Судья Жидких Н.А. Дело № 33а-5185/2023

УИД 22RS0065-02-2022-006755-38

№ 2а-724/2023 (1 инстанция)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 июля 2023 года г. Барнаул

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Скляр А.А.,

судей Бугакова Д.В., Запаровой Я.Е.,

при секретаре Хабаровой Ю.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу административного ответчика комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула, апелляционную жалобу заинтересованного лица администрации г.Барнаула на решение Индустриального районного суда г.Барнаула от 16 марта 2023 года по административному делу по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула о признании решения незаконным, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Бугакова Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к комитету по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула в котором с учетом уточнений просила признать незаконным изложенный в письме от ДД.ММ.ГГ № ПФ2960/01-17/4 отказ в продлении договора аренды; возложить обязанность в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 802 кв.м., кадастровый *** с видом разрешенного использования для завершения строительства индивидуального жилого дома, сроком на 3 года.

В обоснование заявленных требований указала на то, что между ней и ФИО2 ДД.ММ.ГГ заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства со степенью готовности 18%, площадью 145 кв.м., проектируемое назначение индивидуальный жилой дом, кадастровый ***, расположенный по адресу: <адрес>.

Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства по договору аренды от ДД.ММ.ГГ *** был предоставлен предыдущему собственнику - АО СЗ «Барнаулкапстрой». После государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства ей в силу закона перешли все права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГ ***. В связи с тем, что строительство дома не завершено, ДД.ММ.ГГ обратилась в комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> с заявлением о продлении договора аренды. На указанное заявление комитет предоставил ответ об отказе в продлении договора аренды, указав, что срок действия договора окончен ДД.ММ.ГГ, в едином государственном реестре недвижимости запись об аренде погашена, правовые основания для продления договора отсутствуют. Отказ в продлении срока договора аренды является незаконным, нарушает права и законные интересы. В связи с распространением короновирусной инфекции действовали ограничительные меры, соблюдение которых носило обязательный характер, нарушение влекло применение штрафных санкций, в связи с чем истец вынужден был приостановить деятельность по строительству, в том числе по причине отсутствия дохода, необходимого для завершения строительства объекта, в срок до окончания договора аренды. Ухудшение ситуации в результате распространения коронавирусной инфекции является существенным изменением обстоятельств, что не могло быть предусмотрено сторонами договора при всей осмотрительности. Отсутствовала объективная возможность обратиться с заявлением о продлении договора аренды до ДД.ММ.ГГ, поскольку права по договору аренды перешли к ней только после заключения договора купли-продажи объекта незавершенного строительства ДД.ММ.ГГ, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ. Комитет при рассмотрении заявления о продлении договора аренды ограничился лишь формальным соблюдением норм земельного законодательства, не проанализировав обстоятельства, существовавшие на момент подачи заявления применительно к общим нормам гражданского законодательства, предусматривающим возможность внесения изменений в договор.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в нем в качестве заинтересованных лиц привлечены АО СЗ «Барнаулкапстрой», ФИО2, администрация <адрес>, комитет по строительству, архитектуре и развитию <адрес>.

Решением Индустриального районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГ административное исковое заявление удовлетворено частично. Признано незаконным решение комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> от ДД.ММ.ГГ № ПФ-2960/01-17/4 об отказе в продлении договора аренды испрашиваемого земельного участка. На комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГ № ПФ-2960 (с учетом заявления ФИО1 от ДД.ММ.ГГ) в установленном законом порядке. Взысканы с комитета по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе комитет по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на то, что по условиям договора аренды его срок не подлежит продлению и возобновлению; заявление истца от ДД.ММ.ГГ с формулировкой «прошу переоформить договор аренды земельного участка» не могло быть рассмотрено как заявление о продлении срока действия договора, поскольку переоформление права аренды предусматривает, что новому арендатору переходят права и обязанности на тех же условиях, что и у прежнего арендатора, переоформление прав по договору аренды путем составления дополнительного соглашения о вступлении истца в договор не изменило бы условий в части продления срока; в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ не действовал какой-либо нормативный правовой акт, предусматривающий возможность продления договора аренды земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, истец имела возможность обратиться за продлением договора после ДД.ММ.ГГ на основании Федерального закона от ДД.ММ.ГГ № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», однако обратилась с таким заявлением ДД.ММ.ГГ, то есть после окончания срока действия договора; комитет уведомил арендатора об истечении срока аренды путем направления в адрес истца, несмотря на то, что такая обязанность действующим законодательством на комитет не возложена.

В апелляционной жалобе администрация г.Барнаула просит решение суда отменить, принять новое, которым отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на то, что истец обратилась с заявлением о продлении срока договора аренды за пределами срока его действия; уведомление о прекращении договора аренды, направленное комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула, носило информативный характер, не являлось односторонним отказом в соответствии с пунктом 6.3 договора аренды; заявление истца от ДД.ММ.ГГ сводилось к заключению дополнительного соглашения о вступлении в договор аренды, своевременных мер к сохранению арендных отношений не принимала; приобретая объект незавершенного строительства, истец должна была предвидеть правовые последствия и действующее в тот момент правовое регулирование, в том числе сроки обращения о продлении действия договора аренды; объект недвижимости был приобретен после начала пандемии в связи с чем истец должна была осознавать все возможные риски строительства в условиях введения на территории Алтайского края режима повышенной готовности в связи с распространением новой короновирусной инфекции; согласно акту осмотра от ДД.ММ.ГГ спорный земельный участок свободен от капитальных и некапитальных строений, не используется, комитетом подано исковое заявление о признании права на объект незавершенного строительства отсутствующим.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель административного ответчика ФИО4, представитель заинтересованного лица администрации г.Барнаула - ФИО5 доводы апелляционных жалоб поддержали, представитель административного истца - ФИО6 против доводов апелляционных жалоб возражала. Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, об отложении судебного заседания не просили, об уважительных причинах неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в полном объеме, обсудив доводы жалоб, возражений на них, выслушав представителя административного ответчика, представителя заинтересованного лица, представителя административного истца судебная коллегия приходит к следующему.

Удовлетворяя административные исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что административный ответчик после истечения срока договора аренды не обращался с иском в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обратился с иском о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства лишь ДД.ММ.ГГ; до ДД.ММ.ГГ истец не могла обратиться с заявлением о продлении договора аренды, поскольку право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано ДД.ММ.ГГ; разрешение на строительство действует до ДД.ММ.ГГ, период времени на который участок был предоставлен истцу для завершения строительства, является недостаточным; отказ в продлении срока действия договора аренды является незаконным, преждевременным, формальным, без учета подачи ДД.ММ.ГГ заявления об оформлении арендных отношений, договор аренды подлежал пролонгации.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГ регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГ ода № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

В случае если публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 3.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у собственника объекта незавершенного строительства имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

Аналогичная позиция изложена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ ***-КАД21-17-К5.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГ между городским округом – городом Барнаулом и ОАО «Барнаулкапстрой» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером *** на срок до ДД.ММ.ГГ для комплексного освоения в целях жилищного строительства (для строительства индивидуального жилого дома).

ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГ между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> и АО СЗ «Барнаулкапстрой» заключен договор аренды земельного участка *** с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> для завершения строительства индивидуального жилого дома, договор заключен на срок 3 года с даты государственной регистрации, договор зарегистрирован ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ зарегистрировано право собственности ФИО7 на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи.

Между АО СЗ «Барнаулкапстрой» и ФИО7 ДД.ММ.ГГ заключен договор перенайма по договору аренды земельного участка *** от ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ на основании договора купли-продажи зарегистрировано право собственности ФИО2 на указанный объект незавершенного строительства.

ДД.ММ.ГГ между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи, право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратилась в комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка. Ответ на указанное заявление дан не был.

ДД.ММ.ГГ ФИО1 обратилась в комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> с заявлением о продлении срока перенайма по договору аренды земельного участка.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству <адрес> в ответе от ДД.ММ.ГГ № ПФ2960/01-17/4 отказал в продлении договора аренды, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для его продления в связи с истечением срока договора.

Между тем отказ в продлении договора аренды земельного участка лишь на основании истечения срока его действия, без оценки обстоятельств наличии зарегистрированного права собственности истца на объект незавершенного строительства, расположенного на испрашиваемом земельном участке, и в отсутствие судебного акта об изъятии такого объекта, либо признании права отсутствующим, является формальным и не может быть признан законным.

Кроме того на дату принятия решения об отказе в продлении договора аренды на основании окончания срока его действия, административный ответчик располагал сведениями о том, что земельный участок свободен от капитальных и некапитальных строений, не используется, что следует из акта осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГ, однако оценка данному обстоятельству, с учетом вышеуказанных правовых норм при принятии решения административным ответчиком дана не была, что также свидетельствует о формальном подходе к рассмотрению заявления истца.

Доводы апелляционных жалоб о том, что договор аренды в данном случае не подлежал продлению в связи с истечением срока его действия, основаны на неверном толковании норм материального права.

Иные доводы жалоб не свидетельствуют о том, что при рассмотрении данного дела судом были допущены существенные нарушения норм права, которые могли бы служить основанием для отмены судебного акта.

Руководствуясь статьей 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Индустриального районного суда г. Барнаула от 16 марта 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула, апелляционную жалобу администрации г.Барнаула - без удовлетворения.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение шести месяцев со дня его вынесения путем подачи кассационной жалобы в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 июля 2023 года.