Решение по делу № 2-145/2025 от 22.05.2025

УИД 18RS0009-01-2024-002354-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«06» мая 2025 г Куйбышевский районный суд г. Самара в составе

председательствующего судьи Ломакиной Т.Н.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия, по встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» о взыскании компенсации и компенсации морального вреда,

установил:

Истец ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» обратилось в суд с указанным иском к ответчику ФИО1 о взыскании задолженности по договору долевого участия, в обоснование заявленных требований, указав, что между ООО «СЗ Капитал Инвест Строй» и ООО «Капитал Инвест» был заключен договор №ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от 27.04.2022г.

Между ООО «Капитал Инвест» и ФИО3 был заключен Договор уступки права требования и перевода обязанностей (долга) от 30.06.2022 по Договору №ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от 27.04.2022г.

Предмет договора – строительство, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома «Многоэтажная жилая застройка по <адрес>). Корректировка №» и передача от застройщика участнику долевого строительства в том числе <адрес>, проектной площадью 43,79 кв.м., по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования и перевода обязанностей (долга) от 30.06.2022г. по Договору №№ участия в долевом строительстве от 27.04.2022г. заключался в форме электронного документа, поэтому он без собственноручной подписи ответчика и истца. Договор прошел государственную регистрацию, истец прилагает выписку из ЕГРН о заключенных договорах долевого участия от 08.11.2023г. №№, где на листе № п.5.344.1 отражена регистрационная запись о регистрации договора строительства, характеристики объекта долевого строительства.

По результатам электронной регистрации на адрес электронной почты ответчика направлялся архивный файл с копией договора, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и содержащей специальную регистрационную надпись регистрирующего органа.

За участником долевого строительства числилась задолженность в размере 142380 руб., образовавшаяся в следствие увеличения фактической общей площади квартиры по сравнению с проектной площадью квартиры, по итогам технической инвентаризации на 2,26 кв.м., исходя из стоимости 1 кв.м. – 63 000 руб.

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от <дата> многоквартирный дом введен в эксплуатацию.

Уведомлением о вводе дома в эксплуатацию Застройщик сообщил участнику долевого строительства о наличии задолженности, уведомление направлено <дата>, что подтверждается квитанцией и описью вложения. Согласно почтового идентификатора 35090170032068 уведомление прибыло в место вручения по адресу Должника <дата>, однако должник его не получил, и оно было возвращено из-за истечения срока хранения отправителю 10.09.2022г.

Во исполнение своих обязательств застройщик передал квартиру в одностороннем порядке на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 10.10.2022г., что подтверждается квитанцией и описью, почтовый идентификатор 35090170041466. В акте приема-передачи так же содержится информация о наличии суммы задолженности.

10.04.2023г. в адрес участника долевого строительства была направлена досудебная претензия с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Участник долевого строительства на претензию не ответил, задолженность не оплатил.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с ответчика ФИО1 задолженность по договору долевого участия в размере 142 380 руб., неустойку за нарушение установленного договором срока внесения платежа за период с 20.08.2020г. по 07.06.2024г. в сумме 49 965,89 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 5 047 руб.

Ответчик ФИО1 обратился в суд со встречным исковым заявлением к ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» о взыскании компенсации и морального вреда, в обосновании заявленных требований указал, что между ООО «СЗ Капитал Инвест Строй» (Застройщик) и Общество с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест» (Участник долевого строительства) был заключен Договор № ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от «27» апреля 2022 года.

Между ООО «Капитал Инвест» (Цедент) и ФИО1 (Цессионарий) был заключен Договор уступки права требования и перевода обязанностей (долга) от <дата> по Договору № ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от «27» апреля 2022 года.

Предмет Договора - строительство, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома: «Многоэтажная жилая застройка по <адрес>. Корректировка №» и передача от Застройщика Участнику долевого строительства в том числе <адрес>, по адресу: <адрес>, Прикубанский внутригородской округ, <адрес> следующую проектную площадь: проектная площадь квартиры с учетом балконов/лоджий/ лоджии-балкона: 43,79 кв.м.

Согласна акта о передачи застройщика объекта долевого строительства (односторонний) № участник долевого строительства осмотрел и принял объект долевого строительства <адрес> общей площадью - 43,6 кв.м.

Согласно Технического паспорта общая площадь квартиры: 42,5 кв.м.

Следовательно, истец прилагает техническую документацию на <адрес> - технический паспорт. Площадь <адрес> составляет 42,5 кв.м, эта площадь указана в техническом паспорте как фактическая площадь.

Таким образом, площадь объекта уменьшилась по сравнению с проектной на 43,6 кв.м. -42,5 кв.м. = 1,1 кв.м.

Следовательно условия договора были изменены в одностороннем порядке и квартира передана в меньшем объеме - 1,1 кв.м., переплата в договоре на сумму 174 384,02 рубля.

Досудебную претензию от истца не получал. С исковым заявление и сутью претензий ознакомился только в суде.

Ссылаясь на вышеизложенное ответчик(истец по встречному иску) просит суд взыскать с ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» в свою пользу компенсацию в сумме 174 384,02 руб., штраф, компенсацию морального вреда в размере 300 000 руб.

В судебное заседание представитель истца (ответчика) ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебное заседание ответчик (истец) ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители третьих лиц – ООО «СИРИУС», ОСП <адрес> в судебное заседание не явились по неизвестным причинам. О дне слушания извещались надлежащим образом.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 названного кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч.2 ст.4 указанного закона по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно п. 1 ст. 8 Федеральный закон от <дата> № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм закона в их системном единстве усматривается, что законодатель применил диспозитивное урегулирование, указав, что стороны договора вправе по своему усмотрению определить его цену, т.е. действующее правовое регулирование не предусматривает императивных требований к определению цены договора, предполагая, что в данном случае должен применяться принцип свободы договора.

Из материалов дела следует, что между ООО «СЗ Капитал Инвест Строй» и ООО «Капитал Инвест» был заключен договор №ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от 27.04.2022г.

Между ООО «Капитал Инвест» и ФИО3 был заключен Договор уступки права требования и перевода обязанностей (долга) от <дата> по Договору №ОН-4-СИРИУС-2 участия в долевом строительстве от 27.04.2022г.

Предмет договора – строительство, ввод в эксплуатацию многоквартирного дома «Многоэтажная жилая застройка по <адрес>. Корректировка №» и передача от застройщика участнику долевого строительства в том числе <адрес>, проектной площадью 43,79 кв.м., по адресу: <адрес>.

Договор уступки права требования и перевода обязанностей (долга) от 30.06.2022г. по Договору № участия в долевом строительстве от 27.04.2022г. заключался в форме электронного документа, поэтому он без собственноручной подписи ответчика и истца. Договор прошел государственную регистрацию, истец прилагает выписку из ЕГРН о заключенных договорах долевого участия от 08.11.2023г. №, где на листе № п.5.344.1 отражена регистрационная запись о регистрации договора строительства, характеристики объекта долевого строительства. В соответствии с ч.4 ст.4 указанного закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектом решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с пп.1 и 3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 указанного закона).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора- жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из материалов дела следует, что по результатам электронной регистрации на адрес электронной почты ответчика направлялся архивный файл с копией договора, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью и содержащей специальную регистрационную надпись регистрирующего органа.

Согласно п.2.9. Договора в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры окажется больше проектной площади объекта долевого строительства по причинам, не связанным с внутренний отделкой и перепланировкой, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, о чем обязан письменно уведомить Участника долевого строительства. Рассчитанную в соответствии с настоящим пунктом сумму, участник долевого строительства обязан уплатить застройщику в течении 10 дней с момента получения от застройщика письменного уведомления.

Уведомлением о вводе дома в эксплуатацию Застройщик сообщил участнику долевого строительства о наличии задолженности, уведомление направлено <дата>, что подтверждается квитанцией и описью вложения. Согласно почтового идентификатора № уведомление прибыло в место вручения по адресу Должника <дата>, однако должник его не получил, и оно было возвращено из-за истечения срока хранения отправителю 10.09.2022г.

Во исполнение своих обязательств застройщик передал квартиру в одностороннем порядке на основании акта о передаче застройщиком объекта долевого строительства (односторонний) от 10.10.2022г., что подтверждается квитанцией и описью, почтовый идентификатор №. В акте приема-передачи так же содержится информация о наличии суммы задолженности.

Участник долевого строительства на претензию не ответил, задолженность не оплатил.

В соответствии с п.3.4 Договора ответчик считается официально уведомлен о наличии задолженности и необходимости принять квартиру по истечении пяти дней с момента направления уведомления о вводе дома в эксплуатацию, согласно п.2.9 Договора срок для добровольной оплаты составляет 10 (десять) дней, соответственно согласно п.2.9Договора, срок платы наступил – <дата>, с <дата> идет отчет нарушения срока оплаты с <дата> по <дата> = 658 дней, сумма задолженности 142 380,00 с 30.10.2023г. ключевая ставка составляет 16%.

До настоящего времени обязательства ответчика по оплате цены Договора участия в долевом строительстве №ОН-4-СИРИУС-2 от 27.04.2022г. в полном объеме не исполнены.

Согласно представленной истцом технической документации на <адрес> – выкипировку из технического плана на весь многоквартирный дом, выписку из ЕГРН, следует, что в техническом плане указана площадь квартиры без учета понижающего коэффициента для лоджии 0,5. Понижающие коэффициенты установлены в соответствии с Приказом Минстроя РФ от 25.11.2016г. N854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». С учетом понижающего коэффициента лоджии – 0,5 площадь <адрес> составляет 46,05 кв.м. (27,1+16,5+2,45 (4,9х0,5)=2,45 кв.м.)) эта площадь указана в акте приема-передачи квартиры как фактическая площадь. В выписке ЕГРН, при постановке на кадастровый учет, указана жилая/отапливаемая площадь <адрес>,6 кв.м.

Кроме того, договором от 27.04.2022г. предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Ответчик был ознакомлен и согласен с условиями договора о возможности изменения цены в случае изменения площади объекта, возражений против них не имел, что подтверждается его подписью в договоре.

<адрес> квартиры увеличилась и по условиям договора дольщик доплачивает застройщику денежные средства на величину превышения, то суд считает, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 142 380 руб.

Согласно положениям статей 309,310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом..

Таким образом, оснований для освобождения ответчика от ответственности за нарушение установленного договором срока внесения платежа, судом не установлено.

Согласно предоставленного истцом расчету сумма неустойки за период с 20.08.2022г. по 07.06.2024г. составляет 49 965,89 руб. (142 380х658х1/300х16%).

Суд полагает, что сумма неустойки, заявленная ко взысканию подлежит взысканию в полном объеме в размере 49 965,89 руб.

Разрешая исковые требования ФИО1 о взыскании компенсации и морального вреда, суд исходил из того, что довод ответчика (истца) о том, что ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» обратилось в суд с первоначальными исковыми требованиями без учета технической инвентаризации, не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Истцом (ответчиком) ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» была предоставлена выкипировка из технического плана на весь многоквартирный дом, изготовленный Сочинским отделением Южного филиала АО «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ».

В техническом плане указана площадь квартиры без учета понижающего коэффициента для лоджии 0,5.

Понижающие коэффициенты установлены в соответствии с Приказом Минстроя РФ от <дата> N 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения».

С учетом понижающего коэффициента лоджии 0,5 площадь <адрес> составляет 46,05 кв.м.(7,7+12,8+4,9+14,3+4,0+4,8+2,45 (4,9 х 0,5). <адрес> указана в акте приема- передачи (односторонний) № от <дата> квартиры как фактическая площадь.

Кроме того, в выписке ЕГРН, при постановке на кадастровый учет, указана жилая/отапливаемая площадь квартиры, без учета холодных помещений составляет 43,6 кв.м.

Доводы ответчика (истца) ФИО1, о том что он не получал досудебную претензию по первоначальному иску, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 67, 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от <дата> "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

При таких обстоятельствах, суд не находит оснований к удовлетворению встречных исковых требований ФИО1

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Принимая во внимание положения приведенной выше нормы процессуального права, суд считает, что с ответчика (истца) ФИО1 в пользу истца (ответчика) ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 5 047 руб.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 (<дата> г.р. паспорт № № выдан <дата> Отделом УФМС России по Удмуртской Республики в <адрес>) в пользу ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» (ИНН №) задолженность по договору долевого участия в размере 142 380 руб., неустойку за период с 20.08.2022г. по 07.06.2024г. в сумме 49 965,89 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 047руб., а всего 197 392,89 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ООО «СЗ КапиталИнвестСтрой» о взыскании компенсации и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2025г.

Судья: п/п Т.Н. Ломакина

Копия верна:

Судья:

Секретарь: