Дело № 2-356/2022

УИД 32RS0022-01-2022-000542-95

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п.г.т. Погар 29 августа 2022 года

Погарский районный суд Брянской области в составе председательствующего судьи Белозора С.Ф.,

при секретаре Беликовой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН об обременении, возвращении недвижимого имущества в собственность,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: . Согласно п. 4 данного договора цена недвижимости определена сторонами в размере рублей, из них стоимость жилого дома составляет рублей, стоимость земельного участка - рублей. При этом ответчик обязался уплатить сумму в размере рублей в течение . В отношении жилого дома и земельного участка была зарегистрирована ипотека в силу закона. Однако после подписания договора купли-продажи и его государственной регистрации ответчик свои обязательства по оплате не исполняет, в доме он не проживают, личных вещей там не хранит.

Истец мотивирует требования тем, что не она получила от покупателя денежной суммы за проданное имущество, и таким образом лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Также полагает, что введение ее в заблуждение относительно способа оплаты жилого дома и земельного участка имеет существенный характер и является основанием для расторжения сделки на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

На основании изложенного истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: , в связи с существенным нарушением договора покупателем; прекратить право собственности ответчика ФИО2 на данное недвижимое имущество, исключив его право из ЕГРП на вышеуказанное недвижимое имущество; исключить из ЕГРП на недвижимое имущество сведения об обременении ипотекой в силу закона на жилой дом общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: ; возвратить в собственность Гладкой Л.М. вышеуказанное недвижимое имущество по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец ФИО1, ее представитель – адвокат Жирнов Т.А., ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Брянской области, не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении дела слушанием не заявляли, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В заявлении на имя суда представитель Управления Росреестра по Брянской области просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, истец ФИО1 являлась собственником жилого дома общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: .

ДД.ММ.ГГГГ между Гладкой Л.М. (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи вышеуказанных земельного участка и жилого дома по адресу: . В соответствии с п. 4 договора цена недвижимости определена сторонами в размере Стороны договорились, что окончательный расчет между ними оформляется распиской продавца о получении суммы рублей в счет платежей по настоящему договору.

Ввиду того, что расчет между сторонами не произведен, у продавца возникло право залога на спорные объекты недвижимости

ДД.ММ.ГГГГ Гладкой Л.М. и ФИО2 подписан акт приема-передачи вышеуказанной недвижимости.

Право собственности ответчика ФИО2 на жилой дом и земельный участок в установленном законом порядке зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , о чем в ЕГРН сделаны записи регистрации: № соответственно.

Также ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона за №№ и № соответственно, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Оценивая обоснованность заявленных требований, суд принимает во внимание следующее.

По общему правилу, предусмотренному подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу приведенной нормы закона в ее системном толковании с положениями ст.ст. 454, 485, 486 ГК РФ неполная и несвоевременная оплата покупателем стоимости товара может быть признана существенным нарушением условий договора купли-продажи, влекущим его расторжение по заявлению продавца.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из руководящих разъяснений, изложенных в п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» от 22 июня 2021 года № 18, федеральными законами обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен, в том числе, по спорам об изменении и о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

В своем исковом заявлении истец ссылается на то обстоятельство, что ответчиком не была произведена оплата денежных средств по договору в размере 600000 рублей.

Указанное обстоятельство ответчиком в ходе рассмотрения дела не оспорено.

По причине неисполнения ответчиком обязанности по оплате имущества, истец направил в его адрес претензию об оплате денежных средств по договору. Данная претензия была получена ответчиком и оставлена им без удовлетворения, что не оспаривалось сторонами по делу.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил согласованной денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

В ЕГРН содержатся актуальные сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: . Основание государственной регистрации – договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости – ипотека в силу закона сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в течение 20 месяцев до полного расчета.

С учетом изложенного, суд полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора, поскольку по возмездной сделке ответчик получил в собственность бесплатно дорогостоящее имущество, а истец не получил денежной компенсации в связи с его отчуждением и с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии основания для расторжения договора купли-продажи, предусмотренного подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, что в соответствии с приведенными выше положениями закона и разъяснениями дает продавцу право требовать возврата имущества, перешедшего в собственность покупателя без оплаты, то есть без равноценного возмещения, в связи с чем требования о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении права собственности ответчика, возвращении в собственность истца недвижимого имущества являются обоснованными и правомерными, подлежат удовлетворению.

В силу п. 11 ст. 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В связи с изложенным суд находит заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, прекращении права собственности, исключении сведений из ЕГРН об обременении, возвращении недвижимого имущества в собственность - удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: .

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу:

Возвратить в собственность ФИО1 жилой дом общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу:

Решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 на жилой дом общей площадью 118,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: .

Решение является основанием погашения регистрационной записи об ипотеке на указанные объекты недвижимости.

Решение является основанием государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимости.

Ответчик вправе подать в Погарский районный суд Брянской области заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения ему копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Брянский областной суд через Погарский районный суд Брянской области в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий С.Ф. Белозор

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.