Дело №2-336/2026 (2-2536/2025)
УИД 21RS0022-01-2025-003381-49
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2026 года г. Новочебоксарск
Новочебоксарский городской суд Чувашской Республики
под председательством судьи Кирилловой С.А.,
при секретаре судебного заседания Николаевой А.С.,
с участием:
представителя истца ФИО1, - ФИО2,
представителя ответчика ФИО3, - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении городского суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения (квартиры); встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества (квартиры),
установил:
ФИО1, с учетом уточнений в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратилась в суд с иском к ФИО3 об истребовании из незаконного владения ответчика в пользу истца недвижимое имущество - квартиры, расположенной по адресу: <...> (кадастровый номер №); прекращении право собственности ФИО3 на указанную квартиру; аннулировании записи о регистрации права собственности и внесении новой записи о праве собственности.
Исковые требования ФИО1 мотивирует тем, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор займа на сумму 151 000, 00 рублей, с обеспечением договором залога от ДД.ММ.ГГГГ квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №). Заочным решением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ года с ФИО1 были взысканы денежные средства по указанному договору займа, обращено взыскание на указанную квартиру путем продажи ее с публичных торгов, установлением начальной продажной цены 900 000, 00 рублей, после вступления решения суда в законную силу выдан исполнительный лист. Определением того же суда от ДД.ММ.ГГГГ года произведена замена взыскателя на ФИО6 Далее, определением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ года указанное заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено. При новом рассмотрении дела, ФИО1 был подан встречный иск о признании договора займа и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ года недействительными, поскольку в момент их заключения заемщик ФИО1 имела алкогольную зависимость, преклонный возраст и не отдавала отчет своим действиям. Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ года требования ФИО5 к ФИО1 оставлены без удовлетворения, встречный иск ФИО1 удовлетворен, названные сделки (договора) признаны судом недействительными. Однако, еще до отмены названного заочного решения суда от ДД.ММ.ГГГГ года, уже было возбуждено исполнительное производство, в рамках которого наложен арест на спорную квартиру, которая в последующем была реализована с публичных торгов и на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «Недвижимость Плюс» и ФИО3, квартира перешла в собственность последнего. В связи с вышеизложенными обстоятельствами, со ссылкой на положения ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с настоящим иском (л.д. 4-5, 30-31).
ФИО3 обратился в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО7 о признании себя добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).
Встречные исковые требования мотивированы тем, что сделка по покупке спорной квартиры была возмездной, квартира приобретена с использованием личных средств у продавца МТУ Росимущества, в лице ООО «Недвижимость плюс», выполнявших поручение судебного пристава-исполнителя Калининского РОСП Управления ФССП России по Чувашской Республике, через публичные торги, то есть открыто и добросовестно, при это он проявил должную степень осмотрительности и разумности. Расчет за квартиру произведен в полном объеме, переход права собственности прошел государственную регистрацию, вместе с тем по настоящее время ФИО1 продолжает в спорной квартире проживать, в связи с чем, в суд подан иск о ее выселении (разрешение спора приостановлено до результатов настоящего дела). Считает, что ФИО1 избран неправильный способ восстановления своих прав после признания договора займа и договора залога квартиры недействительными. Полагая по указанным основаниям, не подлежащими удовлетворению требования первоначального иска, ФИО3 просит признать себя добросовестным приобретателем спорной квартиры (л.д. 176-179).
К участию в процесс привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра), Калининское районное отделение Управления ФССП России по Чувашской Республике – Чувашии (далее – Калининский РОСП), Управление ФССП России по Чувашской Республике – Чувашии, ФИО8, ФИО5, ООО «Недвижимость Плюс», ООО «Новоюжный Калининского района».
В судебное заседание стороны не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, воспользовались правом, предусмотренным ст. 48 Гражданского процессуального кодекса РФ, направив в суд своих представителей ФИО2 и ФИО4, соответственно, каждый из которых поддержал доводы доверителей, изложенных в исковом заявлении (во встречном иске), приведя их вновь в судебном заседании.
Третье лицо Управление Росреестра, в лице представителя ФИО9, представило письменный отзыв о возможности государственной регистрации недвижимого имущества за правообладателем, в том числе при наличии на этот счет вступившего в законную силу судебного акта, и при условии обращения правообладателя в МФЦ с заявлением о государственной регистрации установленного судом права. Просит рассмотреть дело без участия (л.д. 84, 85, 86). Суду также представлено регистрационное досье в отношении спорной квартиры (л.д. 88-132).
Калининский РОСП, в лице ведущего судебного пристава-исполнителя ФИО10, просит рассмотреть дело без участия, письмом от ДД.ММ.ГГГГ года № сообщает, что на исполнении в Калининском РОСП находилось исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ года, возбужденное на основании исполнительного документа № от ДД.ММ.ГГГГ года в отношении должника ФИО11, взыскатель: ФИО6, предмет: взыскание имущественного характера в пользу физических и юридических лиц и процентов в размере 282 236, 00 рублей, об обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой 900 000, 00 рублей (л.д. 154). Суду представлены материалы исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ года, которое окончено ДД.ММ.ГГГГ года по основаниям ст. 6, ст. 14, п. 1 ч. 1 ст. 47 Закона об исполнительном производстве (фактическое исполнение) (л.д. 155-168).
ООО «Новоюжный Калининского района», в лице представителя ФИО12, просит рассмотреть дело без участия, представило выписку из лицевого счета в отношении жилого помещения (квартиры), расположенной по адресу: <адрес> согласно которой в спорном жилом помещении постоянно зарегистрированными значатся: ФИО1 (с 18 ДД.ММ.ГГГГ года), ФИО8 (сын, с ДД.ММ.ГГГГ года) (л.д. 189-191).
Исходя из сведений о направлении и вручении сторонам судебных извещений, размещении информации в свободном доступе в сети «Интернет», суд не усматривает препятствий в рассмотрении дела при данной явке лиц.
Изучив материалы дела, представленные сторонами и добытые судом доказательства, оценив их по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему выводу.
Материалами настоящего гражданского дела достоверно подтверждается и не оспаривается сторонами, что ФИО1 являлась собственником квартиры, площадью 33,6 кв. м, с кадастровым номером № (л.д. 54).
ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО1 и ФИО5 был заключен договор займа на сумму 151 000, 00 рублей и договор залога квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №).
В последующем, заочным решением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ года с ФИО1 в пользу ФИО5 были взысканы денежные средства по указанному договору займа, обращено взыскание на указанную квартиру путем продажи ее с публичных торгов, установлением начальной продажной цены 900 000, 00 рублей, после вступления решения суда в законную силу выдан исполнительный лист (л.д. 74-76, 214-216), на основании которого было возбуждено исполнительное производство, во исполнение вступившего в законную силу решения суда произведен арест спорной квартиры, с последующей реализацией ее в публичных торгов.
ДД.ММ.ГГГГ года между ООО «Недвижимость Плюс» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по которому последний приобрел право собственности на спорную квартиру по цене 1 989 000, 00 рублей (л.д. 55-58, 59, 60).
Действия судебных приставов, в том числе, по аресту, изъятию и передаче на реализацию спорной квартиры не обжаловались, незаконными не признавались.
Определением Калининского районного суда г. Чебоксары от ДД.ММ.ГГГГ года указанное заочное решение суда отменено, производство по делу возобновлено. При новом рассмотрении дела, ФИО1 был подан встречный иск о признании договора займа и договора залога от ДД.ММ.ГГГГ года недействительными (л.д. 69-70, 71-72, 73).
Решением Калининского районного суда г. Чебоксары от 30 июня 2025 года требования ФИО5 к ФИО1 оставлены без удовлетворения, встречный иск ФИО1 удовлетворен, названные сделки (договора) признаны судом недействительными (л.д. 78-83).
Основанием для принятия такого решения стало то, что на момент оформления договора займа и договора залога от 2 декабря 2020 года, ФИО1 страдала и в настоящее время страдает, психическим расстройством, что выражено не столь значительно и не лишало ее на момент совершения сделок (договоров) способности понимать характер и значение совершаемых действий и руководить ими (в соответствии с критериями ст. 177 Гражданского кодекса РФ), однако, имеющееся у ФИО1 психическое нарушение (сниженные ресурсы интеллектуально-волевого контроля…), учитывая условия, при которых совершались вышеуказанные сделки, могли ограничивать ее способность к формированию правильного представления о существе сделок, понимании последствий сделок (в соответствии с критериями ст. 178 Гражданского кодекса РФ).
Между тем, как указано выше, ФИО3 спорная квартира приобретена в собственность до принятия судебного акта от ДД.ММ.ГГГГ года, с публичных торгов, договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрирован переход права собственности в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ года, то есть на протяжении более двух лет до вступления в законную силу решения суда от ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время, квартира находится в собственности иного лица, в ЕГРН не содержалось обременений в отношении спорной квартиры (постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ года отменен арест на квартиру), расчет за квартиру ФИО3 произведен в полном объеме (л.д. 217, 218-219).
Согласно ст. 302 Гражданского кодекса РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (п. 2).
Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Для целей применения п. п. 1 и 2 ст. 302 Гражданского кодекса РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Согласно пунктов 37, 38 вышеуказанного Постановления Пленума возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя также не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума ВС РФ №10/22, по смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения незаконно, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
При этом, недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Следовательно, условиями для признания приобретателя добросовестным, в соответствии с приведенной нормой ст. 302 Гражданского кодекса РФ, в числе прочего, является возмездность приобретения имущества, а также подтвержденность того факта, что приобретатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права отчуждать спорное имущество.
Абзацем 3 п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (ст. ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.
В силу положений ст. 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3).
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).
В соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).
В силу разъяснений, приведенных в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», судам при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. При этом по общему правилу п. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения
При этом направленность сделки на то, чтобы вывести имущество из оборота и не допустить его истребования, сама по себе не свидетельствует о недобросовестности приобретателя, если тот не знал и не мог знать о правопритязаниях третьего лица.
Вопреки доводам ФИО1, в лице ее представителя, суд усматривает в действиях ФИО3 признаки добросовестности при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку им приобретена квартира с публичных торгов, проведенного на основании постановления судебного пристава-исполнителя во исполнение требований вступившего в законную силу (не отмененного на дату проведения торгов) судебного акта, на данные которого он вправе был полагаться, вследствие чего суд исходит из презумпции добросовестности ФИО3 как приобретателя и собственника недвижимого имущества. Недобросовестное поведение ФИО3 при заключении договора купли-продажи квартиры с ООО «Недвижимость-Плюс» судом не установлено. Несмотря на то, что указанным выше вступившим в законную силу судебным актом от ДД.ММ.ГГГГ года, установлено заблуждение ФИО1 при заключении договоров займа и залога от ДД.ММ.ГГГГ года существенным, исследованию подлежит поведение другой стороны при совершении сделки от ДД.ММ.ГГГГ года, что в рассматриваемом случае является добросовестным.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Согласно ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно ч. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Доводы стороны первоначального истца (ФИО1), что правомерность его требований подтверждается также тем, что следственным органом по факту обмана возбуждено уголовное дело по части 4 ст. 159 УК РФ, в рамках которого ФИО1 признан потерпевшей и гражданским истцом (л.д. 194-205), судом отклоняются, поскольку в рассматриваемом случае, указанное безусловным основаниям для истребования спорной квартиры из собственности ФИО3 не является и, по сути, правового значения для разрешения спора не имеет. Необходимо отметить, что уголовное дело возбуждено не по факту мошенничества при оформлении договора купли-продажи квартиры, в действиях продавца и покупателя квартиры противоречащих закона действий не установлено, более того, ФИО1 получила через Службу судебных приставов денежные средства от продажи квартиры, за вычетом имевшейся задолженности в рамках исполнительного производства, что стороной не оспаривалось.
Таким образом, требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, требование ФИО3 суд удовлетворяет.
В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
ФИО3 при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 3 000, 00 рублей, которые подлежат взысканию с проигравшей стороны.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194 -199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО3 об истребовании из чужого незаконного владения жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (кадастровый номер №), с прекращением права собственности на указанную квартиру ФИО3, аннулированием в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности ФИО3, с внесением в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве собственности ФИО1, отказать.
Признать ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, добросовестным приобретателем жилого помещения (квартиры) по адресу: <адрес> (кадастровый номер №
Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты> (документирована паспортом гражданина Российской Федерации <данные изъяты>), в пользу ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты> (документирован паспортом гражданина Российской Федерации <данные изъяты>), расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей 00 коп.
Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный суд Чувашской Республики в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья Кириллова С.А.
Мотивированное решение суда изготовлено 30 января 2026 года.