РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 сентября 2022 года город Москва

Таганский районный суд города Москвы в составе

председательствующего судьи Синельниковой О.В.

при секретаре Адхамжанове А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1097/2022 по иску ФИО1 ** к ООО «Десна-Девелопмент» о защите прав потребителей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Десна-Девелопмент» о защите прав потребителей, указывает, что 20 марта 2020 года между ООО «Десна-Девелопмент» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №52/21/ДЦ/200320.

Согласно п.1.1 Договора, предметом является обязательство продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу **.

Согласно абз.2 п.2.1 Договора, продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на квартиру в срок не позднее II квартала 2020 года. В случае, если по обстоятельствам, не зависящим от воли продавца регистрация права собственности продавца на квартиру в указанный срок не будет возможна, продавец имеет право однократно изменить указанный срок в одностороннем порядке (но не более чем на 3 месяца).

Согласно п.3.1 Договора, цена договора составляет 4.100.000 рублей.

Согласно п.3.3 Договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору, покупатель обязан перечислить на расчетный счёт продавца сумму денежных средств в размере 4.100.000 рублей, которые являются задатком (предварительной оплатой), который обеспечивает исполнение предварительного договора, а именно обязательство по заключению основного договора, с зачислением задатка в счет цены по заключенному основному договору (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

Денежные средства были внесены истцом в срок, предусмотренный предварительным договором. Данные денежные средства являлись оплатой по основному Договору купли-продажи.

12 августа 2020 года между ответчиком и истцом было заключено соглашение безвозмездного пользования, согласно которому ответчик обязался передать истцу в безвозмездное пользование квартиру. Данное соглашение не влекло за собой возникновение права собственности на жилое помещение, а лишь возможность пользования жилым помещением.

30 апреля 2021 года был заключен Договор купли-продажи квартиры, подписан передаточный акт, согласно которым продавец продал покупателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу г. Москва, <...>.

Истец свои обязательства выполнил в полном объёме, ответчик свои обязательства не выполнил, нарушив сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Истец, уточнив требования, просит суд признать недействительным абзац 4 п. 3.3, п. 3.7 предварительного договора купли-продажи квартиры №52/21/ДЦ/200320 от 20 марта 2020 года в части способа обеспечения обязательств обеспечительным платежом; признать недействительным п. 3.4 предварительного договора купли-продажи квартиры №52/21/ДЦ/200320 от 20 марта 2020 года; взыскать с ответчика денежные средства в размере 4.100.000 рублей в качестве неустойки согласно ст.23.1 ЗоЗПП; компенсацию морального вреда в размере 50.000 рублей; штраф в размере 2.050.000 рублей.

Представители истца ФИО3 и ФИО4 в судебном заседании требования истца поддержали по основаниям, изложенным в иске и уточнениям к нему.

Представитель ответчика ООО «Десна-Девелопмент» ФИО5 в судебном заседании не признала исковые требования истца в полном объеме по доводам письменных возражений и дополнениям к ним.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает иск подлежащим частичному удовлетворению.

В ходе судебного разбирательства установлено, что 20 марта 2020 года между ООО «Десна-Девелопмент» и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №52/21/ДЦ/200320.

Согласно п.1.1 Договора, предметом является обязательство продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи квартиры по адресу **.

Согласно п.2.1 Договора, стороны договорились о заключении основного договора в срок не позднее 30 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности продавца на квартиру – не позднее 01 августа 2020 года. Продавец обязуется зарегистрировать свое право собственности на квартиру в срок не позднее II квартала 2020 года – 30 июня 2020 года. В случае, если по обстоятельствам, не зависящим от воли продавца регистрация права собственности продавца на квартиру в указанный срок не будет возможна, продавец имеет право однократно изменить указанный срок в одностороннем порядке (но не более чем на 3 месяца).

Согласно п.3.1 Договора, цена договора составляет 4.100.000 рублей.

28 июля 2020 года ООО «Десна-Девелопмент» получен разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п.3.3 Договора, в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору, покупатель обязан перечислить на расчетный счёт продавца сумму денежных средств в размере 4.100.000 рублей, которая является по условиям договора обеспечительным платежом. Данная сумма была перечислена на счет ООО «Десна-Девелопмент» истцом 06 августа 2020 года.

12 августа 2020 года между ответчиком и истцом было заключено соглашение безвозмездного пользования, согласно которому ответчик обязался передать истцу в безвозмездное пользование квартиру.

21 сентября 2020 года ООО «Десна-Девелопмент» зарегистрировало право собственности на квартиру по адресу **.

30 апреля 2021 года был заключен Договор купли-продажи квартиры, подписан передаточный акт, согласно которым продавец продал покупателю принадлежащую ему на праве собственности квартиру, расположенную по адресу г. Москва, <...>.

В силу ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из ч. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Как установлено ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с. ч. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как следует из ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Ссылки представителя ответчика на Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и Постановление Правительства РФ от 02 апреля 2020 года № 423 суд находит несостоятельными, так как конструкция заключенных между сторонами договоров не позволяет определять стороны в договоре, в рассматриваем случае, как субъектов, поименованных в ФЗ № 214.

Что касается доводов ответчика о невозможности применения к спорным правоотношениям положений Закона о защите прав потребителей, то суд полагает, что они основаны на ошибочном толковании норм Закона.

В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор может содержать не все существенные условия основного договора, а только те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а также условие о предмете основного договора. Существенным условием договора купли-продажи является условие о товаре, а именно его наименовании и количестве (п. 1 ст. 454, п. 3 ст. 455 ГК РФ).

Если стороны фактически согласовали существенные условия договора купли-продажи будущей вещи, но назвали его предварительным, инвестиционным, договором подряда или простого товарищества, к нему могут быть применены правила о договоре купли-продажи будущей вещи. Такая позиция изложена в п. 4, 6, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54, Постановление Президиума ВАС РФ от 11 марта 2014 года № 16768/13.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В рассматриваемом случае таким условием было отсутствие у продавца права собственности на квартиру для передачи её покупателю.

Так стороны 20 марта 2020 года заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, сроком заключения основного договора – не позднее 01 августа 2020 года, истцом 06 августа 2020 года был оплачен обеспечительный платеж в размере 4.100.000 рублей, который и составил цену приобретаемой квартиры, 12 августа 2020 года квартира истцу была передана в безвозмездное пользование, пользование, 21 сентября 2020 года продавец зарегистрировал свое право на спорный объект, что позволяет судить о том, что 01 августа 2020 года отношения сторон по предварительному договору, вопреки доводам ответчика, не прекратились в связи с истечением сроков, установленных для заключения основного договора, поскольку условия предварительного договора продолжали исполняться, а потому данные правоотношения порождали передачу ответчиком истцу будущей вещи, то есть квартиры.

Доводы истца о недействительности п. 3.3., 3.4 и 3.7 предварительного договора купли-продажи в части способа обеспечения обязательств обеспечительным платежом и недопустимости его перечисления до направления продавцом покупателю уведомления о получении разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, суд находит несостоятельными, поскольку данные условия не противоречат действующему законодательству и не нарушают прав истца.

Истцом рассчитана неустойка по п. 3 ст. 23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей» за период с 30 сентября 2012 года по 12 августа 2014 года, так как ответчиком были нарушены обязательства по передаче объекта по предварительному договору.

Суд, проанализировав условия предварительного договора, соглашается с доводами ответчика о том, что период просрочки исполнения обязательства следует считать с 01 августа 2020 года, так как срок заключения основного договора, равно как и передачи квартиры по договору купли-продажи определен не позднее 01 августа 2020 года, а право требования неустойки за просрочку обязательства могло возникнуть у истца только после заключения основного договора купли-продажи, сам же предварительный договор исходя из его сути не может порождать у сторон никаких обязанностей, кроме обязанности заключить основной договор, в том числе предварительный договор не может порождать у продавца обязанность по передаче имущества покупателю.

В связи с указанными обстоятельствами, расчет неустойки 4.100.000 рублей*0,5%*272=5.576.000 рублей, но не более 4.100.000 рублей.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, высказанной в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч.3 ст.17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч.1 ст.333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение ст.35 Конституции РФ.

Таким образом, суд полагает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и применить ст.333 ГК РФ, снизив сумму неустойки, взыскиваемой с ответчика до 313.650 рублей, поскольку подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений прав истца, учитывая при этом, обстоятельства дела, принцип соразмерности ответственности последствиям нарушения обязательства, с целью соблюдения интересов ответчика при применении штрафных санкций за нарушение условий договора и требований закона, полагая указанный размер неустойки разумным, соответствующим принципу устойчивости гражданских правоотношений между субъектами.

Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, требование о взыскании денежной компенсации морального вреда является обоснованным по праву, с учетом фактических обстоятельств дела, учитывая положения ст.1099 ГК РФ, ст.15 Закона РФ от 27 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», принцип разумности и справедливости, считает возможным взыскать компенсацию морального вреда в размере 15.000 рублей.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

По смыслу приведенной нормы, суд взыскивает с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду, т.е. взыскание штрафа является обязанностью суда,

Поскольку требования истца подлежат частичному удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца в размере 164.325 рублей. Исключительных оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

В силу ст.103 ГПК РФ с ответчика ООО «Десна-Девелопмент» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6.337 рублей в доход бюджета города Москвы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 ** к ООО «Десна-Девелопмент» о защите прав потребителей – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Десна-Девелопмент» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 ** (паспорт **) сумму неустойки в размере 313.650 рублей, компенсацию морального вреда – 15.000 рублей, штраф в размере 164.325 рублей.

В удовлетворении остальной части иска - отказать.

Взыскать с ООО «Десна-Девелопмент» (ИНН <***>) в доход бюджета города Москвы государственную пошлину в размере 6.337 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд через Таганский районный суд города Москвы в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме составлено 15 сентября 2022 года.