Дело № 2-1123/2022

11RS0004-01-2022-001111-61

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Печорский городской суд Республики Коми

в составе судьи Порохиной О.Г.

при секретаре судебного заседания Сучковой А.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Печоре 31 октября 2022 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договоров купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 обратилась в суд иском к ФИО2 и ФИО3 с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: **********, заключенного 09.03.2021 между ФИО1 и ФИО2 в связи с невыполнением покупателем условий об оплате по договору, и о расторжении договора купли-продажи указанных объектов недвижимости, заключенного 27.12.2021 между ФИО2 и ФИО3 В обоснование иска указала, что 09.03.2021 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, расположенных по адресу: **********. По указанному договору имущество оценено и продано за 680 000 руб., из которых 240 000 руб. были выплачены продавцу до подписания договора, а 440 000 руб. должны быть выплачены в срок до 01.06.2021. По настоящее время денежные средства по указанному договору истцу не перечислены. Истец направляла ФИО2 претензию о расторжении договора купли-продажи, однако, ответ не получила. Впоследствии истец узнала, что дом и земельный участок были проданы ФИО3 Истец просит расторгнуть договоры купли-продажи спорных объектов недвижимости, обосновывая свои требования ст. 450 ГК РФ.

Судом к участию в деле были привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО5, ФИО6, нотариус ФИО7

Дело рассматривается в отсутствие ответчика ФИО2, третьих лиц ФИО5 и ФИО6, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Из письменных пояснений третьего лица ФИО5 (бывшего супруга истицы) следует, что продажа спорного дома и земельного участка была произведена с его согласия и ведома, на раздел имущества он не претендует, просит рассмотреть дело без его участия.

В судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи, истец на исковых требованиях настаивала, ее представитель по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО3, действующий, в том числе, по доверенности в интересах ФИО2 и ФИО6, иск не признал.

Третье лицо нотариус ФИО7 исковые требования не поддержала.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле доказательства, приходит к следующему.

09.03.2021 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли –продажи, по условиям которого продавец обязалась передать в собственность покупателя земельный участок в границах кадастрового плана земельного участка площадью **** кв.м. с кадастровым №..., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания индивидуального жилого дома и размещенный на нем жилой дом, количество этажей 4, в том числе подземных 1, общей площадью **** кв.м. с кадастровым №..., находящиеся по адресу: **********.

Из условий договора купли - продажи следует, что по согласованию сторон земельный участок оценивается сторонами и продается продавцом покупателю за 240 000 руб., жилой дом оценивается сторонами и продается продавцом покупателю за 440 000 руб.. Общая сумма сделки составляет 680 000 руб., уплачиваемых покупателем продавцу в следующем порядке: деньги в сумме 240 000 руб. покупатель выплатил продавцу до подписания настоящего договора, деньги в сумме 440 000 руб. покупатель выплатит продавцу после подписания настоящего договора в срок до 01.06.2021, при этом залог в силу закона в пользу продавца не возникает.

Государственная регистрация права собственности на вышеуказанные дом и земельный участок за ФИО2 была произведена 17.03.2021.

28.02.2022 представителем истца ФИО1 по доверенности ФИО4 в адрес ФИО2 было направлено предложение о расторжении договора-купли продажи земельного участка и жилого дома от 09.03.2021 в связи с невыполнением условий договора об оплате.

Из обстоятельств дела следует, что указанное предложение ФИО2 получено не было в связи со сменой места жительства.

На основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.12.2021 ФИО2 (продавец) продала ФИО3 (покупатель) принадлежащие ей по праву собственности земельный участок площадью **** кв.м. с кадастровым № №..., расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный для обслуживания индивидуального жилого дома, местонахождение: ********** и размещенный на нем жилой дом, с кадастровым №..., площадью **** кв.м., количество этажей 4, в том числе подземных 1, расположенный по адресу: **********.

Согласно п.2.4 договора купли-продажи стороны оценили указанный земельный участок в 500 000 руб. и жилой дом в 500 000 руб., общая сумма оценки составляет 1000000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до заключения договора, ФИО2 получила от ФИО3 1 000 0000 руб., что подтверждается распиской от 27.12.2021.

Суду был представлен оригинал расписки от 27.12.2021, согласно которой ФИО2 получила от ФИО3 деньги в сумме 1 000 0000 руб. за проданные объекты недвижимости –земельный участок и жилой дом, расположенный на нем. Как следует из пояснений ФИО3 денежные средства были переданы наличными. Возражений от ФИО2 о том, что ФИО3 с ней не был произведен расчет по данному договору купли - продажи не поступало.

Договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27.12.2021 был удостоверен нотариусом Печорского нотариального округа ФИО7

Право собственности ФИО3 на указанные объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН 27.12.2021.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 37 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно пункту 39 указанного выше Постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010 о смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

В силу п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной;2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункта 65 Постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010 при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Оценивая довод истца о том, что ФИО2 не произвела с ней окончательный расчет по сделке купли-продажи от 09.03.2021 года, суд приходит к следующему.

Из пояснений истца следует, что она была инициатором продажи дома, т.к. развелась с мужем, дом большой, она не могла одна содержать дом. ФИО6 настаивал, чтобы она продала дом ему, т.к. у него большая семья. Он предложил приобрести дом путем обмена на квартиру по адресу: ********** с доплатой. ФИО6 подарил ей **** долю в праве собственности на квартиру по адресу: **********, и ФИО1 продала дом по адресу: ********** с земельным участком ФИО2 за 680 000 руб. Оплату за дом в размере 240 000 руб. она получила от Ш-вых до подписания договора купли-продажи, остальную сумму ФИО6 и ФИО2 должны были переводить на карты ее дочерей ФИО8 и ФИО9

Также, в судебном заседании было установлено, что оплата за дом также перечислялась ФИО6 и ФИО2 на счет карты сожителя ФИО1 – ФИО10

Данные обстоятельства также подтверждаются материалами уголовного дела №... в отношении ФИО1, в котором содержатся протоколы допроса ФИО1 и ФИО10, в которых они подтверждают, что переводы от ФИО6 поступали в счет оплаты дома.

Согласно расписке от 09.03.2021 ФИО1 подтвердила, что получила от ФИО2 за спорный земельный участок и жилой дом денежные средства в размере 240 000 руб. Также, в представленной суду расписке имеются отметки, что остаток 440 000 руб. оплачен (указанная фраза написана не рукой ФИО1, что не оспаривалось сторонами). Также, в расписке имеется запись, что «расчет произведен в полном объеме по данной расписке», стоит подпись ФИО1, дата 30.12.2021. Истец не отрицала, что данную запись она произвела собственноручно, при этом указала, что она относится к тексту расписки о передаче ей 240 000 руб.

Согласно выписке по счету ответчика ФИО2 (ПАО «Сбербанк России») за период с 01.03.2021 по 31.12.2021 на счет у.а.э. ответчиком ФИО2 было переведено 217 500 руб., на счет С.А.Э. переведено 6000 руб., на счет ФИО10 переведено 76 900 руб., итого переведено 300 400 руб.

Согласно выписке по счету третьего лица ФИО2 (ПАО «Сбербанк России») за период с 01.04.2021 по 31.12.2021, на счета детей истца со счета ФИО6 было переведено 170 252 руб., на счет ФИО10 - 311 583 руб.

Таким образом, судом было установлено, что расчет по договору купли - продажи за дом и земельный участок ФИО2 произведен в полном объеме на условиях, оговоренных с продавцом (путем перечисления денежных средств на счета детей истца со стороны как ФИО2, так и ФИО6). Оснований для расторжения договора купли-продажи от 09.03.2021 по мотиву неисполнения условий по его оплате судом не усматривается.

Довод истца и ее представителя о том, что ФИО1 признана наркозависимой, и не осознавала до конца своих действий судом не принимается по следующим основаниям.

Истица в судебном заседании последовательно сообщила суду, что желала продать дом, у нее были покупатели, но она договорилась с ФИО6 о продаже дома путем обмена на квартиру и доплату, понимала, что продает дом ФИО2

Также, допрошенная в качестве свидетеля ФИО11 показала, что она составляла договор купли-продажи земельного участка с домом от 09.03.2021 (оказывала риелторские услуги), к ней обратился ФИО6 с необходимыми документами, сказал, что договор купли-продажи необходимо оформить на его жену. Свидетель увидела ФИО1 впервые в МФЦ при сдаче документов на регистрацию, выглядела она нормально, вела себя адекватно, признаков наркотического или иного опьянения не у нее не было.

Также, третье лицо нотариус ФИО7 пояснила, что при удостоверении сделки дарения **** доли в праве собственности на квартиру по адресу: ********** ФИО1 вела себя спокойно, адекватно, признаков нервозности, нежелания заключать сделку не проявляла.

Довод ответчика ФИО3 о том, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, т.к. он не получал требований о расторжении договора, а имеющееся в деле предложение, направленное ФИО2, пописано представителем истца, не имеющим на это полномочий, судом не принимается в силу следующего.

В судебном заседании истец ФИО1 подтвердила, что ФИО4 действовала по ее просьбе и в ее интересах при направлении предложения о расторжении договора ФИО2 Указанное предложение было направлено по адресу, который был указан в договоре купли-продажи от 09.03.2021, и по которому ответчик ФИО2 была зарегистрирована по 04.05.2021.

Также, представленная суду доверенность от 16.03.2020, удостоверенная нотариусом Печорского нотариального округа ФИО12 содержит указание на право ФИО4 от имени ФИО1 представлять ее интересы с правом подписания любых документов, заявлений с правами, предоставленными истцу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: **********, заключенный 09.03.2021 между ФИО1 и ФИО2 был исполнен сторонами в полном объеме, а именно продавец передал имущество, а покупатель полностью оплатил стоимость приобретенного недвижимого имущества. Оснований для расторжения указанного договора судом не усматривается.

Также, договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: **********, заключенный 27.12.2021 между ФИО2 и ФИО3 исполнен в полном объеме, лица, его заключившие, имели право на распоряжение принадлежащим им имуществом.

Исковые требования ФИО1 к ответчикам о расторжении вышеуказанных договоров купли-продажи удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: **********, заключенного 09.03.2021 между ФИО1 и ФИО2 и о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: **********, заключенного 27.12.2021 между ФИО2 и ФИО3 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Печорский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Г. Порохина

Мотивированное решение составлено 10.11.2022