Дело №2-703/2023 08 сентября 2023 года
29RS0014-01-2022-006487-25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе:
председательствующего судьи Ждановой А.А.
при секретаре судебного заседания Максимовой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» к ФИО1 АлексА.не о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,
установил:
общество с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (далее - ООО «Кватре Стар», Общество) обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве <№> от 19 января 2018 года в размере 96 919 руб. 55 коп.
В обоснование иска указано, что ответчиком в полном объеме не исполнена обязанность по оплате стоимости квартиры в многоквартирном доме со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г.Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ... по договору участия в долевом строительстве <№> от 19 января 2018 года. Согласно проекту общая площадь квартиры ответчика составляла 56,61 кв.м, в том числе лоджия 1,94 кв.м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). После завершения строительства дома фактическая площадь квартиры за номером 19 составила 57,8 кв.м., в том числе, лоджия площадью 2,8 кв.м. (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Таким образом, площадь квартиры увеличилась на 1,19 кв.м, что составляет более 1% общей фактической площади квартиры, которая согласно п.3.2 договора подлежит доплате исходя из предусмотренной договором стоимости одного квадратного метра в размере 81 445 руб. 14 мая 2021 года между ООО «Капитал Инвест» (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требований по договору строительства. Направленное в адрес ответчика уведомление о состоявшейся уступке с требованием о погашении задолженности оставлено без удовлетворения, что послужило причиной обращения в суд с заявленными требованиями.
Представитель истца, представитель третьего лица ООО «Капитал Инвест» в судебном заседании поддержали заявленные требования.
Ответчик в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
По определению суда дело рассмотрено при данной явке.
Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 19 января 2018 года между ООО «Капитал Инвест» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве <№>.
В соответствии с договором, застройщик обязался в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап: жилой дом в осях 1-16) по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, в границах ... и ..., а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома передать участнику объекта долевого строительства, определенный договором. Участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является квартира за номером 19, которая будет находиться в доме на 4 этаже. ... квартиры определяется согласно проекту по внутреннему контуру стен за вычетом площади технических шахт и капитальных перегородок и предварительно составляет 56,61 кв. м, в том числе лоджия площадью 1,94 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5). Объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией имел следующие характеристики: назначение: жилое; количество комнат 2; площадь комнат 13,24 кв. м, 11,85 кв. м; площадь кухни-гостиной 17,85 кв. м; площадь коридора 7,85 кв. м; площадь санузла 4,15 кв. м; площадь лоджии/балкона 3,88 кв. м (без учета понижающего коэффициента); строительные оси: "5-8", "В-Д". Также договором предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства может быть уточнена к моменту передачи объекта долевого строительства.
Согласно п. 3.1 договора стоимость квартиры на момент заключения договора составила 3869000 руб.
31 декабря 2019 года ООО «Капитал Инвест» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
07 апреля 2020 года между застройщиком и участником долевого строительства подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <№> от 19 января 2018 года.
14 мая 2021 года между ООО «Капитал Инвест» (цедент) и истцом (цессионарий) заключен договор уступки права требования по договору строительства.
27 мая 2021 года ответчику направлено уведомление о состоявшейся уступке права и необходимости доплаты стоимости квартиры в размере 96 919 руб. 55 коп. (81 445 руб. * 1,19 кв. м) руб. в связи с увеличением площади готового объекта.
Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными.
В силу статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.
По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее ГрК РФ), для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходим, в том числе, технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер (часть 1 статьи 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
По заданию застройщика ООО «Капитал Инвест» ООО «Архземкадастр» были произведены обмеры объекта капитального строительства - многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автомобильный паркинг (1 этап - жилой дом в осях 1-16), почтовый адрес: г.Архангельск, ...).
Согласно указанным обмерам фактическая площадь квартиры за номером 247 (проектный номер – 19) составила 57,8 кв. м, в том числе, лоджия площадью 2,8 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5).
Учитывая изложенное, истец рассчитал, что площадь квартиры увеличилась на 1,19 кв. м, что составляет более 1% от общей фактической площади квартиры.
В силу положений п. 3.2 договора, в случае увеличения фактической площади Объекта долевого строительства более чем на 1% участник долевого строительства производит застройщику доплату до полного размера цены договора, в течение 30 (тридцати) дней со дня получения от застройщика сообщения об этом, но в любом случае не позднее даты подписания акта приема-передачи с застройщиком, оплата за указанную разницу производится, исходя из стоимости одного квадратного метра, равной 81 445 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, информация о возможности изменения площади объекта долевого строительства в результате строительства доведена до сведения участника долевого строительства, что очевидно следует из содержания договора участия в долевом строительстве.
В качестве доказательством передачи ответчику объекта именно указываемой площади истцом представлен акт приема-передачи объекта, согласно п.1 которого общая площадь квартиры составила 55 кв. м (коридор – 8 кв. м, санузел – 4,5 кв. м, жилые комнаты – 13,3 и 12 кв. м, кухня-гостиная – 17,4 кв. м) и лоджия - 2,8 кв. м (с учетом поправочного коэффициента 0,5).
Определением суда от 27 января 2023 года по ходатайству ответчика, не согласившейся с установленной площадью переданного ей объекта недвижимости и квалификации переданного ей балкона как лоджии, была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «АльПрофи».
Согласно заключению эксперта ООО «АльПрофи» №<№> от 17 апреля 2023 года, фактическая площадь переданной ответчику квартиры составляет: коридор – 8 кв. м, санузел – 4,2 кв. м, жилые комнаты – 13,2 и 12 кв. м, кухня-гостиная – 17,4 кв. м.
Вместе с тем, учитывая, что данные замеры были произведены экспертом после проведения косметического ремонта и при этом не была определена площадь помещений без учета внутренней отделки, суд полагает необходимым взять за основу расчеты, произведенные ООО «Архземкадастр», которые незначительно отличаются от определенной экспертом площади.
Из имеющихся в материалах дела фотоснимков и пояснений эксперта, допрошенного в судебном заседании, следует, что косметический ремонт застекленной пристройки, влияющий на изменение ее площади, на момент ее осмотра ответчиком проведен не был, в связи с чем при расчете площади данной пристройки суд полагает необходимым принять установленную экспертом площадь – 5,50 кв. м, которая незначительно отличается от установленной ООО «Архземкадастр».
При ответе на поставленный судом вопрос о том, является ли внешняя застекленная пристройка к квартире ответчика лоджией и балконом, эксперт на основании СП 54.13330.2020 «Здания жилые многоквартирные» от 14 июня 2022 года и разъяснений, данных в учебном пособии «Архитектурно-строительные конструкции и детали жилых зданий» (2014 год), пришел к выводу о том, что спорная пристройка является балконом.
Аналогичные сведения содержатся и в техническом паспорте на квартиру ответчика, при этом в ответе на запрос представителя ответчика начальник Архангельского отделения Архангельского административно-производственного центра Северног филиала ППК «Росреестр» указывает, что данная площадка отнесена к балкону, поскольку выступает из плоскости наружной стены здания (СП 54.13330.2022 взамен СП 54.13330.2016), конструктивные элементы: одна боковая стена, несущая плита, ограждение (учебное пособие «Архитектурно-строительные конструкции и детали жилых зданий» (2014 год)).
Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО2 пояснила, что на момент разработки проектной документации на дом действовал СП 54.13330.2011, в котором формулировка понятий «балкон» и «лоджия» не отличалась существенно от действующего в настоящее время СП 2022 года, при этом как по действующему, так и по ранее действующему СП спорная пристройка относится к балкону.
Третьим лицом ООО «Капитал Инвест» представлена рецензия на указанное заключение эксперта, составленная директором ООО «ОЭЗиС» ФИО3, в которой он пришел к выводу об ошибочной трактовке экспертом норм СП 54.13330.2011 и отнесении спорной пристройки к лоджии.
Учитывая изложенное, суд руководствуется при принятии решения указанным заключением судебной экспертизы, поскольку оно составлено в соответствии с методическими рекомендациями по проведению такого рода экспертиз, судебный эксперт, в отличие от лиц, составивших рецензию и производивших замеры от ООО «Архземкадастр», был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта основаны на результатах непосредственного осмотра квартиры ответчика и материалах дела, мотивированы, последовательны и непротиворечивы, эксперт имеет необходимую квалификацию, в связи с чем оснований для назначения по делу повторной судебной экспертизы не имеется. Представленная в материалы дела рецензия является лишь мнением иного специалиста, отличным от заключения судебного эксперта, и не опровергает выводы судебной экспертизы.
Ссылка третьего лица на наличие описок в заключении судебной экспертиз относительно даты и номера договора, проведение неоднократных замеров и отсутствие у эксперта образования в сфере проектирования не свидетельствуют об ошибочности выводов эксперта.
По вопросу правомерности применения при ответах на вопрос суда норм СП и учебного пособия экспертом даны пояснения в судебном заседании.
Суд также признает несостоятельными доводы истца и третьего лица о положительном заключении строительной экспертизы при разработке проектной документации и вводе дома в эксплуатацию, поскольку при их проведении не оценивалось отнесение фактически переданной ответчику пристройки к лоджии и балкону, в отличие от заключения судебной экспертизы.
Доводы истца и третьего лица о принятии ответчиком по акту приема-передачи лоджии и отсутствии замечаний при осмотре объекта строительства и подписании акта суд признает необоснованными, поскольку ответчик не обладает специальными познаниями в данной сфере, позволяющими ей достоверно установить принадлежность пристройки к лоджии или балкону.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что фактическая площадь переданной ответчику квартиры составила 55 кв. м и балкон – 1,65 кв. м (с учетом поправочного коэффициента 0,3), всего 56,65 кв. м, что превышает проектную площадь объекта менее чем на 1%.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований.
Поскольку решение суда состоялось в пользу ответчика, понесенные истцом судебные расходы в силу положений ст.98 ГПК РФ не подлежат возмещению ответчиком.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Кватре Стар» (ИНН <№>) к ФИО1 АлексА.не (паспорт <№>) о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий А.А. Жданова