени, подлежащая взысканию, составляет 79 рублей 23 копейки (1367,37-1 288,14).

Согласно представленному расчету, ФИО2 имеет переплату задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 5 941 рублей 08 копеек. Размер неустойки, с учетом применения последствий пропуска срока исковой давности, за период с 05.06.2020 года по 01.03.2023 года составляет 79 рублей 23 копейки. Принимая во внимание, что у ответчика имеется переплата, суд находит возможным за счет указанной переплаты зачесть задолженность по неустойке, как оплаченную (5 941,08-79,23). С учетом зачета неустойки в указанном размере, задолженности ФИО2 перед Комитетом по управлению имуществом Администрации г.о. Балашиха по неустойке не имеет, ввиду чего оснований для удовлетворения требования Комитета о взыскании неустойки не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

суд

решил:

в иске Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Балашиха к ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка и взыскании задолженности – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Железнодорожный городской суд Московской области.

Судья М.В. Васильева

Решение в окончательной форме

изготовлено 14 августа 2023 года