УИД 38RS0№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

7 октября 2022 года ....

Иркутский районный суд .... в составе председательствующего судьи Борзиной К.Н., при секретаре судебного заседания ФИО3,

с участием представителя истца – ФИО4, представителя ответчика – ФИО13,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № (№ по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, взыскании денежных средств, убытков,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ответчику, в обоснование заявленных требований, с учетом уточненных истец указала, что она **/**/**** заключила договор купли-продажи с ответчиком ФИО2 на приобретение жилого помещения, расположенного по адресу: ...., м-н Ершовский, ...., площадью 36,4 кв.м., кадастровый №. Право собственности истца на квартиру подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от **/**/**** При регистрации сделки государственными органами замечаний не последовало. В договоре купли - продажи квартиры была установлена сумма в размере 1 000 000 рублей, однако по факту оплачено было 1 500 000 рублей. Распиской в получении денежных средств также указывается сумма 1 000 000 рублей.

Квартира находится на втором мансардном этаже, имеет окно, балконную группу и сантехническое оборудование. Приобреталась в таком состоянии, истец ФИО1 никаких изменений не производила. Однако, в мае 2020 года начался судебный процесс о незаконной реконструкции, перепланировки и переустройстве приобретённой квартиры в Свердловском районном суде .....

**/**/**** Свердловским районным судом .... было вынесено решение по гражданскому делу № по иску администрации ...., ФИО8 о признании незаконной реконструкции, перепланировки, переустройства квартиры, снятия с кадастрового учёта незаконно образованных объектов с кадастровыми номерами №, №, восстановлении первичного кадастрового учета на .... №, устранении последствий реконструкции, перепланировки, переустройства и приведении в соответствие в техническим паспортом от **/**/****, прекращении права собственности на квартиры и по встречным искам ФИО9, Дарбенян, ФИО1, ФИО10, ФИО11 о сохранении жилых помещений в переустроенном, перепланированном и реконструированном виде.

**/**/**** в суде апелляционной инстанции решение оставлено без изменений, а апелляционные жалобы без удовлетворения.

Таким образом, истец ФИО1 лишилась законно приобретённой недвижимости в виде квартиры и утратила денежные средства в размере 1500000 рублей.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства было установлено, что ответчик ФИО2 достоверно знал, что в продаваемой квартире имеются незаконные реконструкция и переустройство, т.к. ещё в октябре 2018 .... районным судом .... было принято решение об устранении незаконной реконструкции, переустройства и перепланировки.

У истца имеются правовые основания для восстановления своих прав и получении денежных средств, переданных ответчику ФИО2 за купленную квартиру.

Убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества составляют на октябрь 2021 г. 2065049 рублей, т.к. стоимость утраченной квартиры составляет 3 065 049 рублей.

Истец просит:

- признать договор купли – продажи квартиры от **/**/**** между ФИО1 и ФИО2 по адресу: .... м-он Ершовский, ...., кв. ? недействительным;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 оплаченную сумму за приобретенную квартиру расположенную по адресу: ...., м-н Ершовский, ...., площадью 36, 4 кв. м., кадастровый № в размере 1000000 рублей;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в виде разницы покупной стоимости квартиры и действительной стоимостью квартиры в размере 2065049 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 не явилась, о месте и времени слушания дела извещена надлежаще, ранее при рассмотрении дела заявленные требования поддержала.

Представитель истца ФИО4 заявленные требования истца поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, уточненном исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще.

Определением суда от **/**/**** к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО13

Представитель ответчика по доверенности ФИО13, а также третье лицо, заявленные требования истца не признал в полном объеме по доводам, изложенным в письменных возражениях. Дополнительно указал, что ответчик является добросовестным приобретателем, поскольку ремонтные работы, перепланировку не производил, не знал и не мог знать об имеющихся недостатках квартиры. Полагал, что надлежащим ответчиком по делу является Управление Росреестра, которое произвело регистрацию перехода права собственности на объект, не проверив законность данной сделки. Дом, в котором расположена спорная квартира, является предметом разбирательства в суде по требованиях о признании всего дома самовольной постройкой, поскольку возведен с существенными нарушениями строительных норм.

Определением суда от **/**/**** к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: ФИО11, ФИО9, ФИО12, ФИО10 В судебное заседание указанные лица не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по .... в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежаще. Согласно представленному письменному заявлению просил дело рассмотреть в его отсутствие.

В связи с тем, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела при данной явке, в порядке ст. 167 ГПК РФ, поскольку неявка лиц, извещенных о месте и времени слушания дела надлежаще, не является препятствием к разбирательству дела.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) был заключен договор купли – продажи от **/**/****, согласно которому Продавец за плату передает в собственность Покупателю, а Покупатель принимает в свою собственность и оплачивает объект недвижимости: жилое помещение по адресу: ...., м-он Ершовский, ...., кадастровый №. Согласно п. 2 Договора стоимость квартиры составляет 1000000 рублей. Получение денежных средств Продавцом подтверждается распиской в получении (т. 1 л.д. 9-10).

Решением Свердловского районного суда от **/**/**** исковые требования администрации ...., ФИО5 удовлетворены частично (т.1 л.д. 59-68).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам .... от **/**/**** решение Свердловского районного суда от **/**/**** отменено. Исковые требования администрации ...., ФИО5 удовлетворены. Судом признана реконструкция, перепланировка и переустройство жилого помещения по адресу: ...., м/он Ершовский, .... его разделение незаконными. На ФИО9, ФИО1, ФИО10, ФИО6 возложена обязанность устранить последствия проведенной реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., в течение двух месяцев с момента вступления решения суда в законную силу, а именно: обязать ФИО10 демонтировать совмещенный санузел, расположенный в квартире по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., частично расположенный над жилой комнатой квартиры по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., а именно: установленное в нем санитарное оборудование, трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, подведенные к санитарному оборудованию; демонтировать дополнительно установленный вентиляционный канал из пластиковых труб, который устроены и выведен на кровлю жилого дома для .... по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., восстановить целостность несущей стены, заложив в ней новый проем, являющийся входом в квартиру по адресу: ...., м/он Ершовский, ..... Обязать ФИО9 демонтировать балкон, балконную группу, самовольно возведенную в наружной торцевой стене квартиры по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., восстановить целостность глухой несущей наружной торцевой стены путем демонтажа балкона, балконной группы, заложить проем этой балконной группы, самовольно возведенной в наружной торцевой стене, в том числе, заложив самовольно возведенный оконный проем в квартире по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., демонтировать дополнительно установленный вентиляционный канал из пластиковых труб, который устроен и выведен на кровлю для квартиры по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., восстановить целостность кровли над указанной квартирой.

Решение суда на ФИО1 возложена обязанность демонтировать балкон, балконную группу, самовольно возведенную в наружной торцевой стене квартиры по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., восстановить целостность глухой несущей наружной торцевой стены путем демонтажа балкона, балконной группы, заложить проем этой балконной группы, самовольно возведенной в наружной торцевой стене, в том числе, заложив самовольно возведенный оконный проем в квартире по адресу: ...., м/он Ершовский, ....;

Обязать ФИО6 демонтировать самовольно возведенную металлическую лестницу и восстановить целостность межэтажного деревянного покрытия в нежилом помещении по адресу: ...., м/он Ершовский, .... кадастровым номером: №

Снять с государственного кадастрового учета образованные объекты с кадастровыми номерами: №, прекратить право собственности на объекты недвижимости с указанными кадастровыми номерами (т. 2 л.д. 2-18)

Апелляционное определение вступило в законную силу, в связи с чем, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда в порядке ст. 61 ГПК РФ.

Разрешая заявленные требования истца о признании договора купли-продажи недействительным, суд приходит к следующему.

Суд полагает, что правоотношения между сторонами регулируются § 7 Продажа недвижимости ГК РФ. Так, в соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 данного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (пункт 2 статьи 556 ГК РФ).

В силу статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 475 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причина, возникшим до этого момента.

Как ранее установлено вступившим в законную силу судебным решением, приобретенная истцом квартира была незаконно разделена и реконструирована. При таких обстоятельствах, на стороне продавца лежала обязанность сообщить покупателю о том, что квартира подвергалась перепланировке, поскольку такие изменения являлись скрытыми и не могли быть выявлены истцом, не обладающим специальными познаниями в области строительства, поскольку согласно выписки из ЕГРП приобретаемый истцом объект недвижимости представлял собой квартиру, внесенную в сведения ЕГРН в соответствии с требованиями законодательства, поставлен на государственный кадастровый учет. Сведений об образовании данного объекта из иного объекта, выписка не содержит.

При рассмотрении дела судом установлено, что от истца была скрыта ответчиком информация относительно передаваемого недвижимого имущества, а именно реконструкция, перепланировка и переустройство жилого помещения по адресу: ...., м/он Ершовский, ...., являющаяся юридически значимой информацией, о которых истец не был осведомлен и не мог знать, действуя добросовестно и с должной степенью осмотрительности, что подтверждается пояснениями представителя истца при рассмотрении дела.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (ч. 3 ст. 17 Конституции РФ). Право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что истец лишен возможности использовать квартиру по назначению, поскольку решением суда установлено, что созданные объекты, в том числе квартира истца создает угрозу жизни, здоровью третьих лиц, не соответствует противопожарным нормам, образованные объекты обладают признаками самовольной постройки. Ответчик при заключении договора купли-продажи не предоставил истцу надлежащую информацию об объекте, что является основанием для расторжения договора купли-продажи квартиры, учитывая положения ст. ст. 10, 450 ГК РФ, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма в размере 1000000 рублей, уплаченная по договору купли-продажи.

Требования истца о признании договора купли – продажи недействительным не подлежат удовлетворению, поскольку данные правоотношения регулируются нормами ст. 557 ГК РФ, 475 ГК РФ, права истца восстановлены указанным судом способом.

Суд при этом не может принять во внимание возражения представителя ответчика в части добросовестности ответчика, поскольку указанные обстоятельства не влияют на установление юридических значимых обстоятельств по делу и не являются основанием для освобождения ответчика от обязанностей по возврату денежных средств.

Ссылка представителя ответчика в части того, что ответчик является ненадлежащим, надлежащим по делу ответчиком является Управление Росреестра, суд также не может принять во внимание. Так, действующим законодательством, в статьях 16, 1069 ГК РФ, предусмотрена такая разновидность деликтного обязательства, как убытки, причиненные в результате действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов. По смыслу положений статей 15, 16, 1064 и 1069 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о возмещении ущерба от незаконных действий может быть удовлетворено только в случае, когда доказаны одновременно факт причинения вреда, его размер, незаконность действий государственного органа, причинная связь между незаконными действиями (бездействием) и наступившим вредом. Поскольку сделки между истцом и государственными органами совершены не были, надлежащим ответчиком по делу является именно ФИО2

Разрешая заявленные требования истца о взыскании убытков, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от **/**/**** N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Суд полагает, что оснований для взыскания убытков не имеется, поскольку истцом не представлено доказательств противоправности действий ответчика, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками. Как следует из представленных сведений Управления Россрестра, спорная квартира ? была поставлена на государственный кадастровый учет на основании технического плана от **/**/****, подготовленного кадастровым инженером ФИО7 в связи с разделом жилого помещения с кадастровым номером: №, принадлежащей на праве собственности ФИО11, одновременно была внесена запись о праве собственности ФИО11 на вновь образованный объект недвижимости. **/**/**** на указанную квартиру в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности к ФИО13 на основании договора дарения от **/**/****. **/**/**** на указанную квартиру в ЕГРН зарегистрирован переход права собственности к ФИО2 на основании договора дарения от **/**/****. Ответчик, являясь Продавцом объекта недвижимости, отвечает за недостатки проданного имущества, однако при возложении на него обязанности по возмещению убытков, виновность его должна быть доказана. Истцом в нарушении ст. 56 ГПК РФ таких доказательств не представлено.

Кроме того, в представленном истцом отчете об определении рыночной стоимости объекта в размере 3065049 рублей установлена рыночная стоимость квартиры, тогда как ранее судебными постановлениям установлено, что приобретенный истцом объект недвижимости обладает признаками самовольной постройки, в связи с чем, его стоимость не может быть определена из расчета стоимости аналогичного жилого помещения (сравнительный подход).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 1 000 000 рублей.

Требования ФИО1 к ФИО2 в большем размере – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Иркутский Областной суд через Иркутский районный суд в течение месяца с момента изготовления мотивированного текста решения суда – **/**/****.

Судья: К.Н. Борзина