УИД 62RS0004-01-2022-000035-74
дело №2-970/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
20 октября 2022 года г.Рязань
Советский районный суд г.Рязани в составе председательствующего судьи Эктова А.С., при секретаре Янковиче Г.И., с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании права собственности на квартиру, указав, что 09 февраля 2016 года между ним и ФИО3 был заключен договор купли-продажи квартиры № дома 135 по ул.Введенская г.Рязани стоимостью 4000000 руб. Истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры, однако ответчик уклоняется от подписания акта-приема передачи квартиры и государственной регистрации, что лишает истца возможности произвести регистрацию права собственности на фактически принадлежащую ему квартиру. Просит суд передать по акту-приему передачи квартиру общей площадью 87,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> по договору купли - продажи квартиры от 09 февраля 2016 года; признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 87,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> по договору купли - продажи квартиры от 09 февраля 2016 года.
В дальнейшем, представитель истца ФИО1 – ФИО2, действующая на основании доверенности, уточнила исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ и окончательно просила признать за ФИО1 право собственности на квартиру общей площадью 87,4 кв.м., расположенную по адресу: Рязанская область, г.Рязань, <адрес> произвести государственную регистрацию перехода права собственности на неё на основании договора купли - продажи квартиры от 09 февраля 2016 года.
В судебном заседании представитель истца ФИО1 – ФИО2 заявленные требования поддержала по указанным выше основаниям.
Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на безденежность заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры, а также пропуск истцом срока исковой давности.
Истец ФИО1, ответчик ФИО3, представитель третьего лица Управление Росреестра по Рязанской области, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, не явились, об уважительности причин неявки не сообщили.
Суд, в соответствии со ст.167 ГПК РФ, находит возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО1, ответчика ФИО3, представителя третьего лица Управление Росреестра по Рязанской области.
Суд, выслушав пояснения представителей сторон, показания свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, ФИО6, ФИО7, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что 09 февраля 2016 года между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> общей площадью 87,4 кв.м., которая на основании свидетельства о регистрации права от 06.05.2013г. № принадлежит продавцу (далее – Договор).
В соответствии с п.3 Договора продавец уведомляет покупателя о том, что на момент подписания договора вышеуказанная квартира находится в залоге по договору ипотеки №, заключенному между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ФИО3 (залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Сиера», возникших на основании кредитного договора № от 24.12.2012г.
Согласно п.5 Договора стоимость квартиры установлена в размере 4000000 руб., которая является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Указанная сумма оплачена покупателем продавцу до подписания настоящего Договора. Продавец обязуется снять обременение с квартиры до 01 марта 2016 года.
Пунктом 6 Договора предусмотрено, что передача отчуждаемой квартиры продавцом и принятие её покупателем состоится после подписания Договора.
В судебном заседании также было установлено, что после подписания договора купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года, ФИО1 вселился в принадлежащую ответчику ФИО3 спорную квартиру, при этом акт приема-передачи квартиры сторонами не подписывался.
После вселения ФИО1 в квартиру, им была приобретена мебель, подключено цифровое телевидение, интернет, что подтверждается представленными в материалы дела договором на предоставление услуг связи № от 08.10.2016г., договором изготовления мебели по индивидуальному заказу №№ от 20 июня 2016 года, договором розничной купли-продажи товара №№2016г.
Также в ходе рассмотрения данного дела было установлено, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО «Сиера» принятых на себя обязательств по кредитному договору № от 23 мая 2014 года, ПАО Сбербанк обратилось в Советский районный суд г.Рязани с иском к ООО «Сиера», ФИО3, ФИО8 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Определением Советского районного суда г.Рязани от 25 декабря 2017 года производство по указанному делу было прекращено в связи с отказом истца от иска по причине погашения кредитной задолженности в полном объеме 21 декабря 2017 года.
24 января 2018 года ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке №.
Истец ФИО1, обращаясь с настоящим иском в суд, указал, что после отмены обременения, ФИО3 уклоняется от государственной регистрации Договора и перехода права собственности на квартиру.
Возражая против исковых требований ФИО1, ответчик ФИО3 ссылалась на то, что денежные средства ФИО1 по договору купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года ей до настоящего времени не передал. Согласно их взаимной договоренности, ФИО1 должен был в начале 2022 года взять ипотечный кредит в АО «АБ «Россия» на приобретение спорной квартиры, для получения которого стороны вместе собирали необходимые документы. 10 января 2022 года ФИО1 передал ФИО3 в качестве задатка денежные средства за продаваемую квартиру в размере 100000 руб., однако в дальнейшем, ФИО1 отказался от исполнения своих обязательств и обратился с настоящим иском в суд.
Согласно ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии со ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу вышеуказанных норм гражданского законодательства РФ, право собственности у покупателя квартиры возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимого имущества и перехода права собственности на него.
Пунктом 3 ст.165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
В силу п.3 ст.551 ГК РФ, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
В соответствии с п.61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
Таким образом, в случае уклонения продавца от регистрации сделки купли-продажи квартиры, законодательство РФ предусматривает возможность приобретения покупателем права собственности на неё при условии, что договор купли-продажи сторонами является исполненным.
Оспаривая исполнение ФИО1 договора купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года, ФИО3 ссылалась на его безденежность.
По правилам п.1 ст.812 ГК РФ заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).
Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Судом, на ответчика ФИО3 была возложена обязанность представить в материалы дела соответствующие доказательства, отвечающие требованиям относимости и допустимости, подтверждающие безденежность договора купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года, при этом ссылка на свидетельские показания является недопустимой.
В качестве доказательств безденежности Договора ФИО3 представлены:
- доверенность от 13 декабря 2021 года, удостоверенная нотариусом ФИО9, согласно которой ФИО3 уполномочивает Свидетель №1 продать любому лицу принадлежащую ей квартиру, расположенную по адресу: <адрес> за цену не менее 5000000 руб.;
- копия расписки в получении от ФИО1 ФИО3, в лице поверенного Свидетель №1, 10 января 2022 года денежных средств в виде задатка за приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 100000 руб.;
- документы, которые были направлены в январе 2022 года на адрес электронной почты сотрудника банка АО «АБ «Россия» ФИО7 с целью планируемого получения ипотечного кредита на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (копия паспорта ФИО1, трудовая книжка ФИО1, справка о доходах 2-НДФЛ ФИО1 за 2019, 2020, 2021 годы, копия паспорта супруги ФИО1 – ФИО10, копия паспорта ФИО3, свидетельство о регистрации права от 06.05.2013г. <адрес>, копия договора участия в долевом строительстве от 26.03.2012г. и дополнительное соглашение к нему, копия договора уступки права требования от 18.04.2013г., копия акта приема-передачи от 25.04.2013г., копия технического паспорта на квартиру от 05.03.2012г., копия кадастрового паспорта на квартиру от 19.06.2012г., проект расписки в получении денежных средств в качестве задатка, проект договора купли-продажи квартиры, проект акта приема-передачи квартиры, копия доверенности ФИО3 выданная на имя Свидетель №1, копия паспорта Свидетель №1).
Вышеназванные письменные доказательства истцом не оспорены.
Истец ФИО1 в ходе рассмотрения настоящего дела факт написания им собственноручно расписки в передаче денежных средств ФИО3 в качестве задатка за приобретаемую квартиру, после заключения договора от 09 февраля 2016 года, не опроверг. В ходе судебного заседания представитель истца утверждал, что ФИО1 расписку о передаче ФИО3 денежных средств не подписывал, однако от проведения почерковедческой экспертизы представитель истца отказался. Отказ от проведения почерковедческой экспертизы дает суду, в силу положений ст.79 ГПК РФ, право признать факт написания ФИО1 расписки установленным.
Показаниями свидетелей Свидетель №1, Свидетель №2, ФИО7 подтверждается факт сбора ФИО1 документов с целью получения ипотечного кредита в АО «АБ «Россия» для приобретения спорной квартиры, что не противоречит собранным по делу письменным доказательствам.
Более того, до предъявления ФИО1 настоящего иска в суд, ФИО3 обращалась в органы полиции с заявлением, в котором просила принять меры к ФИО1, который незаконно проживает в принадлежащей ей квартире по адресу<адрес>
Таким образом, характер и последовательность действий ФИО1 по передаче ФИО3 в качестве задатка денежных средств на покупку квартиры и сбор документов для получения в банке ипотечного кредита после подписанного сторонами договора купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года, а также обращение ФИО3 в правоохранительные органы с требованием принять меры к истцу, который незаконно проживает в её квартире, свидетельствуют о том, что денежные средства ФИО1 ФИО3 в размере 4000000 руб. по Договору не передавались.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Так как в ходе рассмотрения настоящего дела суд пришел к выводу о том, что ФИО1 свои обязательства по передаче денежных средств ФИО3 в размере 4000000 руб. по договору купли-продажи квартиры от 09 февраля 2016 года не исполнил, у него соответствующее право требования регистрации договора перехода права собственности на квартиру не возникло, что является основанием для отказа в удовлетворении предъявленных им исковых требований.
Тот факт, что ФИО1 после подписания Договора фактически проживает в принадлежащей ФИО3 квартире, не может служить основанием для удовлетворения иска, т.к. при не исполнении истцом (покупателем) обязанности по оплате приобретаемой им у ответчика (продавца) квартиры, фактическое проживание в спорной квартире юридического значения для рассмотрения данного спора не имеет. Более того, оплата коммунальных платежей в отношении квартиры истцом не производилась, сумма задолженности по состоянию на октябрь 2022 года составляет 347304 руб., что свидетельствует об отсутствии расходов со стороны ФИО1 по содержанию спорной квартиры.
Учитывая фактическое проживание ФИО1 в спорной квартире и разъяснение Пленума Верховного Суда РФ, изложенное в п.61 Постановления от 23.06.2015г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» довод представителя ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется, поскольку сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 <данные изъяты> к ФИО3 <данные изъяты>) о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру отказать.
Решение в месячный срок может быть обжаловано в Рязанский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Советский районный суд г.Рязани.
Судья А.С. Эктов