Дело № № 2-33/2025
УИД: 61RS0008-01-2024-003756-08
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ростов-на-Дону 22 июля 2025 года
Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
судьи Кузьменко И.А.,
при секретаре Судникович К.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Администрация города Ростова-на-Дону, Департаменту Архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону, третьи лица: Управление Росреестра по Ростовской области, ПАО «Россети Юг», АО «Ростовгоргаз», о признании права собственности на земельный участок под многоквартирным домом,
УСТАНОВИЛ:
истцы в обоснование своих требований указали на то, что являются собственниками квартир, находящихся в многоквартирном доме по адресу: <адрес>. Земельный участок с КН №, площадью 14952 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен застройщику - АО «Строительно-монтажное управление №1» с целью строительства многоквартирных домов: 1г строение 1, 1г строение 2 и трансформаторной подстанции 2 БКТП-1250-10/0,4 кВ. На основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 12.07.2019 № 6-310-927209-2019 квартиры в многоквартирных домах 1г стр.1 и 1г стр.2 переданы в собственность участников долевого строительства.
В силу п.5 ст.16 ФЗ-214 от 30.12.2004 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество и, принимая во внимание ч.5 ст.16 ФЗ-189 от 29.12.2004 г., со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, у всех собственников помещений в многоквартирных дома, находящихся на земельном участке с КН №. Это же положение содержатся в п. 4.9 Договора участия в долевом строительстве. Также, истцы обращают внимание на ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в силу которой, если земельный участок образован в границах, в которых он переходит в собственность владельцев помещений в МКД, то при регистрации права собственности на первое помещение в доме регистрируется и право общей долевой собственности на такой земельный участок.
Первые собственники помещений в многоквартирных домах № зарегистрировали свои права в ЕГРН в 2019 г., а земельный участок был передан в муниципальную собственность застройщиком 20.05.2022 г. вопреки закону и положений п. 4.9 Договора участия в долевом строительстве. Регистрация права собственности Муниципальное образование «Город Ростов-на-Дону» на земельный участок с КН № произведена на основании ст. 56 ФЗ от 17.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Истцы считают, что Муниципальное образование «город Ростов-на-Дону» стало правообладателем - единственным собственником земельного участка в нарушение закона, к моменту передачи застройщиком участка в муниципальную собственность 20.05.2022 г. практически все квартиры в доме находились в собственности, а Муниципальное образование «Город Ростов-на-Дону» являлось всего лишь одним из собственников квартир.
По состоянию на апрель 2024 года МО «Город Ростов-на-Дону» прекратило своё единоличное право собственности в отношении земельного участка №. В связи с чем, 11.06.2024 г. истцы обратились в суд <адрес> с настоящим иском и просили прекратить единоличное право собственности МО «Город Ростов-на-Дону» в отношении земельного участка, площадью 14952 кв.м с КН №, предоставить земельный участок в общую долевую собственность без выделения долей собственникам помещений многоквартирных домов № по <адрес> в координатах Х,У согласно выписки из ЕГРН от 25.11.2022 г.
В период рассмотрение дела, 20.06.2024 г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону подал заявление о регистрации прекращения права муниципальной собственности на земельный участок №. По состоянию на 24.07.2024 года из ЕГРН правообладатель земельного участка отсутствует.
09.08.2024 г. истец ФИО1 обратилась в МФЦ с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности (без выдела долей) на указанный земельный участок. 19.08.2024 г. ФИО1 подала заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка по причине указания об этом в уведомлении от 21.08.2024 г в качестве основания приостановки регистрации права. В изменении вида разрешённого использования земельного участка по фактическому назначению отказано со ссылкой на то, что с таким заявлением может обратиться только собственник земельного участка.
21.11.2024 госрегистратор своим Уведомлением №КУВД-001/2024-36158678/2 отказал ФИО1 в регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с КН №. Кроме несоответствия вида разрешённого использования земельного участка фактическому использованию, другим основанием к отказу послужила регистрация права ПАО «Россети Юг» на ТП №2, построенную за счет участников долевого строительства для обслуживания этих многоквартирных домов.
Истцы считают, что заключение договора купли-продажи №612021010045 от 18.11.2021 о передаче ТП №2 в собственность ПАО «Россети Юг» нарушает права собственников помещений МКД. на ТП №2, так как привело к уменьшению общего имущества.
Отказ госрегистратора был обжалован в судебном порядке. Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23.12.2024, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 14.04.2025, в удовлетворении административного иска ФИО1 отказано.
Имеющиеся препятствия в оформлении в административном порядке прав на земельный участок не позволяют собственникам МКД полноправно распоряжаться этим участком, несмотря на то, что образованный под МКД земельный участок был образован в соответствии с Методическими рекомендациями, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 года № 153/пр., градостроительными требованиями и строительными нормами. Право общей долевой собственности возникло у собственников МКД, расположенных на земельном участке № в силу прямого указания закона.
Истцы с учётом уточнения требований иска (т. 3 л.д. 11-17) просят признать право общей долевой собственности без выдела долей за собственниками помещений многоквартирных домов № по <адрес> в <адрес> – ФИО1, ФИО2, ФИО3 на земельный участок, площадью 14952 кв.м., с №, в координатах, содержащихся в ЕГРН.
Истец ФИО1 и представитель истцов по доверенности – ФИО4 в судебном заседании настаивали на удовлетворении уточненных исковых требований.
Истцы ФИО2, ФИО3, извещенные надлежащим образом в суд не явились, просили дело рассмотреть в их отсутствие с участием представителя.
Представитель ответчика Администрация города Ростов-на-Дону, представитель ДИЗО города Ростова-на-Дону, представитель ответчика – ДАиГ города Ростова-на-Дону в суд не явились, в ранее представленных возражениях на иск просили отказать в удовлетворении иска.
Представитель третьего лица ПАО «Россети Юг» - ФИО5 выразила мнение о необоснованности иска, дала объяснения о том, что ПАО «Россети Юг», будучи сетевой организацией, приобрело трансформаторную подстанцию 2БКТП-1250-10/0,4 кВ по Договору купли-продажи №61202101004531 от 18.11.2021 г., с целью бесперебойного электроснабжения населения. Возражала против передачи земельного участка КН № в общедолевую собственность собственникам помещений многоквартирных домов, расположенных на этом земельном участке, считая что никто кроме сетевой организации не имеет права заходить в трансформаторную подстанцию с учетом установления охранной зоны. В случае оформления прав на земельный участок, собственниками могут быть созданы препятствия для обслуживания ТП № 2, то есть возникнет угроза нарушения права ПАО «Россети Юг» как собственника.
Представитель третьего лица АО «Ростовгоргаз» в суд не явился, уведомлен надлежащим образом. В представленном отзыве на исковое заявление, сообщило, что по земельному участку по адресу: <адрес>, с КН № проложен подземный газопровод среднего давления, который является составной частью объекта капитального строительства – строительство распределительного газопровода среднего и низкого давления к жилым домам по адресу: <адрес>, КН №. Данный газопровод на праве собственности принадлежит АО «Ростовгоргаз», что подтверждается записью о государственной регистрации права № от 28.08.2020. Охранная зона на вышеуказанный газопровод оформлена и имеет реестровый номер 61:44-6.2140. АО «Ростовгоргаз» не возражает против процедуры предоставления земельного участка в общую долевую собственность истцам, при условии соблюдения требований «Правил охраны газораспределительных сетей, утв. Постановлением Правительства от 20.11.2000 г. №878, которые устанавливают ограничения хозяйственной деятельности на данном участке, а также строительных норм и правил действующего законодательства в области газоснабжения.
Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ростовской области в суд не явился, о месте и времени рассмотрение дела извещен. В отзыве на уточненное исковое заявление от 27.09.2024 указал на то, что запись о государственной регистрации прав в ЕГРН на спорный земельный участок отсутствует. Обращает внимание на то, что согласно ответу ДИЗО г. Ростова-на-Дону образование земельного участка под двумя МКД путём раздела земельного участка с КН № на 2 отдельных участка не представляется возможным (т.3 л.д. 53-59).
Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательствомпределахраспоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (п.2 ст.36 ЖК РФ).
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (п.3 ст.36 ЖК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п.4 ст.36 ЖК РФ).
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего до 01.01.2020) содержал правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно ч. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию МКД, построенного или реконструированного после дня введения в действие ЖК РФ, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот МКД, внесены в ЕГРН.
Судом установлено, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 14952 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен застройщику - АО «Строительно-монтажное управление №1» с целью строительства комплекса многоквартирных жилых домов строение 1 (поз.3), строение 3 (поз. 4), 2 БКТП-1250-10/0,4кВ. при этом земельный участок был сформирован на основании подготовленного 07.11.2017 межевого плана.
На основании разрешения на строительство № 61-310-927201-2018 от 06.06.2018 г. и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 6-310-927209-2019 от 12.07.2019 застройщик на указанном земельном участке осуществил строительство двух многоквартирных домов и ввел их в эксплуатацию.
По данным Управления Росреестра по Ростовской области регистрация права собственности на помещения в указанных жилых домах (№) впервые была произведена в 2019 году.
Истцы являются собственниками квартир, находящихся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> ФИО1 – собственник <адрес>, кадастровый №; ФИО2 совместно с супругом ФИО6 - собственник <адрес> кадастровый №; ФИО3 – собственник <адрес> кадастровый №.
Также, была построена трансформаторная подстанция 2БКТП-1250-10/0,4 кВ (далее ТП № 2) для обслуживания двух МКД. Трансформаторная подстанция подставлена на кадастровый учет с № №. По Договору купли-продажи №61202101004531 от 18.11.2021 г. застройщик, с целью бесперебойного электроснабжения жителей МКД произвел отчуждение ТП № 2 в пользу ПАО «Россети Юг». Право собственности ПАО «Россети Юг» зарегистрировано Росреестром 01.04.2022 г. Часть земельного участка с КН № под трансформаторной подстанцией 2БКТП-1250-10/0,4 собственнику ПАО «Россети Юг» не принадлежит, договор аренды либо договор купли-продажи – не заключался, на земельный участок под трансформаторной подстанцией ПАО «Россети Юг» не претендует.
Кроме того, по данным из ЕГРН о земельном участке с КН №, в пределах земельного участка расположено линейное сооружение - газопровод среднего и низкого давления с КН №, запись внесена в Росреестр 28.08.2020 г.
Как следует из Разрешения на строительство № 61-310-927201-2018 от 06.06.2018 г., Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию №61-310-927209-2019 от 12.06.2019 года несмотря на то, что МКД 1г стр.1 и стр.2 стоят отдельно, это комплекс многоквартирных жилых домов <адрес> (поз.), <адрес> (поз. 4) и 2 БКТП-1250-10/0,4кВ по адресу: <адрес>, у них общее инженерное оборудование, в том числе находящееся в ТП №2 (2 БКТП-1250-10/0,4кВ), общие элементы благоустройства: площадка для занятия спортом, для детей дошкольного возраста, зона отдыха для жителей многоквартирных домов, газоны и элементы озеленения, уличное освещение; контейнерная площадка для вывоза и хранения твёрдых бытовых отходов, автостоянка с машино-местами для гостей и жителей МКД.
Положениями частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.
При этом, положения части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.
Частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилых домах у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под МКД у застройщика прекратилось.
Законодательство Российской Федерации о градостроительной деятельности не запрещает на одном земельном участке строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию двух и более многоквартирных домов.
Вместе с тем, Росреестр в свое письме от 10.02.2022 N 14-01167/22@ выразил мнение о том, что в условиях, когда на земельном участке расположено несколько многоквартирных домов либо многоквартирный дом и иные объекты, не предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства указанного дома, положения статьи 36 ЖК, статьи 16 Закона N 189-ФЗ не могут быть применены, осуществление государственной регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок (в том числе в порядке, установленном частью 5 статьи 40 Закона N 218-ФЗ) не соответствует нормам действующего законодательства. Рекомендуется обратиться в орган государственной власти (орган местного самоуправления) с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (часть 3 статьи 16 Закона N 189-ФЗ), что может сделать любой собственник помещения в многоквартирном доме.
Судом также установлено, что право собственности на земельный участок в 2022 году передано МО «Город Ростов-на-Дону» ввиду отказа АО «Строительно-монтажное управление № 1» от прав на участок.
В период рассмотрение дела, 20.06.2024 г. ДИЗО г. Ростова-на-Дону подал заявление о регистрации прекращения права муниципальной собственности на земельный участок №. В настоявшее время правообладатель земельного участка отсутствует (т.2 л.д. 219-224).
Истцы обращались в ДИЗО г. Ростова-на-Дону по вопросу раздела земельного участка под каждым из двух МКД. Письмом от 21.06.2024 № ОГ-ИЗ/1150 ДИЗО г. Ростова-на-Дону дан ответ о невозможности раздела земельного участка с КН № со ссылкой на информацию от ДАиГ г. Ростова-на-Дону. Так, по информации ДАиГ г. Ростова-на-Дону в случае раздела земельного участка на два отдельных участка расчетные показатели площадок благоустройства и автостоянок не будут соответствовать установленным нормативам (т. 2 л.д. 218).
Таким образом, возможность раздела спорного земельного участка с последующим формированием участков, необходимых для эксплуатации двух построенных многоквартирных домов в данном случае отсутствует.
В настоящее время в отношении земельного участка с КН №, площадью 14952 кв.м. установлен вид разрешенного использования: многоквартирные дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания, индивидуальные жилые дома с приусадебными участками; блокированные малоэтажные одноквартирные жилые дома, земельные участки для блокированных жилых домов.
На обращение ФИО1 с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок без определения доли Управлением Россрестра в Уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав от 21.08.2023 указано на необходимость изменения вида разрушенного использования земельного участка на вид разрушенного использования, соответствующий фактическому использованию земельного участка, так как по данным ЕГРН в границах земельного участка с КН №, кроме двух МКД, расположены линейное сооружение – газопровод и нежилое здание – ТП № 2 (2 БКТП-1250-10/0,4кВ).
На последующее заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка ФИО1 получила отказ Управления Росреестра от 23.08.2024 с указание на то, что вид разрешённого использования земельного участка может быть изменен только собственником земельного участка, которым она не является.
Между тем, не возможность формирования земельного участка под каждым МКД, несоответствие вида разрешенного использования фактическому назначению объектов капитального строительства немогут служить препятствием для реализации собственниками помещений своих прав наземельный участок под МКД.
Межевой план образования земельного участка с КН № (том 3 л.д. 164-167) из земельного участка с КН № был подготовлен кадастровым инженером по заказу застройщика 07.11.2017 г.
Границы земельного участка и виды разрешенного использования были установлены в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденными Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №87 от 26.04.2011 года (в редакции опубликованной 09.03.2016 г., номер 11 «Ростов официальный»). На основании заключения кадастрового инженера при подготовке Межевого плана, образованный земельный участок с КН № образован из земельного участка с КН №, находящегося в собственности застройщика, поставлен на кадастровый учёт как земельный участок с КН №, располагался в территориальной зоне многофункциональной общественно-жилой застройки первого типа, соответствовал Градостроительному регламенту и Правилам землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, для него были установлены виды разрешенного использования: «многоквартирные жилые дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытового обслуживания; индивидуальные жилые дома с приусадебными участками; блокированные малоэтажные одноквартирные жилые дома, земельные участки для блокированных жилых домов», данные сведения внесены как дополнительные сведения об участке в Единый государственный реестр недвижимости и все формулировки данных видов содержались в перечне видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков установленные в п.1 статьи 34 ППЗ как основные виды разрешенного использования. Максимальная этажность для основных видов разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков предусматривала 10 этажей. Согласно Разрешению на строительство и ввод в эксплуатацию этажность многоквартирных домов – 9 наземных этажей, с учетом подземного – 10.
В силу пп.8,10 п.2 Градостроительного кодекса РФ и части 1, 2 статьи 3 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утверждённых Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 г. «Порядок применения правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону и внесения в них изменений», вступивших в силу с 1 марта 2019 г.: принятые до введения в действие Правил нормативные правовые акты органов местного самоуправления города Ростова-на-Дону по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей Правилам, за исключением случаев, указанных в частях 2 и 3 настоящей статьи. Земельные участки или объекты капитального строительства, не соответствующие установленным градостроительным регламентом видам разрешенного использования, предельным (минимальным и (или) максимальным) размерам и предельным параметрам, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 2 статьи 3). В случае, если использование земельных участков или объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, то использование таких объектов должно быть приведено в соответствие с градостроительным регламентом в сроки, определенные действующим законодательством (часть 3 статьи 3).
Доказательств того, что использование земельного участка с КН № собственниками помещений многоквартирных домов опасно для жизни и здоровья или окружающей среде в материалах дела не имеется. В соответствии с представленными сторонами выписками из ЕГРН о земельном участке, на земельном участке не имеется объектов, обозначенных как культурное наследие.
Строительство новых объектов капитального строительства на земельных участках, указанных в части 2 настоящей статьи, может осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами, кроме случаев, указанных в статье 16 настоящих Правил (часть 6 Правил).
По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2 и 6 статьи 30 Градостроительный кодекс РФ).
В соответствии п.2 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ градостроительные регламенты устанавливаются с учетом фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны.
В силу п.11 ст.34 Федерального закона от 23.06.2014 г. №171 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ» и в соответствии с п.1 ст.16 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утверждённых Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 г. (Переходные положения) виды разрешенного использования объектов капитального строительства и земельных участков, тождественные Классификатору, а также предельные параметры разрешенного строительства, установленные в документации по планировки территории, разработанной в соответствии с заданиями на проектирование, выданными до утверждения настоящих Правил, являются действительными в том случае, когда по указанным проектам получены положительные заключения Администрации города Ростова-на-Дону в срок до вступления в силу Правил.
Видами документации по планировке территории являются: проект планировки территории, проект межевания территории (часть 1 ст. 9 ПЗЗ, утв. Решением Думы 605). При этом виды разрешенного использования земельных участков, указанные в градостроительных регламентах, в том числе в качестве условно разрешенных, устанавливаются при утверждении документации по планировке территории (часть 9 ст. 3 ППЗ, утв. Решением Думы №605).
Содержание видов разрешенного использования, перечисленных в статьях 28 - 65 Правил, допускает без отдельного указания в списке видов разрешенного использования размещение и эксплуатацию линейного объекта (кроме железных дорог общего пользования и автомобильных дорог общего пользования федерального и регионального значения), размещение защитных сооружений (насаждений), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации. (п.3 ст.23 «Порядок применения правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону и внесения в них изменений», утв. Решением Ростовской-на-Дону городской Думы №605 от 21.12.2018 г. в редакции Решений №129 от 22.06.2021 г., №426 от 20.12.2022 г., №545 от 15.08.2023 г.)
В Градостроительный регламент города Ростова-на-Дону территориальной зоны, в которой находился спорный земельный участок, были внесены изменения Решением Думы №605: и территориальная зона стала формулироваться как «зона застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами (Ж-2). В связи с чем, Росреестр пришел к выводу о несоответствии вида разрешенного использования земельного участка с КН № фактическому. Росреестр не учёл, что объекты капитального строительства сданы в августе 2019 года, после чего в Правила землепользования и застройки неоднократно вносились изменения, а Росреестр основывал свои требования на ПЗЗ в редакции 2024 года.
Таким образом, категория земель, к которой относится земельный участок с КН № – «земли населенных пунктов», установленный вид разрешенного использования земельного участка – «многоквартирные жилые дома средней этажности, в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными объектами общественного назначения и (или) культурного, бытого обслуживания; индивидуальные жилые дома с приусадебными участками; блокированные малоэтажные одноквартирные жилые дома, земельные участки для блокированных жилых домов» определён согласно Правилам землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, утвержденным Решением Ростовской-на-Дону городской Думы 605 от 21 декабря 2018 года (ред. от 13 августа 2024 года), в соответствии с которыми земельный участок с КН № расположен в зоне застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами (Ж-2).
Положения законодательства не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок, резюмировал Верховный Суд.
Вместе с тем, по смыслу части 1 статьи 36 ЖК РФ, основным признаком общего имущества в многоквартирном доме является его назначение для обслуживания такого дома и помещений в нем, удовлетворения общих нужд собственников помещений дома.
На этом основаны разъяснения, содержащиеся в пунктах 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где, в частности, указано, что, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то собственник участка (публично-правовое образование) не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Из вышеназванных нормативных положений и разъяснений по их применению также следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник утрачивает право на распоряжение им.
Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Вместе с тем разъяснений, которые относились бы к случаям создания многоквартирного дома или нескольких многоквартирных домов на земельном участке, находящемся в частной собственности, пункты 66 и 67 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 не содержат.
Применяя по аналогии разъяснения пункта 67 Постановления, следует сделать вывод о том, что при создании нескольких многоквартирных домов на таком участке это само по себе не является достаточным основанием для перехода участка в общую собственность собственников помещений всех построенных домов; вопрос о границах участка, необходимого для эксплуатации таких домов или каждого из них в отдельности (а соответственно, о том, станет ли участок общим имуществом для всех домов или каждому из будет принадлежать обособленный участок), должен решаться с учетом критериев, вытекающих из пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ, и в зависимости от того, имеются ли основания для признания построенных домов единым имущественным комплексом, имеются ли на участке общие для всех домов элементы благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в них.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 21 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2023)", утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023, и основанной на тех же положениях законодательства и разъяснениях, при возведении и последующей эксплуатации двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, допускается формирование единого земельного участка, что влечет возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
В том же пункте Обзора отмечено, что, если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, с учетом положений части 5 статьи 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", части 5 статьи 40 Закона "О государственной регистрации недвижимости" запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество.
При этом, как указано Верховным Судом Российской Федерации, положения Земельного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Законов N 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка в целях возведения и последующего обслуживания, эксплуатации и благоустройства двух и более отдельно стоящих многоквартирных домов, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права общей долевой собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок.
Однако приведенные правовые позиции высказаны применительно к оценке доводов застройщика, который в целях обоснования прекращения своего права собственности на земельный участок, на котором осуществлялось строительство, указывал, что в соответствии с проектной документацией (получившей положительное заключение экспертов, подтверждающее соблюдение градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил) и выданным уполномоченным органом разрешением на строительство на спорном частном участке изначально предусмотрено возведение имущественного комплекса из двух корпусов - четырехэтажных многоквартирных домов с общей территорией и элементами благоустройства.
Следовательно, данные позиции не означают, что во всех случаях создания нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке, принадлежащем застройщику, этот участок должен признаваться общим имуществом для собственников помещений всех таких домов.
Из Определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.06.2023 г. N 78-КГ23-10-К3 также следует, что при оспаривании действий застройщика по разделу земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома, и сделки по продаже выделенной части такого участка имеет значение то, какие цели его использования предусматривались проектной документацией, связаны ли они с удовлетворением общих нужд владельцев помещений в построенном доме (т.е. имеется ли основной признак общего имущества у спорного участка), соответствует ли в связи с этим раздел участка градостроительным нормам и имеются ли препятствия для самостоятельного использования земельных участков, образованных в результате раздела.
Указанное Определение содержит вывод о том, что собственник - застройщик не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Таким образом, для решения вопроса о возникновении у собственников помещений в нескольких многоквартирных домах права общей собственности на земельный участок, на котором построены такие дома, и для оценки действий прежнего собственника участка по распоряжению им имеют значение условия осуществления строительства и содержание проектной документации, позволяющей сделать вывод о создании этих объектов как единого имущественного комплекса либо по крайней мере о наличии у них общих элементов благоустройства, включая объекты недвижимого имущества, предназначенные для эксплуатации таких многоквартирных домов и удовлетворения общих нужд владельцев помещений в таких домах, что прямо следует из пункта 4 части 1 ст. 36 ЖК РФ, а также из пунктов 66 и 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010.
Проектом предусмотрено строительство двух 9-ти этажных многоквартирных жилых домов, 2БКТП – 1250-10/0.4 кВ, устройство площадок для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста, отдыха взрослого населения, занятия физкультурой, площадки для сушки белья, открытых и гостевых автостоянок. Расчёт площадок благоустройства и автостоянок выполнен одновременно для жилого дома поз. 3 и жилого дома поз. 4 из расчета площади земельного участка 14952 кв. м., исходя из численности населения двух жилых домов.
В данном случае проектная документация свидетельствует о том, что газопровод, ТП № 2, элементы благоустройства, расположенные на земельном участке, в целом предназначены для эксплуатации построенных на этом участке многоквартирных домов и для удовлетворения общих нужд собственников помещений в этих домах.
При таких обстоятельствах, а также учитывая отсутствие возможности произвести раздел земельного участка на два самостоятельные, право общей долевой собственности истцов, как собственников помещений в МКД, может возникнуть на единый земельный участок.
На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении иска. Оснований указывать координаты местоположения границ земельного участка суд не усматривает, так как указанные сведения внесены в ЕГРН, спора о местоположении границ земельного участка не имеется.
Доводы представителя АО «Россети Юг» о том, что оформление земельного участка в долевую собственность собственников помещений МКД приведет к ограничению доступа к объектам электросетевого хозяйства судом отклоняются. В пределах охранной зоны, устанавливаемой для трансформаторных подстанций, действует особый режим использования земельного участка с ограничениями по возможным видам деятельности, который устанавливается в силу закона и не требует дополнительного согласования с собственниками земельных участков. Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок с КН № собственников помещений МКД № никак не нарушает право эксплуатации, распоряжения ПАО «Россети Юг» трансформаторной подстанцией 2БКТП-1250-10/0,4 с кадастровым номером № и, следовательно, не может служить препятствием к регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
иск ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ: №), ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения <адрес>, паспорт гражданина РФ: №), ФИО3 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес> края, паспорт гражданина РФ: №) – удовлетворить.
Признать за ФИО1, ФИО2, ФИО3 право общей долевой собственности без выделения долей на земельный участок, площадью 14952 кв. м., с КН №, под многоквартирными домами с КН № и КН №, расположенными по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Советский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Резолютивная часть отпечатана в совещательной комнате.
Судья
Решение в окончательной форме изготовлено 04.08.2025 года