Решение по делу № 2-142/2025 от 15.04.2025 - о признании договора купли-продажи от 04.07.2024, договора аренды недвижимости с правом выкупа от 09.07.2024 недействительными.

Мотивированное решение изготовлено 15.04.2025.

УИД 66RS0002-02-2024-002958-23

Дело № 2-142/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

01 апреля 2025 года г. Екатеринбург

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Цициковской Е.А.,

при помощнике ФИО1,

с участием представителя истца ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи от 04.07.2024, договора аренды недвижимости с правом выкупа от 09.07.2024 недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с исковым заявлением (с учетом принятых уточнений) к ФИО3 о признании договора купли-продажи от 04.07.2024, договора аренды недвижимости с правом выкупа от 09.07.2024 недействительными.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 04.07.2024 в результате мошеннических действий неустановленных лиц заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежавшей ему на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: *** При этом истец полагал, что заключает договор инвестирования, поскольку именно такой договор обсуждался истцом с лицом, называвшим себя «Александром». Истец считает, что заключенный им договор купли-продажи от 04.07.2024, является разновидностью договора займа без намерения отчуждать принадлежащее истцу на праве собственности единственное жилое помещение. Также между сторонами 09.07.2024 заключен договор аренды недвижимости с правом выкупа, заключенный в отношении спорной квартиры. Данный договор истец также считает недействительным по причине его притворности, поскольку в продолжение своих целей, также полагал, что данный договор является частью договора инвестирования. Подписание указанных договоров произведено ЭЦП, принадлежащей истцу, вместе с тем, истец самостоятельно в силу возраста не имел возможности оформить ЭЦП, вход в личный кабинет истца на сайте «Госуслуги» осуществлялся с различных электронно-цифровых устройств неустановленными лицами, которые воспользовались беспомощным состоянием истца. В связи с указанным, просит признать договор купли-продажи жилого помещения от 04.07.2024, договора аренды недвижимости с правом выкупа от 09.07.2024 недействительными в силу их ничтожности в соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ.

Представитель истца, действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме, представив письменные дополнительные пояснения.

Ответчик, представитель ответчика, действующий на основании доверенности, в судебном заседании требования не признали по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, направило письменный отзыв, в котором возражала относительно заявленных исковых требований.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения сторон, допросив в судебном заседании свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Приведенная норма возлагает обязанность доказывания неразумности и недобросовестности действий участника гражданских правоотношений на лицо, заявившее требования.

В силу положений пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе, сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО5 на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от *** являлся собственником квартиры по адресу: *** (л.д. 19-22 том 1).

В указанном жилом помещении имели регистрацию по месту жительства ФИО5 и его дочь Н до *** (л.д. 55 том 1).

04.07.2024 между ФИО5 и ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость составила 1300000 руб., право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами составлен акт приема-передачи указанной квартиры от 09.07.2024 (л.д. 74 том 1), а также в соответствии с заявлением ФИО5 денежные средства в сумме 1000000 руб. перечислены покупателем по реквизитам банковского счета, открытого на имя ФИО5, денежные средства в сумме 300000 руб. перечислены на счет ФИО6, являвшейся агентом по данной сделке (л.д. 78-80 том 1).

Кроме того, между сторонами заключен договор аренды спорного жилого помещения с правом выкупа от 09.07.2024, в соответствии с которым ФИО5 проживает в спорной квартире, за арендную плату в сумме 52000 руб. в месяц, с возможностью выкупа жилого помещения по первоначальной цене в размере 1300000 руб. (л.д. 75-55 том 1).

Как следует из представленных пояснений сторон, видеозаписи переговоров, ФИО5 свои действия по продаже жилого помещения аргументировал дальнейшим вложением денежных средств в предпринимательскую деятельность, что истцом не оспаривалось в судебном заседании.

Из пояснений свидетеля Н в судебном заседании следует, что ФИО5 приходится ей отцом, ранее она имела регистрацию по месту жительства в спорном жилом помещении, но примерно в июне 2024 года отец уговорил ее прекратить регистрационный учет в данной квартире, пообещав, что это временно, о том, что квартира будет продана, ей было неизвестно.

Из указанного следует, что заключая договор купли-продажи жилого помещения, истец, действуя в своих интересах, ввел в заблуждение Н для освобождения спорной квартиры от обременения в виде зарегистрированного по месту жительства в ней лица.

Согласно материалам уголовного дела, возбужденного по заявлению истца, с декабря 2023 года истец находился под влиянием неустановленного лица «Александра», который предложил ему инвестировать денежные средства в покупку различных акций, денежные средства первоначально переводились самим истцом, в последующем по указанию «Александра» он передавал последнему все коды, пароли от банковских счетов, мобильных приложений, тем самым обеспечив доступ к личным персональным данным, в том числе к банковским счетам (копи материалов уголовного дела ***).

В рамках заявленных истцом требований, истец просит суд признать сделку купли-продажи жилого помещения притворной, прикрывающей реально заключенный договор инвестиционного займа.

В силу ст. 309, п. 1 ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

Положениями ст. 808 ГК РФ предусмотрено, что договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает десять тысяч рублей, а в случае, когда займодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

Согласно представленному суду договору купли-продажи от 04.07.2024, сомнений в правовой природе сделки у суда не возникает, также не могло возникнуть у стороны истца.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.

Исходя из пояснений сторон, представленной видеозаписи, по крайне мере у одной стороны сделки – покупателя, не имелось оснований действовать в достижении иного правового результата и сомневаться в природе сделки.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (пункт 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пункт 2).

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной (пункт 3).

Как следует из пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

При этом истец в своих пояснениях указал, что он вводил в заблуждение ответчика, давал пояснения о необходимости заключения такого договора, о последствиях реализации принадлежащего ему имущества по указанию неизвестного лица «Александра», при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что истец действовал под влиянием обмана, насилия, угрозы со стороны ответчика.

Учитывая, что у ответчика, как стороны по сделке, имелась воля на создание правовых последствий от оспариваемой сделки, что исключает как притворный, так и мнимый характер сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В рассматриваемом случае по сделке произведено исполнение: к покупателю перешло право собственности на спорную квартиру, а продавец получил оплату покупной цены. Исполнение по сделке (в т.ч. в части перехода прав собственности на квартиру ответчику) произведено не формально, а в действительности: покупатель распорядился приобретенной квартирой по своему усмотрению, сдав ее в аренду. При этом продавец (истец) последовательно готовился к совершению сделки: прекратил регистрацию свою и дочери по месту жительства в спорной квартире, обратился в соответствующие медицинские учреждения для получения справок, подтверждающих психическое состояние на момент заключения сделки, вел переговоры путем видео-конференц связи.

Изложенное исключает притворность и мнимость сделки.

При этом, тот факт, что денежные средства, полученные в результате продажи спорного жилого помещения, выбыли из владения истца помимо его воли, не является доказательством недействительности сделки. Истец, действуя в рамках договоренности с неустановленными лицами, своими действиями предоставил доступ посторонним к личным персональным данным.

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым в иске отказать в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО5 к ФИО3 о признании договора купли-продажи от 04.07.2024, договора аренды недвижимости с правом выкупа от 09.07.2024 недействительными, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга.

Судья Е.А. Цициковская