Дело № 2-1510/2025

УИД 34RS0003-01-2025-002059-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 декабря 2025 года г. Волгоград

Кировский районный суд г. Волгограда в составе:

председательствующего судьи Павловой Л.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО6, ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пене, по встречному иску ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора аренды в части дополнительного соглашения,

УСТАНОВИЛ:

ТУ Росимущества в <адрес> обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пене.

В обоснование заявленных требований указано, что на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> от <ДАТА> №-р, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> - Арендодатель с одной стороны и ГНУ ВНИАЛМИ Россельхозакадемии, именуемый в дальнейшем - Арендатор, заключили договор аренды земельного участка от <ДАТА> № о предоставлении участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 104688 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Советский и <адрес>ы с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, для размещения и эксплуатации зданий, сооружений, асфальтированных дорог, производственных зданий, гаражей, мастерских, складов, сараев, цехов, стоянок других объектов недвижимости, в границах, установленных в соответствии с кадастровым планом земельного участка. Право собственности Российской Федерации на земельный участок, а также договор аренды зарегистрированы в установленном законном порядке. Акт приема-передачи подписан <ДАТА>. Срок действия договора установлен с <ДАТА> по <ДАТА>. В дальнейшем земельный участок был разделен на самостоятельные земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 8862 кв.м., что следует из дополнительного соглашения № от <ДАТА> и распоряжения. В соответствии с дополнительным соглашением № от <ДАТА> к договору аренды № от <ДАТА> земельный участок с кадастровым номером № находится в аренде у ФИО2 с <ДАТА>. Задолженность по арендной плате за период с <ДАТА> по <ДАТА> составляет 544952,19 руб. В соответствии с пунктом 5.2 Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Размер пени за несвоевременные платежи за период с <ДАТА> по <ДАТА> составляет 304774,48 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просили взыскать с ФИО2 в пользу ТУ Росимущества в <адрес> задолженность по арендной плате по договору от <ДАТА> № за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 544952,19 руб., пени за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 304774,48 руб., а всего 849726,67 руб.

ФИО2 обратился со встречным исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании договора аренды недействительным.

В обоснование заявленных требований указано, что первоначально спорный земельный участок арендовался для строительства индивидуальных жилых домов. В дальнейшем при приобретении указанных жилых домов, собственники недвижимости выделяли отдельные участки из спорного и заключали отдельные договоры аренды. В соответствии с генеральным планом территории, спорный земельный участок по состоянию на 2022 год представляет собой участок дороги общего пользования, что отрицает возможность целевого использования спорного земельного участка, т.е. со стороны истца отсутствует встречное исполнение. В материалы дела представлен акт совместного осмотра спорного земельного участка: «Земельный участок с кадастровым номером № представляет собой подъездные дороги, частично отсыпанные асфальтовой крошкой по <адрес> и <адрес>, и является участком общего пользования, также на территории участка расположены, смотровые колодцы (канализация, водоснабжение) и опоры линий электропередач. Общее состояние земельного участка удовлетворительное. На момент осмотра земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:64, расположенный по адресу: <адрес>, Советский и <адрес>ы, находится в удовлетворительном состоянии. Земельный участок используется собственниками смежных земельных участков как подъездные дороги». Земельный участок образован с включением в его границы территории общего пользования, что исключает возможность его предоставления в аренду и строительство на нем. Считает, что договор аренды № от <ДАТА> в части дополнительного соглашения к нему № от <ДАТА>, заключенный между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> является недействительным (ничтожным), в силу того, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:64 представляет собой подъездные дороги, которые являются участком общего пользования.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать недействительным (ничтожным) договор аренды № от <ДАТА> в части дополнительного соглашения № от <ДАТА>, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>.

В судебном заседании представитель ТУ Росимущества в <адрес> ФИО4 доводы искового заявления поддержала, просила удовлетворить, в удовлетворении встречного искового заявления отказать.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель ФИО7 возражали против первоначального иска, просили встречный иск удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, доказательств уважиетльности причин неявки не представили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд находит возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пп.7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ основным принципом использования земли является принцип платности, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления - в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от <ДАТА> N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Таким образом, закон относит размер арендной платы на участки, находящиеся в муниципальной и государственной собственности, к сфере регулируемых цен.

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В судебном заседании установлено, что <ДАТА> на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> от <ДАТА> №-р, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по <адрес> - Арендодатель с одной стороны и ГНУ ВНИАЛМИ Россельхозакадемии, именуемый в дальнейшем - Арендатор, заключили договор аренды земельного участка от <ДАТА> № о предоставлении участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 104688 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Советский и <адрес>ы с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, для размещения и эксплуатации зданий, сооружений, асфальтированных дорог, производственных зданий, гаражей, мастерских, складов, сараев, цехов, стоянок других объектов недвижимости, в границах, установленных в соответствии с кадастровым планом земельного участка.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 49 лет с <ДАТА> до <ДАТА>.

Пунктом 3.1 договора годовой размер арендной платы за использование участка составляет 4790670 руб.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение года, за текущий месяц до 10-го числа текущего месяца.

Согласно п. 3.3 размер арендной платы изменяется ежегодно в соответствии с действующими нормативными и иными актами на текущий год, при этом перерасчет арендой платы осуществляется на основании дополнительного соглашения.

В дальнейшем земельный участок был разделен на самостоятельные земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:64, площадью 8862 кв.м., что следует из дополнительного соглашения № от <ДАТА> и распоряжения.

В соответствии с дополнительным соглашением № от <ДАТА> к договору аренды № от <ДАТА> земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:64 площадью 4144 кв.м. предоставлен в аренду ФИО2 с <ДАТА>.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По правилам статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно расчету истца размер арендной платы составил:

2022 год - 7439789,72 х 2% = 148795,79 руб. (12399,65 руб. в месяц):

2023 год - 8915 062,2 х 2% = 178301,24 руб. (14858,44 руб. в месяц);

2024 год - 178301,24 х 1,045 = 186324,8 руб. (15527,07 руб. в месяц),

2025 год – 186324, 8 х1,045 =194709,42 руб. (16225,79 руб. в месяц).

Как следует из материалов дела, <ДАТА> ТУ Росимущества по <адрес> в адрес ФИО2 была направлена досудебная претензия с требованием погасить задолженность по арендной плате по договору № от <ДАТА>.

Стороной истца представлен расчет задолженности по договору аренды земельного участка за период с <ДАТА> по <ДАТА>, которая составляет 544952,19 руб., пени за период с <ДАТА> по <ДАТА> - в размере 304774,48 руб.

В обоснование встречных исковых требований о признании дополнительного соглашения к договору аренды недействительным ФИО2 ссылался на то, что фактически по договору аренды со стороны истца по первоначальному иску отсутствовало встречное предоставление, поскольку фактически земельный участок был меньшей площади, арендатор по вине истца не мог использовать земельный участок и провести процедуру его межевания, а также часть территории земельного участка расположена на землях общего пользования.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такое условие является для договора аренды существенным (пункт 1 статьи 432 Кодекса). При отсутствии достаточных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <ДАТА>, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <ДАТА>.

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом (часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 3 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Как усматриваются из материалов дела, на основании дополнительного соглашения № от <ДАТА> к договору аренды № от <ДАТА> ФИО2 был предоставлен в аренду земельный участок № площадью 4144 кв.м., тогда как фактически площадь земельного участка не соответствует указанной в договоре и согласно выписки из ЕГРН составляет 3091 кв.м.

Кроме того, в материалах дела имеются сведения нескольких лет переписки между истцом и ответчиком, где арендатор ФИО2 просит арендодателя принят меры к восстановление границ земельного участка №, площадью 4144 кв.м., ссылаясь на то, что ему предоставлен земельный участок именно в указанной площадью, а не площадью 3091 кв.м., согласовать межевой план.

Согласно совместному акту осмотра земельного участка № от <ДАТА> установлено, что земельный участок с кадастровым номером № представляет собой подъездные дороги, частично отсыпанные асфальтовой крошкой по <адрес> и <адрес>, и является участком общего пользования, также на территории участка расположены смотровые колодцы (канализация, водоснабжение) и опоры линий электропередач. Общее состояние земельного участка удовлетворительное. На момент осмотра земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, Советский и <адрес>ы, находится в удовлетворительном состоянии. Земельный участок используется собственниками смежных земельных участков как подъездные дороги.

Таким образом, судом установлено, что часть территории предоставленного ФИО2 в аренду земельного участка расположено в пределах территорий общего пользования, что исключает возможность его предоставления в аренду и строительство на нем.

Данные обстоятельства подтверждаются вышеуказанным актом осмотра земельного участка от <ДАТА>, а также ответом Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда от <ДАТА>.

ФИО2 с момента заключения договора не приступил к фактическому пользованию спорного земельного участка, доказательств обратного ТУ Росимущества в <адрес> в материалы дела не представило и не заявляло, что арендатор использует участок.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ суд приходит к выводу о необоснованности требований ТУ Росимущества в <адрес> к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от <ДАТА> № за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 544952,19 руб., пени за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 304774,48 руб., и отказе в иске, поскольку в рамках заключенного дополнительного соглашения к договору аренды со стороны арендодателя отсутствовало встречное предоставление на условиях, оговоренных в договоре аренды с учетом дополнительного соглашения к нему.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования.

При решении вопроса о взыскании арендной платы правовые последствия недействительности и незаключенности договора аренды будут идентичными, поскольку в обоих случаях для взыскания денежных средств как на основании норм статьи 167 ГК РФ, так и статьи 1102 ГК РФ необходимо установить наличие встречного предоставления со стороны арендодателя, ставшего обогащением арендатора. В отсутствие возможности пользоваться арендованным участком, по обстоятельствам не зависящим от арендатора, последний не обязан оплачивать пользование ни по договору, ни по правилам статьи 167 ГК РФ, ни по нормам главы 60 ГК РФ.

В свою очередь, учитывая, что предоставленный в аренду земельный участок фактически отсутствует, имеется участок иной площади, при том его фактическое использование для целей, указанных в договоре аренды невозможно в виду частичного его расположения на землях общего пользования, суд приходит к выводу об отказе Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы с ФИО2 и находит требования ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от <ДАТА> № в части дополнительного соглашения № от <ДАТА>, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:64 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В связи с признанием недействительным договора аренды в части дополнительного соглашения к нему, суд полагает необходимым применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды ФИО2 земельным участком с кадастровым номером 34:34:070001:64 на основании дополнительного соглашения № от <ДАТА> к договору аренды земельного участка от <ДАТА> №, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>.

Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:64.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (ИНН: №) к ФИО2 (ИНН: №) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от <ДАТА> № за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 544952,19 руб., пени за период с <ДАТА> по <ДАТА> в размере 304774,48 руб., - отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> о признании недействительным (ничтожным) договора аренды в части дополнительного соглашения, - удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от <ДАТА> № в части дополнительного соглашения № от <ДАТА>, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> в отношении земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:64.

Применить последствия недействительности сделки, прекратив право аренды ФИО2 земельным участком с кадастровым номером № на основании дополнительного соглашения № от <ДАТА> к договору аренды земельного участка от <ДАТА> №, заключенного между ФИО2 и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>,.

Указанное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о прекращении права аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером №

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Кировский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированный текст решения изготовлен <ДАТА>.

Судья /подпись/ Л.В. Павлова

«КОПИЯ ВЕРНА»Судья Павлова Л.В._____________Секретарь судебного заседания Кировского районного суда <адрес> ФИО6_____________________<ДАТА>

подлинник документа находится в

Кировском районном суде города Волгограда

в материалах дела № 2-1510/2025

УИД 34RS0003-01-2025-002059-41