Решение по делу № 2-207/2023 от 22.03.2023 - о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении зарегистрированного права собственности и возврате имущества в собственность продавца.

Дело № 2-207/2023

УИД 69RS0004-01-2023-000241-73

Решение

Именем Российской Федерации

22 марта 2023 года город Бологое

Бологовский городской суд Тверской области в составе: председательствующего судьи Бондаревой Ж.Н.,

при секретаре Филипповой Н.А.,

с участием истца ФИО2 А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 А.о. к ФИО3 к. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении зарегистрированного права собственности и возврате имущества в собственность продавца,

установил:

ФИО2 А.о. обратился с иском к ФИО3 к. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, прекращении зарегистрированного права собственности и возврате имущества в собственность продавца.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 21.04.2021 года между ним (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно п.1.1. которого он продал ответчику принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости, находящиеся по адресу: <...>. В состав имущества входит: здание пилоцеха (69:38:0080202:102), местонахождение: <...>, площадь 697,10 кв.м., назначение: нежилое; здание проходной (69:38:0080202:103), местонахождение: <...>, площадь 10,30 кв.м., назначение: нежилое; административное здание (69:38:0080202:116), местонахождение: Тверская область, <...>, площадь 137 кв.м., назначение: нежилое; здание склада (69:38:0080202:122), местонахождение: <...>, площадь 63,50 кв.м., назначение: нежилое; здание склада для лесохозяйственной техники (69:38:0080202:129), местонахождение: <...>, площадь 332,20 кв.м., назначение: нежилое. Согласно п.3. договора стороны оценивают указанные нежилые помещения в 250 000 рублей 00 копеек. 06.05.2021 Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии было зарегистрировано право собственности покупателя на указанное недвижимое имущество. 21.04.2021 г. ответчиком составлена расписка об обязательстве выплаты в пользу истца денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г. в размере 250 000 рублей 00 копеек в срок до 01.10.2022 г. Вместе с тем на текущую дату денежные средства в адрес истца перечислены не были. 09.01.2023 года ответчику была направлена претензия о расторжении договора, но до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, ответ на претензию не получен, задолженность по договору не погашена. Ввиду того, что ФИО3 допущено нарушение условий по оплате договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г., повлекшее для ФИО2 А. ущерб в виде лишения в значительной степени того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, истец полагает целесообразным использование возможности по реализации права на расторжение договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г. и возвращение сторон по договору в первоначальное положение. Со ссылкой на положения статей 309, 450, 452, 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г., заключенный между ФИО3 к. (ДАТА г.р., ... и ФИО3 к. (ДАТА г.р., ...), прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 к. (ДАТА г.р., город ...) на имущество, входящее в состав имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г., возвратить в собственность ФИО3 к. (ДАТА г.р., город ...) имущество, входящее в состав имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г.

В судебном заседании при рассмотрении гражданского дела по существу ФИО2 А. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Суду пояснил, что добровольно расторгнуть договор либо заплатить по нему ответчик отказывается, так как у нее нет денег, фактически имуществом никто не пользуется.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании также не участвовала, о дате, месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом, представила в суд заявление о признании исковых требований в полном объеме.

В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с частью 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3).

В Гражданском кодексе (глава 30, § 7 «Продажа недвижимости», статьи 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Следовательно, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются следующие обстоятельства: имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества.

Судом установлено, что 21 апреля 2021 года между Джафаровым А.К.А. и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здание пилоцеха, здание проходной, административное здание, здание склада, здание склада для лесохозяйственной техники, расположенного по адресу: <...>.

В пункте 3.2 договора указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. ФИО3 к. получил от ФИО3 к. 250 000 рублей. Пунктом 13 договора предусмотрено, что в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является документом, подтверждающим передачу нежилого помещения ФИО3 к. без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием нежилых помещений ФИО3 к. ознакомлена и согласна.

Из материалов регистрационного дела на данный объект недвижимости следует, что в дату заключения договора истец и ответчик лично обратились в Бологовский филиал ГАУ «МФЦ» с соответствующими заявлениями о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, предоставив подписанный обеими сторонами договор купли-продажи, являющийся предметом рассмотрения настоящего спора.

16 апреля 2021 года переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован Управлением Росреестра по Тверской области, о чем в Едином реестре сделаны соответствующие записи, что подтверждается материалами регистрационного дела, выписками из ЕГРН от 09 марта 2023 года.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 декабря 2017 года, неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных этим Кодексом, другими законами или договором.

Доводы истца о наличии со стороны ответчика существенного нарушения условий договора купли продажи, и, как следствие, наличии оснований для его расторжения на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняются как несостоятельные, поскольку договор купли-продажи подлежит расторжению при существенном нарушении договора другой стороной, в частности, в случае неоплаты товара, тогда как в рамках настоящего дела судом установлен факт полной оплаты по договору купли-продажи, что исключает возможность квалифицировать какие-либо действия покупателя как существенное нарушение, позволяющее требовать расторжения договора в судебном порядке.

Относимые и достаточные доказательства по изложенным в иске доводам истцом суду не представлены, а признание иска стороной ответчика не является для суда обязательным и также подлежит оценке в соответствии с положениями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Представленная в материалы дела расписка от 21 апреля 2021 года, в соответствии с которой ФИО3 обязуется в срок до 01 октября 2022 года выплатить в пользу ФИО2 А. денежные средства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2021 года в размере 250 000 рублей, не является допустимым доказательством по делу, поскольку полностью противоречит пункту 3.2 договора купли-продажи, в соответствии с которым оплата по договору произведена полностью до подписания договора. Данная расписка не является неотъемлемой частью либо приложением к договору купли-продажи. При изучении материалов регистрационного дела судом установлено, что на дату сделки и подачи документов на государственную регистрацию такая расписка отсутствовала.

Поскольку недвижимое имущество по спорному договору передано от продавца покупателю, покупатель произвел оплату полностью в размере 250 000 рублей, при этом договор купли-продажи недвижимого имущества от 21 апреля 2021 года не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатель, несмотря на зарегистрированный им переход права собственности, своевременно не произведет оплату переданного ему имущества, суд отказывает в удовлетворении иска.

Истцом при подаче иска в суд уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, тогда как, исходя из цены иска, размер пошлины должен составлять 5700 рублей 00 копеек. В силу положений статьи 102 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом отказа в иске, с истца в пользу муниципального образования «Бологовский район» Тверской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 5400 рублей 00 копеек.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

ФИО3 к. в иске к ФИО3 к. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г., заключенного между ФИО3 к. ДАТА г.р., город ...) и ФИО3 к. (ДАТА г.р., город ...), прекращении зарегистрированного права собственности ФИО3 к. (ДАТА г.р., город ...) на имущество, входящее в состав имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г., возвращении в собственность ФИО3 к. (ДАТА г.р., город ...) имущества, входящего в состав имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 21.04.2021 г. – отказать.

Взыскать с ФИО3 к. в пользу муниципального образования «Бологовский район» Тверской области государственную пошлину в размере 5400 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Бологовский городской суд Тверской области.

Председательствующий Ж.Н.Бондарева

Мотивированное решение изготовлено 28 марта 2023 года

Председательствующий Ж.Н.Бондарева