Решение по делу № 2-4936/2024 от 11.04.2025 - о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и по встречному иску <ФИО> к <ФИО> о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора найма жилого помещения.

Дело № 2-830/2025

УИД 78RS0017-01-2024-009765-91

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 марта 2025 года город Санкт-Петербург

Петроградский районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Никитина С.С. при секретаре Коропец А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения и по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора найма жилого помещения,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику, в котором, после уточнения исковых требований в ходе судебного разбирательства в соответствии со статьей 39 ГПК РФ, просил взыскать с ФИО2 задолженность договору найма жилого помещения от 28.07.2022 в размере 557 741 руб. 94 коп., задолженность по возмещению стоимости коммунальных услуг в размере 66 900,86 руб., пени за просрочку внесения оплаты, рассчитанные по 30.09.2024 в размере 79 331,04 рублей, а также пени, в размере двукратной ключевой ставки ЦБ РФ, рассчитанные на сумму непогашенной задолженности по дату фактического исполнения обязательства, штраф за нарушение срока передачи жилого помещения в размере ?50 000 рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере ?20 081 рублей, ссылаясь на нарушение ответчиком своих обязательств по своевременному внесению платы за пользование жилым помещением и оплате коммунальных услуг6 предусмотренных договором найма жилого помещения по адресу: г<адрес>

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования признала в части требования о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения в размере 557 741 руб. 94 коп., а также пени за просрочку внесения оплаты в размере 79 331,04 рублей; в остальной части иск не признала, указав на то, что согласно п. 6.3 договора, наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления нанимателю письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства. Между тем, истец направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора, тем самым нарушив порядок досрочного расторжения договора. Таким образом, на момент предъявления уведомления о досрочном расторжении договора у истца отсутствовало право на досрочное расторжение договора, в связи с чем основания для взыскания штрафа за нарушение срока передачи жилого помещения в размере 50 000 рублей отсутствуют.

Кроме того, ответчик не согласна с заявленной суммой коммунальных платежей, полагая, что заявленная сумма требований не доказана, не обоснована. Согласно акту возврата жилого помещения по договору от 23.08.2024 г. размер задолженности по коммунальным платежам составляет 15 506 рублей.

Ответчиком предъявлены встречные исковые требования к ФИО1 о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора найма жилого помещения в размере 95 000 рублей, поскольку уведомление о расторжении договора в нарушение пункта 6.4 договора было направлено менее чем за месяц до предполагаемой даты освобождения жилого помещения.

Представитель истца ФИО4 в судебном заседании поддержала исковые требования, возражала против доводов встречного иска, ссылаясь на то, что ответчиком неверно толкуются положения пункта 6.4 договора, которые в данном случае не применяются, поскольку основанием для досрочного расторжения договора явилось нарушение условий пункта 6.3 договора, не устанавливающие обязанности уведомления нанимателя за месяц до освобождения помещения.

Выслушав стороны, изучив и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу положений ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 3 статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 28 июля 2022 года между истцом ФИО1 (Наймодатель) и ответчиком ФИО2 (Наниматель) был заключен договор найма жилого помещения по адресу: <адрес> сроком на 11 месяцев.

В соответствии с п. 4.1 договора Наниматель обязался ежемесячно за пользование жилым помещением вносить плату в размере 95 000 рублей не позднее 28 числа оплачиваемого месяца, а также в соответствии с разделом 5 договора осуществлять дополнительные расчеты за предоставление коммунальных услуг, оплату потребленной электроэнергии, оплату абонентской платы за предоставления услуг интернет связи.

Согласно пункту 6.1 договора он действует до 27 июня 2023 года, однако, как следует из объяснений сторон, по истечении указанного срока стороны своими конклюдентными действиями продлили действие договора.

15 июля 2024 года истец направил нанимателю претензию, в котором сообщил о расторжении договора с даты получения требования и необходимости в срок до 27 июля 2024 года освободить жилое помещение. При этом к качестве основания для расторжения договора в претензии указывалось на положения пункта 6.3 договора, согласно которым досрочное расторжение договора инициативе наймодателя допускается в случаях нарушения пунктов 3.3 (поддержание помещения в исправном состоянии), 3.6 (своевременное внесение арендной платы), 3.12 (сдача в поднаем), а также при систематическом нарушении нанимателем правил эксплуатации помещения и норм общественного поведения. Вместе с тем, в претензии указывалось на наличие задолженности по арендной плате в размере 670 510 рублей, исходя из чего суд приходит к выводу о том, что основанием для расторжения договора послужило ненадлежащее исполнение нанимателем обязанности по внесению платы за жилое помещение.

Наниматель, не оспаривая правомерность расторжения договора, согласилась с требованием наймодателя о расторжении договора и 23 августа 2024 года в добровольном порядке возвратила жилое помещение наймодателю, о чем сторонами был составлен акт возврата жилого помещения, согласно которому задолженность по уплате арендной платы составила 560 500 рублей, по возмещению стоимости коммунальных платежей – 15 506 рублей.

Согласно расчету истца на момент рассмотрения настоящего спора задолженность ответчика по договору найма жилого помещения составляет 557 741 руб. 94 коп. Указанная сумма ответчиком не оспаривается ответчиком и признается ею, в связи с чем приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в данной части.

При разрешении требований о взыскании задолженности по возмещению стоимости коммунальных услуг в размере 66 900,86 руб. суд исходит из того, что при составлении акта возврата помещения стороны определили, что задолженность по возмещению коммунальных платежей составляет 15 506 рублей. Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства представителем истца представлен реестр начислений и уплаты коммунальных платежей, из которого следует, что после даты составления акта 23 августа 2024 года (графа 24 – задолженность определена в 15 506 руб.) ответчиком вносились денежные средства в возмещение коммунальных платежей 26 августа 2024 года и 02 октября 2024 года в суммах 19 392,08 руб. и 16 314,08 руб. Таким образом, с учетом того, что стороны в акте определили задолженность в размере 15 506 руб., обязательства ответчика по дальнейшему возмещению коммунальных платежей не зафиксировали, в последующем ответчиком внесены денежные средства, превышающие указанную сумму, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика задолженности перед истцом по возмещению коммунальных платежей, в связи с чем принимает решение об отказе в иске в указанной части.

Относительно требований о взыскании пени за нарушение сроков оплаты в размере 79 331, 04 руб., штрафа за нарушение срока передачи жилого помещения в размере 50 000 руб., суд учитывает следующее.

В силу пункта 7.4 договора в случае просрочки оплат и арендной платы, установленных договором, Наниматель выплачивает Наймодателю пени в размере 0,1% от подлежащей выплате денежной суммы за каждый пень просрочки. При просрочке платежей более чем на 10 (десять) дней Наниматель выплачивает Наймодателю пени в размере 0,2% от подлежащей к выплате суммы за каждый день дополнительной задержки.

Согласно расчету истца по состоянию на 30.09.2024 сумма пени составляет 148 561,61 рублей, сумма пени добровольно уменьшена истцом исходя из двукратной ключевой ставки ЦБ РФ до 79 331,04 рублей, что ответчиком не оспаривалось, в связи с чем названная сумма также подлежит взысканию в пользу истца.

В соответствии с пунктом 7.5 договора в случае задержки освобождения и передачи жилого помещения истец вправе потребовать уплатить штраф в размере 10% от стоимости ежемесячного платежа за каждый день просрочки исполнения. Требование об освобождении квартиры получено ответчиком 15 июля 2024 года, срок освобождения жилого помещения установлен до 27 июля 2024 года; фактически помещение передано по акту лишь 23 августа 2024 года, то есть с просрочкой на 22 дня, в связи с чем сумма штрафа, рассчитанная истцом составляет 209 000 рублей, (95000 х 10% х 22). Истец добровольно принял решение об уменьшении суммы штрафа до 50 000 рублей.

Суд находит указанные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, учитывая установленную пунктом 3.13 договора обязанность по истечении срока действия договора сдать по акту арендованное помещение Наймодателю и освободить его не позднее 3 дней с момента прекращения договора.

Доводы ответчика о том, что наймодателем был нарушен порядок досрочного расторжения договора являются необоснованными ввиду следующего.

Пунктом 2 статьи 683 ГК РФ установлено, что к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве на заключение договора найма жилого помещения на новый срок, если договором не предусмотрено иное.

Договором найма от 28 июля 2022 года иное не предусмотрено.

Поскольку, как установлено судом, после истечения срока действия договора, стороны по умолчанию, посредством совершения конклюдентных действий (продолжение пользования помещением нанимателем, принятие оплаты наймодателем), сохранили действие договора, однако, вопреки положениям вышеприведенных норм, не определили срок его дальнейшего действия, истец вправе был заявить о расторжении договора и потребовать освобождения жилого помещения в любое время, в связи с чем истец был вправе рассчитывать на возврат помещения в установленный договором 3-дневный срок и ставить вопрос о взыскании штрафа за нарушение срока передачи жилого помещения.

Разрешая встречные исковые требования ФИО2 о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора найма жилого помещения в размере 95 000 рублей, суд принимает во внимание следующее.

В силу пункта 6.4 договора в случае расторжения договора по инициативе наймодателя до истечения срока действия договора по основаниям, не предусмотренным пунктом 6.3 договора, наймодатель письменно предупреждает нанимателя за один месяц до предполагаемой даты освобождения помещения. Если наймодатель письменно предупредит нанимателя о предполагаемой дате освобождения помещения менее чем за один месяц, в этом случае наймодатель выплачивает нанимателю денежную компенсацию в размере обеспечительного платежа, указанного в п.4.5 настоящего Договора.

ФИО2 полагает, что поскольку уведомление о расторжении договора в нарушение пункта 6.4 договора было направлено менее чем за месяц до предполагаемой даты освобождения жилого помещения, ФИО1 должен выплатить ей указанную компенсацию в размере 95 000 рублей.

Между тем, с указанными доводами встречного иска суд согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном толковании пункта 6.4 договора. Обязанность предварительного (за один месяц) уведомления о расторжении предусмотрена только для случаев расторжения по основаниям, не предусмотренным пунктом 6.3 договора. В данном случае, как следует из претензии истца от 15 июля 2024 года, основанием для расторжения договора послужило ненадлежащее исполнение нанимателем обязанности по внесению платы за жилое помещение, то есть основание, которое предусмотрено пунктом 6.3 договора.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения встречного иска не имеется.

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей, а также другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

На основании указанных процессуальных норм, с учетом требований пропорционального распределения судебных расходов, с ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 18 741 рубль.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, <данные изъяты> в пользу ФИО1 задолженность по договору найма жилого помещения в размере 557 741 руб. 94 коп., пени за нарушение сроков оплаты в размере 79 331, 04 руб., штраф за нарушение срока передачи жилого помещения в размере 50 000 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 741 руб.

В удовлетворении остальной части иска, а также в удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО1 о взыскании компенсации за досрочное расторжение договора найма жилого помещения – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через Петроградский районный суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2025 года.

Председательствующий С.С. Никитин