Мотивированное решение суда изготовлено 30 октября 2025 года
дело № 2-3745/2025
УИД №93RS0002-01-2025-006077-48
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Донецк 16 октября 2025 года
Ворошиловский межрайонный суд г. Донецка в составе:
председательствующего судьи Сиренко Е.И.,
при секретаре судебного заседания Сметаниной П.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-3745/2025 по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского округа Донецк Донецкой Народной Республики о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации городского округа Донецк Донецкой Народной Республики о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности.
В обоснование заявленных требований указала, что на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество № С944 от 15 мая 2019 года, выданного взамен утраченного свидетельства о праве собственности на жилье от 28 февраля 2007 года, она является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> А, <адрес>. С целью улучшения жилищных условий ею произведены следующие работы по переоборудованию квартиры из 3-х комнатной в 2-х комнатную, а именно: проведен был демонтаж легких (ненесущих) перегородок, заложен дверной проём между жилой комнатой и кухней, также в данной жилой комнате был демонтирован подоконный блок, в который входило оконная часть, дверь и полуперегородка с подоконником, которая разделяла лоджию с жилой комнатой. Вследствие демонтажа данного блока произошло объединение лоджии и жилой комнаты. В результате данных изменений образовалась комната № кухня-столовая, площадью 35,3 м.кв. Отопительные радиаторы центральной системы отопления жилой комнаты и кухни вынесены на боковые стены бывшей лоджии, общая система отопления не нарушена. Изменение комнат жилой квартиры произведено без изменения геометрических размеров фундаментов жилого многоквартирного дома. Несущие конструктивы не затронуты. Места демонтажа перегородок на потолке оштукатурены, ошпаклеваны и подшиты гипсокартонном, на полу данные участки покрыты керамической плиткой. Место демонтажа подоконного блока покрыто ламинатом, проем оштукарурен и обшит гипсокартонном с покраской. После перепланировки (реконструкции) жилая площадь квартиры уменьшилась и составила 21,2 кв.м, вспомогательная увеличилась да 42,3 кв.м, соответственно, общая площадь составила 68,5 кв.м., количество жилых помещений уменьшилось с 3-х до 2-х жилых комнат. Вход с подъезда и тамбура на этаже в данную квартиру не изменился. Система отопления и электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, система вентиляции не изменились. Согласно заключению специалиста №/т-25 от ДД.ММ.ГГГГ по результатам проведения строительно-технического исследования проведенные работы по перепланировке, переустройству, реконструкции жилой двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> А, <адрес>, соответствуют строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Безопасная и безаварийная эксплуатация квартиры в дальнейшем в перепланированном состоянии возможна и проведенные работы по перепланировке, переустройству, реконструкции квартиры угрозу жизни и/или здоровью граждан не создают.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истец просит сохранить недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес> А, <адрес>, общей площадью 68,5 кв.м, в реконструированном состоянии, признать за ней право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество.
Истец ФИО1 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, не явилась, об уважительных причинах неявки не уведомила.
Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО4 о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, не явилась, представила заявление о рассмотрении в её отсутствие, исковые требования поддерживает в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации городского округа Донецк Донецкой Народной Республики и представитель третьего лица Управления Росреестра по Донецкой Народной Республике в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.
На основании положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального конституционного закона от 4 октября 2022 № 5-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образовании в составе Российской Федерации нового субъекта – Донецкой Народной Республики», законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территории Донецкой Народной Республики со дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гласит, что защита гражданских прав осуществляется путем признания права; иными способами, предусмотренными законом.
На основании статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).
Согласно статье 25 ЖК РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме (часть 1).
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения (часть 2).
В соответствии с положениями статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства и (или) перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Как установлено частью 1 статьи 29 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии решения о согласовании или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, являются самовольными.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность (часть 2 статьи 29 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 29 ЖК РФ на основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Понятие «реконструкция» установлено пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
На основании изложенного при разрешении вопроса об отнесении работ, выполненных собственником помещения в многоквартирном доме, к реконструкции судам следует применять положения пункта 14 статьи 1 ГрК РФ (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ. В частности, реконструкция объектов капитального строительства проводится на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 ГрК РФ (часть 2 статьи 51 ГрК РФ); реконструкция объекта капитального строительства - многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (пункт 6.2 части 7 статьи 51 ГрК РФ).
Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
В соответствии с частью 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество № С944 от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Отделом государственной регистрации вещных прав Донецкого городского управления юстиции взамен утраченного свидетельства о праве собственности на жилье от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Управлением коммунальных ресурсов Донецкого городского совета по р. №, истец ФИО1 является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Как следует из извлечения о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, жилое помещение представляет собой трехкомнатную квартиру. <адрес>ю 67,2 кв.м.
Право собственности истца на указанное жилое помещение с кадастровым номером 93:27:0010217:222 зарегистрировано в ЕГРН, что подтверждается соответствующей выпиской от ДД.ММ.ГГГГ.
С целью улучшения условий проживания и пользования, без разрешения органа местного самоуправления о согласовании в данном жилом помещении истцом ФИО1 произведены самовольные перепланировка, переустройство и реконструкция жилого помещения, в результате чего 3-х комнатная квартира переоборудована в 2-х комнатную, демонтированы подоконные блоки.
В соответствии с техническим паспортом на <адрес>А по <адрес>, изготовленным Донецким отделом технической инвентаризации, учета и оценки недвижимого имущества Государственной Регистрационной Палаты Министерства юстиции Донецкой Народной Республики по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого помещения составляет 68,2 кв.м, в том числе жилая – 21,2 кв.м (9 кв.м и 12,2 кв.м), вспомогательная – 42,3 кв.м (прихожая – 1,3 кв.м, кухня-столовая – 35,3 кв.м, санузел – 5,7 кв.м), площадь балкона составляет 3,8 кв.м, лоджии – 1,2 кв.м. В паспорте имеется отметка о самовольно выполненных работах: в результате перепланировки 3-х комнатная квартира переоборудована в 2-х комнатную, демонтаж подоконных блоков.
Согласно письму Департамента градостроительства и архитектуры администрации городского округа Донецк от ДД.ММ.ГГГГ на обращение ФИО1 об узаконивании перепланировки квартиры по <адрес>А, <адрес>, ввод в эксплуатацию самовольно возведенных объектов, самовольно выполненного переустройства и (или) перепланировки не входит в компетенцию Департамента, а также не предусмотрен законодательством Российской Федерации.
Согласно заключению специалиста №/т-25 от ДД.ММ.ГГГГ при перепланировке (реконструкции) <адрес> несущие конструкции затронуты не были, технико-экономические показатели изменены в плане уменьшения жилой и увеличение вспомогательной площади, а именно: проведен демонтаж легких (ненесущих) перегородок, заложен дверной проём между жилой комнатой и кухней, также в данной жилой комнате был демонтирован подоконный блок, в который входило оконная часть, дверь и полуперегородка с подоконником, которая разделяла лоджию с жилой комнатой. Вследствие демонтажа данного блока произошло объединение лоджии и жилой комнаты. В результате данных изменений образовалась комната № 2 кухня-столовая, площадью 35,3 кв.м. Отопительные радиаторы центральной системы отопления жилой комнаты и кухни вынесены на боковые стены бывшей лоджии, общая система отопления не нарушена. Изменение комнат жилой квартиры произведено без изменения геометрических размеров фундаментов жилого многоквартирного дома. Несущие конструктивы не затронуты. Места демонтажа перегородок на потолке оштукатурены, ошпаклеваны и подшиты гипсокартонном, на полу данные участки покрыты керамической плиткой. Место демонтажа подоконного блока покрыто ламинатом, проем оштукарурен и обшит гипсокартонном с покраской. После перепланировки (реконструкции) жилая площадь квартиры уменьшилась и составила 21,2 кв.м, вспомогательная увеличилась до 42,3 кв.м, соответственно, общая площадь составила 68,5 кв.м, количество жилых помещений уменьшилось с 3-х до 2-х жилых комнат. Вход с подъезда и тамбура на этаже в данную квартиру не изменился. Система отопления и электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, система вентиляции не изменились. Проведенные работы по перепланировке, переустройству, реконструкции жилой двухкомнатной квартиры по адресу: <адрес> А, <адрес>, соответствуют строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Безопасная и безаварийная эксплуатация квартиры в дальнейшем в перепланированном состоянии возможна и проведенные работы по перепланировке, переустройству, реконструкции квартиры угрозу жизни и/или здоровью граждан не создают.
С целью проверки доводов истца, по ходатайству её представителя определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ФГБУ Донецкая ЛСЭ Минюста России.
Согласно выводам заключения эксперта ФГБУ Донецкая ЛСЭ Минюста России № от ДД.ММ.ГГГГ в техническом паспорте от ДД.ММ.ГГГГ на поэтажном плане стоит отметка о том, что в квартире «Самовольно: в результате перепланировки 3-х комнатная квартира переоборудована в 2-х комнатную; демонтаж подоконных блоков», а именно: - объединение кухни и жилой комнаты, в результате которого квартира из 3-х комнатной переоборудована в 2-х комнатную; демонтированы подоконный блок, балконная дверь и окно в составе балконного блока лоджии и балкона, выход на лоджию оформлен стеклянной распашной дверью; - перенос радиаторов отопления из помещения 2 (кухня-столовая) на балкон. Выполненные работы по устройству проема между помещением 2 (кухня-столовая) и балконом и помещением 5 (жилая) и лоджией, вследствие демонтажа части несущей кирпичной стены затрагивают элементы общего имущества (уменьшение площади несущей кирпичной стены) многоквартирного жилого <адрес>А по <адрес>. Однако, выполненные работы по устройству проема между помещением 2 (кухня-столовая) и балконом и помещением 5 (жилая) и лоджией, вследствие демонтажа части несущей кирпичной стены не привели к увеличению общей площади <адрес> за счет общего имущества многоквартирного жилого <адрес>. Устройство проемов, отверстий, технологических борозд и выбор способа работ должны быть согласованы с проектной организацией и учитывать возможное влияние на прочность прорезаемой конструкции, требования санитарных и экологических норм. На момент проведения исследования, согласованного рабочего проекта по усилению несущей стены при устройстве проема между помещением 2 (кухня-столовая) и балконом и помещением 5 (жилая) и лоджией не предоставлено. При натурном обследовании установить выполнялись ли работы по усилению проема и какое его конструктивное решение, в несущей стене между помещением 2 (кухня-столовая) и балконом и помещением 5 (жилая) и лоджией, не предоставляется возможным (выполнен полный комплекс отделочных работ). На момент проведения исследования конструктивные элементы исследуемой квартиры расположенной по адресу: <адрес>А, а именно несущей стены в которой устроен проем (между помещением 2 (кухня-столовая) и балконом и помещением 5 (жилая) и лоджией) не имеют повреждений, трещин, просадок, перекосов проемов, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений перемычек в опорных местах, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций строений, и в соответствии с правилами СП 13-102- 2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии. Также в ходе натурного обследования <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А установлено, что после проведения строительных работ по объединению помещений <адрес> описанных в исследовательской части вопроса №, на момент проведения осмотра, конструктивные элементы здания не имеют признаков, на основании которых было бы возможно сделать вывод о достижении этими конструктивными элементами пределов прочности и устойчивости. Пробным включением установлено, что имеющиеся инженерные системы квартиры находятся в исправном состоянии. В соответствии с п. 2.4. таблица 2.1 «Пособия по обследованию строительных конструкций здании», <адрес> жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>А, на момент проведения осмотра имеет категорию состояния конструкций «I – нормальное», общие признаки, характеризующие состояние конструкций: «Отсутствуют видимые повреждения и трещины, свидетельствующие о снижении несущей способности конструкций. Выполняются условия эксплуатации согласно требованиям норм и проектной документации. Необходимость в ремонтно-восстановительных работах отсутствует». В пределах проведенного исследования можно сделать вывод о том, что на момент составления настоящего заключения <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>А, в результате выполнения работ в жилых помещениях по самовольно произведенной перепланировке и объединения, соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, позволяющим её дальнейшую эксплуатацию. Конструктивное решение и техническое состояние несущих элементов исследуемого объекта, <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>А, обеспечивает необходимую устойчивость и надежность их эксплуатации, исключая внезапное полное или частичное обрушение здания при условии отсутствия внешнего несанкционированного воздействия на них. Экспертом отмечается, что приведенная технико-организационная характеристика исследуемой ситуации является, по сути, синонимом характеристики, указывающей на отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан при эксплуатации данной квартиры.
Суд принимает данное заключение экспертизы, как допустимое и достоверное доказательство, поскольку оснований не доверять выводам экспертного заключения не имеется, эксперт имеет большой практический опыт по специальности, его выводы научно обоснованы, и в ясной и доступной форме был получены ответы на поставленные судом вопросы. Заинтересованность эксперта в исходе дела не установлена. Эксперт, составивший заключение, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет высшее специальное образование и длительный стаж работы в области экспертной деятельности.
Поскольку снос самовольной постройки, в том числе и самовольно-реконструированной постройки, является крайней мерой, применяемой лишь при доказанности, что ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, установил, что произведенные перепланировка, переустройство и реконструкция принадлежащей истцу квартиры не нарушают установленные нормы и правила и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, увеличения площади жилого помещения за счет уменьшения общего имущества многоквартирного дома в результате реконструкции не произошло, в связи с чем жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>А, <адрес>, подлежит сохранению в перепланированном, переустроенном и реконструированном виде, а за истцом следует признать право собственности на данный объект недвижимости.
При этом, поскольку выполненные истцом работы также относятся к перепланировке (демонтирование перегородок, заложение дверного проёма внутри помещений) и переустройству (перенос радиаторов отопления), суд полагает возможным, не выходя за пределы исковых требований, указать на сохранение жилого помещения в перепланированном, переустроенном виде.
Суд разъясняет, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Донецк Донецкой Народной Республики о сохранении жилого помещения в реконструированном виде, признании права собственности – удовлетворить.
Сохранить самовольно выполненные перепланировку, переустройство и реконструкцию жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, заключающиеся в выполнении следующих работ: объединение кухни и жилой комнаты, в результате которого квартира из 3-х комнатной переоборудована в 2-х комнатную; демонтированы подоконный блок, балконная дверь и окно в составе балконного блока лоджии и балкона, выход на лоджию оформлен стеклянной распашной дверью; перенос радиаторов отопления из помещения 2 (кухня-столовая) на балкон, в результате чего общая площадь квартиры составляет 68,5 кв.м, в том числе: жилая площадь – 21,2 кв.м, вспомогательная площадь – 42,3 кв.м, а также балкон – 3,8 кв.м, лоджия – 1,2 кв.м.
Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес> Республики Дагестан, паспорт гражданина Российской Федерации серия №, выдан ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты>, право собственности на жилое помещение с кадастровым номером №, общей площадью 68,5 кв.м, жилой площадью 21,2 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>
Разъяснить, что настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих записей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Донецкой Народной Республики через Ворошиловский межрайонный суд г. Донецка в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья: