УИД 74RS0032-01-2024-000094-85
Дело № 2-2518/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 октября 2025 года г. Миасс
Миасский городской суд Челябинской области в составе:
председательствующего Шагеевой О.В.,
при помощнике судьи Павловой И.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Миасскому ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области, МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, Обществу с ограниченной ответственностью «ПромТехСервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива» о признании недействительными торгов и сделки купли-продажи жилого помещения,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Миасскому ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области, МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, Обществу с ограниченной ответственностью «ПромТехСервис», Обществу с ограниченной ответственностью «Перспектива», в котором просила признать недействительными торги по исполнительному производству НОМЕР-ИП от ДАТА в отношении ФИО2, возбужденному судебным приставом-исполнителем Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области; признать недействительной сделку купли-продажи квартиры от ДАТА расположенной по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, применить последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований указала, что решением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА удовлетворены исковые требования ПАО «Восточный экспресс банк», расторгнут кредитный договор, заключенный между ней и банком, взыскана задолженность по договору кредитования, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, принадлежащую на праве собственности ФИО2, путем продажи имущества с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости заложенного имущества в размере 1 160 000 рублей. Постановлением судебного пристава-исполнителя Миасского ГОСП УФСССП России по АДРЕС от ДАТА возбуждено исполнительное производство НОМЕР-ИП в отношении ФИО2 по обращению взыскания на заложенное имущество. ДАТА определением суда произведена замена взыскателя на ФИО5 В связи с признанием торгов несостоявшимися либо невозможностью реализации, ДАТА судебным приставом составлен акт о возврате арестованного имущества с реализации, впоследствии взыскателю ФИО5 предложено оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой; ДАТА составлен акт о передаче нереализованного имущества стоимостью 870 000 рублей взыскателю ФИО5 ДАТА между ФИО5 и ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Между тем, указанная квартира является единственным жильем истца, приобретена, в том числе на заемные денежные средства по кредитному договору, обеспеченному залогом. Постановления судебного пристава-исполнителя от ДАТА о возбуждении исполнительного производства в адрес ФИО1 не направлялись. В нарушение ч. 2 ст. 68 Закона М 229-ФЗ судебный пристав-исполнитель применил к должнику меру принудительного воздействия в виде обращения взыскания на имущество до истечения срока на добровольное исполнение требований, содержащихся в исполнительном документе. В нарушение п. 11 ст. 30 ФЗ «Об исполнительном производстве», в тексте постановления от 06.06.2022г. установлен срок для добровольного исполнения - в течение суток с момента получения постановления (п.2 Постановления). Реквизиты для добровольного перечисления денежных средств должнику в постановлении судебным приставом не указаны. Вступившими в законную силу судебными актами: апелляционным определением Челябинского областного суда от ДАТАг. и определением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА. установлено, что ФИО2, и ФИО1 не были извещены об исполнительном производстве НОМЕР-ИП. Исполнительные производства в отношении ФИО1 и в отношении ФИО2 не были объединены в одно производство. Т-вы не были извещены о передаче спорного имущества на торги. Результатом признания двух публичных торгов несостоявшимися явилась передача спорной квартиры взыскателю по цене 870 000 рублей, при начальной продажной цене в размере 1 160 000 рублей, целью торгов являлась передача имущества конкретному лицу по заниженной цене. Из фактических обстоятельств дела следует, что при проведении торгов ДАТА заявки на участие в них подали 5 человек, которые были допущены к участию в торгах, последняя предложенная цена составила 1 786 400 рублей, однако результаты торгов были признаны несостоявшимися по той причине, что победитель не оплатил заявленную стоимость. При проведении торгов ДАТА заявки на участие подали 14 человек, все они были допущены к участию в торгах, последняя предложенная цена составила 2 204 000 рублей, однако результаты торгов были признаны несостоявшимся по той причине, что победитель торгов отказался от подписания торгов. Существенное изменение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в ходе исполнительного производства, отличающееся от установленной начальной его стоимости в судебном порядке, обязывает судебного пристава-исполнителя произвести оценку спорного имущества. Существенное занижение рыночной стоимости объектов недвижимости, влечет нарушение имущественных прав должника. Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги, датированное ДАТА содержит информацию о проведении оценки и о том, что имеется отчет специалиста-оценщика, однако в материалах исполнительного производства отсутствуют: постановление об оценке, отчет специалиста, доказательства их направления должнику и взыскателю, чем нарушены положения ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве». Постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги от ДАТА не подписано. Спорное имущество передано судебным приставом на реализацию без возможности его осмотра, без доступа к нему (дверь и замок сменили ответчики) с личными вещами должников. ДАТА датировано постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги; поручение на реализацию датировано ДАТА; ДАТАг. датирован акт передачи арестованного имущества на торги, составлено в присутствии понятых, без приложенных к нему документов, без извещения Т-вых; ДАТА дата приема заявок, 06.12.2022г. дата окончания приема заявок; ДАТА дата подведения итогов. В акте о совершении исполнительных действий и (или) применении мер принудительного исполнения отсутствуют сведения о реквизитах документа, удостоверяющего личность понятых. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи не приложены: акт о наложении ареста на имущество должника, правоустанавливающие документы, документы, характеризующие объект недвижимости. Постановления судебным приставом-исполнителем составлялись формально, искусственно созданы условия для передачи ФИО5 спорного объекта недвижимости по заниженной цене, чтобы лишить Т-вых возможности добровольно исполнить требования исполнительного документа и сохранить за собой право собственности на единственное жильё, а равно повлиять на ход исполнительного производства. В нарушение ст. 44 ГПК РФ, ч. 3 ст. 52 Федерального закона от ДАТА № 229-ФЗ, без определения суда о замене стороны по делу в порядке правопреемства, ДАТА вынесено постановление судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества на торги; взыскателем указывается ФИО5 При этом замена взыскателя ПАО «Совкомбанк» на ФИО5 произошла на основании определения от ДАТАг. Судебным приставом-исполнителем в последующем производилась замена взыскателя с ПАО «Совкомбанк» на ФИО5 дважды: ДАТА и ДАТАг. 20.09.2022г. датировано постановление судебного пристава-исполнителя, которым снижена цена переданного на реализацию имущества до 986 000 руб. ввиду того, что имущество должника не было реализовано в течение одного месяца; проведение вторичных торгов вызвано причинами, указанными в п.п.1-3 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве». Торги признаны не состоявшимися ввиду того, что победитель торгов не оплатил заявленную стоимость (п. 4 ст. 91 Закона Об исполнительном производстве). Однако в соответствии с ч. 2 ст. 92 указанного закона, начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме). ДАТА постановлением судебного пристава-исполнителя снят арест со спорной квартиры, взыскателем указан ПАО «Совкомбанк». ДАТА постановлением судебного пристава-исполнителя передано взыскателю не реализованное в принудительном порядке имущество должника. Постановление не подписано. В шапке постановления указана дата утверждения руководителем 13.02.2024г., подпись руководителя отсутствует. Постановление о передаче взыскателю - ПАО Совкомбанк не реализованного в принудительном порядке имущества должника направлено только в УФССП. Несмотря на спрос спорного объекта недвижимости торги аннулировались ООО «Перспектива» и ООО «ПромТехСервис», состав лиц комиссии которых совпадает, а место составления протоколов отличается (АДРЕС и АДРЕС). У судебного пристава-исполнителя и организатора торгов имелась возможность заключения договора с лицом, сделавшим предложение, следующее по привлекательности после предложения победителя, что предусмотрено Федеральным законом от ДАТА № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", ст. ст. 51, 52 Федерального закона от 5 апреля 2013 г. № 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", Законом № 223-ФЗ. Ответчики Х-ны являются недобросовестными приобретателями квартиры, так как им было известно о наличии спора в отношении обращения взыскания на квартиру, Т-вы проживали в ней, квартира была приобретена по заниженной цене. ДАТА определением Миасского городского суда АДРЕС произведена замена взыскателя с ПАО Совкомбанк на ФИО5, который зарегистрировал право собственности на спорную квартиру ДАТА на основании определения Миасского городского суда АДРЕС от ДАТА, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю, выданного 28.02.2023г.; постановления НОМЕР о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, выданного ДАТА. ДАТА ФИО5 без ведома Т-вых сменил замки в спорной квартире, после чего самовольно вывез личные вещи Т-вых из спорной квартиры. ДАТА в Миасский городской суд Челябинской области поступила апелляционная жалоба на Решение Миасского городского суда от ДАТА по делу НОМЕР (на основании которого выдан исполнительный лист и возбуждено спорное исполнительное производство). ДАТА квартира, расположенная по адресу: АДРЕС, выставлена на продажу ФИО5 за цену 2 550 000 руб. ДАТА между ФИО5 и ответчиками ФИО3, ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 52,7 кв.м., расположенной по адресу: АДРЕС, по цене 1 550 000 рублей. На дату покупки в спорной квартире оставались вещи Т-вых, в квартире были зарегистрированы Т-вы. Указанная квартира является единственным жильем Т-вых, приобретена, в том числе, на заемные денежные средства по кредитному договору, обеспеченному залогом. ДАТА ФИО3 и ФИО4 обратились в Миасский городской суд Челябинской области с исковым заявлением о выселении Т-вых еще до полного расчета с ФИО5 (л.д. 6-7, 221-223, т.1, л.д.12-22, т.5).
Третье лицо ФИО2 обратился в суд с самостоятельными исковыми требованиями к ФИО3, ФИО4, ФИО5, Миасскому ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, в котором просила признать недействительными торги по исполнительному производству НОМЕР-ИП от ДАТА в отношении ФИО2, возбужденному судебным приставом-исполнителем Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области; признать недействительной сделку купи-продажи квартиры от ДАТА, расположенной по адресу: АДРЕС, кадастровый НОМЕР, применить последствия недействительности сделки.
В обоснование заявленных требований ФИО2 указал, что о возбуждении в отношении него исполнительного производства по обращению взыскания на заложенное имущества не был извещен, им не было получено постановление о возбуждении исполнительного производства и сроке для добровольного исполнения (л.д. 1-2, т.2).
Решением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДАТА в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от ДАТА решение Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА. года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДАТА. отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Протокольным определением от ДАТА к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены ФССП России, ФИО6, ФИО7 (л.д.22-23, т.4).
Протокольным определением от ДАТА из числа третьих лиц исключено ПАО «Восточный экспресс банк», к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечено Управление Росреестра по Челябинской области (л.д.144-146, т.4).
При новом рассмотрении дела ответчик ФИО3 и ее представитель – адвокат Гибадуллина И.С. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылались на пропуск годичного срока обращения с требованием об оспаривании торгов, указали на то, что ответчики Х-ны являются добросовестными приобретателями спорной квартиры, перед заключением договора купли-продажи с ФИО5 они проверили квартиру на обременения, которые отсутствовали, осматривали квартиру, в квартире никто не проживал. Стоимость квартиры была снижена продавцом по договоренности с покупателями. По квартире был долг за капитальный ремонт около 50 000 руб., который был погашен Х-ными. Расчет за квартиру производился наличными деньгами, полученными ФИО4 за ранение в связи с участием в СВО. После приобретения квартиры Х-ны сделали ремонт, вселились в квартиру, проживают в ней, спорная квартира является для них единственным жильем.
В судебное заседание истец ФИО1 и ее представитель ФИО8, третье лицо с самостоятельными исковыми требованиями, ФИО2, ответчики ФИО4, ФИО5, представители ответчиков Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области, ГУФССП России по Челябинской области, МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, ООО «ПромТехСервис», ООО «Перспектива», представители третьих лиц ФССП России, ПАО «Совкомбанк», Управления Росреестра по Челябинской области, третьи лица судебный пристав-исполнитель Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области ФИО9, начальник отделения - старший судебный пристав МГОСП ФИО10, ФИО7, ФИО6 в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте его проведения.
В предыдущих судебных заседаниях истец ФИО1 и её представитель ФИО8, действующая на основании доверенности, настаивали на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в иске. Истец ФИО1 суду пояснила, что на момент проведения торгов в спорной квартире оставались вещи и мебель Т-вых, в квартиру Т-вы приезжали один раз в год, чтобы проверить её состояние, кроме того, по договоренности с Т-выми в квартиру приходила соседка. В марте 2023г. ФИО5 самовольно сменил замки и вывез из спорной квартиры вещи Т-вых, с истцом по телефону ФИО5 не связывался.
В судебном заседании от 23.07.2025 г. ответчик ФИО5 исковые требования не признал, суду пояснил, что к организаторам и участникам торгов отношения не имеет, перекупить долг ему предложили брокеры, при заключении договора уступки уплатил ПАО «Совкомбанк» 566 000 руб. После вынесения определения суда о замене взыскателя предъявил его в Миасский ГОСП, уплатил 200 000 руб., зарегистрировал переход права на спорную квартиру в ЕГРН, связался с ФИО1 по телефону, сказал, что является новым собственником квартиры, в доступе в квартиру ФИО5 было отказано, предлагал ФИО1 выкупить у него квартиру, на что она отказалась. При вскрытии квартиры показал соседям выписку из ЕГРН, соседи пояснили, что бывшие собственники в квартире не проживают, но периодически приезжают. Вещи Т-вых из квартиры вывезли грузчики и передали сыну ФИО1 Объявление о продаже квартиры ФИО5 размещалось на сайте Авито, по объявлению обратились Х-ны, которые предложили ФИО5 снизить цену до 1 550 000 руб., на что он согласился. Квартиру Х-ны осматривали за 4-5 дней до сделки. Расчет между ФИО5 и Х-ными осуществлялся наличными деньгами, сначала Х-ны передали ФИО5 1 000 000 руб., через некоторое время еще 550 000 руб., о чем были составлены расписки. О том, что в квартире зарегистрированы Т-вы, ФИО5 ФИО12 не говорил. Х-ны взаимодействовали с риэлторами из компании «Этажи», которые помогали ФИО5 продать квартиру. О процедуре торгов ФИО12 было известно.
Представитель ответчика ООО «ПромТехСервис» представил письменные возражения (отзыв) на иск, в котором указал, что требования не подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку каких-либо нарушений, повлекших за собой ущемление прав и интересов должника, либо потенциальных участников электронных торгов допущено не было. В период с ДАТА по ДАТА действовал договор НОМЕР от ДАТА на оказание услуг специализированной организации, заключенный меду МТУ Росимущества и ООО «Перспектива», после ДАТА ООО «Перспектива» не могло продолжать процедуру реализации спорной квартиры ввиду истечения срока действия договора, ДАТА МТУ Росимущества был заключен договор НОМЕР на оказание услуг специализированной организации с ООО «ПромТехСервис». Спорная квартира была арестована в установленном законом порядке, оставлена на ответственное хранение должнику ФИО2 с правом пользования, акт ареста должником не оспорен. Информация о проведении торгов была опубликована на сайте ГИС Торги (извещение от ДАТА), на сайте электронной торговой площадки НИК24, а также в периодическом издании Южноуральская панорама НОМЕР (4424) от ДАТА Победитель торгов от ДАТА ФИО7, предложивший максимальную цену за реализуемое имущество 1 786 400 руб., не внес покупную цену в установленный срок, в связи с чем торги были признаны не состоявшимися, о чем составлен протокол НОМЕР от ДАТА об аннулировании результатов торгов. Поскольку причиной признания торгов не состоявшимися послужило невнесение продажной цены победителем, начальная продажная цена реализуемого имущества не подлежала снижению. ДАТА МТУ Росимущества соответствующим поручением передало спорную квартиру на реализацию ООО «ПромТехСервис». Информация о проведении торгов, назначенных на ДАТА была опубликована на сайте ГИС Торги (извещение от ДАТА), на сайте электронной торговой площадки НИК24, а также в периодическом издании Южноуральская панорама от ДАТА Победитель повторных торгов ФИО6 не внес покупную цену в установленный срок, в связи с чем торги были признаны несостоявшимися, о чем составлен протокол НОМЕР от ДАТА Актом судебного пристава-исполнителя Миасского ГОСП от ДАТА квартира возвращена с реализации (л.д.128-130, т.5).
В возражениях на исковые заявления ФИО1, ФИО2, судебный пристав-исполнитель Миасского ГОСП ГУФССП России просит в удовлетворении исковых требований отказать (л.д. 129-130, т.1).
В возражениях на исковые заявления ФИО1, ФИО2 представитель ответчика МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях просит оставить исковые требования без удовлетворения, полагая, что избранный истцами способ защиты своих прав и законных интересов не приведет к восстановлению, так как процедура реализации имущества должника с публичных торгов была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Признание торгов недействительными не влечет за собой признание договора купли-продажи недействительным, в связи с тем, что имущество по результатам торгов было возвращено с реализации и кредитором оставлено за собой. Действия судебного пристава-исполнителя истцами не оспорены, а решение Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА, которым обращено взыскание на заложенное имущество, вступило в законную силу (л.д. 130-132, т.2).
Третье лицо ФИО6 направил в суд письменный отзыв, в котором указал о том, что процедура торгов по реализации спорной квартиры проведена без нарушений, в начале 2023 г. он с целью приобретения квартиры участвовал в процедуре торгов на электронной торговой площадке НИК24, на которой зарегистрировался, оформив ЭЦП, разместил заявку на участие в торгах, на счет МТУ Росимущества оплатил задаток в размере 1000-1500 руб. В ходе проведения торгов предложил цену, по которой был готов приобрести квартиру, однако после того, как был объявлен победителем торгов, узнал о том, что необходимо подписать электронный протокол и оплатить 10% от стоимости квартиры за услуги электронной площадки, что составило 220 400 руб., однако нести такие расходы был не готов, в связи с чем отказался от подписания протокола. Обстоятельства продажи квартиры ФИО5 ФИО12 ему неизвестны, с указанными людьми не знаком, как и с семьей Т-вых (л.д.1-2 т.5).
С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие участвующих в деле лиц.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав все материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Представителем ответчика адвокатом Гибадуллиной И.С. заявлено ходатайство о пропуске годичного срока исковой давности, установленного ч.1 ст.449 ГК РФ для обращения в суд с требованием об оспаривании торгов.
Вместе с тем, суд не находит оснований для применения срока исковой давности по заявленным Т-выми требованиям, поскольку определением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА по гражданскому делу НОМЕР установлено, что копии постановлений об оценке имущества, о передаче арестованного имущества на торги, вынесенные в ходе исполнительного производства НОМЕР-ИП направлены ФИО2 по ненадлежащему адресу.
Истцы в ходе рассмотрения настоящего дела также последовательно ссылались на то, что о торгах осведомлены не были, при новом рассмотрении дела представителем истца ФИО1 представлены возражения на заявление ответчиков о пропуске срока исковой давности (л.д.116-116 об., т.4), со ссылкой на то, что сокращенный срок исковой давности не распространяется на требования об оспаривании соглашений, изменяющих или прекращающих договор, заключенный по результатам торгов, ДАТА ФИО1 обратилась с иском, рассматриваемым в рамках настоящего гражданского дела (л.д.13, т.1).
При таких обстоятельствах, ссылки ответчиков на пропуск истцом срока для оспаривания торгов обоснованными не являются.
Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА исковые требования ПАО «Восточный экспресс банк» удовлетворены полностью.
Расторгнут договор кредитования НОМЕР от ДАТА, заключенный между ПАО «Восточный экспресс банк» и ФИО1
Взыскана с ФИО1 в пользу ПАО «Восточный экспресс банк» задолженность по договору кредитования НОМЕР от ДАТА в размере 593 971 рублей 37 копеек, в том числе задолженность по основному долгу 444 357 рублей 15 копеек, задолженность по процентам за пользование кредитом 146 072 рублей 43 копейки, неустойка за нарушение сроков погашения основного долга 560 рублей 03 копейки, неустойка за просроченные к уплате проценты 2 981 рублей 76 копеек, проценты, начисляемые на сумму основного долга по кредиту в сумме 444 357 рублей 15 копеек в размере 25 % годовых, начиная с ДАТА и по день фактического возврата суммы основного долга.
Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС, принадлежащую по праву собственности ФИО2, путем продажи имущества с публичных торгов, установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере 1 160 000 рублей.
Взысканы в пользу ПАО «Восточный экспресс банк» судебные расходы по оплате государственной пошлины с ФИО1 в размере 14 571 рублей, с ФИО2 в размере 6 000 рублей.
Взысканы в пользу ПАО «Восточный экспресс банк» с ФИО2 расходы по оценке предмета залога в размере 4 000 рублей (л.д. 164-165, 166-170, 171-172, т.1).
ДАТА завершилась процедура реорганизации ПАО КБ «Восточный» в форме присоединения к ПАО «Совкомбанк», решением НОМЕР единственного акционера ПАО КБ «Восточный» юридическое лицо реорганизовано в форме присоединения в ПАО «Совкомбанк», таким образом все права и обязанности ПАО КБ «Восточный» перешли к ПАО «Совкомбанк» в порядке универсального правопреемства.
ДАТА судебным приставом-исполнителем Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области возбуждено исполнительное производство НОМЕР-ИП в отношении ФИО2, предмет исполнения – обращение взыскания на заложенное имущество – квартиру с кадастровым номером 74:34:1303018:300, расположенную по адресу: АДРЕС, путем продажи с публичных торгов, начальной продажной стоимостью в размере 1 160 000 рублей, взыскатель – ПАО КБ «Восточный экспресс банк» (л.д. 153, т.1).
ДАТА произведен арест имущества, принадлежащего должнику ФИО2 (л.д. 143, т.1).
ДАТА судебным приставом-исполнителем объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрации ограничений и обременений в отношении указанной квартиры (л.д. 152, т.1).Постановлением от ДАТА установлена стоимость имущества, арестованного по акту о наложении ареста (описи имущества) от ДАТА в размере 1 160 000 рублей (л.д. 142, т.1).
Постановлением судебного пристава-исполнителя Миасского ГОСП УФССП России по Челябинской области от ДАТА исполнительное производство НОМЕР-ИП в отношении ФИО2 объединено в сводное, присвоен НОМЕР-СД (л.д. 151, т.1).
Должностным лицом ДАТА также вынесено постановление о передаче Федеральному агентству по управлению государственным имуществом в Челябинской области (Росимущество) на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона, жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, стоимостью 1 160 000 рублей (л.д. 145, т.1, л.д. 79 оборот, 106, т.2).
ДАТА судебным приставом-исполнителем Миасского ГОСП ГУФССП России по Челябинской области подана заявка на торги жилого помещения, расположенного по адресу: АДРЕС, установлена минимальная начальная цена – 1 160 000 рублей (л.д. 141, т.1, л.д. 107 об.-108, т.2).
ООО «Промтехсервис» являлось поверенным (лицо, осуществляющее фактические действия по проведению торгов) МТУ Росимущества в соответствии с договором на оказание услуг специализированной организации №СПО-2/2023 от ДАТА (л.д.77-78, 82-83, т.2).
При проведении торгов ДАТА заявки на участие в них подали 5 человек, которые были допущены к участию в торгах.
ДАТА по результатам торгов победителем признан ФИО7, предложивший наибольшую цену за реализуемое имущество – 1 786 400 руб. (л.д. 81, л.д. 108 об. -109, 110 об., 110-111, т.2).
ДАТА результаты торгов были аннулированы ввиду не оплаты победителем торгов стоимости имущества (л.д. 80 об., 112, т.2).
ДАТА по исполнительному производству от ДАТА НОМЕР-ИП произведена замена взыскателя с ПАО КБ «Восточный экспресс банк» его правопреемником ПАО «Совкомбанк» (л.д.150, т.1).
ДАТА протоколом НОМЕР определены претенденты на участие в торгах по реализации имущества – квартиры с кадастровым номером 74:34:1304018:300, общей площадью 52,7 кв. м., расположенной по адресу: АДРЕС (л.д.112 об.-113, т.2).
При проведении торгов ДАТА заявки на участие подали 14 человек, все они были допущены к участию в торгах.
ДАТА по результатам повторных торгов победителем признан ФИО6, предложивший наибольшую цену за реализуемое имущество – 2 204 000 руб. (л.д. 81 об., 113 об., 114-115, т.2).
Протоколом НОМЕР от ДАТА результаты торгов были аннулированы вследствие не подписания победителем торгов протокола о результатах повторных торгов по продаже арестованного имущества от ДАТА (л.д. 80 об., 116, т.2).
Имущество возвращено с реализации, ввиду признания торгов несостоявшимися, на основании акта от ДАТА (л.д. 139, 134, т.1 л.д. 76, 116 об., т.2).
Ввиду получения извещения специализированной организации о не реализации имущества в месячный срок, постановлением судебного пристава-исполнителя от ДАТА снижена цена квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, с 1 160 000 рублей до 986 000 рублей, то есть на 15% (л.д. 146, 133, т.1).
ДАТА по исполнительному производству от ДАТА НОМЕР-ИП произведена замена взыскателя с ПАО «Совкомбанк» его правопреемником ФИО5 на основании определения Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА (л.д.149, т.1). Аналогичное постановление вынесено должностным лицом ДАТА (л.д. 148, т.1).
ДАТА снят арест с жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу (л.д. 138, т.1), а ДАТА отменены меры по запрету на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра (л.д. 137, т.1).
Взыскателю ФИО5 направлено предложение оставить нереализованное в принудительном порядке имущество за собой (л.д.132, 147, т.1).
ДАТА судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника, стоимостью 870 000 рублей, взыскателю, которым в резолютивной части процессуального акта отражен ПАО «Совкомбанк», в то время как во вводной части взыскателем указан ФИО5 (л.д. 144, т.1).
Спорная квартира передана взыскателю по акту о передаче нереализованного имущества должника ДАТА (л.д. 140, 131, т.1).
ДАТА исполнительное производство окончено, в связи с исполнением требований исполнительного документа в полном объеме (л.д.136, т.1).
Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об исполнительном производстве", иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (ч. 2 ст. 90 Закона "Об исполнительном производстве").
В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Как разъяснено в абзаце 2 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.
Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 3 пункта 71 этого же постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
В силу приведенных выше положений и разъяснений закона основанием для признания торгов недействительными может являться нарушение правил их проведения, повлиявшее на результаты торгов, и если это нарушение привело к ущемлению прав и законных интересов заявителя, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности сделки, заключенной на таких торгах. Изложенное отвечает принципам добросовестности, запрета на злоупотребление правом в гражданском праве, направлено на обеспечение баланса интересов всех участников гражданских правоотношений.
Кроме того, в пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018, разъяснено, что торги могут быть признаны недействительными, если возможность участия в них была ограничена в результате недобросовестных действий одного из участников в виде подачи множества заявок с повышением предложенной им самим цены в отсутствие последовательных заявок других Участников с большей ценой. Недобросовестность конкретного участника в условиях недоказанности сговора с организатором или другим участником торгов сама по себе не является основанием для признания их недействительными. Вместе с тем, когда в результате таких действий для независимых участников отсутствует возможность провести состязание относительно цены имущества, нивелируется смысл торгов, которые теряют свою суть (определение победителя на конкурентной основе), что свидетельствует об их недействительности (пункт 1 статьи 449 ГК РФ).
По смыслу положений п. 5 ст. 447 ГК РФ, п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов. Будучи проведенными с нарушением правил, установленных законом, они могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица (ст. 449 Кодекса).
В обоснование заявленных требований ФИО1 ссылается на то, что результатом признания двух публичных торгов несостоявшимися явилась передача квартиры, принадлежащей ФИО2 взыскателю по цене 870 000 рублей, при начальной продажной цене, установленной судом в размере 1 160 000 рублей, и при наличии спроса на торгуемую квартиру, предложении участниками цены значительно выше начальной – более 2 000 000 руб., что свидетельствует о том, что целью торгов являлась передача имущества конкретному лицу по заниженной цене.
Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд должен определить и указать в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения.
Таким образом, согласно указанной норме федерального закона начальная продажная цена устанавливается в соответствии с рыночной ценой заложенного имущества.
Порядок изменения начальной продажной цены имущества в случае изменения его рыночной цены законом прямо не урегулирован.
Вместе с тем в соответствии с частью 4 статьи 1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в случае отсутствия нормы процессуального права, регулирующей отношения, возникшие в ходе гражданского судопроизводства, федеральные суды общей юрисдикции и мировые судьи применяют норму, регулирующую сходные отношения (аналогия закона).
Применительно к данному случаю такой нормой является статьи 434 ГПК РФ, согласно которой при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм. Такие заявления сторон и представление судебного пристава-исполнителя рассматриваются в порядке, предусмотренном ст. 203 и 208 данного кодекса.
В соответствии с частью 1 статьи 203 этого кодекса суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 37 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», предусматривающей право взыскателя, должника, судебного пристава-исполнителя обратиться с заявлением о предоставлении отсрочки или рассрочки исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица, а также об изменении способа и порядка его исполнения в суд, другой орган или к должностному лицу, выдавшим исполнительный документ.
Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства.
Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны и на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.
ФИО1 в материалы дела представлен отчет ИП ФИО11 об оценке НОМЕР от ДАТА рыночной стоимости объекта недвижимости, из которого следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС, на ДАТА составляет 2 071 808 руб., на ДАТА – 3 226 346 руб. (л.д.5-71, т.5).
Кроме того, доказательством значительного изменения рыночной цены предмета залога после установления начальной продажной цены является спрос на спорную квартиру в ходе проведения обоих торгов.
Вместе с тем, судебный пристав-исполнитель с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации в суд не обращался.
Согласно ст. 139 Федерального закона от 26 октября 2002 г М 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
Согласно п. 16 ст. 110 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.
Таким образом, организатор торгов вправе предложить второму участнику приобрести спорное имущество.
Реализация имущества гражданина осуществляется в соответствии с положением о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества. Положение должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным ст. ст. 110, 111, 112, 139 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (п. 1 ст. 213.26 того же Закона).
Согласно ст. 2 Федерального закона от 2 октября 2007 г М 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, а также соблюдение баланса прав и законных интересов обеих сторон исполнительного производства (взыскателя и должника).
Продажа лицу, сделавшему предложение, следующее по привлекательности после предложения победителя, привела бы к правильному и своевременному исполнению судебного акта, чего не было сделано, ни со стороны судебного пристава-исполнителя, ни со стороны организатора.
Также суд обращает внимание на то, что целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.
Результатом признания двух публичных торгов несостоявшимися явилась передача квартиры ответчику ФИО5 по цене 870 000 рублей, при начальной продажной цене, установленной судом в размере 1 160 000 рублей, и при наличии предложения о цене на торгуемую квартиру в 2 204 000 руб.
Из представленного истцом отчета НОМЕР от ДАТА об определении рыночной стоимости квартиры следует, что рыночная стоимость недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС, на ДАТА составляет 2 071 808 руб., на ДАТА – 3 226 346 руб., что значительно превышает цену, по которой квартира передана взыскателю.
Принимая во внимание, что согласно Федеральному закону от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" имущество, на которое обращается взыскание, должно быть реализовано по рыночной цене, иначе права сторон исполнительного производства будут нарушены (должник утратит часть стоимости имущества, за счет которого могло быть уменьшено бремя его задолженности, а взыскатель лишится возможности получить удовлетворение за счет этой части), суд приходит к выводу о том, что оспариваемая процедура торгов этим требованиям не отвечает.
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Совершение несколькими участниками аукциона действий, согласованных в интересах одного из них, с которым в итоге заключается договор купли-продажи, и направленных на создание лишь видимости состязательности и торговой активности на аукционе, в целях отсечения потенциальных предложений добросовестных участников, в результате чего фактическая цена реализации отклонилась в худшую для должника сторону от того уровня, который сформировался бы без таких действий, свидетельствует о злоупотреблении правом путем манипулирования ценами.
В рассматриваемом случае третьи лица ФИО7, ФИО6, внося ценовые предложения, превышающие предложения предыдущих участников, остановили тем самым торги, а впоследствии отказались от заключения договора купли-продажи.
Указанные действия свидетельствуют об отсутствии реальной состязательности, и являются одним из оснований для признания торгов недействительными.
Определением Миасского городского суда Челябинской области от ДАТА по гражданскому делу НОМЕР установлен факт ненаправления по надлежащему адресу должника копий постановления о возбуждении исполнительного производства, оценке имущества, аресте, передаче имущества на торги.
Суд полагает, что данное обстоятельство (несвоевременное уведомление должников в ходе исполнительного производства), имеет существенное значение.
Неизвещение Т-вых о возбуждении исполнительного производства, проведении торгов лишило их возможности добровольно исполнить требования без обращения взыскания на предмет залога, который для них является единственным жильем.
Сведений о наличии в собственности ФИО1, ФИО2 жилых помещений на момент рассмотрения дела судом не добыто (л.д.33, 33 об., т.4).
Таким образом, в ходе исполнительного производства и проведении торгов допущены существенные нарушения прав ФИО2 и ФИО1, выразившиеся в неизвещении должников об исполнительном производстве, реализации имущества по заниженной стоимости.
Т-вы не были осведомлены о ходе исполнительного производства и проведении торгов, данное обстоятельство признается существенным нарушением, которое лишило их возможности воспользоваться установленными законом правовыми механизмами, предусмотренными для защиты своих прав и интересов в ходе исполнительного производства, нарушило баланс прав и интересов сторон, в связи с чем торги не могут быть признаны действительными.
В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.
По рассматриваемому спору по смыслу ч. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными в качестве правового последствия должно повлечь недействительность оформленной по результатам торгов односторонней сделки в форме согласия взыскателя ФИО5 как залогодержателя оставить за собой нереализованное на повторных публичных торгах имущество - квартиру по адресу: АДРЕС.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду необходимо разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.
Суд установил, что торги по продаже принадлежащей ФИО2 квартиры подлежат признанию недействительными вследствие несоблюдения предусмотренных законом требований при их проведении.
С учетом того, что торги по продаже принадлежащей ФИО2 квартиры признаются судом недействительными, соответственно передача нереализованного имущества взыскателю ФИО5 также незаконна, ввиду чего ФИО5 не вправе был реализовать спорную квартиру посредством договора купли-продажи ответчикам ФИО12, так как не имел права на отчуждение спорного имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В ходе проверки обоснованности доводов ответчиков Х-ных о добросовестности приобретения ими спорной квартиры суд установил следующее.
В ст. 10 ГК РФ дополнительно предусмотрено, что злоупотребление правом может быть квалифицировано любое заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами и необходимости защиты прав и законных интересов кредиторов, по требованию кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения исполнительного производства сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов.
Юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению, по делам о признании сделки недействительной по причине злоупотребления правом одной из сторон при ее совершении, являются наличие или отсутствие цели совершения сделки, отличной от цели, обычно преследуемой при совершении соответствующего вида сделок, наличие или отсутствие действий сторон по сделке, превышающих пределы дозволенного гражданским правом осуществления правомочий, наличие или отсутствие негативных правовых последствий для участников сделки, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц, наличие или отсутствие у сторон по сделке иных обязательств, исполнению которых совершение сделки создает или создаст в будущем препятствия.
Суд не усматривает признаков недобросовестности в действиях ответчиков Х-ных по заключению договора купли-продажи спорной квартиры с ФИО5. Само по себе снижение цены квартиры о недобросовестности покупателей не свидетельствует. Судом установлено, что ответчики Х-ны произвели расчет с ФИО5 за спорную квартиру в полном объеме, что подтверждается расписками (л.д.134, 135, т.4), согласно ответу налогового органа на запрос суда, доход от продажи спорной квартиры ФИО12 отражен ФИО5 в соответствующей налоговой декларации (л.д.56, т.4), после заключения договора купли-продажи Х-ны вселились в спорную квартиру, погасили имевшуюся задолженность по оплате услуг ЖКХ, произвели ремонт в квартире, что не оспаривалось при рассмотрении дела.
Вместе с тем, признавая недействительными торги, результатом которых явилась передача ФИО5 спорной квартиры, суд признает недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный ДАТА между ФИО5 с одной стороны, и ФИО4, ФИО3, с другой стороны, и приходит к выводу об исключении из ЕГРН соответствующих записей с восстановлением записи о праве собственности ФИО2
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить.
Признать недействительными торги, проведенные ДАТА и ДАТА по исполнительному производству НОМЕР-ИП от ДАТА по продаже квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС, заключенный ДАТА между ФИО5 (продавец) и ФИО4, ФИО3 (покупатели).
Применить последствия недействительности сделок и возвратить его стороны в первоначальное положение.
Исключить запись регистрации о праве собственности на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС НОМЕР от ДАТА за ФИО5, СНИЛС НОМЕР.
Исключить запись регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенную по адресу: АДРЕС НОМЕР от ДАТА за ФИО3, СНИЛС НОМЕР, ФИО4, СНИЛС НОМЕР.
Восстановить запись регистрации права собственности на квартиру с кадастровым номером НОМЕР, расположенной по адресу: АДРЕС НОМЕР от ДАТА за ФИО2, СНИЛС НОМЕР.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Миасский городской суд.
Председательствующий судья О.В. Шагеева
Мотивированное решение суда изготовлено 05.11.2025 года.