Дело № 2-3639/2022
Решение
Именем Российской Федерации
30 июня 2022 года город Щелково Московской области
Щелковский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Левченко М.Б.,
при помощнике судьи Семерниковой Р.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ершовой ФИО8, ФИО2 ФИО9 к Администрации городского округа Щелково Московской области о сохранении в реконструированном виде объекта капитального строительства,
Установил:
ФИО1, ФИО2 обратились в Щелковский городской суд Московской области с иском к Администрации городского округа Щелково Московской области о сохранении в реконструированном виде объекта капитального строительства.
В обоснование иска указали, что истцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым, принадлежит здание, общей площадью 138,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: .
Указанное здание расположено на земельном участке, площадью 300 кв.м, с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин "продукты", расположенном по адресу: . Указанный земельный участок также принадлежит истцам на праве общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждым.
В принадлежащем истцам на праве общей долевой собственности объекте капитального строительства (здании) произведена реконструкция, в результате чего площадь здания увеличилась и стала составлять 254,3 кв.м. Разрешение на реконструкцию здания истцами до момента осуществления реконструкции получено не было. 02.09.2021 истцы, для целей легализации объекта капитального строительства после произведенной реконструкции, обратились в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением о предоставлении государственной услуги: "Выдача разрешения на строительство". Однако в предоставлении государственной услуги было отказано, так как у истцов отсутствуют документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
Между тем истцы не могут предоставить часть документов, необходимых для выдачи разрешительной документации на ввод объекта в эксплуатацию, так как по смыслу ст. 55 ГрК РФ получение разрешения на строительство должно быть осуществлено до момента начала строительства и составления проектной документации. В спорном случае истцы уже осуществили строительство объекта, в связи с чем представить разрешение на строительство в числе документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не имеют возможности.
Здание магазина после произведенной реконструкции не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан. Реконструкция объекта капитального строительства осуществлена истцами на земельном участке, предоставленном для целей размещения магазина, в связи с чем целевое назначение земельного участка не изменено. В соответствии с Правилами землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения Медвежье-Озерское Щелковского муниципального района Московской области (утв. решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 28.11.2017 № 607/66-152-НПА), земельный участок расположен в территориальной зоне: О-1 - многофункциональная общественно-деловая зона, что предполагает размещение магазина и соответствует градостроительным требованиям.
Истцы ФИО1, ФИО2 просят суд:
сохранить в реконструированном виде объект капитального строительства: здание, площадью 254,3 кв.м, общей площадью нежилых помещений - 245,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: ;
признать за Ершовой ФИО10, ФИО2 ФИО11 право общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждой, на объект капитального строительства после произведенной реконструкции - здание, площадью 254,3 кв.м, общей площадью нежилых помещений - 245,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: .
В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2 не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены, их представитель ФИО3, действующая на основании доверенности (копия в деле), иск поддержала по изложенным в нём основаниям, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика Администрации городского округа Щелково Московской области в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, представил в материалы дела письменный отзыв на исковое заявление, пояснил суду, что истцами в ходе реконструкции здания нарушены градостроительные разрывы до границы со смежным земельным участком, что является нарушением Правил землепользования и застройки г.о. Щелково. Кроме того, истцами не предпринято должных мер по легализации объекта во внесудебном порядке. Просил в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо Министерство жилищной политики Московской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим правовым основаниям.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
В соответствии с Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав")
В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
На основании п. 3 ст. 222 ГК РФ Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
По смыслу п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из материалов дела следует, что истцам ФИО1, ФИО2 на основании договора дарения недвижимого имущества от 13.02.2014, по 1/2 доле за каждым из истцов, принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества:
здание, общей площадью 138,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: ;
земельный участок, площадью 300 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0040313:139, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под магазин "продукты", расположенном по адресу: .
Право общей долевой собственности истцов на вышеуказанные здание (магазин) и земельный участок зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 13.02.2014.
Правопредшественником истцов не позднее, чем в 2009 году, произведена реконструкция здания магазина посредством строительства пристройки к основному строению, в результате чего площадь здания увеличилась и стала составлять 254,3 кв.м.
Разрешение на реконструкцию здания правопредшественнику истцов и непосредственно истцам не выдавалось.
02.09.2021 истцы обратились в Министерство жилищной политики Московской области с заявлением о предоставлении государственной услуги: "Выдача разрешения на строительство". В предоставлении государственной услуги было отказано, так как у истцов отсутствуют документы, предусмотренные Градостроительным кодексом РФ.
При этом суд соглашается с доводами истцов о том, что они лишены возможности представить полный пакет документов, предусмотренных ст. 51, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, поскольку по смыслу ст. 55 ГрК РФ получение разрешения на строительство и составление проектной документации должно быть осуществлено до момента начала строительства. В спорном случае истцы стали собственниками здания после произведенной реконструкции, в связи с чем представить разрешение на строительство в числе документов, необходимых для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не имеют возможности.
Одновременно судом принимается во внимание, что в соответствии в Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной постройки.
Реконструкция магазина завершена в 2009 году, так как на представленных в материалы дела архивных аэрофотоснимках (спутниковых снимках), начиная с 2009 года, здание магазина отражено уже в реконструированном виде.
Принимая во внимание давность реконструкции спорного объекта недвижимости, установить его соответствие нормам СНиП, СанПин, правилам противопожарной безопасности, действовавшим на момент реконструкции, возможно только в судебном порядке.
При этом, как следует из письменного отзыва ответчика Администрации городского округа Щелково и объяснений представителя ответчика, данных им в ходе судебного заседания, выдача разрешительной документации истцам во внесудебном порядке в любом случае невозможна по причине частичного несоответствия реконструированного объекта Правилам землепользования и застройки городского округа Щелково, утвержденных Решением Совета депутатов Щелковского муниципального района от 26.12.2017 № 669/68-172-НПА (принятым после завершения реконструкции объекта капитального строительства).
Таким образом, суд приходит к выводу, что истцами избран надлежащий способ защиты своего права.
Определением Щелковского городского суда Московской области от 16.05.2022 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО5
В ходе экспертного обследования и анализа нормативно – правовой документации установлено, что выполненные работы на объекте недвижимого имущества по адресу: изменили параметры объекта капитального строительства, выявлено расширение объекта капитального строительства за счет пристройки нового помещения к существующему зданию магазина. В результате реконструкции и переустройства общая площадь нежилого помещения (магазина) увеличилась с 138,9 м. кв. до 245,9 м. кв., (для постановки на кадастровый учет по П/0393 - 254,3 кв.м).
На основании требований регламентов по безопасности зданий в процессе их эксплуатации экспертом установлено, что спорный объект – нежилое строение, «магазин» по назначению, капитальное здание с заглубленным фундаментом, площадью после реконструкции 254,3 кв.м, расположенный по адресу: , находится в работоспособном техническом состоянии. Несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии и способны воспринимать расчетные нагрузки.
Выполненные работы по переустройству являются допустимыми и безопасными. Возведение пристройки произведено из аналогичных существующему зданию магазина материалов (бетонных блоков), выполненная реконструкция существующего объекта не повлияла на несущую способность здания в целом.
Согласно Федеральному закону от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» здание на момент обследования удовлетворяет требованиям по механической безопасности строительных конструкций, требованиям пожарной безопасности внутри помещений, требованиям по безопасной эксплуатации здания.
Исследуемый объект по своим конструктивным характеристикам (фундамент, стены, перекрытие, крыша) соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарным и строительным нормам и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
При этом работы выполнены в пределах реестровых границ земельного участка истцов с кадастровым номером 50:14:0040313:139.
С учётом изложенного эксперт пришёл к выводу, что работы по реконструкции нежилого строения выполнены в соответствии с требованиями экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации.
В ходе проведения обследования экспертом не обнаружено нарушений противопожарных, санитарных норм, за исключением несоблюдения градостроительных разрывов от границ соседнего земельного участка и соседнего строения (менее 3 м от смежной границы).
При этом в заключении содержатся надлежащие выводы о соответствии реконструированного объекта строительным нормам и правилам, действовавшим именно на момент его создания.
В частности, экспертом установлено, что на основании представленных в материалы дела документов (аэросъемка), здание магазина находилось в реконструированном состоянии ещё в 2009 году, поэтому требования Правил землепользования и застройки г.о. Щелково, утвержденные решением Совета депутатов Щелковского муниципального района Московской области от 26 декабря 2017 года N 669/68-172-НПА) в части установления требований по плотности застройки в соответствии с градостроительным планом и градостроительных разрывов – на тот период на данный объект не распространялись.
Генеральный план городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области подготовлен на основании постановления Главы городского поселения Щёлково от 12.05.2012 № 63 "О подготовке проекта "Генеральный план городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области" и муниципального контракта № от 18.07.2012 на выполнение работ по подготовке проекта "Генеральный план городского поселения Щёлково Щёлковского муниципального района Московской области".
Таким образом, Генеральный план городского поселения Щелково и Правила землепользования и застройки городского округа Щелково приняты после реконструкции спорного объекта недвижимого имущества.
При этом экспертом отмечено и судом принимается во внимание, что в материалах дела имеется заявление ФИО6, являющегося собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (в одной из своих границ указанный земельный участок является смежным с земельным участком истцов с кадастровым номером №; в отношении указанного земельного участка расстояние от стены здания до смежной границы составляет менее 3 м). Подтверждает, что расположенное на указанном земельном участке здание, площадью 254,3 кв.м, общей площадью нежилых помещений 245,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, после произведенной реконструкции, его не нарушает; согласен с расположением указанного здания с кадастровым номером № на расстоянии менее трёх метров от смежной границы и менее шести метров до стены капитального нежилого строения, расположенного на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке с кадастровым номером № (л.д. 65).
Кроме того, экспертом установлено, что согласно данным публичной кадастровой карты, находящимся в открытом доступе, на смежном земельном участке с кадастровым номером № (собственник - ФИО6), расположено здание, по отношению к которому экспертом установлено нарушение градостроительных разрывов.
Однако указанное здание, расположенное на смежном земельном участке с кадастровым номером №, на государственном кадастровом учёте не стоит, в отношении него отсутствуют документально подтвержденные сведения о наличии зарегистрированных прав в ЕГРН и его возведении в установленном законом порядке.
Таким образом, сокращение градостроительных разрывов не может рассматриваться как существенное нарушение градостроительных регламентов, так как имеет место сокращение расстояния в отношении здания на смежном земельном участке, права на которые не зарегистрированы в установленном законом порядке, принимая во внимание, что собственник указанного земельного участка и расположенного на нём здания выразил своё согласие с размещением реконструированного здания магазина истцов на расстоянии менее 3 м от смежной границы. При этом, как было установлено судом, вышеуказанные требования градостроительных регламентов на момент завершения реконструкции спорного объекта недвижимости не действовали.
Одновременно судом принимается во внимание, что согласно заключению эксперта, исследуемый объект соответствует строительным нормам и нормам безопасности здания, не создает угрозу жизни и здоровья граждан. Сохранение в реконструированном виде нежилого здания-магазина с кадастровым номером № возможно.
Следовательно, выявленное экспертом несоблюдение градостроительных разрывов не может считаться значительным нарушением, принимая во внимание, что оно не влияет на безопасность эксплуатации здания; не влечёт за собой возникновения угрозы жизни и здоровью граждан; прав и законных интересов третьих лиц не нарушает, что также подтверждается заключением эксперта.
При этом судом принимается во внимание, что согласно заключению эксперта, здание магазина расположено в зоне «О-1» (многофункциональная общественно-деловая зона для обеспечения условий размещения объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности, а также общественного использования объектов капитального строительства). Магазин является общественным зданием социальной инфраструктуры, то есть предназначен для непосредственного обслуживания населения.
Реконструкция объекта капитального строительства осуществлена истцами на земельном участке, предоставленном для целей размещения магазина, в связи с чем целевое назначение земельного участка не изменено.
При изложенных обстоятельствах суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
Иск Ершовой ФИО13, ФИО2 ФИО14 - удовлетворить.
Сохранить в реконструированном виде объект капитального строительства: здание, площадью 254,3 кв.м, общей площадью нежилых помещений - 245,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: .
Признать за Ершовой ФИО15, ФИО2 ФИО16 право общей долевой собственности, по 1/2 доле за каждой, на объект капитального строительства после произведенной реконструкции - здание, площадью 254,3 кв.м, общей площадью нежилых помещений - 245,9 кв.м, с кадастровым номером №, назначение: нежилое, наименование: магазин, расположенное по адресу: .
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственного кадастрового учёта изменений объекта недвижимого имущества с кадастровым номером № после произведенной реконструкции и государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества с кадастровым номером № с техническими характеристиками, указанными в решении суда.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щелковский городской суд Московской области в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы.
Судья М.Б. Левченко