Решение по делу № 2-618/2025 от 30.05.2025 - о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, по иску <ФИО>25 к <ФИО>26 об устранении препятствий в пользовании квартирой, выселении.

Дело № 2-618/2025

УИД: 36RS0002-01-2024-008977-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2025 г. г. Воронеж

Коминтерновский районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Берлевой Н.В.,

при секретаре Воропаевой М.Е.,

с участием представителя истца – ФИО1,

представителя ответчика (ФИО)20. – адвоката Дмитриевой Л.М.,

ответчика (ФИО)21.,

с участием ст. помощника прокурора Коминтерновского района г. Воронежа Жирновой В.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску (ФИО)22 к (ФИО)23, индивидуальному предпринимателю (ФИО)24 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, по иску (ФИО)25 к (ФИО)26 об устранении препятствий в пользовании квартирой, выселении,

УСТАНОВИЛ:

(ФИО)28. обратилась в суд с иском к (ФИО)27., (ФИО)29. и просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер (№), заключенный (ДД.ММ.ГГГГ) между истцом и ответчиком недействительным, применить последствия недействительности сделки, восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности истца на квартиру, расположенную по адресу: г<адрес>, кадастровый номер (№).

В обоснование исковых требований истцом указано, что примерно в мае 2024 г. на личный номер сотового телефона истца стали поступать звонки от неизвестных людей, которые представлялись сотрудниками ПАО Сбербанк, а также сотрудниками Следственного комитета в г. Москве. В ходе телефонного разговора истцу было сообщено о том, что ее хотят оставить без квартиры мошенники и их нужно опередить, фиктивно продать как можно быстрее квартиру через «своего» риэлтора, а деньги положить в некий специальный фонд. После поимки мошенников, документы на квартиру будут снова переоформлены и квартира перейдет истцу, а по факту истец как проживала, так и будет проживать в своей квартире по адресу: <адрес>. Затем с истцом связалась риелтор, про которую говорили злоумышленники, таким образом был подписан договор на оказание комплекса услуг по продаже квартиры истца. Договор был подписан 13.05.2024г. за № (№) от имени (ФИО)30. по доверенности заключен (ФИО)31. Именно в рамках вышеуказанного договора на оказание комплекса услуг по продаже квартиры, исполнителем были собраны все необходимые справки и другие документы, необходимые для продажи квартиры истца. Находясь под влиянием обмана, 26.07.2024, истец заключила договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с (ФИО)32. Договор был подготовлен и подписан сторонами в присутствии нотариуса (ФИО)33. Сумма договора составила 3 000 000 рублей. Цена квартиры существенно ниже рыночной. Квартира была продана на значительно невыгодных условиях для истца, по заниженной стоимости и в ущерб ее интересам. Аналогичные квартиры в этом районе города стоят на 800 000 -1 000 000 рублей дороже. Даже в самом договоре на оказание комплекса услуг по продаже квартиры прописано, что квартира подлежит продаже не менее чем за 4 000 000 рублей. То обстоятельство, что ответчик знала, что сделка носит исключительно фиктивный характер, поэтому квартира продаётся по цене существенно ниже рыночной цены и (ФИО)34., и нотариус (ФИО)35 знали и не могли не знать, так как (ФИО)36 являлась стороной и непосредственным участником сделки, а нотариус (ФИО)37 составляла договор купли-продажи, осуществляла проверку правоустанавливающих документов на квартиру и по сути также являлась участником сделки. Ответчик знала, что истец заключала сделку, полагая, что она фиктивная, чтобы спасти свою квартиру и помочь сотрудниками СК Главного управления в г. Москве поймать преступников, т.к. они неоднократно общались с истцом, а также с риэлтором (ФИО)38. Поэтому цена квартиры не являлась чем-то важным, поскольку как полагала истец, все это формально и вскоре, как пообещали мошенники все встанет на свои места и квартира снова будет оформлена на имя истца. Намерений продавать свою квартиру истец не имела и воспринимала эту сделку как фиктивную, чтобы спасти свою квартиру и помочь поймать преступников, так как это ее единственное жилье, в котором она проживает много лет по настоящее время и переезжать не собиралась. Упомянутый договор купли-продажи квартиры нарушает права истца и охраняемые законом интересы, а именно: истец осталась без жилья и денежных средств. Учитывая преклонный возраст истца, ее ввели в заблуждение относительности данной сделки, ее совершении, учитывая звонки мошенников, истец полагала, что совершает мнимую сделку, и что квартира в действительности ею конечно не продается. Между тем, если бы истцу были известны действительные обстоятельства сделки, то она не стала бы вступать в указанную сделку на предложенных условиях, поскольку продавать квартиру она не собиралась и никуда переезжать не собиралась, тем более продавать свою квартиру за 3/4 от ее реальной рыночной стоимости. В период оформления договора купли-продажи истец находилась под влиянием обмана и заблуждения, а со стороны ответчика, риелтора, мошенников, которые постоянно звонили на личный телефон истца, оказывалось сильнейшее психологическое давление, все происходило быстро, все торопили, пугали что квартиру вот-вот заберут себе мошенники и таком состоянии истец не понимала до конца значение и смысл подписанного ею договора, она искренне считала его фиктивным. Психологическое давление со стороны мошенников на истца было настолько сильным, что истец, находясь в зомбированном состоянии, безоговорочно исполняла волю мошенников, не осознавая реальные последствия своих действий. Для пожилого человека, который первый раз в своей жизни продает свою единственную квартиру, да еще и при вышеуказанных обстоятельствах, в спешке, это событие более чем важное, судьбоносное и очень значимое, но ввиду того что истец воспринимала это как часть плана правоохранительных органов и сделка исключительно фиктивная, истец не придала этим событиям никакого значения. Затем деньги, которые должны быть выручены с продажи квартиры, забрал некий курьер, которого направили мошенники под видом своего агента под прикрытием, что еще раз подтверждает, что истец находилась в таком плохом психологическом состоянии, под влиянием стресса, что не была способна критично относиться к происходящим с нею событиям, понимать значение своих действий или руководить ими, в связи с чем, истец не могла понимать истинное значение документов, которые она подписывала при заключении сделки купли-продажи квартиры. В результате незаконных мошеннических действий, совершенных под влиянием обмана, истец лишилась своего единственного жилья. Истец настолько была глубоко погружена в произошедшее и столь глубоко находилась под влиянием обмана злоумышленников, что на протяжении еще длительного времени не осознавала совершенных действий. Непонимание сложившейся ситуации, истинного значения заключенного договора купли-продажи спорной квартиры, нахождение в заблуждении и обмане, объективно подтверждает тот факт, что истец сама писала благодарности участникам «операции по спасению». Только спустя фактически две недели после произошедшего, когда от злоумышленников на телефон истца стали поступать требования освободить проданную квартиру, которая является для нее единственным жильем, истец стала догадываться о том, что стала жертвой мошеннической схемы. Пришло понимание, что истцу причинен материальный ущерб в особо крупном размере, а путем обмана истца лишили права собственности на квартиру. После чего истец обратилась в территориальный орган правопорядка с соответствующим заявлением. По результатам проведенной следственной проверки 07.08.2024 следователем по расследованию преступлений на территории Северного микрорайона СУ УМВД России по г. Воронежу было возбуждено уголовное дело № (№) по признакам состава преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ. Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости произведена государственная регистрация права собственности ответчика на приобретенное жилое помещение. Ответчик воспользовалась сложившейся ситуацией и приобрела квартиру значительности ниже рыночной стоимости, что не могла не понимать. При этом квартира была приобретена даже без ее осмотра со стороны ответчика. Сам договор был подписан в крайне сжатые сроки, нотариус не провела надлежащую проверку сделки, а именно - вопрос о дееспособности лиц, участвующих в сделке исследован формально, у любого здравомыслящего человека возникнут сомнения в законности сделки, если 83-летняя бабушка, больная, еле ходит, в стрессе, с плохим зрением и слухом без сопровождения своих родственников продает свою единственную квартиру по цене значительно ниже рыночной. С таким состоянием здоровья истец не только не сможет прочитать самостоятельно условия договора купли-продажи своей квартиры, но и понять какие последствия порождает эта сделка.

В уточненном исковом заявлении истец (ФИО)39. указала, что ответчиком (ФИО)40. в судебное заседание был предоставлен диск с аудио-записью телефонных переговоров истца с риелтором Ириной, а также с ответчиком (ФИО)41. Как усматривается с представленных аудио- записей телефонных разговоров, истец на протяжении всего времени плохо себя чувствовала, принимала лекарственные препараты, обращалась за помощью в медицинские учреждения, о чем сообщала риелтору. Данное обстоятельство подтверждает, что из-за плохого самочувствия истец могла не отдавать отчета своим действиям. Также первые семь просмотров квартиры, предложенные риелтором Ириной, истец откладывала по разным причинам. По аудио записям слышно, что истец часто путается в словах, теряет нить разговора, называет риелтора Ирину разными именами (Маша, Аня, Света). Истец неоднократно говорила риелтору Ирине, что ей ее посоветовали и говорили обратится именно к ней. Более того, по настоянию риелтора истец не присутствовала на внесении задатка за продаваемую квартиру, не получала денежные средства, все от ее имени делал риелтор, которая настаивала на этом в телефонных переговорах. Также длительное время (более двух недель) не поступали денежные средства от покупателя, так как она должным образом не оформляла документы и банк не получал информацию о переходе права собственности. (ФИО)42. передала индивидуальные личные сведения, такие как пароль и логин от своего личного кабинета риелтору для оформления сделки. Также риелтору было известно, что у истца есть родственники в Воронеже (сын, сноха, племянница), с которыми имела возможность связаться и сообщить о предстоящей сделке. При этом покупатель считала, что истец «самая одинокая бабушка». Ответчик (ФИО)43. отдавала задаток без осмотра квартиры. Согласно заключению комиссии экспертов от (ДД.ММ.ГГГГ) г. Казенное учреждение здравоохранения Воронежской области «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер», истец страдает хроническим психическим расстройством в форме текущего органического заболевания головного мозга сосудистого генезисно-лакунарным слабоумием (смешанная корковая и подкорковая сосудистая деменция, шифр F01.3 по МКБ-10), лишавшим ее способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значения для дела. Истец ввиду своего психического заболевания не могла и не была способна понимать значение своих действий или руководить ими. С таким состоянием здоровья истец не только не смогла прочитать самостоятельно условия договора купли-продажи своей квартиры, но и понять какие последствия порождает эта сделка.

(ФИО)44. обратилась в Коминтерновский районный суд г. Воронежа с иском к (ФИО)45. и просит устранить для (ФИО)46. препятствия в пользовании квартирой по адресу <адрес>, выселить (ФИО)47 года рождения, уроженку <адрес>, Воронежской области из указанного жилого помещения.

В обоснование исковых требований (ФИО)48. указано, что в связи с намерением переехать на постоянное место жительства в Россию, истец (ФИО)49. решила приобрести себе в собственность квартиру в г. Воронеже. С помощью риэлтерской компании подобрала себе подходящий вариант и вышла на сделку купли-продажи. Договор купли -продажи был оформлен (ДД.ММ.ГГГГ) года, удостоверен нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж, (ФИО)50. Порядок расчета по сделке определен был в п. 3 Договора. В соответствии с которым, денежные средства в сумме 3 000 000 были переведены мною на банковский счет продавца (ФИО)51. через ООО «Экосистема недвижимости «Метр квадратный» в Банке ВТБ. Переход права собственности согласно указанного договора зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии по Воронежской области, номер госрегистрации (№). Несмотря на данные обстоятельства, продавец (ФИО)55., ключи от проданной квартиры истцу (ФИО)52. не передала, из квартиры не выселилась, продолжает ею пользоваться по своему усмотрению. По настоящее время истец (ФИО)54., потратив свои деньги, остается без жилья, вынуждена жить в гостинице, либо снимать частное жилье, что для нее дорого. Ключей от квартиры она не имеет, вселится в нее не может. Не впуская в квартиру истца (ФИО)53., ей, как ее собственнику, чинятся препятствия во владении и пользовании ее имуществом.

Определением Коминтерновского районного суда г. Воронежа указанные гражданские дела объедены в одно производство для совместного рассмотрения.

Истец (ответчик) (ФИО)56. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку представителя.

Представитель истца (ответчика) (ФИО)57Д. по доверенности ФИО1 исковые требования поддержала. Против исковых требований (ФИО)59. возражала.

Ответчик (истец) (ФИО)60. в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, обеспечила явку представителя.

Представитель ответчика (истца) (ФИО)61. – адвокат Дмитриева Л.М. возражала против исковых требований (ФИО)62., исковые требования (ФИО)63. поддержала.

Ответчик (ФИО)64. возражал против исковых требований (ФИО)65. по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Третьи лица – нотариус (ФИО)66. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Третье лицо –Управление Росреестра по Воронежской области представителя не направило, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, выслушав заключение прокурора полагавшей исковые требования (ФИО)67. подлежащими удовлетворению, требования (ФИО)68 не подлежащими удовлетворению, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.

Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как следует из материалов дела,и установлено судом, до (ДД.ММ.ГГГГ), до совершения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: –г<адрес>, указанная квартира принадлежала истцу (ФИО)69 на праве собственности. В настоящее время истец фактически проживает в указанной квартире, указанные обстоятельства сторонами не оспаривались.

07.08.2024 отдела по расследованию преступлений на территории Северного микрорайона СУ УМВД России по г. Воронежу возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, где потерпевшей признана (ФИО)70 ФИО2 для возбуждения уголовного дела послужили следующие обстоятельства: в период времени с середины мая 2024 г. по 02.08.2024 г., в точно неустановленное следствием дату и время, неустановленное лицо, путем обмана, под предлогом совершения фиктивной сделки по продаже квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, завладело денежными средствами в размере 3 000 000 рублей, принадлежащими (ФИО)71. Указанными действиями, последней был причинен материальный ущерб в особо крупном размере.

В ходе расследования уголовного дела установлено, что с потерпевшей (ФИО)72. связывались неизвестные лица, которые сообщили, что квартира по адресу: <адрес> находится в залоге у банка, для предотвращения утраты данной квартиры, ей в срочном порядке необходимо произвести фиктивную сделку по продаже квартиры.

(ДД.ММ.ГГГГ) между (ФИО)73. (Заказчик) и (ФИО)74., действующей по доверенности (Исполнитель), заключен договор оказания риэлтерских услуг А(№), согласно которому Исполнитель оказывает заказчику услугу по продаже квартиры по адресу: <адрес>, а Заказчик обязуется оплатить оказанные услуги.

Услуги Заказчиком (ФИО)75. оплачены в размере 100000 рублей (л.д. 21-27).

(ФИО)76. не оспаривал получение денежных средств по договору.

26.07.2024 между (ФИО)77. и (ФИО)78. был заключен договор купли-продажи квартиры, принадлежащей (ФИО)79. по адресу: <адрес>. Данный договор удостоверен нотариусом (ФИО)80.

Перечисление денежных средств (ФИО)81 в размере 3000000 руб. по договору купли-продажи от 26.07.2024 подтверждается платежным поручением (№)).

При поступлении денежных средств за продажу квартиры в размере 3000000 рублей на банковский счет (ФИО)82. № (№), открытого в ПАО «ВТБ», последняя получила в отделении указанного банка денежные средства наличными. После чего, (ФИО)83, передала наличные денежные средства в размере 3000000 рублей курьеру, находясь у себя дома по адресу: <адрес>.

Суд приходит к выводу, что приведенные истцом основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной, заключенной под влиянием обмана, заблуждения следует признать убедительными.

Так, обосновывая исковые требования, истец указала, что заключение указанного договора не было добровольным волеизъявлением, поскольку она подписала договор купли-продажи под убеждением со стороны лиц, представившихся сотрудниками правоохранительных органов, которые ввели ее в заблуждение, сообщив, что квартира истца находится в залоге у банка, и для того, чтобы не допустить обращения на нее взыскания мошенниками, необходимо ее продать, в дальнейшем квартира будет возвращена в собственностью истцу, т.е. сделка совершена под влиянием обмана.

Согласно справке КУЗ ВО «ВОКПНД», (ФИО)84 обращалась с 1984 г. диагнозом «неврастения». Амбулаторной картой располагают. Представлена на врачебную комиссию (ДД.ММ.ГГГГ) для решения вопроса о выдаче справки для имущественной сделки. На приеме с целью получить справку для продажи квартиры в сопровождении женщины, которую называют «дальней родственницей». Псих. Статус: внешне опрятна. Двигательно спокойна. Ориентирована всесторонне верно. Контакту доступна. На вопросы отвечает, обстоятельств сделки не раскрывает, отмечает, что «есть сын и родственники, но они не знают о продаже». На вопрос как распорядится средствами от продажи квартиры не отвечает. Говорит, что «собираюсь переехать к сестре за город», более подробно не раскрывает. Об отношениях с родственниками информацию не сообщает. Фон настроения ровный. Долговременная память незначительно снижена. На момент осмотра бредовые идеи не высказывает, наличие обманов восприятия отрицает, поведением не обнаруживает, агрессивных тенденций не выявлено, суицидальные мысли отрицает. Заключение: в связи с тем, что отсутствует объективная информация о сделке и катамнезе заболевания вынести заключение о наличии либо отсутствии психического расстройства не представляется возможным. Рекомендовано наблюдение в динамике, сбор объективной информации. Выдана справка об отсутствии диспансерного наблюдения (л.д. 77).

Возражая против исковых требований (ФИО)85В. указал, что согласно п. 2.3.5 Договора оказания услуг (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) Заказчик не может предпринимать самостоятельных действий по продаже объекта недвижимости помимо исполнителя. Аудиозаписями подтверждается, что (ФИО)86. сама обратилась в компанию «Апекс», сообщив о своем желании продать квартиру. Истец в аудиозаписи указывает, что сделку хочет проводить только наличными денежными средствами, без материнского капитала, без использования кредитных денежных средств, на что агент компании «Апекс» уточняет причины такого решения, указывая, что сделка купли -продажи займет какое- то время. Кроме того, (ФИО)87 в телефонном разговоре указывает, что хочет продать квартиру и уехать из города. На протяжении длительного времени, истец и агент компании созванивались, кроме того, (ФИО)88. связывалась с другой риэлтерской компанией- «Грани», которые также продавали квартиру. В аудиозаписи № 5 истец самостоятельно настаивает на снижении суммы сумму продажи 4300000 руб. и она не продавалась. Истец изначально хотела снизить стоимость до 3800000 – 3900000 руб., так как риелтор изначально указала завышенную продать квартиру быстрее, на что риелтор поясняет, что сделка занимает обычно от 3 до 6 месяцев. В аудиозаписи № 6 истец говорит о том, что к ней приходил некий Александр, однако истец отказала ему в заключении договора. В аудиозаписи № 7 агент спрашивает о правовых основаниях получения квартиры до 2003 года. Квартира была приватизирована. Агент утверждает, что звонков мало. Если звонков так и не будет, то агент предлагает снижать сумму продажи. В аудиозаписи № 8 истец утверждает, что приходили потенциальные клиенты, однако истец утверждает, что соседям они не понравились, так как детей много и нерусской национальности. Сумма постепенно снизилась до 3 500 000 рублей. Истец просит «держать» эту сумму. В аудиозаписи №9 риелтор говорит, что квартирой интересуются, но с использованием материнского капитала или сертификата. Истец настаивает, что хочет продать квартиру только наличными. Риэлтор предлагает рассмотреть возможность продажи квартиры с использованием материнского капитала или сертификата. Клиент настаивает на продаже за наличные денежные средства. В аудиозаписи № 11 истец настаивает на снижении суммы до 2 770 000руб. Риелтор интересуется с кем советуется истец, и утверждает, что очень резкое снижение цены. Риелтор ставит цену 3 000 000 руб. Объявлением с сайта «Циан» подтверждается, что продажа недвижимости осуществлялась реально. Статистикой сайта «Авито» и «Циан» прослеживается активность просмотров по объявлению за период с 17.05.2024г. по 23.07.2024. Сделка заключалась посредством нотариуса, что еще раз указывает на ее добросовестность, так как при совершении сделки нотариус проверяет дееспособность сторон. Кроме того, нотариус подробно разъясняет сторонам все правовые последствия сделки (№)

Согласно КУЗ ВО «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер», (ФИО)89, находилась на стационарном лечении с (ДД.ММ.ГГГГ) с диагнозом: смешанная корковая и подкорковая сосудистая деменция, в связи с сосудистыми заболеваниями. Проведенное лечение: патогенетическая терапия с использованием нейролептиков и симптоматическое лечение сопутствующей соматической патологии (л.д. 79).

Из заключения комиссии экспертов от (№) КУЗ ВО «Воронежский областной клинический психоневрологический диспансер» следует, что, (ФИО)90 страдает хроническим психическим расстройством в форме текущего органического заболевания головного мозга сосудистого генезисно-лакунарным слабоумием (смешанная корковая и подкорковая сосудистая деменция, (№)), лишавшим ее способности правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значения для дела. Об этом свидетельствуют данные анамнеза о длительно наблюдавшихся у нее на фоне многократно перенесенных черепно-мозговых травм проявлениях системного атеросклеротического поражения сердечно-сосудистой системы, длительно текущей гипертонической болезни, перенесенным в феврале 2015 года инфаркте миокарда, а также возникновение у нее после перенесенного ковида в 2020 г. акоазмов (простейших акустических галлюцинаций) с последующей их трансформацией в вербальный галлюциноз, что сопровождалось интеллектуально-мнестическим снижением (снижение памяти на текущие и прошлые события, снижение ориентировки и осмысления ситуации), тенденцией к слабодушию снижением критических и прогностических функций, снижением социальной адаптации, и к интересующему следствие периоду (середина мая - 02.08.2024г.) достигло степени лакунарного слабоумия. Данное заключение подтверждается и результатами клинического психиатрического исследования, выявившего у (ФИО)91. интеллектуальное снижение, примитивность, противоречивость, облегчённость суждений, неспособность к абстрагированию, осмыслению сложных проблемных ситуаций, малопродуктивность, обстоятельность, торнидность мышления; ригидность обстоятельств мышления, лабильность неадекватность, малодифференцированность эмоциональных реакций со склонностью к слабодушию, нарушение критических и прогностических способностей. В настоящее время участие (№). в судебно-следственных действиях невозможно, так как тяжелые психические расстройства в сочетании с выраженными соматоневрологическими нарушениями обуславливают высокий риск ухудшения состояния в условиях судебно-следственных действий, транспортировки, отсутствия медицинского сопровождения (л.д. 151-160).

С 27.01.2025 (ФИО)92. присвоена первая группа инвалидности по общему заболеванию бессрочно, что подтверждается справкой серии (№).

С целью проверки доводов истца судом по ходатайству истца была назначена амбулаторная комплексная психолого-психиатрическая экспертиза.

Согласно заключению эксперта КУЗ ВО «ВОКПД» № (№) на момент подписания договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> г., страдала хроническим психическим расстройством в форме смешанной корковой и подкорковой сосудистой деменции с преимущественно галлюцинаторными симптомами (по МКБ 10 F 01.32), что согласно Международной классификации болезней-10 (класс V) входит в рубрику F00-F03 «Деменция» раздела F00-F09 «Органические, включая симптоматические, психические расстройства». Об этом свидетельствуют данные медицинской документации и сведения из материалов гражданского дела о наличии у ФИО3 в течение многих лет гипертонической болезни III стадии, III степени с очень высоким риском сердечно-сосудистых осложнений (риск ССО 4), сахарного диабета 2 типа, церебрального атеросклероза с формированием на этом фоне ЦВБ, дисциркуляторной энцефалопатии 2 ст., с появлением после перенесенной новой коронавирусной инфекции (COVID-19) в 2022г. в структуре основного заболевания акоазмов (простейших акустических галлюцинаций), а в последующем по мере прогрессирования основного заболевания, нерегулярного приема поддерживающего лечения, наличия сопутствующих заболеваний наблюдалась трансформация акоазмов в вербальные слуховые галлюцинации, что сопровождалось нарастанием признаков интеллектуально-мнестического, когнитивного снижения до выраженной степени, нарушением критических и прогностических способностей, социальной адаптации с присоединением в последующем на фоне психотравмирующей, стрессовой ситуации бредовой симптоматики с суицидальными намерениями, что явилось основанием для госпитализации и лечения подэкспертной в условиях общепсихиатрического стационара КУЗ ВО «ВОКПНД» корпуса №? 1, где по результатам обследования, наблюдения и лечения ей был установлен диагноз «деменции».

Психическое состояние (ФИО)93. в юридически значимый период заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> г., характеризовалось признаками выраженного интеллектуально-мнестического снижения, замедленным по темпу, ригидным, обстоятельным, конкретным, малопродуктивным по смыслу мышлением, рассеянным, крайне истощаемым вниманием, выраженной замедленностью и инертностью психических процессов, выраженным церебрастеническим синдромом на фоне вербального галлюциноза, нарушения сна, отсутствием критического осмышления своего состояния и окружающего, нарушением способности к адекватной смысловой оценке ситуации, неспособностью к целостному осмышлению сложных ситуаций, установлению причинно-следственных связей, контролю своих действий и их прогнозу. Таким образом, на момент подписания договора купли-продажи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) г., расположенной по адресу: <адрес>, (ФИО)94 не могла понимать значения своих действий и руководить ими.

Психологический анализ материалов гражданского дела и результаты настоящего экспериментально-психологического исследования позволяют сделать вывод о том, что присущие (ФИО)95. индивидуально-психологические, возрастные особенности, ее эмоциональное состояние в исследуемой ситуации, обусловлены наличием у нее диагноза: «смешанной корковой и подкорковой сосудистой деменции с преимущественно галлюцинаторными симптомами», с учетом этого, ее поведение определялось не психологическими, а психопатологическими механизмами.

По смыслу положений ст. 86 ГПК РФ экспертное заключение является одним из важных доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта, не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в ст. 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях ч. 3 ст. 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Оценивая заключение экспертов, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере отвечает требованиям ст. 59 и 60 ГПК РФ и может служить надлежащим доказательством по делу.

Заключение комплексной судебной психолого-психиатрической комиссии экспертов КУЗ ВО «ВОКПД» № (№) стороной ответчика не оспорено, ходатайство о назначении по делу дополнительной, повторной судебной экспертизы не заявлено.

Проанализировав и исследовав представленные материалы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, поскольку при заключении договора купли-продажи квартиры, относительно обстоятельств сделки, (ФИО)96. была обманута и введена в заблуждение, указанное находится в причинной связи с ее согласием на заключение сделки, при этом, формирование ее воли происходило не свободно, на нее было оказано воздействие, реального намерения передать в собственность ответчику спорное жилое помещение истец не имела, при этом действия (ФИО)97 при подписании договора находились под контролем неустановленных лиц.

Таким образом, совокупность представленных в деле доказательств позволяет сделать вывод о том, что заключение ФИО3 оспариваемого договора купли-продажи квартиры с (ФИО)98. явилось следствием мошеннических действий, в результате которых у истца сложилось ошибочное представление об обстоятельствах сделки. Об отсутствии у (ФИО)99. намерения продать свою квартиру ответчику свидетельствует и то, что спорное жилое помещение является для нее, имеющей преклонный возраст, единственным местом жительства, в котором она проживала до момента заключения соответствующего договора купли-продажи.

В соответствии с п.п.3,4 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно; никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Как установлено в ходе рассмотрения дела (ФИО)100. не имела намерения производить отчуждение принадлежащей ей квартиры, при заключении договора она заблуждалась относительно природы сделки, полагала, что по результатам сделки для сохранения своего имущества она сохранит право собственности на квартиру. По заключению проведенной экспертами судебной амбулаторной психолого-психиатрической экспертизы в отношении (ФИО)101. в момент подписания договора купли-продажи квартиры (ДД.ММ.ГГГГ) она находилась в таком состоянии, которое сопровождалось отсутствием критического осмышления своего состояния и окружающего, нарушением способности к адекватной смысловой оценке ситуации, неспособностью к целостному осмышлению сложных ситуаций, установлению причинно-следственных связей, контролю своих действий и их прогнозу, поэтому не могла понимать значение своих действий и руководить ими, осуществлять свободное волеизъявление.

В связи с изложенным в силу приведенных обстоятельств, при которых заключалась сделка по отчуждению квартиры истцом, она с учетом сведений о ее состоянии здоровья и психологическом состоянии, действовала под влиянием заблуждения и не могла в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими. Поэтому имеются основания для признания сделки недействительной.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного право собственности (ФИО)102. на квартиру по адресу: <адрес>, подлежит прекращению.

Признавая доказанным факт перечисления на счет (ФИО)103 денежных средств (ФИО)104. в размере 3000000 руб., то в силу положений ч. 2 ст. 167 ГПК РФ указанная денежная сумма в размере 3000 000 руб. подлежит взысканию с (ФИО)105. в пользу (ФИО)106.

Нарушений прав истца (ФИО)107. ответчиком (ФИО)108. не установлено, в вязи с чем, исковые требования к (ФИО)109. удовлетворению не подлежат.

По требованиям (ФИО)110. к (ФИО)111. суд приходит к следующим выводам.

В силу ч.1 и ч.2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.304 ЖК РФ собственник имеет право требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу, на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим кодексом.

В силу ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав, судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является одним из основных принципов не только конституционного, но и жилищного законодательства (ст.25 Конституции РФ, статьи 1, 3 ЖК РФ).

Принцип недопустимости произвольного лишения жилища предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК РФ, другими федеральными законами (ч.4 ст.3 ЖК РФ).

При этом судам следует учитывать, что положения ч.4 ст.3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении любых лиц, вселившихся в жилое помещение.

В силу ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Поскольку суд пришел к выводу о недействительности договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенного между (ФИО)112. и (ФИО)113. (ДД.ММ.ГГГГ) применении последствий недействительности сделки, требования (ФИО)114. к (ФИО)115 не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования (ФИО)116 к (ФИО)117 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, заключенный между (ФИО)118 и (ФИО)119 (ДД.ММ.ГГГГ) г., применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности (ФИО)120, <адрес>.

Аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности (ФИО)121, (№) от (ДД.ММ.ГГГГ) на квартиру по адресу: <адрес>.

Восстановить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности (ФИО)122, на квартиру по адресу: <адрес>

Взыскать с (ФИО)123, (паспорт (№)) в пользу (ФИО)124 (паспорт (№)), денежные средства в размере 3000000 (три миллиона) рублей.

Решение суда является основанием для погашения записи о регистрации права собственности на квартиру <адрес> за (ФИО)125 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении исковых требований (ФИО)126 к индивидуальному предпринимателю (ФИО)127 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки – отказать.

В удовлетворении исковых требований (ФИО)128 к (ФИО)129 об устранении препятствий в пользовании квартирой, выселении – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Коминтерновский районный суд г. Воронежа.

Судья Берлева Н.В.

Мотивированное решение суда составлено 30.05.2025