Дело № 3а-1449/2022

22OS0000-01-2022-000964-76

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2022 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Бакланова Е.А.,

при секретаре Степаненко Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Брюкке» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Брюкке» (далее – ООО «Брюкке») обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, требуя установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами *** по состоянию на 01 января 2020 года. В обоснование требований, указано, что кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца, так как кадастровая стоимость влияет на размер подлежащего уплате земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске.

Иные лица, участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, об отложении заседания не ходатайствовали, в связи с чем судебное разбирательство проведено в их отсутствие в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный ответчик управление имущественных отношений Алтайского края в письменном отзыве, не оспаривая право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, указал на ряд недостатков представленных отчетов об оценке.

Выслушав объяснения представителя административного истца и показания оценщика, допрошенного в качестве свидетеля, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что административный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено определение налоговой базы в отношении земельного участка как его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

ООО «Брюкке» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами 22:29:070201:26, 22:29:070201:28, 22:29:070201:81, 22:29:070216:4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, административный истец, являясь плательщиком земельного налога, вправе оспорить утвержденную кадастровую стоимость объектов недвижимости.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости и приказу управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края», кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки объектов недвижимости и составляет для земельного участка с кадастровым номером *** - 2796332 рубля, с кадастровым номером *** – 2011852 рубля 59 копеек, с кадастровым номером *** – 5177981 рубль 56 копеек, с кадастровым номером *** – 9352810 рублей. Датой определения кадастровой стоимости для всех объектов недвижимости является 01 января 2020 года, сведения о ней внесены в государственный кадастр недвижимости 30 октября 2020 года, 30 октября 2020 года, 29 октября 2020 года, 28 октября 2020 года соответственно.

В подтверждение рыночной стоимости объектов недвижимости административным истцом представлены отчеты об оценке №22/05-17-01 и №22/05-17-02 от 30 мая 2022 года, составленные оценщиком ФИО2, согласно которым по состоянию на 01 января 2020 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** составляет 338800 рублей, с кадастровым номером *** – 707234 рубля, с кадастровым номером *** – 533346 рублей, с кадастровым номером *** – 3480424 рубля.

Исследовав данные отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что они соответствует требованиям названного закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости.

Представленные отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований и необходимыми специальными познаниями, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванных объектов недвижимости, а указанные в отчетах цели и задачи проведения оценки не допускают их неоднозначного толкования - определение рыночной стоимости объектов оценки. При этом в отчетах присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

Из отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход, мотивировав выбор подхода для проведения исследования.

В рамках сравнительного подхода оценщиком избраны схожие с объектами оценки аналоги того же сегмента рынка, применены корректировки к избранным объектам-аналогам по наиболее существенным ценообразующим факторам с приведением соответствующего расчета используемых коэффициентов. Характеристики аналогов подтверждены данными объявлений, справочной системы ДубльГи.

Допрошенный в судебном заседании оценщик ФИО2 выводы отчетов подтвердил, пояснив по отчету №22/05-17-02, что используемый оценщиком справочник содержит сведения для корректировки единых объектов недвижимости, то есть объект плюс земля. Применять данные для корректировки на местоположение в данном случае допустимо и обоснованно, поскольку оценщиком использован максимально близкий сегмент для объекта оценки – универсальные производственно-складские объекты. Объект оценки расположен в мелком населенном пункте по сравнению с аналогами на рынке, в связи с чем его удельный показатель ниже среднерыночного значения. Для корректировки на дату предложения стоимость принята как средняя без учета назначения, то есть среднее из цен участков как офисно-торгового, так и индустриального назначения. Следовательно, ее нельзя рассматривать как ориентир стоимости земельных участков индустриального назначения. Введение поправки на расположение объекта оценки и аналогов в границах населенного пункта в рамках настоящего отчета некорректно, поскольку указанные объекты расположены не в крупных городах, а в малых городах и районных центрах, характеризуемых однородностью социально-экономических параметров на их территории. В соответствии с данными ЕГРН на территории аналога №3 отсутствуют строения. Относительно отчета №22/05-17-01 оценщик отметил, что доходный подход можно было бы использовать при развитом рынке аренды земли, но рынок аренды земельных участков не развит, что не позволяет достоверно определить рыночный уровень арендных ставок, а значит и уровень дохода от эксплуатации объекта. Согласно п. 15 ФСО №1 доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Подобной информацией в отношении оцениваемого объекта оценщик не располагает. Следовательно, отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием информации о возможных денежных потоках от использования оцениваемого участка. Рынок аренды земельных участков на дату оценки не развит. Корректировка на красную линию к аналогу №3 не требуется, так как он расположен на красной линии основной улицы, перед данным участком отсутствуют другие земельные участки. Для скидки на торг оценщиком использован источник «Справочник оценщика недвижимости 2018. Земельные участки» (под ред. ФИО3), поскольку в нем имеется разделение на активный и неактивный рынок. Для корректировки на площадь оценщик использует данные СтатРиелт, так как она не содержит ограничений по площади. По состоянию на дату предложения (сентябрь 2019 года) аналог сравнения №1 относится к сегменту участков под торгово-офисную застройку. В соответствии с п.20 ФСО №7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Согласно разделу №3 распоряжения Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 года № 568-р под улучшениями земельного участка понимаются - зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка. Под инфраструктурой понимаются, в том числе наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним. Совокупный анализ и толкование приведенных выше положений говорят о необходимости оценки объекта оценки – земельного участка без каких-либо улучшений, в том числе зданий, строений, сооружений, коммуникаций. Наличие построек и инженерной инфраструктуры, расположенной в пределах земельного участка, оценщиком не исследуются, так как улучшения участка должны учитываться в составе объектов капитального строительства. В том числе, если они не являются объектами кадастрового учета, их стоимость может относиться либо на основной объект, либо распределяться между всеми строениями на участке. Точно такой же подход должен быть и в отношении других сопутствующих улучшений участка, например, ограждения, замощения и других элементов благоустройства. Учет улучшений, в том числе коммуникаций при оценке земельного участка приведет к двойному налогообложению, поскольку последние будут также учтены в составе объектов капитального строительства расположенных на участке, либо могут быть поставлены на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости. Все земельные участки, используемые в качестве аналогов сравнения, расположены в границах населенных пунктов, в непосредственной близости от аналогов сравнения расположены застроенные земельные участки с подключенными коммуникациями, соответственно возможность подключения коммуникаций имеется.

Таким образом, указанные административным ответчиком замечания к отчетам об оценке не влекут признание представленных административным истцом недостоверными доказательства отличия рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных земельных участков. При этом лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчетах выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговых величин рыночной стоимости объектов оценки, указанных в отчете.

На основании приведенных норм и установленных обстоятельств административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Брюкке» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 338800 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 707234 рубля по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> б, в размере его рыночной стоимости, равном 533346 рублей по состоянию на 01 января 2020 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости, равном 3480424 рубля по состоянию на 01 января 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 03 июня 2022 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.А. Бакланов

Мотивированное решение составлено 13 июля 2022 года.