Решение по делу № 3А-31/2023 от 30.03.2023

24OS0000-01-2022-000424-94

3а-31/2023

121а

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2023 г. г. Красноярск

Красноярский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Славкина М.М.,

при ведении протокола помощником судьи Привалихиной О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ООО «Элит-Строй» обратилось с административным иском, в котором (с учетом уточнений) просит суд установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, по состоянию на 01.01.2020., в размере 541 000 руб., установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, Стрелецкая, Раскатная, Посадская, Боярская, по состоянию на 17.09.2020 в размере 1 854 000 руб.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> внесённая в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> не соответствует их рыночной стоимости, а это влечёт взимание с административного истца экономически необоснованного земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующий на основании доверенности, заявленные требования, с учетом уточнений поддержал в полном объеме.

В судебном заседании представитель Правительства Красноярского края ФИО2, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения заявленных требований, настаивала на доводах, изложенных в возражениях на административное исковое заявление, а также в возражениях на экспертное заключение.

ППК «РОСКАДАСТР», являясь правопреемником Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Росреестра по Красноярскому краю, администрация Емельяновского района Красноярского края надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили.

Управление Росреестра по Красноярскому краю представило письменные пояснения на административное исковое заявление, в которых просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, месте и времени судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд полагает административный иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 КАС РФ, каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность.

Как разъяснено в ч. 1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон N 237-ФЗ) Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона (ч. 4).

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 58 НК РФ подлежащая уплате сумма налога уплачивается налогоплательщиком в установленные сроки.

Пунктом 1 ст. 397 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Между тем в случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (п. 4 ст. 57 НК РФ). Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (п. 4 ст. 397 НК РФ).

Как отмечено в п. 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020), права административного истца могут быть затронуты, в связи с необходимостью уплаты земельного налога за период действия оспариваемой архивной кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно выпискам из ЕГРН от 19.03.2022 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 17.09.2020 составляет 3 886 418,28 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> по состоянию на 01.01.2020 составляет 1 049 232,18 рублей.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость земельных участков, административный истец представил в суд отчет об оценке № 52-04/22 от 24.04.2022, выполненный ООО «Первый экспертный центр», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 740 600 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 249 200 рублей

В связи с возражениями Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, а также представленной к этим возражениям рецензией на отчет о выявленных ошибках, повлиявших на стоимость земельных участков, административный истец обратился в ООО «Первый экспертный центр» для исправления отчета. В исправленном отчете рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 1 340 800 рублей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 462 780 рублей, исправленный отчет послужил основанием для уточнения иска административным истцом. Исправленный отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков увеличил их рыночную стоимость по сравнению с первоначальными требованиями.

Вместе с тем, в связи с возражениями Правительства Красноярского края относительно допустимости вышеуказанного отчета об оценке в качестве доказательства по административному делу, судом, с учетом заявленного административным ответчиком ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой, на основании определения суда от 06.10.2022, поручено эксперту ООО «Красноярская оценочная компания» ФИО3, на разрешение эксперта поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 24.04.2022 № 52-04/22, выполненного ООО «Первый оценочный центр», требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и в случае несоответствия, эксперту предложено определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> и земельного участка с кадастровым номером <адрес>

По заключению эксперта ООО «Красноярская оценочная компания» ФИО3, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 1 854 000 рублей, при этом указанный в выводах эксперта кадастровый номер земельного участка <адрес>, суд расценивает как описку, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет 541 000 рублей.

Также эксперт ФИО3, указал, что при проведении проверки соответствия отчета об оценке № 52-04/22 от 24.04.2022, выполненного ООО «Первый экспертный центр» на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции), требованиям Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России № 297, 298. 299 от 20.05.2015 г. (ФСО № 1, ФСО №2, ФСО № 3), № 611 от 25 сентября 2014 года (ФСО № 7), выявлены не соответствия и нарушения ФСО не влияющие на итоговый результат, а также влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Несоответствия ФСО не влияющие на результат оценки: В отчете об оценке не в полной мере выполнены требования к содержанию отчета об оценке в соответствии с п.17 ФСО №1, п. 8 ФСО №3 и п. 8 ФСО №7.На странице 4-5 в разделе «основные факты и выводы» отсутствуют обязательные сведения в соответствии с п.8 ФСО №3: основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости.

В разделе 2 стр. отчета 6 «Задание на проведение рыночной оценки» отсутствует часть обязательных сведений в соответствии с п. 17 ФСО №1: дата оценки; допущения, на которых должна основываться оценка.

Также в задании на оценку не полностью раскрыт п.8 ФСО 7, а именно не хватает данных по характеристики объекта оценки, правам, учитываемых при оценке объекта оценки, ограничениям этих прав.

В отчете отсутствует обязательная часть «Анализа рынка» в соответствии с п 11 (б) ФСО № 7: определение сегмента рынка, которому принадлежит оцениваемый объект.

В отчете отсутствует обязательная часть «Анализ наиболее эффективного использования» раздел 6 ФСО 7.

Несоответствия ФСО влияющие на результат оценки: Нарушен п. 22 (в) ФСО №7. при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Отчет выполнен с нарушением требований п. 17 ФСО №1, п. 8 ФСО №3, п. 8 ФСО №7 данные нарушения не повлияли на итоговую стоимость объекта оценки.

Также обнаружено нарушение ФСО №7 п.22в, что незначительно повлияло на занижение итогового результата.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3, выводы судебной экспертизы подтвердил, дал мотивированные ответы на все поставленные перед ним вопросы, которые полностью согласуются с исследовательской частью экспертного заключения и с выводами экспертизы. Экспертом аргументирован выбор для оценки в качестве объектов-аналогов одних объектов недвижимости и не принятия в качестве объектов-аналогов других, обосновано применение тех или иных корректировок, объяснены мотивы отказа от применения корректировок, указаны источники используемой информации.

Доводы административного ответчика о допущенных экспертом нарушениях не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения имели место, повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Так, экспертом проведен анализ рынка, выбраны объекты-аналоги, сопоставимые по индивидуальным характеристикам с объектами исследования, дата предложения которых предшествует дате установления стоимости. Использованные экспертом сведения об объектах-аналогах, в том числе о ценах предложений, подтверждены приложенными к заключению материалами. В приведенных в заключении расчетах обозначены основные параметры, влияющие на рыночную стоимость, при необходимости проведены соответствующие корректировки.

В расчетах экспертом учтены все основные ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений на торговые объекты недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным об оценочной деятельности.

Согласно ст. 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п. 7 Федеральных стандартов оценки N 1 (далее - ФСО) подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО N 1).

Как разъяснено в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" (утверждены распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р) (далее – Методических рекомендаций), рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

Согласно Методическим рекомендациям, применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов) по общему правилу должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводится сравнение значения корректировок.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее – ФСО №7), в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с пп. «д» п. 22 раздела VII ФСО N 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

В соответствии с пп. «д» п. 23 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, проведение оценки включает этап составления отчета об оценке.

Согласно п. 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее – ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (п. 4 ФСО №3).

В соответствии с п. 5 ФСО №3, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Заключение эксперта содержит ответы на поставленные перед ним вопросы, мотивированно, обоснованно, достаточно ясно и полно, в нем содержатся однозначные выводы по поставленным вопросам; материалы, положенные в его основу, в заключении перечислены. Ответы эксперта понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования, подтверждены фактическими данными.

Каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, в материалы дела сторонами не представлено.

Из содержания судебного экспертного заключения усматривается, что эксперт ФИО3 при проведении судебной экспертизы руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Все выводы эксперта ФИО3 были сделаны в рамках его профессиональных знаний. Экспертиза назначалась непосредственно судом на основании мотивированного ходатайства стороны административного ответчика. Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Материалами дела подтверждается, что эксперт ФИО3 имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

У суда нет оснований ставить под сомнение заключение эксперта ООО «Красноярская оценочная компания» ФИО3

С учетом изложенного, поскольку, внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков не соответствуют действительной рыночной стоимости этих объектов затрагивает права административного истца, рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> должна быть определена исходы из выводов экспертного заключения, выполненного ООО «Красноярская оценочная компания».

Вместе с тем, учитывая, что Приказом министерства экономики и регионального развития Красноярского края от 11.11.2022 N 5н "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Красноярского края, по состоянию на 1 января 2022 года, в том числе земельных участков с кадастровыми номерами <адрес>, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> должна быть определена по состоянию на 01.01.2020 сроком до 31.12.2022, земельного участка с кадастровым номером <адрес> должна быть определена по состоянию на 17.09.2020 сроком до 31.12.2022

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> следует считать 06.07.2022 – дату подачи административного искового заявления в Красноярский краевой суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, в размере его рыночной стоимости – 541 000 рублей, определенной по состоянию на 01.01.2020 сроком по 31.12.2022.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес>, Стрелецкая, Раскатная, Посадская, Боярская, в размере его рыночной стоимости – 1 854 000 рублей, определенной по состоянию на 17.09.2020, сроком по 31.12.2022.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами <адрес> считать 06.07.2022.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции путем подачи апелляционной жалобы через Красноярский краевой суд.

Председательствующий М.М. Славкин

Дата изготовления решения в окончательной форме: 03.04.2023.